Феномен «разницы цен» в сегменте элитной недвижимости

VTV.vn - Феномен «продажи по более высокой цене», распространенный в бюджетном сегменте, теперь проявляется даже в элитных проектах.

Цены на элитные квартиры в Ханое и Хошимине постоянно растут, устанавливая новые рекорды во многих проектах.

Согласно отчёту Министерства строительства за третий квартал 2025 года, цены на квартиры продолжают расти, особенно в среднем и элитном сегментах. В Ханое средняя цена достигла 95 млн донгов за м², из которых более 43% новых проектов имеют цену выше 120 млн донгов за м². Некоторые проекты высокого класса устанавливают новые ценовые уровни, такие как Sun Feliza Suites Cau Giay (160–180 млн донгов за м²), The Nelson Private Residences (130–180 млн донгов за м²), Starlake Tay Ho Tay (130–180 млн донгов за м²).

В Хошимине средняя цена составляет около 91 млн донгов за м², центральные проекты продаются по 120–150 млн донгов за м². Министерство строительства подсчитало, что ускорение строительства ряда крупных инфраструктурных проектов (метро № 1, кольцевая дорога № 3, мост Тхутхием № 4 и т.д.) в сочетании с ограниченным предложением продолжает приводить к росту цен.

Самый большой рост наблюдался в сегменте элитной недвижимости: Lancaster Legacy (168–210 млн донгов/м²), The Opusk Residence (225–290 млн донгов/м²), Grand Manhattan (150–190 млн донгов/м²), Empire City (142–178 млн донгов/м²), The Metropole Thu Thiem (180–225 млн донгов/м²).

По данным Министерства строительства, несмотря на продолжающийся резкий рост цен на квартиры в Ханое и Хошимине, количество сделок с недвижимостью имеет тенденцию к снижению. В отчёте Министерства строительства говорится, что в третьем квартале по всей стране было зарегистрировано около 136 681 сделки, что составляет всего 87% от показателя второго квартала 2025 года и 96,6% от показателя аналогичного периода 2024 года.

Феномен «продажи по более высокой цене» в сфере элитных квартир

Сделки идут тихо, но в элитных проектах всё чаще встречается ситуация продажи с разницей в цене, которая раньше использовала стимулы для привлечения клиентов. Многие покупатели отмечали, что купить объект по выгодной для инвестора цене практически невозможно. Один из брокеров рассказал: «Продукт раскупают сразу после выхода, каждый объект отличается от предыдущего, нет объекта без разницы. Разница обычно составляет 250–300 миллионов донгов за объект».

Это удивило многих покупателей, особенно учитывая, что ранее купля-продажа с дополнительными комиссиями в основном осуществлялась в бюджетном сегменте. Г-н Нго Данг Куен (Ханой) поделился: «Мы хотим покупать по цене, объявленной инвестором, но возникновение дополнительных комиссий вне контракта заставляет покупателей тщательно изучать предложение, прежде чем принимать решение».

Эксперт по недвижимости Нгуен Ван Линь отметил, что это явление отражает спрос в элитном сегменте, который значительно превышает ожидания инвесторов. «Покупатели, желающие купить по выгодной цене, столкнутся с трудностями, но это также сигнал о том, что рынок по-прежнему привлекателен, а денежные потоки по-прежнему сосредоточены на качественных проектах и ​​престижных локациях», — отметил г-н Линь.

Однако ситуация с ростом цен на недвижимость оказывает серьёзное давление на покупателей. Г-н Тран Минь Туан (Ханой) сказал: «Нам приходится тщательно изучать, за какие квартиры взимается дополнительная плата, а за какие нет, и учитывать наши финансовые возможности. Раньше купить элитную квартиру было проще, но теперь нам приходится готовиться к росту цен, что делает покупку дома гораздо более стрессовой».

Между тем, предложение квартир в Ханое в третьем квартале выросло на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Г-жа Нгуен Хоай Ан, директор CBRE Hanoi, отметила, что текущее предложение составляет около 30 000 единиц, что является довольно большим, и лишь в некоторых проектах цены слишком высоки, поэтому спрос на жилье невысокий.

Сделки проходят тихо, но в проектах высокого класса всё чаще встречается ситуация продажи с разницей в цене. Иллюстративное фото.

Комментируя этот вопрос, Ассоциация недвижимости Вьетнама признала, что некоторые инвесторы объединяются с торговыми площадками, чтобы выпускать продукцию на рынок небольшими партиями, создавая ощущение дефицита и подталкивая цены вверх. «Многие проекты не испытывают дефицита продукции, но инвесторы всё равно создают ощущение дефицита, чтобы поднять цены. Это искажает рынок и требует решения», — заявил вице-президент Ассоциации г-н Нгуен Ван Динь.

При текущих ценах роскошная квартира площадью 60 м² в Ханое стоит около 6 миллиардов донгов, что не по карману большинству людей. С учётом разницы финансовое давление становится ещё больше. Эксперты обеспокоены тем, что денежный поток на рынке рискует остаться только среди инвесторов, в то время как реальные потребности в жильё всё больше вытесняются. Если эта ситуация сохранится без механизма контроля, репутация проекта и качество обслуживания клиентов могут пострадать в долгосрочной перспективе.

Скоро появятся решения для стабилизации рынка

Столкнувшись со сложной ситуацией на рынке недвижимости, премьер-министр издал официальное распоряжение № 190/CD-TTg с требованием синхронной реализации мер по стабилизации ситуации. Согласно распоряжению, министерствам и местным органам власти необходимо завершить разработку нормативно-правовой базы в сфере жилья, земли и недвижимости; существенно сократить административные процедуры; и скорректировать правила землепользования, чтобы избежать необоснованного давления на рост цен. Правительство также уделило особое внимание развитию социального жилья, стремясь превысить целевой показатель в 100 000 единиц к 2025 году, одновременно изучая новые меры политики в области аренды и аренды жилья с правом выкупа для малообеспеченных слоев населения.

Министерству строительства поручено предложить решения по контролю цен в соответствии с рыночными механизмами, обеспечивая при этом право граждан на жилье. Кроме того, министерство должно оперативно сообщать о результатах работы пяти рабочих групп, непосредственно занимающихся решением проблем в сфере недвижимости по всей стране, особенно социального жилья.

Только при серьезном внедрении механизмов управления и политики поддержки рынок недвижимости сможет развиваться устойчиво.

Премьер-министр также поручил управляющему Государственного банка Вьетнама активно и эффективно проводить денежно-кредитную политику; усилить контроль и оценку кредитов, а также отдать приоритет финансированию проектов социального жилья, жилья для рабочих, ремонта и реконструкции многоквартирных домов, а также коммерческого жилья по приемлемым ценам. В то же время необходимо внимательно отслеживать кредитование проектов с чрезмерно высокой ценой реализации или признаками «инфляции цен» или «роста цен».

Под давлением роста цен и повсеместной «дифференциации цен» рынок элитной недвижимости сталкивается с проблемой баланса между прибылью инвесторов и доступом населения к жилью. Синхронная реализация решений правительства и Министерства строительства станет ключом к устранению искажений, обеспечению прозрачности рынка и стабилизации доверия реальных покупателей.

Источник: https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm