Цены на жилье взлетели до небес, значительно превысив доход, бедные люди не могут позволить себе купить его за всю свою жизнь.

Согласно отчёту PropertyGuru Vietnam о рынке недвижимости за первый квартал 2024 года, за 6 лет средний рост цен на квартиры в Ханое достиг 70%. В частности, средняя стоимость квартир в Ханое составляет 46 миллионов донгов за м², а в Хошимине — 48 миллионов донгов за м².

В начале 2018 года цена продажи квартир в Ханое и Хошимине составляла всего 27 и 31 млн донгов/м2.

Цены на жилье в Ханое и Хошимине постоянно растут на протяжении многих лет. (Источник: PropertyGuru Vietnam).

Цены на жилье почти в 24 раза превышают доход.

Последний отчет Numbeo.com (сайт, специализирующийся на статистике уровня жизни в городах и странах по всему миру посредством опросов) показывает, что средняя цена жилья во Вьетнаме в 2024 году почти в 24 раза превышает средний годовой доход домохозяйства.

Графика: Huy Manh. (Источник: Numbeo)

По словам г-жи Джан Хюинь, заместителя директора по исследованиям и S22M компании Savills Ho Chi Minh City, в Хошимине цены на квартиры в настоящее время примерно в 30 раз превышают средний доход жителей города.

В частности, средний доход домохозяйства в Хошимине составляет всего около 15 миллионов донгов в месяц. При этом средняя стоимость квартиры в новом проекте сейчас составляет 5,5–6 миллиардов донгов. Если люди смогут откладывать 40–50% в месяц, им потребуется несколько десятилетий, чтобы купить дом, если они не пользуются кредитом или не имеют поддержки родственников.

« Сегодня семье, имеющей чистый доход, средний по доходу, будет очень сложно купить дом в Хошимине. Чтобы купить квартиру среднего уровня, нужен достаточно высокий доход и финансовая поддержка », — сказала г-жа Цзян.

Многочисленные исследования также показали, что на протяжении многих лет темпы роста цен на жильё значительно превышают темпы роста доходов населения. Согласно отчёту Savills Vietnam, Ханой стремится к достижению среднего дохода на душу населения в размере 150 миллионов донгов на человека в год к 2023 году. По сравнению с 2019 годом средний темп роста доходов составляет 6% в год.

Между тем рост цен на квартиры с 2019 по первую половину 2023 года составляет до 13% в год.

« Эта цифра показывает, что рост дохода на душу населения в Ханое почти вдвое ниже роста цен на квартиры », — сказала г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований Savills Hanoi.

Г-жа Ханг предупредила, что владение жильем станет еще более сложным, если этот разрыв увеличится.

Доктор Ле Сюань Нгиа, эксперт по финансам и банковскому делу, также привел доказательства огромного разрыва между ценами на жилье и доходами людей.

В частности, у работника в возрасте 30 лет и моложе со средним доходом около 15 миллионов донгов в месяц, за вычетом расходов на проживание в крупных городах, таких как Хошимин или Ханой, остаётся около 6 миллионов донгов, поэтому потребуется не менее 20 лет, чтобы накопить 1,5 миллиарда донгов. При доходе 20–30 миллионов донгов в месяц, чтобы купить квартиру стоимостью 1,5 миллиарда донгов, потребуется 10–15 лет.

По данным PropertyGuru Vietnam, средняя цена продажи всех типов жилья в Ханое составляет 22,8 млрд донгов за единицу для таунхаусов, 17,8 млрд донгов за единицу для вилл, 6,3 млрд донгов за единицу для частных домов и 3,1 млрд донгов за единицу для квартир. При этом предполагаемый средний доход работающих в Ханое в 2023 году составит 135 млн донгов в год.

Таким образом, чтобы стать владельцем дома с видом на улицу в Ханое, людям нужно «усердно работать» в течение 169 лет, чтобы стать владельцем частного дома, потребуется 132 года, а чтобы купить квартиру, потребуется 23 года (при условии, что работники используют все свои доходы на покупку дома).

Почему цены на жилье только растут, а не падают?

По мнению экспертов, цены на жильё растут из-за высокого спроса при дефиците предложения. Объясняя ограниченность предложения, Министерство строительства заявило, что многие проекты в сфере недвижимости в настоящее время сталкиваются с многочисленными трудностями в реализации (временной остановкой, задержками, переносом сроков реализации, трудностями с получением кредитов, выпуском облигаций и привлечением капитала).

Цены на жилье продолжают расти из-за дефицита предложения и высоких затрат на строительство. (Фото: Конг Хьеу).

Еще одна причина, по словам г-на Джанг Ань Туана, директора Tuan Anh Real Estate, заключается в том, что цены на недвижимость зависят от многих факторов, таких как цены на землю, затраты на строительство, законность... Если эти факторы будут влиять одновременно, то предприятиям будет сложно снижать цены на жилье.

В частности, для проекта в сфере недвижимости стоимость земли является одним из важных затрат на входе, влияющих на конечную цену. В среднем, в городских районах плата за землю составляет около 10% от стоимости квартиры, 20–30% от стоимости малоэтажного таунхауса и около 50% от стоимости виллы.

За последние годы цены на землю выросли на 15–30%, что привело к росту цен на жилье на 2–8%.

Резко выросли цены не только на землю, но и на строительные материалы, такие как железо, сталь, песок... Например, цены на железо и сталь выросли примерно на 15–20%, в то время как стоимость сырья составляет 65–70% от сметной стоимости строительных проектов.

Кроме того, стоимость реализации проекта также увеличилась из-за многочисленных юридических проблем, которые затянули сроки строительства. Г-н Туан отметил, что существуют проекты, на прохождение юридических процедур по которым уходит до 4-5 лет.

Г-н Туан далее пояснил, что если компания покупает участок земли стоимостью 500 миллиардов донгов, она ежегодно теряет 10% от процентных расходов по кредиту, что составляет 50 миллиардов донгов. Компания вынуждена добавлять эти расходы к цене.

Согласившись с вышеизложенным мнением, г-н Чан Кхань Куанг, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate, отметил, что основным препятствием для снижения цен на недвижимость являются слишком высокие инвестиционные затраты. « В нынешней структуре стоимости проектов стоимость строительства выросла почти вдвое по сравнению с 4-5 годами ранее: с 7-7,5 млн донгов/м² до более чем 12 млн донгов/м² », — отметил г-н Куанг.

По словам доктора Нгуен Зуй Фыонга, директора по инвестициям DGCapital, при реализации проекта инвестор закладывает как землю, так и будущие активы, чтобы получить заёмный капитал в банке. Снижение цены продажи повлияет на стоимость залога в банке.

По мнению экспертов, лучший способ контролировать цены на жилье — увеличивать предложение.

По мнению экспертов, для снижения цен на жильё необходимо увеличить предложение. (Иллюстрация: Минь Дык)

Для этого, по словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), необходимо предпринять два важных шага. Во-первых, устранить юридические препятствия, связанные с проектами, чтобы обеспечить их реализацию и строительство.

Во-вторых, необходимо решить «проблему» кредитования и стимулировать денежный поток, продвигая политику, ориентированную на людей с реальными жилищными потребностями, и помогая бизнесу разрабатывать проекты, отвечающие этим потребностям. Например, необходимо решить проблемы строительства социального жилья и доступного коммерческого жилья, тем самым увеличивая предложение.

По словам г-на Нгуена Куока Аня, заместителя генерального директора PropertyGuru Vietnam, необходимо стимулировать строительство и модернизацию систем общественного транспорта, включая линии метро. Удобная транспортная доступность будет стимулировать людей покидать центр города, снижая нагрузку на жильё в его центральной части.

Чау Ань

Источник: https://vtcnews.vn/gia-nha-tang-chong-mat-vuot-xa-thu-nhap-nguoi-ngheo-ca-doi-khong-mua-noi-ar864359.html