В последние дни общественное мнение постоянно подогревалось событиями и результатами земельных аукционов в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дук, с большим количеством регистраций и стремительным ростом выигрышных ставок, в десятки раз превышающих стартовую цену. Эти события и результаты поднимают большой вопрос о том, есть ли признаки спекулятивной наживы?
Является ли слишком высокая ставка победителя «ненормальной»?
Соответственно, 10 августа район Тхань Оай успешно организовал аукцион 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревне Тхань Тхан, коммуне Тхань Као (Тхань Оай, Ханой), площадью от 60 м2 до 85 м2 со стартовыми ценами от 8,6 млн донгов/м2 до 12,5 млн донгов/м2. На аукцион подали 4600 заявок, но только 4201 квалифицированная заявка от 1545 человек.
Примечательно, что в конце аукциона угловой лот с самой высокой выигрышной ценой составил почти 100,5 млн донгов/м2, что в 8 раз выше стартовой цены. Обычные лоты имели выигрышные цены в 63–80 млн донгов/м2, что в 5–6,4 раза выше стартовой цены.
Общественное мнение постоянно обсуждает ход и результаты земельных аукционов в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дук. (Фото: VARS)
После того, как земельный аукцион в районе Тхань Оай вызвал ажиотаж в общественном мнении, недавно, 19 августа, аукцион 19 земельных участков в районе LK04, деревня Лонг Кхук, коммуна Тьен Йен, район Хоай Дук, Ханой, продолжал привлекать внимание и участие многих людей.
На аукцион было выставлено 19 участков земли площадью от 74 м2 до 118 м2. Начальная цена аукциона составляла 7,3 млн/м2. Задаток варьировался от 109 до 172 млн донгов/участок.
После 19-часового аукциона 19 участков земли были успешно проданы. Самая высокая победившая ставка составила 133,3 млн донгов/м2, что почти в 20 раз превышает стартовую цену, а самая низкая — 91,3 млн донгов/м2, что в 12,5 раз превышает стартовую цену.
VARS считает, что развитие событий и результаты этих земельных аукционов являются одновременно и необычными, и нормальными. Потому что в наши дни грань между нормальными и ненормальными вещами, похоже, уже не ясна. Ненормальное стало нормальным, а затем оно открыто существует как ненормальная «нормальность».
На самом деле, это не новое явление. В первые 6 месяцев 2024 года, когда рынок земли в целом был еще спокоен, некоторые земельные аукционы в некоторых населенных пунктах все же привлекли тысячи или десятки тысяч участников, в основном инвесторов. Результаты аукционов в некоторых местах также зафиксировали выигрышные цены, в 10 раз превышающие стартовую цену.
Объясняя причину, VARS сказал: Во-первых, в ближайшее время денежный поток, безусловно, «потечет» в выставленную на аукцион землю, в городских районах и жилых районах, когда местные власти организуют множество аукционов для увеличения доходов бюджета. Потому что это тип чистой земли, не вовлеченной в судебные споры, с красными книгами, инфраструктурой, готовой для строительства домов для бизнеса, сдачи в аренду и получения ежемесячного денежного потока.
Особенно привлекательный в контексте последних лет, Ханой почти не имел новых проектов, предложение земли также, как прогнозируется, будет становиться все более скудным, когда новый Закон о бизнесе в сфере недвижимости запрещает разделение и продажу земли в 105 городах и поселках, вынуждая предприятия строить дома на землях для продажи в этих районах. Между тем, спрос на недвижимость, включая спрос на покупку для проживания и инвестиций среди людей, очень высок и постоянно растет.
Во-вторых, цена выросла в десятки раз, что звучит очень необычно, но на самом деле это связано с низкой стартовой ценой выставленной на аукцион земли. В частности, ранее правила определения цены на землю допускали наем консультантов.
Земля, выставленная на аукцион 10 августа в районе Тхань Оай, также была нанята для консалтинга, консалтинг определил стартовую цену от 40-45 миллионов донгов/м2. Однако Декрет 12 (Декрет о внесении изменений и дополнений в ряд статей Декрета 44, регулирующего реализацию Закона о земле 2013 года), в настоящее время Декрет 71 (Декрет о регулировании цен на землю, изданный Правительством 27 апреля 2024 года) отменил положение о найме консультантов, перейдя к определению по коэффициенту К, умноженному на городской прейскурант цен на землю.
