Осуществление мечты о собственном доме — Часть 3: Препятствия, создаваемые кредитным «узким местом»

Активно продвигается цель по строительству не менее 1 миллиона единиц социального жилья к 2030 году.

Однако, как это ни парадоксально, из выделенного на этот сектор кредитного пакета в размере 145 триллионов донгов было выдано лишь около 3 400 миллиардов донгов, что составляет менее 3% от масштаба программы. В условиях, когда предприятия сталкиваются с бюрократическими препятствиями, а людям трудно получить доступ к кредитам, льготные средства по-настоящему не доходят до тех, кто больше всего нуждается в жилье.

Клиенты совершают операции в головном офисе Vietcombank в Ханое. (Иллюстративное фото: Тран Вьет/TTXVN)

Капитал есть, но пока его приток не очень сильный.

После длительного периода замедленного роста сегмент социального жилья вступает в новую фазу ускоренного развития.

Согласно Постановлению Правительства № 07/NQ-CP о назначении целевых показателей развития социального жилья населенным пунктам на период 2026-2030 годов, к 2026 году по всей стране должно быть построено более 158 700 квартир. Только за первые четыре месяца этого года было начато строительство еще 40 проектов социального жилья, включающих около 36 590 квартир.

По данным Министерства строительства , в общей сложности по всей стране в настоящее время начато строительство 226 проектов, включающих около 228 725 квартир, что составляет 144% от запланированного объема. Одновременно с этим, около 5426 квартир уже построены и введены в эксплуатацию; в 25 районах выполнены или превышены целевые показатели начала строительства на этот год.

Для поддержки предложения банковский сектор внедрил программу льготного кредитования для развития социального жилья, объем которой в настоящее время составляет приблизительно 145 000 миллиардов донгов. Это считается одним из важных финансовых инструментов для достижения цели обеспечения жилищной безопасности.

Однако фактическое выделение средств не соответствует ожиданиям. На сегодняшний день только 38 из 63 муниципалитетов объявили список проектов, имеющих право на получение кредитов. В общей сложности, около 100 проектов имеют право на участие в программе, с требуемым объемом капитала около 70 000 миллиардов донгов.

Однако общий объем выделенных средств составил лишь около 3 400 миллиардов донгов, что эквивалентно менее чем 3% от общего масштаба программы. Из этой суммы около 2 940 миллиардов донгов было выделено инвесторам в рамках 21 проекта; покупатели жилья получили доступ только к примерно 460 миллиардам донгов в рамках 19 проектов.

По мнению экспертов, большой разрыв между размером кредитного пакета и объемом выданного капитала отражает все еще низкую способность рынка поглощать капитал.

Доктор Кан Ван Лук, главный экономист Вьетнамского инвестиционно-девелоперского банка (BIDV), считает, что по мере того, как банковское кредитование все больше ориентируется на спрос на жилье на рынке недвижимости, рынок будет развиваться в более устойчивом направлении. Однако для эффективного притока капитала необходимо одновременно решать вопросы предложения, правовой базы и цен на жилье.

Эти проблемы также вызвали особую озабоченность у Генерального секретаря и президента То Лам во время недавней рабочей встречи с партийным комитетом, правительством и соответствующими ведомствами по вопросам развития социального жилья. Соответственно, право на законное жилье является основополагающим правом граждан, и государство проводит политику жилищного строительства, направленную на обеспечение каждого человека жильем. Для достижения этой цели необходимо оптимизировать процедуры, связанные с инвестициями, планированием, распределением земли, разрешениями на строительство и доступом к льготному кредитованию, обеспечивая удобство, четкие сроки и индивидуальную ответственность.

В настоящее время одним из главных препятствий является затянувшийся процесс реализации проектов из-за дублирования процедур. Многие проекты занимают годы, чтобы завершить процедуры, связанные с планированием, выделением земли, определением продажных цен, утверждением правомочных покупателей жилья и инвестиционными процедурами.

«Для увеличения предложения и снижения цен на жилье нам необходимо в первую очередь улучшить процесс лицензирования, упростить административные процедуры и сократить сроки реализации проектов», — подчеркнул д-р Кан Ван Лук.

Разделяя это мнение, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, считает, что если не будут устранены барьеры в планировании и процедурах, даже при увеличении объема кредитования повысить эффективность будет сложно.

Когда малоимущие лица испытывают трудности с доступом к капиталу.

В то время как предприятиям может быть сложно получить финансирование для развития проектов, самым большим препятствием для покупателей жилья является долгосрочное финансовое давление.

После нескольких лет аренды жилья в Ханое Ле Сюань, рабочий-механик, неоднократно изучал проекты социального жилья, готовясь к переезду. Однако, подсчитав срок погашения банковского кредита, который составит более 20 лет, его семья все еще колебалась, прежде чем принять окончательное решение.

По словам г-на Сюаня, первоначальная льготная процентная ставка является положительной, но больше всего многих работников беспокоит процентная ставка после окончания льготного периода. Поскольку доходов хватает лишь на покрытие расходов на проживание и образование детей, любые колебания стоимости заимствований могут существенно повлиять на семейный бюджет.

Между тем, для г-жи Нгуен Тхи Май, самозанятой предпринимательницы в сфере общественного питания из Ханоя, препятствием является выполнение требований банка по предоставлению кредита.

Г-жа Май сказала, что ее семья накопила определенную сумму средств, соответствующих установленным критериям, и имеет право подать заявку на социальное жилье. Однако, изучив процесс подачи заявки на кредит, она обнаружила, что подтвердить стабильный доход совсем не просто.

