Эксперты «смотрят прямо и говорят честно» о ситуации на рынке недвижимости в 2024 году

Социальное жилье нуждается в помощи государства

ПВ: 2023 год станет годом множества трудностей и вызовов для вьетнамской экономики в целом и сектора недвижимости в частности. Правительство приняло ряд мер для поддержки рынка. Как вы оцениваете «поддержку» рынка недвижимости, оказываемую в последнее время политическими мерами?

Г-н Нгуен Ван Дык: В последнее время политика правительства оказала положительное влияние на рынок недвижимости. Однако она была направлена лишь на успокоение, а не на глубокое, прямое и всестороннее вмешательство, наносящее ущерб здоровью участников рынка недвижимости.

Недвижимость — Эксперты «смотрят прямо и говорят честно» о ситуации на рынке недвижимости в 2024 году — Эксперт по недвижимости Нгуен Ван Дык.

Однако, на мой взгляд, «болезнь» рынка недвижимости кроется не в политике, а в «болезни» самих предприятий (неправильные инвестиции в сегмент, неверные целевые инвестиции, предприятия, «выпасающие кур» — П.В.). Когда инвестиции неправильные, предприятия берут большие кредиты в банках, не имеют возможности решить проблему… тогда никакая политика их «спасти» не может. Кроме того, политика или законы имеют определённую задержку, поэтому их невозможно освоить в одночасье.

ПВ: Многие считают, что Закон о жилье (с поправками) устранил проблему социального жилья. Что вы думаете по этому поводу?

Г-н Нгуен Ван Дык: Цель социального жилья — помочь бедным обрести жильё. Это хорошая политика, но важно то, как она реализуется.

Новые положения Закона о жилье (с поправками) более открыты и помогают малоимущим получить доступ к социальному жилью. Однако, по моему личному мнению, социальное жильё нуждается в поддержке государства, а не в поддержке бизнеса.

Фактически, многие компании, включая нашу, инвестировали в социальное жильё, но через некоторое время оказались не в состоянии выжить. В то время строительство социального жилья сопровождалось административными процедурами, ростом цен, банковскими процентными ставками и длительными сроками строительства, что приводило к двойным убыткам. Поэтому сегодня очень немногие компании инвестируют в социальное жильё.

Мы поставили цель построить 1 миллион единиц социального жилья к 2030 году, но у нас нет ни капитала, ни механизмов для этого. По моему мнению, нам будет сложно достичь этой цели в запланированные сроки.

На мой взгляд, нам следует развивать арендное жильё, приняв соответствующие постановления и стандарты. Арендное жильё не требует такого же высокого качества, как коммерческое, поэтому малоимущим будет легче получить доступ к доступному жилью.

Сможет ли рынок недвижимости выйти из кризиса?

ПВ: Многие говорят о том, что рынок недвижимости получает множество позитивных факторов и в настоящее время располагает достаточной информацией для начала нового цикла. Что вы думаете о ситуации на рынке недвижимости в 2024 году?

Г-н Нгуен Ван Дык: С 2022 года рынок недвижимости переживает период ухудшения, который продлится до конца 2023 года, и многие полагают, что к концу 2023 года он снова восстановится. Тем не менее, это был мрачный год для рынка, о чем свидетельствует тот факт, что многие люди обанкротились, компании обанкротились, а их счета были заблокированы...

На мой взгляд, 2023 год — «тёмный» для рынка недвижимости. Эта сложная ситуация заставляет риелторов постоянно обращаться к властям с просьбой о «спасении», чтобы предотвратить заморозку и обвал рынка.

Недвижимость. Эксперты «смотрят прямо и говорят честно» о ситуации на рынке недвижимости в 2024 году (Рисунок 2). — Эксперты говорят, что в 2024 году ситуация на рынке недвижимости останется мрачной.

В последние несколько лет из-за последствий пандемии COVID-19 многие люди испытывали «тревогу», даже вынужденно тратя свои сбережения, чтобы обеспечить себе жизнь. У них нет ни сбережений, ни денег на покупку дома.

Нам также необходимо признать реальность того, что, пока люди продолжают бороться с трудностями повседневной жизни, рынок недвижимости будет по-прежнему оставаться мрачным, и его будет сложно изменить к лучшему. Соответственно, с моей точки зрения, в 2024 году рынок недвижимости не сможет процветать так, как ожидалось. Честно говоря, рынок продолжит оставаться мрачным.

ПВ: Почему вы считаете, что рынок недвижимости не избежал мрачной ситуации?

Г-н Нгуен Ван Дык: Долгие годы компании, занимающиеся недвижимостью, были сосредоточены на инвестициях в высококачественные продукты. Они строят дорогие виллы, торговые дома, курорты и т.д., стоимость которых за короткий период увеличивается на десятки миллиардов донгов. Они производят товары для богатых, которые могут себе позволить только магнаты, совершенно не заботясь о товарах для малоимущих.

Такая реальность наблюдается не только в Хошимине и Ханое , но и во многих других местах. Массовое открытие новых проектов не приносит пользы ни местному сообществу, ни обществу, но они создаются для самосохранения. Компании, занимающиеся недвижимостью, активно строят виллы, курорты, торговые дома и т.д. в надежде на прибыль. Однако эти проекты масштабны, требуют банковских кредитов и широкого выпуска облигаций.

Однако в сложных экономических условиях бизнес находится под угрозой, поскольку эффективность использования этого сегмента невысока. Многие объекты, построенные и пустующие, сдаются в аренду за 0 донгов в течение 1-2 лет. Низкая ликвидность, высокие процентные ставки и высокая нагрузка на рынок в связи с несвоевременной выплатой кредитов создают трудности для бизнеса. Образно говоря, рынок элитной недвижимости находится в состоянии «мертвого» состояния: многие проекты провалились, инвесторы не могут вернуть свои деньги. Если взглянуть на ситуацию в целом, то становится ясно, что рынок недвижимости пережил непростые времена, но «тёмные тучи» всё ещё висят над ним.

Более того, государство вскоре будет выявлять дома и облагать налогом владельцев вторых домов — это станет сокрушительным ударом по спекулянтам и тем, кто отмывает деньги через недвижимость. Соответственно, те, кто «владеет» недвижимостью, будут вынуждены её продать и бежать.

Кроме того, государство недавно ужесточило условия кредитования, что создало трудности для предприятий. Однако, на мой взгляд, эта политика очень верна. В качестве примера я приведу случай с Ван Тхинь Пхатом, когда сотни предприятий брали кредиты, что привело к многочисленным последствиям. Подобное ужесточение условий выпуска облигаций и банковского кредитования необходимо.

В 2024 году наступление срока погашения банковских кредитов также станет бременем для бизнеса. Многим компаниям, работающим в сфере недвижимости, придётся погасить банки и облигации, пока многие денежные потоки недоступны, и сейчас, насколько мне известно, есть компании, которые не могут получить ни одного донга. Потому что они много инвестируют в дорогой сегмент, но кто всё ещё тратит деньги на товары? Многие компании «растягивают дыхание», советуя людям продлить кредиты ещё на 1-2 года или переключиться на излишки продукции. Все эти реалии отчасти отражают картину рынка недвижимости.

ПВ: Тем не менее, рынок недвижимости в 2024 году продолжит сталкиваться со множеством проблем. Нужно ли «спасать» компании, работающие в сфере недвижимости, сэр?

Г-н Нгуен Ван Дык: В последнее время появилось много компаний, которые действуют спекулятивно и оппортунистически, разрушая рынок. Они продают спекулятивные и неэффективные продукты, и если мы их «спасём», это будет несправедливо по отношению к другим отраслям.

Зачем нам «спасать» компании, работающие в сфере недвижимости, если они занимаются спекулятивными операциями, не принося пользы обществу? На мой взгляд, спасать нужно тех, кто эффективно работает, реализует хорошие проекты и стремится развивать жильё для малообеспеченных. Те же, кто работает неэффективно, должны быть предоставлены рынку, чтобы он сам принял решение.

ПВ: Спасибо за интервью!

Нган Джанг

Источник