Межевые земли в Ханое: легко купить, трудно продать

На сайтах по торговле недвижимостью многие брокеры выставляют на продажу участки земли по цене всего в несколько сотен миллионов донгов за 30–40 квадратных метров.

Вкуси горький плод земли, перемежающейся листвой.

Участок земли площадью 32 м2 на улице Винь Хунг (район Хоанг Май, Ханой ) продается за 450 миллионов донгов, что эквивалентно примерно 14 миллионам донгов/м2.

Земельный участок выходит окнами на запад, квадратный, ровный, окружен застроенными землями, занесенными в Красную книгу, полный пакет юридических документов, ежегодные квитанции об уплате налога на землю, нотариально заверенная сделка купли-продажи в юридической конторе.

Или другой участок земли на улице Линь Нам (район Хоангмай, Ханой). Владельцу нужны деньги для оборота капитала, поэтому он продает участок земли площадью 37 м2, расположенный в районе микрорайона, с готовой инфраструктурой, красными книгами со всех сторон, стабильной постройкой, недалеко от начальной и средней школы Винь Хынг за 25 миллионов донгов/м2, что составляет всего 1/3 от стоимости земли здесь.

Множество разбросанных участков земли выставлены на продажу по низким ценам, но получить красные книги очень сложно. (Фото: Нгок Ви).

Благодаря довольно низким ценам, эти участки земли приобретают не только люди, желающие купить их для проживания, но и многочисленные инвесторы.

Г-н Тран Чунг Киен и его жена (район Ванзянг, Хынгйен ) говорят, что их доход составляет всего около 20 миллионов донгов в месяц, поэтому они даже не смеют мечтать о доме в Ханое.

Два года назад, следуя совету друзей, пара заняла у родственников более 700 миллионов, чтобы купить небольшой участок земли площадью 35 м2 в районе Диньконг (Хоангмай, Ханой). По словам г-на Киена, этот участок земли расположен в переулке и не занесен в Красную книгу.

На момент покупки земли, хотя мы знали, что сделка представляет собой всего лишь рукописный документ, по словам брокера, примерно через год они займутся оформлением документов и процедурами по переводу этой земли в жилую, и тогда мы сможем спокойно строить дом.

Однако прошло 2 года, а г-н Киен и его жена до сих пор не смогли получить красную книгу на землю стоимостью более 700 миллионов донгов.

« Много раз я рисковал, покупал материалы и нанимал рабочих, чтобы построить дом 4-го уровня для временного проживания. Однако, как только я привез туда материалы, местные власти забили тревогу, потому что на этой земле не разрешалось строить », — поделился г-н Кин.

Связавшись с продавцом земли и брокером, мы получили ответ, что они только поддерживают процедуры, но сейчас правила перевода земли ужесточаются, поэтому получить красную книгу очень сложно. Г-ну Киену и его жене пришлось продолжать снимать дом для проживания, и хотя долг все еще был большим, большая часть была выплачена.

« У нас с женой сейчас очень тяжелая жизнь с доходом в 20 миллионов донгов в месяц, поскольку ежемесячная аренда, электричество и вода обходятся в 6-7 миллионов донгов, обучение 2 детей и расходы на проживание, нам приходится откладывать несколько миллионов донгов в месяц. Поэтому нам с женой потребовалось 2 года, чтобы накопить на погашение долга в более чем 50 миллионов донгов. Мы не можем построить дом, долг копится, у нас с женой голова болит», — грустно поделился г-н Кьен.

Из-за долгового бремени г-ну Киену и его жене пришлось обратиться к брокеру с просьбой перепродать землю, но вот уже более полугода они так и не нашли покупателя.

« Земля прекрасна, но поскольку нет никаких бумаг, только рукописные договоры купли-продажи, многие люди не решаются ее покупать. Некоторые люди принимают рукописные договоры, но когда они знают, что земля не может быть использована для строительства дома, они также отказываются. Теперь у меня есть земля, но я не могу на ней жить и не могу ее продать», — сказал г-н Кин, нахмурившись.

Множество разбросанных участков земли выставлены на продажу по довольно низким ценам. (Скриншот).

Покупка участков земли похожа на игру «красное-черное».

Как и г-н Киен, г-н Нгуен Ван Нам ( Нам Динь ) также купил участок земли площадью 102 м2 в Лонгбьене 5 лет назад всего за 10 миллионов донгов/м2.

Во время покупки он также внимательно расспрашивал и осматривал местность, думая, что проект находится недалеко от его земли, после реализации которого земля вырастет в цене. Но неожиданно г-н Нам потерял все, потому что купленная им земля была частью местного дорожного планирования.

« В течение последних нескольких лет более 1 миллиарда донгов, которые я потратил на покупку этой земли, были заморожены и не могли быть проданы, поскольку все клиенты знают, что эта земля является частью плана строительства дороги. Хотя в настоящее время это всего лишь приостановленный план, покупатели все еще очень осторожны. Я думал, что получу большую прибыль от своих инвестиций, но теперь я застрял », — поделился Нам.

На самом деле действительные документы по сделкам с землей являются смешанными и включают только рукописные документы купли-продажи между владельцем (отправляемые продающему брокеру) и покупателем. При этом прилагается книга уплаты налога на сельскохозяйственные земли.

Чтобы повысить убедительность продукта, посредник утверждал, что у него есть «связи» с местными властями, поэтому можно не беспокоиться о выдаче розовой книги на землю, совмещенную с сельским хозяйством. Однако на самом деле конвертация очень сложна, а комиссии также очень высоки.

Г-н Фан Ань Зуй (клиент, купивший межштатную землю в Ханое) сказал, что процесс конверсии оказался сложнее, чем он думал. При изменении целевого назначения земли ему пришлось платить очень высокие налоги и сборы, поскольку Закон о земле предусматривает, что землепользователи должны платить плату за пользование землей, равную разнице между платой за пользование землей по виду земли после изменения целевого назначения земли и платой за пользование землей по виду земли до изменения целевого назначения земли.

Кроме того, возникло множество других неназванных расходов. Продвигая товары на рынок, сумма денег, которую он зарабатывал, была незначительной и не равнялась даже цене земли и конверсионному сбору, который он потратил. В то же время, по его мнению, при инвестировании того же капитала в другой сегмент можно получить более высокую прибыль.

По словам г-на Джанг Ань Туана, директора компании Tuan Anh Real Estate, разбросанные участки земли без красных книг предлагаются к продаже по очень разумным ценам. Однако, принимая решение потратить деньги на покупку межштатной земли, необходимо определить, что это игра «красное или черное». Соотношение выигрышей и проигрышей в этой игре, связанной с землей, составляет 50/50, поскольку без красной книги на руках нет никаких гарантий.

Выдача красных книг этим разбросанным участкам земли — дело непростое. Подобные разрозненные земли часто имеют только документы о выделении земли с ограниченным сроком действия, что значительно затрудняет проведение сделок купли-продажи. Эти документы часто фотокопируются и проходят через много рук.

« Поэтому покупателям легко купить, но крайне сложно продать, и также сложно построить дом», — поделился г-н Туан.

Промежуточные земли — это садовые земли, сельскохозяйственные земли, расположенные в городских жилых районах, или излишки земли после планирования, которые не были признаны жилыми землями. Обычно такие земли не имеют сертификатов на право землепользования, а передаются только посредством рукописных документов. Из-за неясных прав на землепользование цена таких земель зачастую вдвое, а то и на треть ниже, чем стоимость земли с полным пакетом документов в том же районе.

Нгок Ви

Источник