Внедрение услуг краткосрочной аренды квартир в структурированную систему.

Новые правила помогут "дать толчок" развитию краткосрочной аренды квартир, взяв этот вид деятельности под контроль.

Народный комитет города Хошимин только что издал Постановление № 19/2026/QD-UBND (Постановление 19) об управлении и использовании многоквартирных домов в городе, вступающее в силу с сегодняшнего дня, 25 апреля, и заменяющее предыдущее Постановление № 26/2025/QD-UBND.

Повышение подотчетности, снижение риска споров.

Важным моментом в Решении 19 является пункт 2 статьи 12, который предусматривает, что сдача квартир в многоквартирных домах в аренду должна осуществляться на основании договора. Для краткосрочной аренды на посуточной или недельной основе ( туристические апартаменты) владелец должен зарегистрировать деятельность объекта размещения для туристов и полностью соблюдать все соответствующие правовые нормы.

Во многих многоквартирных домах Хошимина до сих пор висят таблички, запрещающие или ограничивающие краткосрочную аренду квартир.

В частности, организации и частные лица, управляющие многоквартирными домами, должны соблюдать правила, касающиеся жилищного строительства, операций с недвижимостью, налогов (регистрация, декларирование и уплата), проживания, общественного порядка и безопасности, электронной коммерции, туризма, санитарного состояния окружающей среды, а также противопожарной безопасности и противопожарной защиты. Одновременно с этим арендодатели должны регистрировать временное проживание, уведомлять арендаторов об их пребывании и требовать от них соблюдения правил многоквартирного дома.

Председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA) г-н Ле Хоанг Чау высоко оценил Решение № 19. Однако, по его словам, для дальнейшего совершенствования механизма управления Департаменту строительства необходимо разработать дополнительные положения, касающиеся парковок для электромобилей и зарядных станций, чтобы обеспечить пожарную безопасность и удовлетворить реальные потребности.

Г-н Нгуен Дуй Тхань, председатель и генеральный директор компании Global Home Management Joint Stock Company, отметил, что Постановление № 19 расширило сферу действия регулирования, распространив его действие не только на жилые квартиры, но и на многофункциональные комплексы (жилые и коммерческие помещения).

Новые правила требуют от компаний, занимающихся краткосрочной арендой жилья, регистрировать свои объекты размещения и заявлять о временном проживании онлайн через VNeID или Портал государственных услуг. Это повышает прозрачность и защищает права жильцов, особенно в отношении парковочных мест и средств на техническое обслуживание.

Между тем, г-н Нгуен Минь Тхе, глава правления жилого комплекса Giai Viet, также считает, что Решение № 19 является позитивным шагом вперед, способствующим сокращению споров и улучшению качества жизни в многоквартирных домах. Однако для эффективности этой политики необходимо усилить коммуникацию, чтобы помочь жильцам понять свои права и обязанности, а также улучшить координацию между налоговыми органами, полицией и правлением для обеспечения точного и полного сбора налогов и поддержания безопасности и порядка.

Г-н Те также предложил, чтобы новые правила уточнили границы между общей и частной собственностью для ограничения споров. Поступления, такие как плата за обслуживание и средства на содержание, также должны быть публично раскрыты и прозрачны, особенно в тех случаях, когда существуют различия между квартирами для проживания и квартирами для сдачи в аренду.

Кроме того, арендодатели обязаны выполнять свои налоговые обязательства, а управляющая компания должна регулярно предоставлять финансовые отчеты властям для контроля за доходами. Повышение осведомленности жильцов и арендодателей о соблюдении требований считается крайне важным, поскольку повторные нарушения могут привести к штрафам или даже запрету на ведение бизнеса.

В каждом месте свой стиль управления.

Согласно расследованию журналиста газеты Nguoi Lao Dong, с момента принятия Народным комитетом Хошимина Постановления 26/2025 об управлении и использовании многоквартирных домов прошло более года, а практика краткосрочной аренды квартир в этих зданиях остается непоследовательной. Каждая управляющая компания применяет свой подход: некоторые неявно разрешают это, другие полностью запрещают, а в некоторых многоквартирных домах разрешена аренда только на 1-3 месяца и более.

