Есть ли возможность инвестировать в однокомнатную квартиру-студию?

В то время как состоятельные отечественные и иностранные инвесторы наслаждаются бумом на рынке недвижимости в Японии, молодые работники теряют надежду на получение дополнительного дохода на ключевом рынке: мини-квартирах в Японии, которые рассматриваются как источник дохода для многих пенсионеров.

Однокомнатные квартиры, или студии, когда-то были привлекательным объектом инвестиций для молодых специалистов, но цены на них становятся недоступными для многих, поскольку цены на недвижимость стремительно растут, а Банк Японии (BOJ) начинает повышать процентные ставки, что приводит к росту расходов на ипотеку.

«Молодые люди, особенно инвесторы с ежемесячной зарплатой, исчезли с рынка недвижимости. Банки также не кредитуют их», — сказал аналитик Масанори Кода, добавив, что банки стали более избирательными в кредитовании по мере роста процентных ставок. Рост цен на недвижимость, рост процентных ставок и стремительно растущие расходы на владение, такие как плата за обслуживание, усложнили покупку однокомнатных квартир.

По словам Коды, текущий рост цен на недвижимость, который продолжается с момента введения в Японии рефляционной экономической политики в 2010-х годах, поддерживается состоятельными японцами, а также азиатскими инвесторами и компаниями. Молодые инвесторы составляют лишь небольшую часть таких покупателей, в основном это те, кто получает высокие зарплаты в компаниях с иностранным участием.

Стоимость однокомнатных квартир становится все более недоступной для наемных работников. (Фото: Ютака Миягути, Ариса Морияма и Коносукэ Урата)

В течение многих лет японское правительство пыталось повысить цены и заработные платы, что позволило бы Банку Японии нормализовать процентные ставки. Недавно Центральный банк поднял процентные ставки до 17-летнего максимума, дав понять, что, как он надеется, это станет концом «потерянных десятилетий». Эта затяжная рецессия началась в 1990-х годах после того, как лопнул финансовый пузырь. В 2010-х годах Банк Японии пытался увеличить расходы домохозяйств и корпораций посредством «количественного и качественного смягчения», но потерпел неудачу и в конечном итоге прибегнул к отрицательным процентным ставкам.

В конце марта Банк Японии сохранил процентную ставку без изменений после двухдневного заседания по денежно-кредитной политике, ожидая очередного повышения ставки летом. В январе центральный банк повысил ставку по необеспеченным ссудам овернайт до 17-летнего максимума в 0,5%, что на четверть пункта больше предыдущего повышения в июле 2024 года.

Но хотя восстановление экономики — это хорошая новость, устойчивый рост процентных ставок подчеркивает недостатки: окончание дефляции и фактически бесплатное кредитование, которое долгое время делало кредиты доступными для покупателей жилья, включая наемных работников. Однокомнатные квартиры, которые покупатели могут приобрести, а затем рассчитаться за счет сдачи их в аренду, являются популярным инвестиционным инструментом. И банки предоставляли этим покупателям кредиты из-за их стабильной зарплаты.

«Процентные ставки растут с тех пор, как пять лет назад я купил [недвижимость]. Процентная ставка меняется, даже если ежемесячный основной долг остается прежним, процентная плата увеличивается», — сказал TY, 32-летний сотрудник химической компании. TY приобрела первый из двух своих объектов недвижимости в Токио и Осаке пять лет назад, в то время, когда денежно-кредитная политика Банка Японии была наиболее мягкой, а процентные ставки были отрицательными.

Цены на недвижимость также неуклонно растут на протяжении последних двух десятилетий. По данным поставщика данных о недвижимости Tokyo Kantei, средняя цена новой студии в столице в 2023 году составила 32,86 млн иен, что на 50% больше средней цены в 21,79 млн иен в 2004 году. Рост еще более заметен для старых квартир: в 2023 году средняя цена составила 16,02 млн иен, что почти на 72% больше, чем в 2004 году, когда средняя цена подержанной квартиры составляла 9,32 млн иен.

Валовая доходность — отношение дохода от аренды, полученного арендаторами за год, к цене недвижимости — снизилась за последнее десятилетие. Доходность новых квартир-студий в 2023 году составит 3,37%, что ниже показателя 2014 года в 3,98%, т.е. снижение составит почти 0,61 процентных пункта. Доходность старых квартир составила 5,66 процента, что почти на 1,73 процентных пункта меньше, чем в 2014 году (7,39 процента).

На фоне падения прибылей молодые работники, обеспокоенные тем, будут ли у них достаточно средств к существованию после выхода на пенсию, продолжают проявлять интерес к покупке и сдаче в аренду недвижимости.

Renosy, ориентированная на молодых людей служба инвестиций в недвижимость, которой управляет зарегистрированная в Токио компания GA Technologies, сообщила, что количество запросов от молодых людей, работающих в иностранных банках, ИТ-предприятиях и государственных учреждениях, увеличилось в десять раз в период с 2021 по 2024 год, поскольку потенциальные инвесторы стремятся диверсифицировать свои риски, а не полагаться исключительно на NISA.

«Многие люди в возрасте 20 лет думают, что в будущем им понадобится большая сумма денег, например, на вступление в брак, рождение детей или оплату образования . Можно ли накопить эти деньги только через NISA?» — это вопрос, который их беспокоит, сказал специалист по бизнес-стратегии в Renosy.

«Тогда, пять лет назад, было много новостей о «проблеме 20 миллионов иен» после выхода на пенсию и о том, как ценность денег снизится, если вы просто будете хранить их на [банковских] депозитах. Я думал, что мне нужно хранить свои личные деньги в других местах, например, в инвестициях», — поделился TY. Проблема 20 миллионов иен относится к общему правилу, согласно которому людям необходимо иметь сбережения в размере 20 миллионов иен, чтобы комфортно выйти на пенсию.

По словам Юкико Дате, финансового консультанта и представителя партнера You&me в офисе FP, спрос на финансовые знания растет. Дейт сказал, что социальные сети, такие как Instagram, X и YouTube, являются «чрезвычайно популярными» источниками информации для молодых людей, пытающихся обрести финансовую грамотность, при этом большинство из них принимают инвестиционные решения, основываясь исключительно на том, что они узнают с таких платформ, а качество этих советов зачастую сомнительно.

Инвестиции в недвижимость — дело рискованное. «Поскольку торговые компании могут получать миллионы иен прибыли за каждую проданную новую [инвестиционную] единицу, коммерческие предложения часто бывают агрессивными, иногда с неадекватными объяснениями, а в некоторых случаях документы могут быть представлены в вводящей в заблуждение манере, упуская важные вещи и неверно истолковывая факты», — сказал Исао Кацута, юрист, который занимался делами о злонамеренных методах продаж, нацеленных на людей, которые не заинтересованы в инвестировании, но которых соблазняют потратить большие суммы денег.

Кацута добавил, что положение владельцев недвижимости в соответствии с японским законодательством «гораздо слабее», чем положение компаний, сдающих недвижимость в субаренду. Эта слабая позиция распространяется и на контракты.

В 2022 году финансовое образование станет обязательным в старших классах школ. Занятия обычно ведут преподаватели домоводства или обществознания, имеющие финансовое образование или являющиеся профессионалами в сфере финансов и ценных бумаг. Но проблем все еще много.

«Многие учителя сами не имеют опыта инвестирования и подобных вещей, поэтому я думаю, что [им] сложно обучать студентов финансовой грамотности», — сказал Дейт. «Многие люди хотят получить информацию, но не хватает экспертов, которые могли бы предоставить ее должным образом».

Источник: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html