Между тем, согласно Решению 46 от 18 июля 2024 года Народного комитета Ханоя, коэффициент корректировки цены на землю района Тхань Оай составляет 2,35. Текущий эффективный прейскурант цен на землю, выпущенный в 2020 году, колеблется в пределах 3,6 - 5,3 млн донгов/м2. Таким образом, при умножении этих двух коэффициентов получается цена всего лишь 8,6 - 12,5 млн донгов/м2.
Безопасные продукты с низкими начальными ценами и небольшими депозитами (от 100 до 200 миллионов донгов) создают большую привлекательность для покупателей. Поэтому нетрудно понять, почему этот аукцион привлек тысячи регистраций. Такое большое количество участников совершенно нормально.
Высокие налоги на накопление земли
VAR-аукционисты полагают, что столь высокая цена выигрыша отражает нормальную реальность разрыва спроса и предложения, когда количество участвующих заявок во много раз превышает количество земельных участков на аукционе.
Однако тот факт, что цены на землю в местах с непримечательной инфраструктурой и коммунальными услугами, в пригородной зоне с потенциалом нормального роста цен, превышают 100 миллионов донгов/м2, что равно ценам на землю в городских районах и густонаселенных районах, является ненормальным и намного превышает фактическую стоимость. Это результат нездоровых целей.
В частности, многие инвесторы, участвующие в этих аукционах, являются людьми с «профессией» в земельных аукционах. Они часто участвуют с «простой» целью «серфинга», не заботясь о реальной стоимости, просто выигрывая, а затем покупая и продавая немедленно, чтобы получить прибыль или готовы потерять свой депозит, если рынок не отреагирует.
VARs предлагает высокие налоги на накопление земли. (Фото: VS)
Или более «опасная» цель — создать земельную «лихорадку». Эти люди пользуются аукционным депозитом, чтобы взвинтить цену соответствующей земли. Они даже игнорируют риски, легализуют цену, выплачивая полную сумму в соответствии с победившей ставкой, чтобы использовать эту цену как основу для стимулирования цен на землю в отдаленных районах, вызывая рост цен на землю во многих местах, вплоть до виртуальной «лихорадки».
Следствием этих ситуаций является то, что и без того высокие цены на недвижимость выросли еще больше, делая мечту о владении домом все более далекой для людей, особенно молодежи. Высокие аукционные цены, «намного превышающие» реальную стоимость, не только создают трудности для оценки активов для последующих аукционов на месте проведения аукциона, но и во многих местах по всей стране.
Наряду с распространением информации в СМИ, когда цены на недвижимость сохраняют тенденцию к росту в течение достаточно длительного периода времени, менталитет FOMO (страх остаться позади) будет «подниматься», инвесторы будут ожидать, что цены продолжат расти, а затем принимать рискованные решения.
Это решение также мотивировано восприятием того, что корректировка таблиц цен на землю в ближайшем будущем в местных сообществах косвенно подтолкнет цены на землю. В результате многие инвесторы связывают свой капитал, создавая заброшенные земли, что отрицательно влияет на процесс восстановления, развиваясь в безопасном и здоровом направлении.
Для того, чтобы аукционы были прозрачными и увеличивали доходы бюджета, государству необходимо в ближайшее время иметь дополнительные механизмы контроля спекулятивной деятельности. Чтобы решить проблему спекуляции и роста цен, тем самым снизив цены на городское жилье, необходимо изменить мышление людей о жилье, чтобы жилье было местом для жизни, решающим жизненные потребности людей, а не накопленным активом.
Введение налогов на тех, кто накапливает и спекулирует, а не на тех, кто покупает недвижимость для проживания или организации производства и бизнеса, позволит снизить фактор накопленных активов.
Ставки налога могут постепенно увеличиваться для сделок с недвижимостью, когда продавец имеет короткий период владения недвижимостью или если владелец недвижимости не вводит недвижимость в коммерческую деятельность или не осуществляет строительство после получения земли...
Налогообложение недвижимости в правильном направлении ограничит или устранит мотивацию людей спекулировать недвижимостью, поскольку с учетом процентных расходов и других альтернативных издержек владение спекулятивной недвижимостью становится более рискованным. Покупка и продажа недвижимости с целью получения прибыли или создание виртуального спроса и предложения для раздувания цен на недвижимость постепенно становится бессмысленным.
Таким образом, свободные деньги людей будут направлены в секторы производства и бизнеса, создавая продукты и добавленную стоимость для общества. Это поможет рынку недвижимости развиваться более здорово и эффективно в долгосрочной перспективе, вместо земельной лихорадки и ценовых потрясений.
Источник: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
Комментарий (0)