Цены на жилье становятся недосягаемыми

Цены на жилье стремительно растут, опережая доходы работников, даже финансовых и банковских служащих — самых высокооплачиваемых отраслей, — которые не могут за ними угнаться.

Среди 20 секторов экономики (исключая международные агентства и организации), обследованных Главным статистическим управлением по среднему доходу с 2010 года по настоящее время, работники сектора финансов - банковского дела - страхования лидируют уже 10 лет, в периоды 2010-2011 и 2013-2020 годов. Доход этой группы в 2010 году составил 4,8 млн, а в 2023 году увеличился до 11,5 млн.

По данным финансовых отчетов коммерческих банков в 30 донгах и Агрибанка , средний ежемесячный доход от заработной платы и премий банковского служащего увеличился с 21 миллиона донгов в 2014 году до 36 миллионов донгов в 2023 году, увеличившись на 6-7% в год.

«Сотрудники банков всегда входят в группу отраслей с самым высоким доходом, в среднем от 25 до 40 миллионов донгов в месяц», — утверждает г-жа Нгуен Ту Транг, директор по бренду Manpower в Manpowergroup Vietnam — корпорации, специализирующейся на подборе персонала и кадровом консалтинге.

Несмотря на высокие зарплаты по сравнению с общим уровнем, рост доходов банковских служащих не поспевал за ценами на жилье за последние 10 лет. По данным Savills Vietnam, средняя первичная цена квартир классов C, B и A в период 2014-2023 гг. увеличивалась на 11%, 10% и 16% в год соответственно. Уровень цен оставался стабильным в период 2015-2017 гг., но затем резко вырос, увеличив разрыв между доходами и ценами на жилье.

Например, в 2014 году среднемесячный доход банковских и финансовых работников — самой высокооплачиваемой группы работников — был эквивалентен цене 0,7 кв. м квартиры класса B или 1,05 кв. м квартиры класса C. К 2023 году зарплаты этой группы будет достаточно для покупки лишь 0,5 кв. м квартиры класса B и 0,72 кв. м квартиры класса C.

Несмотря на рост доходов, владение жильем остается сложным из-за значительно более быстрого роста цен. Согласно отчету о труде и занятости Главного статистического управления, средний ежемесячный доход вьетнамского работника увеличится с 4,5 млн донгов в 2014 году до 7,5 млн донгов в 2022 году — рост на 7% в год, что составляет половину темпов роста цен на первичные квартиры.

К третьему кварталу, при среднем ежемесячном доходе в 7,6 млн донгов, предполагается, что домохозяйству из двух работающих придется потратить 21-23 года дохода, чтобы владеть квартирой площадью 55-60 м², предполагая, что цены на жилье не вырастут. Если норма сбережений составит 50% после оплаты расходов на проживание, количество лет удвоится.

Данные Numbeo — глобальной платформы статистики стоимости жизни — показывают, что индекс соотношения цены на жилье к доходу (HPR) во Вьетнаме к середине 2024 года достигнет 22,8 пунктов, что является одним из самых высоких показателей в Юго-Восточной Азии. Этот показатель почти в три раза превышает показатель Малайзии и выше, чем во многих развитых странах, таких как Япония, Сингапур или Южная Корея.

Чем выше HPR, тем сложнее владеть домом. С 2014 года HPR Вьетнама вырос на 27% с 17,8 пунктов, что наглядно отражает разрыв между ростом доходов и ценами на жилье. В то же время способность вьетнамцев выплачивать кредиты также очень низка и составляет всего 0,4 пункта — ниже, чем у большинства стран Юго-Восточной Азии в статистике, за исключением Филиппин.

Ситуация более серьезная в крупных городах. В городе Хошимин зафиксирован индекс HPR в 32,4 пункта, что в 1,4 раза выше среднего показателя по стране. Между тем, способность выплачивать кредиты составила всего 0,3 пункта, что отражает трудности с доступом к жилью. В Ханое индекс HPR был ниже среднего показателя по стране и составил 20,6 пункта, но все еще входил в высокую группу в Азии.

