Предложение по развитию коммерческого жилья для малообеспеченных граждан

Реструктуризация стоимости жилищных проектов

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), в настоящее время квартира средней ценовой категории (2 комнаты) стоит около 2,5 млрд донгов (35 млн донгов/м2), что примерно в 20 раз превышает средний доход домохозяйств и отдельных лиц, которые могут сэкономить около 100 млн донгов в год.

Доступные квартиры стоимостью около 2 млрд донгов или ниже (25–30 млн донгов/м2), а также квартиры в социальном жилье имеются в очень ограниченном предложении, поэтому за последние два года они практически отсутствовали на рынке жилья Хошимина.

Необходимо реструктурировать стоимость и калькуляцию цен на коммерческое жилье, чтобы удовлетворить потребности в жилье большинства малообеспеченных граждан.

Председатель HoREA подчеркнул, как снизить цены на жильё и реализовать больше проектов доступного коммерческого жилья, много проектов недорогих коммерческих квартир и много проектов социального жилья, чтобы удовлетворить жилищные потребности большинства людей со средним уровнем дохода. В то же время необходимо обеспечить долгосрочную социальную безопасность в сфере жилья, развивая рынок недвижимости в прозрачном, здоровом, стабильном и устойчивом направлении.

Решение, предлагаемое HoREA, заключается в реструктуризации стоимости и расчета отпускных цен проектов коммерческого жилья.

Основные затраты на проекты коммерческого жилья включают сборы за создание земельного фонда, расходы на строительство, финансовые расходы и расходы на управление.

Что касается затрат на создание земельных фондов, то, по мнению HoREA, необходимо изменить способ взимания платы за пользование землей, преобразовав ее в налог на «акт изменения целевого назначения земель с сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные земли и на земли для проживания» с прозрачной ставкой налога (которая может составлять около 15–20% от цены земли в прейскуранте).

Это позволит исключить механизм «попроси-дай» и притеснения, а также снизить плату за пользование землей по сравнению с действующим методом, что будет способствовать снижению расходов на жилье, тем самым создавая условия для снижения цен на жилье.

Также не стоит слишком беспокоиться, если инвесторы всё равно продадут дома по слишком высокой цене, поскольку им придётся платить больше корпоративного подоходного налога, а цены, в принципе, определяются рынком. Если они продадут дома по слишком высокой цене, покупатели могут отказать им в покупке и бойкотировать их.

Кроме того, рост цен на жильё обусловлен застоем и затягиванием сроков реализации проектов, что приводит к увеличению стоимости строительства. Причина кроется в «юридических и институциональных пробелах», которые приводят к невозможности разработать стандартную, разумную «административную процедуру», что порождает негатив и притеснения.

Что касается управленческих расходов и возможностей инвесторов в жилищные проекты, то задержки в реализации проектов могут быть вызваны не только проблемами с инвестиционными процессами строительства и длительными административными процедурами, но и неэффективным управлением со стороны инвесторов или нехваткой финансовых ресурсов, что приводит к увеличению управленческих расходов, финансовых затрат, расходов на продажу, послепродажных расходов, расходов и цен на жилье, а также может повлиять на качество проектных работ.

Поэтому предприятиям необходимо сосредоточиться на увеличении финансовых ресурсов, повышении качества корпоративного управления, инновациях, применении информационных технологий, цифровизации, искусственного интеллекта (ИИ) и управлении проектами в соответствии с научными процессами (BIM), чтобы повысить производительность, качество, эффективность и контролировать риски, как отметил профессор доктор Пол Кругман (лауреат Нобелевской премии по экономике 2008 года): «Производительность труда — это ещё не всё. Но в долгосрочной перспективе это почти всё».

Кроме того, существуют «неназванные» расходы в процессе подготовки и реализации инвестиционных проектов. По мнению HoREA, «неназванные» расходы, будь то больше или меньше, увеличиваются или уменьшаются, зависят от результатов «создания государством более прозрачной, прозрачной и подотчётной деловой среды» в соответствии с международными стандартами.

Решения по увеличению предложения недорогого коммерческого жилья

По мнению HoREA, еще одним эффективным методом является увеличение предложения социального жилья и недорогого коммерческого жилья на основе создания и совершенствования эффективных механизмов политики поддержки.

HoREA предложила правительству в ближайшее время принять постановление, поощряющее инвестиции предприятий в коммерческие жилищные проекты с ценами на квартиры, не превышающими 20 млн донгов/м2 в провинциях и не превышающими 22–25 млн донгов/м2 в районах I класса и особых городских районах.

HoREA также предложила правительству и Министерству строительства рассмотреть вопрос о совершенствовании механизма и политики развития социального жилья, особенно социального жилья в аренду и социального жилья с правом выкупа, привлекая к участию больше предприятий и эффективно используя земельные фонды, запланированные для развития социального жилья, чтобы увеличить предложение социального жилья и удовлетворить огромный спрос бенефициаров политики социального жилья, способствуя снижению цен на коммерческое жилье.

Кроме того, HoREA предложила организовать «источники рекапитализации из государственного бюджета» и «компенсацию процентных ставок» для Банка социальной политики и четырех коммерческих банков (назначенных Государственным банком) для реализации кредитных стимулов для бенефициаров социальной жилищной политики в течение следующих 5 лет.

Что касается увеличения предложения недорогого коммерческого жилья, HoREA заявила, что Закон о земле не предусматривает освобождения от уплаты или снижения платы за землепользование для всех проектов коммерческого жилья, Закон о налоге предусматривает лишь 50%-ное снижение ставок налога на добавленную стоимость и налога на прибыль предприятий для проектов социального жилья, а Закон о жилье также не предусматривает механизмов и политики поддержки проектов недорогого коммерческого жилья.

Фактически, проекты коммерческого жилья делятся на несколько уровней: проекты элитного (элитного) жилья, проекты жилья среднего класса, проекты жилья среднего ценового диапазона и проекты недорогого коммерческого жилья. Даже если цена недорогого коммерческого жилья эквивалентна цене социального, оно не будет пользоваться льготами.

Однако реальность льготного кредитного пакета в размере 30 000 млрд донгов (2013–2016 гг.) показывает, что существует тип коммерческого жилья, цена которого эквивалентна цене социального жилья, но не превышает 1,05 млрд донгов за единицу.

HoREA предложила правительству в ближайшее время принять постановление о реализации «Проекта строительства недорогого коммерческого жилья» с преференциальными механизмами и политикой в отношении сборов за пользование землей, налогов и кредитов для стимулирования предприятий к инвестированию в проекты коммерческого жилья со стоимостью квартир не более 20 млн донгов/м2 в провинциях и не более 22–25 млн донгов/м2 в городских районах класса I и особых городских районах.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/de-xuat-phat-trien-nha-o-thuong-mai-cho-nguoi-thu-nhap-thap-a641369.html