Межевые участки в Ханое: легко купить, трудно продать

На сайтах по торговле недвижимостью многие брокеры рекламируют земельные участки, выставленные на продажу по цене всего в несколько сотен миллионов донгов за 30–40 квадратных метров.

Вкусите горький плод чередующихся земель

Участок земли площадью 32 м2 на улице Винь Хунг (район Хоанг Май, Ханой ) продается за 450 миллионов донгов, что эквивалентно примерно 14 миллионам донгов/м2.

Представленный земельный участок ориентирован на запад, квадратный, ровный, окружен землями из Красной книги, на которых ведется строительство, полный пакет юридических документов, ежегодные квитанции об уплате налога на землю, нотариально заверенная купля-продажа в юридической конторе.

Или другой участок земли на улице Линь Нам (район Хоангмай, Ханой). Владелец нуждается в деньгах для оборота капитала, поэтому он продает участок земли площадью 37 м2, расположенный в районе с готовой инфраструктурой, красными книгами со всех сторон, стабильной постройкой, недалеко от начальной и средней школы Винь Хынг за 25 миллионов донгов/м2, что составляет всего 1/3 от стоимости земли здесь.

Множество разбросанных участков земли выставлены на продажу по низким ценам, но получить красные книги очень сложно. (Фото: Нгок Ви).

Благодаря довольно низким ценам, приобретать эти земельные участки приезжают не только люди, желающие купить жилье для проживания, но и многочисленные инвесторы.

Г-н Тран Чунг Киен и его жена (район Ванзянг, Хынгйен ) рассказали, что их доход составляет всего около 20 миллионов донгов в месяц, поэтому они даже не смеют мечтать о доме в Ханое.

Два года назад, следуя совету друзей, пара заняла у родственников более 700 миллионов долларов, чтобы купить небольшой участок земли площадью 35 квадратных метров в районе Диньконг (Хоангмай, Ханой). По словам г-на Киена, этот участок расположен в переулке и не имеет Красной книги.

На момент покупки земли, хотя мы знали, что сделка представляет собой всего лишь рукописный документ, по словам брокера, примерно через год они займутся оформлением документов и процедурами по переводу этой земли в жилую, и тогда мы сможем спокойно строить дом.

Однако прошло уже 2 года, а господин Киен и его жена до сих пор не смогли получить красную книгу на землю стоимостью более 700 миллионов донгов.

« Много раз я рисковал, покупал материалы и нанимал рабочих, чтобы построить дом четвёртого этажа для временного проживания. Однако, как только я привёз туда материалы, местные власти забили тревогу, потому что на этой земле запрещено строить », — поделился г-н Кин.

Связавшись с продавцом земли и брокером, они сказали, что только поддерживают процедуры, но теперь процедура перевода земли ужесточается, поэтому получить красную книгу очень сложно. Киену и его жене приходится продолжать снимать дом, хотя долг всё ещё велик, а выплачено мало.

« Сейчас у нас с женой очень тяжёлая жизнь с доходом в 20 миллионов донгов в месяц. Ежемесячная аренда, электричество и вода стоят 6-7 миллионов донгов, обучение двоих детей и расходы на проживание, поэтому нам приходится откладывать несколько миллионов донгов в месяц. Поэтому нам с женой потребовалось два года, чтобы накопить на погашение долга в более чем 50 миллионов донгов. Мы не можем построить дом, долг копится, и у нас с женой голова болит», — с грустью поделился г-н Киен.

Из-за долгового бремени г-ну Киену и его жене пришлось обратиться к брокеру с просьбой перепродать землю, но вот уже более полугода они так и не нашли покупателя.

« Земля прекрасна, но поскольку нет никаких документов, только рукописные договоры купли-продажи, многие не решаются её покупать. Некоторые принимают рукописные договоры, но, узнав, что земля не пригодна для строительства дома, тоже отказываются. Теперь у меня есть земля, но я не могу на ней жить и не могу её продать», — нахмурился г-н Кин.

Множество разбросанных участков земли выставлены на продажу по довольно низким ценам. (Скриншот).

Покупка участков земли похожа на игру «красное-черное».

Как и г-н Киен, г-н Нгуен Ван Нам ( Нам Динь ) также купил участок земли площадью 102 м2 в Лонгбьене 5 лет назад всего за 10 миллионов донгов/м2.

Во время покупки он также тщательно расспрашивал и осматривал местность, полагая, что проект находится рядом с его участком, и после его реализации земля вырастет в цене. Но неожиданно г-н Нам остался ни с чем, поскольку купленный им участок был частью местного дорожного плана.

« Последние несколько лет более миллиарда донгов, которые я потратил на покупку этой земли, были заморожены и не могли быть проданы, поскольку все покупатели знали, что эта земля входит в план строительства дороги. Хотя сейчас проект только приостановлен, покупатели всё ещё очень осторожны. Я думал, что получу большую прибыль от своих инвестиций, но теперь я в тупике », — поделился Нам.

Фактически, действительные документы по сделкам с землей являются смешанными, включая только рукописные документы купли-продажи между собственником (отправляемые брокеру) и покупателем. При этом к ним прилагается книга уплаты налога на сельскохозяйственные земли.

Для пущей убедительности посредник утверждал, что у него есть «связь» с местными властями, поэтому он не беспокоился о получении «розовой книги» на землю, предназначенную для сельскохозяйственного использования. Однако на деле конвертация была очень сложной, а комиссии — весьма высокими.

Г-н Фан Ань Зуй (покупатель, купивший межштатную землю в Ханое) рассказал, что процесс конвертации оказался сложнее, чем он думал. При изменении целевого назначения земли ему пришлось платить очень высокие налоги и сборы, поскольку Закон о земле предусматривает, что землепользователи должны платить сбор за землепользование, равный разнице между сбором за землепользование по данному типу земли после изменения целевого назначения и сбором за землепользование по данному типу земли до изменения целевого назначения.

Кроме того, возникает множество других неназванных расходов. Продвигая товары на рынок, он зарабатывает незначительную сумму, даже не равную стоимости земли и конверсионных сборов. В то же время, инвестируя тот же капитал в другой сегмент, он рассчитывает получить более высокую прибыль.

По словам г-на Джанг Ань Туана, директора компании Tuan Anh Real Estate, межштатные земельные участки без «красной книги» предлагаются по очень разумным ценам. Однако, принимая решение о покупке межштатной земли, необходимо понимать, что это игра «красное-чёрное». Соотношение выигрыша и проигрыша в этой игре с межштатными землями составляет 50/50, поскольку без «красной книги» нет никаких гарантий.

Оформление «красных книг» для этих разрозненных участков земли — непростая задача. На эти разрозненные участки земли часто выдаются лишь временные документы о землеотводе, что значительно затрудняет проведение сделок купли-продажи. Эти документы часто копируются и проходят через множество рук.

« Поэтому покупателям легко купить, но крайне сложно продать, и также сложно построить дом», — поделился г-н Туан.

Межрайонные земли – это садовые участки, сельскохозяйственные земли, расположенные в городских жилых районах, или излишки земель после планирования, не признанные жилыми (жилые земли). Как правило, такие земли не имеют сертификатов на право пользования, а передаются только по рукописным документам. Кроме того, из-за нечёткости прав пользования цена таких земель зачастую вдвое, а то и на треть ниже, чем у земель с полным пакетом документов в том же районе.

Нгок Ви

Источник: https://vtc.vn/dat-xen-ket-ha-noi-mua-de-ban-kho-ar835428.html