Стоит отметить, что не следует отказываться от метода оценки излишков при оценке земли.

На основании отзывов предприятий и ассоциаций Вьетнамская торгово-промышленная палата (ВТПМ) ответила на официальное письмо № 5080/BTNMT-QHPTTNĐ Министерства природных ресурсов и окружающей среды относительно запроса комментариев к проекту постановления о внесении изменений и дополнений в Постановление правительства № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года о ценах на землю и проекту циркуляра, вносящего изменения и дополнения в ряд статей Циркуляра № 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года министра природных ресурсов и окружающей среды, детализирующего метод оценки земли; составления и корректировки таблиц цен на землю; конкретной оценки земли и консультаций по определению цен на землю (далее именуемый «Проект»).

Методы оценки земли

По сравнению с действующими правилами, в проекте постановления и проекте циркуляра были скорректированы методы оценки земли, оставив только три метода: сравнительный метод, доходный метод и метод коэффициента корректировки цены земли. Это означает, что метод излишков и метод вычетов больше не будут использоваться при оценке земли.

Некоторые компании утверждают, что исключение метода учета излишков из методов оценки земли требует тщательного рассмотрения с разных точек зрения.

Во-первых, это создает трудности в процессе оценки стоимости земли.

В настоящее время, согласно отзывам предприятий, отказ от метода избытка средств во многих случаях оценки земли приведет к ограничениям для оставшихся методов. Например, метод избытка средств определяет цены на землю на основе потенциального будущего использования под застройку, а не на основе текущего использования, как сравнительный метод или доходный метод.

Для земельных участков такого типа, обладающих потенциалом для застройки, обычно отсутствуют сопоставимые или аналогичные объекты, успешно проданные на рынке, что затрудняет применение сравнительного метода (при условии наличия как минимум 3 сопоставимых земельных участков, которые были проданы на рынке или получены в результате аукционов по продаже прав пользования землей).

Сравнительный метод имеет ограничения с точки зрения сравнительных данных, поскольку информацию о сделках часто трудно согласовать с оцениваемым объектом недвижимости; он требует большого количества четкой и точной информации о сделках, в то время как в реальности во многих случаях цена сделки на бумаге и фактическая цена сделки различаются.

Метод расчета коэффициента корректировки цен на землю реализуется путем умножения цены земли в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цен на землю. Коэффициент корректировки цен на землю устанавливается Народным комитетом провинции на основе анализа и сравнения цен на землю в таблице цен на землю с преобладающими рыночными ценами. Следовательно, определение коэффициента корректировки также опирается на сравнительные данные, что приводит к тем же ограничениям в отношении исходной информации и данных, что и сравнительный метод.

В настоящее время база данных земельных участков в нашей стране неточно отражает реальное положение дел на рынке. Поэтому применение только трех методов оценки, как в проекте, может создать трудности при реализации из-за вышеупомянутых недостатков.

С другой стороны, остаточный метод основан на теоретическом принципе, согласно которому текущая стоимость актива — это остаточная стоимость, полученная из оценки гипотетического развития за вычетом всех затрат, понесенных на создание этого развития. Суть этого метода заключается в обратном расчете стоимости земли, начиная с выручки от продажи готовых будущих объектов и вычитая необходимые затраты на их создание. Земля с потенциалом развития оценивается с помощью этого метода, для которого другие методы оценки неприменимы.

Во-вторых, необходимо обеспечить единообразие правил оценки недвижимости.

Метод остаточной стоимости — это метод оценки недвижимости, применяемый профессиональными оценочными организациями и считающийся одним из методов оценки недвижимости, имеющей потенциал развития (незастроенные пустующие участки или участки с существующими строениями, которые могут быть отремонтированы или снесены для строительства новых строений с целью оптимального и эффективного использования). Метод остаточной стоимости предусмотрен во Вьетнамском стандарте оценки № 11, изданном вместе с Циркуляром 145/2016/TT-BTC.

Исключение метода учета излишков при оценке земли из проекта закона привело к несоответствиям в правилах оценки недвижимости в различных соответствующих правовых документах.

