Однокомнатные квартиры, или студии, когда-то были привлекательным объектом инвестиций для молодых специалистов, но цены на них становятся недоступными для многих, поскольку цены на недвижимость стремительно растут, а Банк Японии (BOJ) начинает повышать процентные ставки, что приводит к росту расходов на ипотеку.
«Молодёжь, особенно инвесторы, работающие на зарплату, исчезли с рынка недвижимости. Банки им не кредитуют», — заявил аналитик Масанори Кода, добавив, что банки стали более избирательными в кредитовании из-за роста процентных ставок. Рост цен на недвижимость, процентных ставок и резкое увеличение расходов на владение, таких как плата за обслуживание, привели к тому, что стало сложнее покупать однокомнатные квартиры.
По данным Коды, текущий рост цен на недвижимость, продолжающийся с момента введения в Японии рефляционной экономической политики в 2010-х годах, подпитывается богатыми японскими, а также азиатскими инвесторами и компаниями. Молодые инвесторы составляют небольшую часть таких покупателей, в основном те, кто получает высокие зарплаты в компаниях с иностранными активами.
 |
| Стоимость однокомнатных квартир становится всё более недоступной для наёмных работников. (Фото: Ютака Миягути, Ариса Морияма и Коносукэ Урата) |
Правительство Японии годами пыталось повысить цены и зарплаты, что позволило бы Банку Японии нормализовать процентные ставки. Недавно Центральный банк поднял процентные ставки до 17-летнего максимума, что, как он надеется, станет концом «потерянных десятилетий». Эта затяжная рецессия началась в 1990-х годах после того, как лопнул финансовый пузырь. В 2010-х годах Банк Японии безуспешно пытался стимулировать расходы домохозяйств и предприятий посредством «количественного и качественного смягчения», в конечном итоге прибегнув к отрицательным процентным ставкам.
В конце двухдневного заседания по денежно-кредитной политике в конце марта Банк Японии оставил ключевую ставку без изменений, ожидая дальнейшего повышения ставки летом. В январе центральный банк повысил ставку по необеспеченным кредитам овернайт до 17-летнего максимума в 0,5%, что на четверть пункта выше предыдущего повышения в июле 2024 года.
Но хотя восстановление экономики — это хорошая новость, устойчивый рост процентных ставок выявил и её недостатки: окончание дефляции и практически бесплатное кредитование, которое долгое время делало заёмные средства доступными для покупателей недвижимости, включая наёмных работников. Однокомнатные квартиры, которые можно купить, а затем расплатиться, сдавая их в аренду, — популярный инвестиционный инструмент. И банки предоставляют этим покупателям кредиты благодаря их стабильной зарплате.
«Процентные ставки растут с тех пор, как я купил [недвижимость] пять лет назад. Процентная ставка меняется, поэтому даже если ежемесячный основной долг остаётся прежним, процентная ставка увеличивается», — сказал TY, 32-летний сотрудник химической компании. TY купил первый из двух своих объектов недвижимости в Токио и Осаке пять лет назад, когда денежно-кредитная политика Банка Японии была наиболее мягкой, а процентные ставки отрицательными.
Цены на недвижимость также неуклонно росли в течение последних двух десятилетий. По данным компании Tokyo Kantei, предоставляющей данные о недвижимости, средняя цена новой квартиры-студии в столице в 2023 году составила 32,86 млн иен, что на 50% больше, чем в 21,79 млн иен в 2004 году. Рост цен на старые квартиры ещё более заметен: в 2023 году средняя цена составила 16,02 млн иен, что почти на 72% больше, чем в 2004 году, когда средняя цена вторичного жилья составляла 9,32 млн иен.
Валовая доходность (отношение годового дохода арендаторов к стоимости недвижимости) снижается на протяжении последнего десятилетия. Доходность новой квартиры-студии в 2023 году составила 3,37%, что на 0,61 процентного пункта меньше, чем 3,98% в 2014 году. Доходность существующей квартиры составила 5,66%, что на 1,73 процентного пункта меньше, чем 7,39% в 2014 году.
На фоне падения прибылей молодые работники, обеспокоенные тем, будут ли у них достаточно средств к существованию после выхода на пенсию, продолжают проявлять интерес к покупке и сдаче в аренду недвижимости.
Renosy, компания по инвестированию в недвижимость, ориентированная на молодых людей и управляемая зарегистрированной в Токио компанией GA Technologies, сообщила, что количество запросов от молодых людей, работающих в иностранных банках, ИТ-предприятиях и государственных учреждениях, увеличилось в десять раз в период с 2021 по 2024 год. Потенциальные инвесторы стремятся диверсифицировать свои риски, а не полагаться исключительно на NISA.
«Многие люди в возрасте от 20 до 30 лет думают, что в будущем им понадобятся большие суммы денег, например, на свадьбу, рождение детей или образование . Вопрос о том, можно ли накопить эти деньги только через NISA, беспокоит их», — сказал специалист по бизнес-стратегии в Renosy.
«Тогда, пять лет назад, было много новостей о „проблеме 20 миллионов иен“ после выхода на пенсию и о том, как деньги обесценятся, если хранить их только на банковских депозитах. Я думал, что мне нужно хранить свои личные деньги в других местах, например, в инвестициях», — поделился TY. Проблема 20 миллионов иен связана с общим правилом: для комфортной пенсии людям нужно иметь сбережения в размере 20 миллионов иен.
По словам Юкико Дате, финансового консультанта и представителя You&me Partners в FP, спрос на финансовую грамотность растёт. По словам Дате, социальные сети, такие как Instagram, X и YouTube, являются «чрезвычайно популярными» источниками информации для молодых людей, стремящихся освоить финансовую грамотность, при этом большинство принимает инвестиционные решения, основываясь исключительно на информации, полученной с таких платформ, — а качество этих советов зачастую сомнительно.
Инвестиции в недвижимость — дело рискованное. «Поскольку компании, продающие недвижимость, могут получать миллионы иен прибыли с каждой проданной новой [инвестиционной] единицы, рекламные предложения часто бывают агрессивными, иногда с неадекватными объяснениями, а в некоторых случаях документы могут быть представлены в вводящем в заблуждение виде, упуская важные детали и искажая факты», — сказал Исао Кацута, юрист, занимавшийся делами о злонамеренных продажах, направленных на людей, не заинтересованных в инвестировании, но поддающихся соблазну потратить крупные суммы денег.
Кацута добавил, что положение собственников недвижимости в японском законодательстве «гораздо слабее», чем положение компаний, сдающих недвижимость в субаренду. Эта слабость распространяется и на договоры.
К 2022 году финансовое образование станет обязательным в старших классах школы. Занятия обычно ведут учителя домоводства или обществознания с финансовым образованием или специалисты в сфере финансов и ценных бумаг. Но проблемы всё ещё существуют.
«Многие преподаватели сами не имеют опыта инвестирования и подобных вещей, поэтому, я думаю, им сложно обучать студентов финансовой грамотности», — сказал Дейт. «Многие хотят получить информацию, но не хватает специалистов, которые могли бы её качественно предоставить».
Источник: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html
Комментарий (0)