«Мой доход реален, но он не всегда отражается в расчетных листках или трудовых договорах. При подаче заявки на кредит многие документы приходилось предоставлять несколько раз, поэтому процесс одобрения занял больше времени, чем ожидалось», — сказала г-жа Май.

Клиенты совершают операции в головном офисе Agribank. Фото: Тран Вьет/TTXVN

Согласно действующим правилам, помимо соответствия критериям для получения социального жилья, заемщики также должны отвечать кредитным требованиям, таким как способность погасить задолженность в установленном порядке, наличие действующего договора купли-продажи или аренды социального жилья, а также использование предусмотренных мер обеспечения кредита.

Эти требования призваны обеспечить кредитную безопасность банков, но на практике они также затрудняют доступ к кредитам для части работников с низким или нестабильным доходом.

Эти опасения разделяют и многие эксперты.

Заместитель директора Департамента кредитования экономических секторов (Государственный банк Вьетнама) г-н Нгуен Суан Бак заявил, что создание стабильного долгосрочного механизма процентных ставок для покупателей социального жилья крайне необходимо.

«Покупатели социального жилья, как правило, имеют низкий или средний доход и ограниченные финансовые ресурсы. Разработка механизма льготных и стабильных процентных ставок на длительный период поможет им чувствовать себя уверенно в вопросах заимствования и иметь лучшие возможности для погашения долга», — сказал г-н Бак.

По словам г-на Бака, в рамках программы кредитования, предусмотренной Постановлением Правительства № 100/2024/ND-CP, в котором подробно изложены некоторые положения Закона о жилищном строительстве, касающиеся развития и управления социальным жильем, покупатели жилья могут взять кредит под процентную ставку приблизительно 5,4% годовых с максимальным сроком погашения до 25 лет.

Однако многие эксперты считают, что для малообеспеченных групп населения важны не только льготные процентные ставки, но и стабильность кредитной политики в долгосрочной перспективе. Возможность прогнозировать ежемесячные платежи поможет людям чувствовать себя увереннее при принятии решения о покупке жилья.

С другой стороны, юрисконсульт и адвокат Нгуен Ван Динь утверждает, что в практике существует «несоответствие» между политикой и реальностью. Многие люди, имеющие право на социальное жилье, не имеют финансовых средств для получения кредита на покупку дома, в то время как те, кто имеет на это средства, не имеют права на его получение.

«Из-за доходов, едва достаточных для жизни, люди часто с трудом погашают основную сумму ипотечных кредитов, не говоря уже о процентах. С другой стороны, низкие доходы также затрудняют людям подтверждение своей платежеспособности, что приводит к отказу банков в выдаче кредитов», — проанализировал г-н Динь.

Это приводит к парадоксу: те, кто больше всего нуждается в жилье, одновременно являются группой с наименьшим доступом к капиталу.

Мы не можем полагаться исключительно на рынок.

В недавнем заключении по направлению развития жилищного строительства генеральный секретарь и президент То Лам подчеркнула: «Государство не субсидирует жилищное строительство, но и не предоставляет рынку полностью возможность регулировать его самостоятельно».

По мнению экспертов, именно такой подход необходимо прививать при разработке кредитной политики для социального жилья. Профессор Хоанг Ван Куонг, член Комитета по финансам и бюджету Национального собрания, считает, что низкий уровень выдачи кредитов по программам социального жилья свидетельствует о недостатках в их организации и реализации.

«Мы сочетаем рыночные механизмы с государственными механизмами социального обеспечения. Социальное жилье — это политика социального обеспечения, и, как политика социального обеспечения, государство должно использовать свои инструменты для ее регулирования, но в настоящее время мы используем рыночные инструменты», — подчеркнул г-н Куонг.

По его словам, социальное жилье — это гуманитарная программа, поэтому ей также необходим гуманный кредитный механизм, создающий наиболее благоприятные условия для доступа людей к капиталу, начиная от процедур кредитования и заканчивая процентными ставками.

Кроме того, многие эксперты считают, что Национальный жилищный фонд следует как можно скорее ввести в действие, сформировав долгосрочные источники капитала для развития социального жилья, вместо того чтобы полагаться в основном на коммерческие кредиты.

Примечательно, что новая ориентация партии и государства также существенно смещается в сторону развития арендного жилья. Генеральный секретарь и президент То Лам призвала уделять приоритетное внимание развитию арендного жилья, особенно модели арендных квартир в крупных городах, промышленных зонах, экономических зонах и районах с высоким потенциалом развития.

Юрист Нгуен Ван Динь считает, что такой подход соответствует практическим потребностям работников. Для привлечения частных предприятий государству необходимы надежные финансовые механизмы для стимулирования инвестиций. «Государство могло бы поддержать кредитный пакет, покрывающий 80% от общей суммы инвестиций в проект, со сроком кредитования более 20 лет и льготной процентной ставкой ниже 3% годовых», — предложил г-н Динь.

Цель по обеспечению одного миллиона единиц социального жилья к 2030 году демонстрирует твердую решимость Партии, Государства, министерств и ведомств обеспечить право людей на жилье. Однако для того, чтобы эти квартиры действительно стали доступны малоимущим, необходимо обеспечить синхронное направление льготных потоков капитала от предприятий к покупателям жилья. Только при устранении узких мест в процедурах, процентных ставках и механизмах кредитования социальное жилье сможет в полной мере выполнять свою роль устойчивого столпа социального обеспечения экономики.

Статья 4: Дананг ищет решения проблемы посредством предоставления социального жилья в аренду.

Источник: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm