Агентство недвижимости Kim Oanh надеется решить проблемы с социальным жильем

Выступая на семинаре «Определение рынка недвижимости в конце 2024 – начале 2025 года», недавно организованном газетой Nguoi Lao Dong, г-жа Данг Тхи Ким Оань, председатель совета директоров акционерной компании Kim Oanh Real Estate Group, подчеркнула трудности, с которыми сталкивается рынок недвижимости, особенно в секторе социального жилья.

Обзор дискуссии «Определение рынка недвижимости в конце 2024 – начале 2025 года» в газете «Labor»

Спрос на жилье огромен.

Г-жа Оань отметила, что группа компаний Kim Oanh Group работает в сфере недвижимости уже более 16 лет. В последнее время компания успешно реализовала ряд крупных проектов в Биньзыонге , Донгнае, Хошимине и Бариа Вунгтау. Когда правительство объявило о проекте строительства 1 миллиона единиц социального жилья, в Kim Oanh Group осознали, что государству предстоит внести множество изменений в политику, направленную на создание здорового и устойчивого рынка недвижимости.

«В то же время мы также считаем, что на рынке произойдут позитивные изменения с 1 августа 2024 года, когда официально вступят в силу три новых закона. И чтобы подготовиться к этим изменениям, Kim Oanh Group заранее запланировала разработку крупномасштабных проектов, уделяя внимание не только стандартным городским районам, но и проектам социального жилья, обслуживающим малообеспеченных людей и домохозяйства, не имеющие жилья», — отметила г-жа Оан.

По словам председателя правления Kim Oanh Group, в настоящее время спрос на социальное жильё в районах с развитой промышленностью, таких как Биньзыонг, Донгнай и Бариа-Вунгтау, очень высок. Эти провинции привлекают сотни тысяч трудовых мигрантов, но существующего предложения социального жилья недостаточно для удовлетворения спроса.

На семинаре выступила г-жа Данг Тхи Ким Оань, председатель Совета директоров акционерной компании Kim Oanh Real Estate Group.

В этом контексте группа прилагает усилия по поиску эффективных решений, изучая модели социального жилья в развитых странах. В частности, г-жа Оан выразила своё впечатление об успехе модели социального жилья в Сингапуре, где 90% населения проживает в социальных жилых комплексах, построенных по высоким стандартам, современным, удобным и экологичным.

«Мы стремимся создавать проекты социального жилья по сингапурским стандартам для вьетнамских семей», — поделилась г-жа Оанх своей решимостью и сообщила, что Группа подписала соглашение о стратегическом сотрудничестве с Surbana Jurong Group — крупным игроком в сфере строительства социального жилья в Сингапуре и мире. Ожидается, что благодаря этому сотрудничеству Kim Oanh Group выведет на вьетнамский рынок недвижимости проекты социального жилья высочайшего качества.

Согласно плану, Kim Oanh Group реализует 26 проектов социального жилья общей площадью 40 000 квартир. Общая площадь земель, отведенных под социальное жилье, составляет 107 гектаров. В ноябре Kim Oanh Group запустит первый проект социального жилья в Новом городе Биньзыонг площадью 26,69 гектара.

Этот проект не только соответствует высоким техническим и качественным стандартам, но и обещает произвести сильное впечатление на рынке благодаря зелёному сертификату EDGE, а также интегрирует сотни современных удобств для жителей. В частности, стоимость квартир социального жилья в этом проекте составляет всего около 50% от стоимости аналогичных проектов на рынке.

Трудности земельного фонда

Однако г-жа Ким Оань открыто указала на трудности, с которыми сталкиваются компании, инвестирующие в социальное жильё. Прежде всего, серьёзным препятствием является земельный фонд. Согласно нормативным актам, проекты социального жилья должны предусматривать выделение 20% земельного фонда для строительства социального жилья. Однако распределение земельного фонда между предприятиями и муниципалитетами по-прежнему имеет множество недостатков.

Г-жа Оан считает, что проект следует передать компании, заверив, что компания будет нести ответственность в случае несвоевременного завершения строительства. «Если компания сделает всё неправильно, она будет нести ответственность, и тогда цена на дом станет более разумной, что принесёт выгоду покупателям», — сказала она.

Ещё одна проблема — стоимость земли под проекты социального жилья. Г-жа Оань предложила обеспечить ясность и прозрачность в оценке земли, выделяемой государством и приобретаемой предприятиями. В качестве примера можно привести проект социального жилья группы Kim Oanh в Биньзыонге. Несмотря на то, что предприятие приобрело его 8 лет назад, инвестиционные затраты и прибыль в настоящее время составляют около 1000 миллиардов донгов.

На семинаре г-жа Оан подняла множество проблем и трудностей при реализации социального жилья.

Эта земля изначально принадлежала промышленному парку, который был разрешён к выделению в жилую зону, и была одобрена в размере 1/500. Если исходить из стоимости земли промышленного парка в 170 долларов США/м², её стоимость также превышает 1000 миллиардов донгов. Однако, если использовать текущую цену земли под коммерческое жилье, эта цифра может превысить 3000 миллиардов донгов, что создаст трудности для развития проектов социального жилья.