В-третьих, цели государственного управления.

Одна из причин исключения метода излишков из методов оценки земли заключается в том, что «это метод оценки недвижимости, используемый управляющими для принятия инвестиционных решений (в идеале цены на землю должны определяться заранее), и он не подходит для оценки земли, используемой в целях управления государственными земельными ресурсами».

Если рассматривать этот метод исключительно для расчета эффективности инвестиций, это означает, что стоимость земли была рассчитана таким образом, чтобы обеспечить наилучшее и наиболее эффективное использование, и эта цена земли соответствует рыночным принципам. Таким образом, государство использует этот метод оценки для выявления типов земель с потенциалом развития, определяя цены на землю, соответствующие рыночным ценам, и, следовательно, определяя финансовые обязательства, которые инвесторы должны выполнять перед государством.

«На основании вышеизложенного анализа предприятия предлагают Комитету по разработке проекта рассмотреть вопрос о том, чтобы не исключать метод учета излишков из методов оценки земли», — заявила VCCI.

Определение текущих рыночных цен на землю

Согласно пункту 1 статьи 1 проекта, «преобладающей рыночной ценой на землю является цена, которая наиболее часто встречается в сделках, уже совершенных на рынке, или на аукционах по продаже прав пользования земельными участками с одинаковым назначением в данном районе и в течение определенного периода времени».

Для определения «наиболее часто встречающегося ценового диапазона» оценщики земли должны собрать все рыночные цены сделок за определенный период. Этот процесс может быть осуществлен только путем сбора информации из государственных органов, имеющих соответствующие источники данных, таких как земельные регистрационные управления и налоговые органы.

Согласно полученным отзывам, консалтинговым организациям (за исключением государственных учреждений, выполняющих свои функции и задачи) будет сложно получить полный доступ к этой информации.

Для облегчения деятельности консалтинговых организаций VCCI предлагает проектной комиссии добавить положение, предоставляющее этим организациям доступ к вышеупомянутым источникам информации.

Применение методов оценки земли

В проекте правил, а также в Постановлении 44/2014/ND-CP, четко не указан метод оценки земли для следующих случаев: « Несельскохозяйственные земельные участки или участки, отнесенные к жилой застройке, по которым отсутствует минимально необходимая информация по трем земельным участкам». Согласно правилам, данный случай не подпадает под действие сравнительного метода, предусмотренного в пункте 1 статьи 5 (с изменениями), а также не подпадает под действие положений пункта 8 статьи 5c, если имеется недостаточно информации по трем земельным участкам с одинаковым назначением, поскольку это не несельскохозяйственная земля.

Случай «земельных участков или территорий стоимостью более 200 миллиардов донгов согласно прейскуранту цен на землю, относящихся к категории аренды земли с единовременной оплатой за весь срок аренды», не подпадает под случаи применения сравнительного метода и метода коэффициента корректировки цен на землю, как это предусмотрено в статье 5 (с изменениями).

Информация по применению методов оценки земельных участков.

Согласно статье 5б проекта постановления, информация о ценах на землю для применения сравнительного метода и метода коэффициента корректировки цен на землю собирается из таких источников, как: цены на землю, уже переданные на рынок в земельных регистрационных управлениях, налоговых органах и народных комитетах коммун; а также цены, по которым были выиграны аукционы по продаже прав пользования землей, проводимые организациями.
Собранной на данный момент информации, по-видимому, недостаточно для точного определения цен на землю. В настоящее время сделки с недвижимостью на рынке характеризуются двойной системой ценообразования; цены, указанные в договорах о передаче прав пользования землей (информация, полученная из земельных регистрационных управлений и налоговых органов), могут не отражать фактические цены сделок.

Поэтому, для обеспечения большей точности информации, VCCI предлагает редакционному комитету расширить источники информации, включив в них: цены сделок с недвижимостью на биржах; и цены, собранные оценщиками в ходе обследований и расследований.

Тю Минь

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html