Предложение о введении высоких налогов для землевладельцев, которые приобретают землю на аукционе, но не используют ее.

В последние дни общественное мнение активно обсуждает события и результаты земельных аукций в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дык, где количество заявок и выигрышных ставок резко возросло, достигнув десятков раз более высокой начальной цены. Эти события и результаты вызывают серьезные вопросы о том, не являются ли они признаками спекулятивной наживы.

Является ли необычно высокая выигрышная ставка «аномальной»?

Таким образом, 10 августа в районе Тхань Оай успешно прошел аукцион по продаже 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревня Тхань Тхан, коммуна Тхань Као (Тхань Оай, Ханой). Площадь участков варьировалась от 60 до 85 м², а начальная цена составляла от 8,6 до 12,5 миллионов донгов/м². На аукцион поступило 4600 заявок, но только 4201 заявка из 1545 человек соответствовала критериям отбора.

Примечательно, что по итогам аукциона угловой лот был продан по самой высокой цене — почти 100,5 млн донгов/м², что в восемь раз выше начальной цены. На обычные лоты были сделаны выигрышные ставки в размере 63–80 млн донгов/м², что в 5–6,4 раза выше начальной цены.

В общественном мнении постоянно обсуждаются события и результаты земельных аукций в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дык. (Фото: VARS)

После скандального аукциона земельных участков в районе Тхань Оай, недавний аукцион 19 августа, на котором были проданы 19 земельных участков в районе LK04, деревня Лонг Кхук, коммуна Тьен Йен, район Хоай Дык, Ханой, продолжил привлекать значительный общественный интерес и участие.

На аукцион было выставлено девятнадцать земельных участков площадью от приблизительно 74 м² до 118 м². Начальная ставка составляла 7,3 миллиона донгов за м². Сумма задатка варьировалась от 109 до 172 миллионов донгов за участок.

После 19-часового аукциона было успешно продано 19 земельных участков. Самая высокая ставка достигла 133,3 миллиона донгов/м², что почти в 20 раз превысило начальную цену, а самая низкая ставка составила 91,3 миллиона донгов/м², что в 12,5 раз превысило начальную цену.

VARS утверждает, что события и результаты этих земельных аукций одновременно являются и ненормальными, и нормальными. Это объясняется тем, что грань между нормой и ненормальностью, похоже, размылась. То, что ненормально, стало нормальным, а затем продолжает существовать «нормально» ненормальным образом.

На самом деле, это не новое явление. Даже в первые шесть месяцев 2024 года, когда рынок земли в целом оставался вялым, некоторые земельные аукционы в отдельных районах все же привлекали от тысяч до десятков тысяч участников, в основном инвесторов. В некоторых местах цены, по которым были сделаны выигрышные ставки, в 10 раз превышали стартовую цену.

Объясняя причины, VARS заявила: Во-первых, в ближайшее время деньги, безусловно, будут поступать на земельные участки, выставленные на аукцион в городских и жилых районах, поскольку местные власти организуют множество аукционов для увеличения бюджетных поступлений. Это связано с тем, что такие земли чистые, свободны от споров и судебных разбирательств, уже имеют свидетельства о праве собственности, инфраструктуру и готовы к строительству домов для бизнеса, сдачи в аренду и получения ежемесячного дохода.

Это особенно привлекательно, учитывая, что в последние годы в Ханое практически не было новых проектов, а предложение земельных участков, по прогнозам, будет становиться все более дефицитным, поскольку новый Закон о коммерческой недвижимости запрещает разделение и продажу земельных участков в 105 городах и поселках, вынуждая предприятия строить дома на продаваемых в этих районах землях. Между тем, спрос на недвижимость, как жилую, так и инвестиционную, очень высок и постоянно растет.

Во-вторых, повышение цен, которое в десятки раз выше, звучит очень необычно, но на самом деле оно связано с низкой начальной ценой на земельном аукционе. В частности, ранее правила определения цен на землю допускали привлечение консультантов.

Начальная цена земельных участков, выставленных на аукцион 10 августа в районе Тхань Оай, также определялась консультантами и составляла 40-45 миллионов донгов/м². Однако Постановление 12 (Постановление о внесении изменений и дополнений в некоторые статьи Постановления 44, регулирующего применение Закона о земле 2013 года), ныне Постановление 71 (Постановление правительства от 27 апреля 2024 года, регулирующее цены на землю), отменило положение о привлечении консультантов, перейдя к определению цены с использованием коэффициента K, умноженного на таблицу цен на землю в городе.