В связи с этим она предложила государству чётко разграничивать виды земель, выделяемых государством и приобретаемых самими предприятиями, чтобы устанавливать понятные и обоснованные цены. Это также позволит избежать ошибок в инвестиционном процессе и побудит предприятия к сотрудничеству с государством в развитии социального жилья.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются предприятия, — это юридические процедуры. Г-жа Оан отметила, что, несмотря на наличие отдельных правил для социального жилья, в реальности административные процедуры не сокращаются, что приводит к увеличению сроков реализации проектов. Это влияет на эффективность инвестиций предприятий. Она предложила провести процессуальные реформы для снижения нагрузки на предприятия и ускорения строительства социального жилья.

Кроме того, вопрос о норме прибыли также является серьёзным препятствием для бизнеса. Согласно нормативным актам, предприятия имеют право на максимальную прибыль в размере 10%, в то время как расходы на продажу составляют 6%, то есть фактическая прибыль составляет всего 6%. Это затрудняет привлечение крупных компаний к инвестициям в эту сферу. Г-жа Оан призвала правительство разработать более чёткую политику стимулирования, чтобы мотивировать бизнес участвовать в строительстве социального жилья.

Что касается обмена земельных фондов для строительства социального жилья, то, хотя новый закон и предусматривает, что инвесторам разрешено предлагать обмены, условием является то, что они должны иметь земельные фонды в том же типе городской территории или принадлежать той же компании.

На самом деле, это очень сложно осуществить, поскольку не у всех инвесторов есть много земельных фондов в одном типе города. Например, сейчас многие компании хотят обменять старые проекты после корректировки, но не могут этого сделать, поскольку два земельных фонда находятся в разных городах и не принадлежат одной компании, хотя и входят в одну группу.

Ограничения капитала

Кроме того, привлечение заёмного капитала для реализации проектов социального жилья также сталкивается с многочисленными трудностями. По словам г-жи Оань, предприятия могут получить льготные кредиты лишь в размере около 15% от общего объёма инвестиций в проект из Фонда развития провинций и городов.

Этого недостаточно для покрытия расходов, в то время как кредиты коммерческих банков, несмотря на льготные процентные ставки, по-прежнему составляют 8,2–9% годовых, что значительно выше процентных ставок, которые могут принять предприятия при строительстве социального жилья.

С трудностями сталкиваются не только предприятия, но и люди, приобретающие социальное жильё. Г-жа Оан привела пример процентной ставки по кредитам на покупку социального жилья, которая до 1 августа 2024 года составляла 4,8% годовых от Банка социальной политики, а после 1 августа выросла до 6,6% годовых, что практически соответствует ставке по коммерческим кредитам. Это лишает работников, и без того имеющих низкий доход, возможности брать кредиты на покупку жилья.

«Многие покупатели жилья, несмотря на соответствие требованиям к доходу, всё равно не могут взять деньги в долг, потому что процесс одобрения слишком сложен, особенно требование подтвердить доход за последние 3 месяца», — сказала г-жа Оан.

Кроме того, процедура подтверждения дохода заёмщика по-прежнему сложна, что создаёт трудности для многих людей с реальными потребностями. «Многие клиенты Kim Oanh Group внесли 20–30% от стоимости дома авансом, но всё равно не могут получить его, поскольку банк не выдаёт кредит вовремя», — добавила г-жа Оан.

Не говоря уже о том, что правила, регулирующие доход при покупке социального жилья, также имеют множество недостатков. В частности, если одинокому человеку требуется доход в размере 15 миллионов донгов, а паре — 30 миллионов донгов, даже если разница составляет всего 1 миллион, например, 29 миллионов или 31 миллион, она не будет учитываться. Из-за этого многие теряют возможность купить дом, при этом им приходится брать квартиру в ипотеку и выплачивать банку основной долг и проценты.

Г-жа Оан также подняла вопрос о том, что в настоящее время большинство предприятий, занимающихся строительством социального жилья, некоммерческие. Поэтому некоторые компании ориентированы на строительство недорогих домов по низким ценам, качество которых не соответствует стандартам. В многоквартирных домах всего пять этажей, нет лифтов, квартиры имеют небольшую площадь, отсутствуют удобства и охрана... В результате дома быстро разрушаются, расходы на ремонт высоки, а жилой фонд находится в плачевном состоянии.

Между тем, в Сингапуре строятся квартиры различной площади, от одной до четырёх спален, рассчитанные на проживание нескольких поколений. Это удобно, и качество строительства очень высокое, так что квартиры можно использовать долгое время, передавая их по наследству, без необходимости покупать новое жильё. Кроме того, хотя это социальное жильё, оно всё же имеет множество современных удобств для удовлетворения потребностей людей.

Группа компаний Kim Oanh Group изучила этот вопрос и признала его перспективным. Она полна решимости извлечь уроки из опыта и развивать социальное жильё сингапурского качества для вьетнамцев. «Мы уверены, что если государство сможет решить вышеупомянутые проблемы для бизнеса, а также предложить выгодные процентные ставки по кредитам и упростить процесс рассмотрения заявок для покупателей социального жилья, то завершение государственного проекта по строительству 1 миллиона единиц социального жилья станет ошеломляющим успехом. А наши работники получат больше возможностей для стабильной жизни в просторных, чистых и красивых домах со всеми удобствами, чтобы спокойно работать и вносить свой вклад в экономическое развитие», — уверена г-жа Оан.

Источник: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm