Ханой постоянно приостанавливает земельные аукционы, инвесторы «колеблются» перед земельными участками, условия признания права собственности на жилье

Ханой внезапно приостановил аукционы по продаже многих земельных участков, неуверенность покупателей делает рынок земли мрачным, применение «коэффициента К» к ценам на землю может «пропустить» многие масштабные проекты... таковы последние новости рынка недвижимости.

Недавно опубликованные многими исследовательскими организациями отчеты о недвижимости показывают, что со второго квартала 2022 года по второй квартал 2023 года интерес к земельному сегменту по-прежнему оставался крайне низким. (Источник: Tien Phong)

Последовательное приостановление земельных аукционов

В последнее время в районе Донгань (город Ханой) постоянно размещаются уведомления о временном приостановлении организации аукционов по продаже прав землепользования в рамках проекта строительства технической инфраструктуры для территории аукциона по продаже прав землепользования в коммуне Ван Ха района Донгань.

В частности, 21 июля акционерное общество «Lac Viet Auction Joint Stock Company» и акционерное общество «Vietnam Auction Joint Stock Company» одновременно разместили уведомления о временной приостановке аукционов по продаже прав землепользования на 28 участков земли в блоке LK1 и 20 участков земли в блоке LK3 проекта по созданию технической инфраструктуры для территории аукциона по продаже прав землепользования в коммуне Ван Ха, округа Донгань.

Причина приостановки основана на официальном сообщении № 1778/UBND - TNMT от 21 июля и официальном сообщении № 755/QLDA - KHTH Народного комитета района Донгань и Совета по управлению инвестиционно-строительными проектами района Донгань о приостановке аукциона по продаже прав землепользования на участках LK1 и LK3.

Ранее на аукцион, который состоится 22 июля, было объявлено о продаже 28 земельных участков в квартале LK1 площадью от 130,8 до 276,65 м² с начальной ценой от 29,7 до 34,4 млн донгов/м². Таким образом, аукцион был внезапно приостановлен ровно за 1 день до официально объявленной даты.

Оставшиеся 20 земельных участков в блоке LK3 были выставлены на аукцион 29 июля площадью от 126 до 270 м2/участок и начальной ценой от 29,7 до 34,4 млн донгов/м2.

Согласно объявлению, клиентам, купившим аукционные документы и внесшим предоплату (если таковая была), документы будут возвращены в течение двух рабочих дней с даты объявления (21 июля).

В конце апреля этого года район Донгань также объявил о временной приостановке земельных аукционов на 44 участка земли в районе X6, деревни Ха Ло, коммуны Льен Ха.

Соответственно, 44 земельных участка будут распределены в два этапа, на каждом из которых округ выставит на аукцион по 22 участка. Как и планировалось, первый этап состоится 23 апреля, а второй — 6 мая. Площадь земельных участков составит от 90 до 154 м², а начальная цена — от 30,3 до 33,3 млн донгов за м².

Ранее было объявлено о том, что 44 земельных участка, аукционы по которым были приостановлены, будут выставлены на торги 18 марта. Однако в конце апреля — начале мая было объявлено о повторном выставлении этих участков на аукцион, а затем снова объявлено об их приостановлении.

Цены на землю остаются вялыми из-за уверенности покупателей

Недавно опубликованные многими исследовательскими организациями отчеты о недвижимости показывают, что со второго квартала 2022 года и по настоящее время в земельном сегменте по-прежнему наблюдается весьма низкий уровень интереса.

Когда рынок «горячий», земельный сегмент привлекает к себе большое внимание и быстро осваивается, но когда рынок замедляется, земельный сегмент переживает самый глубокий спад. Потому что земельный сегмент — это скорее спекулятивный, чем ориентированный на получение денежного потока.

Некоторые эксперты по недвижимости считают, что рынок земли всё ещё находится в состоянии покоя из-за уверенности покупателей. Проблемы с кредитными лимитами и процентными ставками до сих пор не решены полностью, что заставляет покупателей колебаться.

По словам г-на Нгуен Куок Аня, заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, сделки с недвижимостью трудно осуществить, поскольку ожидания продавцов и покупателей все еще далеки от идеала.

В частности, по данным опроса, среди причин, по которым инвесторам необходимо продать недвижимость, 49% — это реструктуризация инвестиционного портфеля; 23% — отсутствие необходимости в ней, в связи с чем они ее перепродают; и только 22% — финансовые трудности, необходимость перепродажи для решения экономических проблем.

«Поскольку группа продавцов, которым необходимо «избавиться от своей недвижимости» из-за финансовых трудностей, невелика, большинство из них все же надеются продать свою недвижимость с прибылью, которая колеблется около 10%», — поделился г-н Куок Ань.

Что касается ликвидности, многие эксперты полагают, что если процентные ставки упадут ниже 10% в год и рынок оживится, волна инвестиций в недвижимость может возобновиться, а денежный поток для предприятий может стать более обильным.

Напротив, если процентные ставки по кредитам останутся высокими, а рынок недвижимости продолжит стагнировать, денежный поток, скорее всего, останется в банке.

Применение «коэффициента К» к ценам на землю может «упустить» многие крупномасштабные проекты?

Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) в ответ на просьбу Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды прокомментировать и дополнить проект Указа о внесении изменений и дополнений в Указ № 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю, заявила, что положение о применении метода коэффициента корректировки цены на землю (коэффициент К) для земельных участков и земельных площадей, стоимость которых составляет менее 200 млрд донгов по сравнению с прейскурантом цен на землю, не соответствует действительности.

Председатель HoREA Ле Хоанг Чау заявил, что Ассоциация только что направила премьер-министру, министерству природных ресурсов и окружающей среды и экономическому комитету Национальной ассамблеи документ с предложением применять «метод коэффициента корректировки цены на землю» для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю для всех проектов в сфере недвижимости и городских проектов, не ограничивая «земельные участки, стоимость которых рассчитана в соответствии с ценой на землю в прейскуранте менее 200 миллиардов донгов».

По словам г-на Чау, статья 4 проекта Указа о внесении изменений и дополнений в Указ № 44/2014/ND-CP (Проект Указа № 44) предусматривает 3 метода оценки земли, в том числе: сравнительный метод, доходный метод, метод коэффициента корректировки цены на землю, а в проекте Указа больше не предусматривается «метод добавочной стоимости».

При этом в пункте 3 статьи 5 проекта предусмотрено, что «метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения цены на землю» в следующих случаях: Определение цены на земельные участки и земельные площади, если земельные участки и земельные площади имеют стоимость, рассчитанную в соответствии с ценой на землю в прейскуранте цен на землю, менее 200 миллиардов донгов.

Однако HoREA обнаружила, что регулирование применения «метода коэффициента корректировки цены на землю» к земельным участкам и земельным территориям, цена которых должна быть «менее 200 миллиардов донгов» по сравнению с прейскурантом цен на землю, не соответствует действительности, поскольку оно «не учитывает» многие проекты в сфере недвижимости, жилищного строительства и городских территорий более крупных масштабов.

«Потому что не существует подходящего метода оценки стоимости земли для вышеуказанных случаев, поскольку проект Постановления 44 предусматривает только 3 метода оценки стоимости земли, среди которых сравнительный метод или метод дохода не могут применяться для оценки стоимости земли для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю для участков и земельных площадей стоимостью более 200 миллиардов донгов», - поделился г-н Чау.

Таким образом, по мнению г-на Чау, регулирование применения метода коэффициента корректировки цены на землю ко всем проектам, независимо от того, «земельные участки и земельные площади, стоимость которых рассчитана в соответствии с ценой на землю в прейскуранте цен на землю менее 200 миллиардов донгов» или «более 200 миллиардов донгов», будет способствовать обеспечению прозрачности, справедливости и не приведет к потере доходов государственного бюджета.

На основании анализа председатель HoREA подчеркнул, что для удовлетворения практических требований и применения метода коэффициента корректировки цены на землю ко всем проектам в сфере недвижимости, коммерческого жилья и городских территорий из проекта необходимо исключить положение «менее 200 млрд донгов», чтобы применять метод коэффициента корректировки цены на землю ко всем проектам, независимо от того, «земельные участки и земельные площади, стоимость которых рассчитана в соответствии с ценой на землю в прейскуранте цен на землю, менее 200 млрд донгов» или «более 200 млрд донгов».

«В случае, если метод коэффициента корректировки цены на землю по-прежнему будет применяться к земельным участкам и земельным площадям стоимостью менее 200 миллиардов донгов, необходимо сохранить метод добавленной стоимости для определения удельных цен на землю и расчета платы за землепользование и земельной ренты для земельных участков и земельных площадей с потенциалом развития и крупными масштабами, стоимость которых рассчитана в соответствии с ценами на землю в прейскуранте на землю более 200 миллиардов донгов», — предложил г-н Чау.

Статья 7 Закона о жилье 2014 года четко определяет, что во Вьетнаме владеть жильём могут 3 субъекта, а именно: отечественные организации, домохозяйства и отдельные лица; вьетнамцы, проживающие за рубежом; иностранные организации и отдельные лица, указанные в пункте 1 статьи 159 настоящего Закона. (Источник: BXD)

Условия признания права собственности на жилье

Статья 8 Закона о жилье 2014 года четко определяет условия признания права собственности на жилье.

Субъекты, имеющие право владеть жильем во Вьетнаме

Статья 7 Закона о жилье 2014 года четко устанавливает, что во Вьетнаме есть 3 субъекта, которым разрешено владеть жильем, а именно: отечественные организации, домохозяйства и отдельные лица; вьетнамцы, проживающие за рубежом; иностранные организации и отдельные лица, указанные в пункте 1 статьи 159 настоящего Закона.

Условия признания права собственности на жилье

Для признания права собственности на жильё первым условием является то, что организация, домохозяйство или физическое лицо должны находиться в стране. Для вьетнамцев, проживающих за рубежом, необходимо разрешение на въезд во Вьетнам; для иностранных организаций и физических лиц необходимо соответствовать условиям, указанным в статье 160 Закона о жилье 2014 года.

Кроме того, необходимо иметь законное жилье в следующих формах: для отечественных организаций, домохозяйств и отдельных лиц это может быть в форме инвестиций в строительство, покупки, аренды с правом выкупа, получения дара, получения наследства, получения взносов в основной капитал, получения обмена жильем и других форм в соответствии с положениями закона.

Для граждан Вьетнама, проживающих за рубежом, путем покупки или аренды коммерческого жилья у предприятий и кооперативов, занимающихся операциями с недвижимостью (далее именуемых предприятиями, занимающимися операциями с недвижимостью); покупки, получения в дар, получения в обмен, получения по наследству жилья от домохозяйств и отдельных лиц; получения права землепользования в инвестиционных проектах по строительству коммерческого жилья, которым разрешено продавать землю для самостоятельной организации жилищного строительства в соответствии с положениями закона.

Для иностранных организаций и граждан – по формам, предусмотренным пунктом 2 статьи 159 Жилищного закона 2014 года.

Vingroup создала дочернюю компанию с уставным капиталом более 1200 млрд донгов в Нгеане

Корпорация Vingroup (биржевой код: VIC) только что объявила о решении о разделении дочерней компании и создании новой компании.

В частности, Совет директоров Vingroup одобрил выделение акционерного общества Vinpearl, дочернего предприятия Группы, и создание на базе выделения вышеуказанного предприятия нового дочернего предприятия в целях реструктуризации внутренней собственности.

Новая компания называется Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, ее головной офис находится по адресу: Binh Minh Street, Nghi Hai Ward, Cua Lo Town, Nghe An Province.

Ожидаемый уставный капитал Vinpearl Cua Hoi составляет 1 263,8 млрд донгов. Доля Vingroup в уставном капитале составляет 99,99%. Основным направлением деятельности компании являются гостиничные и туристические услуги.

До разделения и создания новой компании в 2017 году был создан филиал Nghe An акционерной компании Vinpearl. Представителем филиала является г-жа Во Тхи Фыонг Тхао.

В Нгеане Vingroup развивает такие проекты в сфере недвижимости, как Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh и проект реновации района B — жилого комплекса Quang Trung в городе Винь.

В 2022 году Vinpearl Joint Stock Company совместно с Melía Hotels International Group объявили о стратегическом плане сотрудничества. Melía Vinpearl Cua Hoi — один из 12 проектов, в которых Vinpearl сотрудничала с Melía, чтобы передать права управления ей на минимальный срок в 10 лет.

Этот курорт представляет собой комплекс вилл и отелей площадью 38,7 гектара, включающий 184 гостиничных номера, расположенных на площади 5000 квадратных метров. Общий инвестиционный капитал проекта составляет почти 900 миллиардов донгов. Проект стартовал в июне 2016 года и был открыт в апреле 2017 года.

Источник