Согласно Постановлению № 46 от 18 июля 2024 года Народного комитета Ханоя, коэффициент корректировки цен на землю для района Тхань Оай составляет 2,35. Действующий в настоящее время прейскурант цен на землю, опубликованный в 2020 году, колеблется от 3,6 до 5,3 млн донгов/м². Таким образом, перемножение этих двух коэффициентов дает диапазон цен от 8,6 до 12,5 млн донгов/м².

Безопасность продукта в сочетании с низкой начальной ценой и небольшим залогом (от 100 до 200 миллионов донгов) сделали его очень привлекательным для покупателей. Поэтому неудивительно, что этот аукцион привлек тысячи заявок. Такое большое количество участников вполне нормально.

Введение высоких налогов на накопление земли.

VAR-компании утверждают, что эта высокая выигрышная ставка отражает реальную ситуацию дисбаланса спроса и предложения, поскольку количество заявок значительно превысило количество земельных участков, выставленных на аукцион.

Однако тот факт, что цены на землю в районе с неразвитой инфраструктурой и удобствами, в пригороде с обычным потенциалом роста цен, достигли более 100 миллионов донгов/м² — что равно ценам на землю в городах и густонаселенных районах — является ненормальным и значительно превышает ее реальную стоимость. Это результат неэтичных мотивов.

В частности, многие инвесторы, участвующие в этих аукционах, — это «профессионалы» в сфере земельных аукционов. Зачастую они участвуют с «простой» целью «спекуляции», не заботясь о реальной стоимости, а просто выигрывая торги и немедленно покупая и продавая недвижимость для получения прибыли, или же готовы потерять свой задаток, если рынок не отреагирует должным образом.

VAR-компании предлагают ввести высокие налоги на накопление земли. (Фото: VS)

Или, что еще опаснее, они стремятся создать земельную «лихорадку». Эти люди используют систему аукционных депозитов для завышения цен на землю. Даже не принимая во внимание риски, они легитимизируют цену, выплачивая полную сумму выигрышной ставки, используя эту цену в качестве основы для искусственного завышения цен на землю в пригородных районах, что приводит к резкому росту цен на землю во многих районах и даже создает искусственную «лихорадку».

В результате сложившейся ситуации и без того высокие цены на недвижимость продолжают расти, делая мечту о собственном доме все менее достижимой для людей, особенно для молодежи. Заоблачные цены на аукционах, значительно превышающие реальную стоимость, не только усложняют процесс оценки недвижимости для последующих аукционов на местном аукционном участке, но и во многих других регионах страны.

С распространением внимания средств массовой информации, когда цены на недвижимость сохраняют восходящий тренд в течение достаточно длительного периода, менталитет FOMO (страх отстать) будет «расти», инвесторы будут ожидать дальнейшего роста цен и, следовательно, принимать рискованные решения.

Это решение также обусловлено убеждением, что корректировка таблиц цен на землю в населенных пунктах в ближайшем будущем косвенно приведет к росту цен на землю. В результате капитал многих инвесторов будет заморожен, что приведет к появлению заброшенных земельных участков и негативно повлияет на процесс восстановления и развития в безопасном и здоровом направлении.

Для обеспечения прозрачности аукционов и увеличения бюджетных поступлений государству необходимо оперативно создать механизмы контроля за спекуляциями. Для решения проблемы спекуляций и манипулирования ценами, а следовательно, и снижения цен на городское жилье, необходимо изменить отношение людей к жилью. Жилье следует рассматривать как место для проживания, удовлетворяющее основные жизненные потребности людей, а не как актив для накопления.

Введение налогов, направленных на тех, кто накапливает и спекулирует, а не на тех, кто приобретает недвижимость для жилых или коммерческих целей, приведет к уменьшению доли накопленного богатства.

Налоговые ставки могут постепенно увеличиваться для сделок с недвижимостью, если продавец владеет имуществом в течение короткого периода времени, или если собственник не использует недвижимость в коммерческих целях, или не начинает строительство после получения земли.

Правильное налогообложение недвижимости снизит или устранит стимул к спекуляциям на рынке недвижимости, поскольку, наряду с процентными ставками и другими упущенными выгодами, владение спекулятивной недвижимостью становится более рискованным. Покупка и продажа недвижимости с целью получения прибыли или создание искусственного спроса и предложения для завышения цен на недвижимость постепенно теряют смысл.

Таким образом, свободные средства, находящиеся в распоряжении населения, будут перенаправлены в производительные сектора экономики, создающие продукцию и добавленную стоимость для общества. Это поможет рынку недвижимости развиваться более здорово и эффективно в долгосрочной перспективе, вместо того чтобы сталкиваться с резкими скачками и колебаниями цен на землю.

Источник: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html