Это создало трудности для многих компаний, предоставляющих услуги краткосрочной аренды квартир, что привело к конфликтам с управляющей компанией и даже вынудило их прекратить свою деятельность. Опрос в жилом комплексе в районе Тхань Ми Тай показал, что управляющая компания разместила таблички, запрещающие краткосрочную аренду, еще с момента вступления в силу Постановления 26/2025. Однако, по словам администратора, фактическое обеспечение соблюдения этого запрета — непростая задача.

Многие владельцы квартир по-прежнему приглашают гостей под предлогом родственников или друзей, что затрудняет полное соблюдение правил. Г-жа Нгуен Тхуонг Хоай, жительница, неоднократно выступавшая за право на краткосрочную аренду квартир, заявила, что, несмотря на то, что город издал новые правила, разрешающие краткосрочную аренду, арендодатели столкнулись со многими препятствиями при их внедрении за последний год. «Вдоль улицы Бен Ван Дон (район Винь Хой) в некоторых многоквартирных домах краткосрочная аренда полностью запрещена, в то время как в других разрешена только помесячная аренда. Непоследовательное применение правил очень затрудняет адаптацию владельцев бизнеса», — поделилась г-жа Хоай.

Г-жа Фам Хо Бао Тран, профессиональная хозяйка квартир, сдающая их через приложение Airbnb, сообщила, что в последнее время ее бизнес значительно сократился. Главная причина заключается в том, что многие управляющие компании ввели очень строгие правила, такие как ограничение приема гостей без предварительной записи, требование ожидания в холле не более 10-15 минут и даже прекращение предоставления услуг за нарушения.

Например, в жилом комплексе De La Sol (район Винь Хой) правление издало постановление, категорически запрещающее краткосрочную аренду (через Airbnb, проживание в частном доме, посуточная/почасовая аренда), разрешая только долгосрочную аренду. Нарушителям будут аннулированы карты проживания, отключено водоснабжение или отозван доступ к удобствам (бассейн, тренажерный зал).

Г-жа Нгуен П.Т., снимающая квартиру на короткий срок в жилом комплексе «Зенити» (район Кау Онг Лань), сообщила, что плата за управление ее квартирой выросла почти на 70%, с примерно 3,9 млн донгов до почти 5,7 млн ​​донгов в месяц за квартиру, без учета электроэнергии и воды. Это повышение платы создает серьезные трудности как для нее, так и для других владельцев бизнеса.

Кроме того, многие владельцы жилья сообщают о строгих мерах контроля даже в мелочах, например, им запрещают пользоваться общим лифтом для уборщиков, оставлять багаж в холле и ограничивают время заселения. Есть даже «подпольные» сообщения об отсутствии поддержки по вопросам электроснабжения, водоснабжения или доступа по картам для краткосрочной аренды, несмотря на отсутствие официальных документов.

Чтобы оставаться на плаву, некоторым группам владельцев элитных апартаментов приходится объединять средства для найма частного персонала, помогающего гостям с процедурой регистрации в вестибюле.

Примечательно, что некоторые управляющие компании недавно потребовали от владельцев бизнеса подать документы на регистрацию предприятия к определенному сроку, хотя ранее никаких конкретных правил лицензирования не существовало.

Необходимы правила, регулирующие уровень платы за услуги.

Г-н Ле Хоанг Чау считает, что повышение платы за управление квартирами, сдаваемыми в краткосрочную аренду, необходимо, но удвоение платы для жильцов, как это делают в некоторых местах, необоснованно. Поэтому г-н Чау предложил городу издать конкретные правила, определяющие уровень платы, механизм управления и цели использования этих доходов, избегая произвольных или непрозрачных практик. «Сейчас спрос на краткосрочную аренду есть не только в многоквартирных домах, но и в частных домах и виллах. Поэтому необходимо создать организацию или ассоциацию для управления этим сектором, чтобы сформировать единую правовую базу», — предложил он.

С точки зрения бизнеса, г-жа Фам Хо Бао Тран считает, что модель Airbnb — это популярный тренд во всем мире , и во Вьетнаме на нее существует большой спрос. Однако для устойчивой работы поставщикам услуг необходимо повысить свою осведомленность в вопросах управления арендаторами, обеспечения гигиены и безопасности, полной регистрации временного проживания и напоминания гостям о необходимости соблюдения порядка.

Источник: https://nld.com.vn/dua-dich-vu-cho-thue-can-ho-ngan-han-vao-khuon-kho-196260424210641985.htm