«Цены на жилье растут гораздо быстрее, чем растут заработные платы, что приведет к быстрому росту неравенства доходов», — заявили доктор Ле Киен Куонг из Банковского университета Хошимина и его коллеги в исследовании 2021 года. Рынок недвижимости и неравенство доходов во Вьетнаме: текущее состояние и политические последствия. По его словам, у некоторых домохозяйств все меньше шансов стать собственниками жилья в будущем, поскольку им приходится использовать свои сбережения для его аренды.

Г-жа Джанг Хюинь, директор по исследованиям и S22M в Savills Vietnam, также заявила, что если цены на жилье продолжат расти быстрее доходов, разрыв между богатыми и бедными увеличится. Люди со средним доходом и ниже будут испытывать трудности с доступом к жилью, что приведет к серьезным последствиям для стабильности рынка и общества.

По словам профессора Данг Хунг Во, бывшего заместителя министра природных ресурсов и окружающей среды, быстрый рост цен на жилье, превышающий доходы от заработной платы, не только оказывает давление на социальное обеспечение, но и способствует спекуляциям недвижимостью. Спекулятивные деньги часто ждут роста цен, не вливаясь в производство и бизнес, что негативно сказывается на инфляции и стоимости валюты.

«Неспособность обуздать спекуляции и асимметрию между сегментами жилья неизбежно привела к краху текущего рынка недвижимости», - сказал он.

Кроме того, г-н Во также отметил, что рынок недвижимости играет важную роль в производстве, бизнесе и макроэкономике. Этот нестабильный рынок негативно повлияет на всю экономику, как и в последние годы. На самом деле, проблема жилья, подходящего по финансовым возможностям людей, является проблемой не только для Вьетнама. Многие крупные города мира также сталкиваются с этим давлением, когда спрос на жилье увеличивается из-за притока иммигрантов.

Г-жа Джанг Хюинь сказала, что в Хошимине и Ханое предложение не соответствует спросу. Причина частично в юридических задержках в утверждении проектов, что замедляет добавление нового предложения. Кроме того, рост цен на землю и расходов на строительство также подталкивает цены на жилье.

Согласно отчету Департамента строительства города Хошимин, индекс цен на строительство в городе резко вырос со 103 пунктов в 2020 году до 123 пунктов в 2023 году по сравнению с базовым уровнем 2015 года. Рост затрат на вводимые ресурсы вынудил инвесторов устанавливать более высокие цены на продукцию для обеспечения эффективности проекта.

Рассматривая данные с 2018 года по настоящее время, доктор Динь Тхе Хиен также обнаружил, что доходы и цены на квартиры все больше растут. По его словам, причина отчасти кроется в разрыве между спросом и предложением между высококлассными и низкоклассными сегментами рынка. Недавно выпущенные продукты не удовлетворяют реальным потребностям в жилье, поскольку большую долю составляют роскошные апартаменты. Кроме того, многие покупатели являются инвесторами, которые хотят обеспечить прибыльность, поэтому они постоянно повышают цены.

Он также сказал, что хаос на рынке недвижимости отчасти обусловлен слабым управлением в некоторых населенных пунктах, особенно в южном регионе — крупнейшем рынке недвижимости в стране.

По мнению профессора Данг Хунг Во, реформирование налогов, связанных с недвижимостью, необходимо для стабилизации рынка. В частности, второй налог на недвижимость поможет устранить виртуальную цену продуктов из-за спекуляций. Для этого одним из важных решений является модернизация инфраструктуры управления данными, чтобы сделать информацию о рынке недвижимости прозрачной.

«Для успешного применения этого подхода требуется конкретная дорожная карта и многомерные исследования», — подчеркнул профессор Во.

Разделяя ту же точку зрения, доктор Дин Тхе Хиен сказал, что необходимо сделать управление прозрачным и ввести новые законы посредством указов для стабилизации рынка. В частности, важным вопросом на данный момент является устранение юридических препятствий для проектов, чтобы вскоре увеличить новые поставки.

Источник