В каком направлении следует двигаться в сфере слияний и поглощений в сфере недвижимости?

TPO - Сегодня рынку в сфере слияний и поглощений в сфере недвижимости не хватает не столько земельных резервов, сколько денежных потоков. Инвесторы по-настоящему готовы к долгосрочной перспективе только тогда, когда четко понимают свои права, свои обязанности и то, будут ли эти права защищены в течение многих лет.

Пересекающиеся правила

Выступая на семинаре «Законодательство в сфере финансовой деятельности, касающееся передачи, внесения капитала и инвестиций в проекты недвижимости во Вьетнаме», г-н Чан Сон Ву, председатель Ассоциации исследований и консультаций по правовой политике в сфере инвестиционной деятельности во Вьетнаме, заявил, что рынок недвижимости нуждается в серьезной реструктуризации после периода значительных колебаний.

На семинаре выступил г-н Тран Сон Ву.

По словам г-на Ву, совершенствование правовой базы, касающейся передачи проектов, внесения капитала и привлечения средств, не только поможет предприятиям преодолеть трудности, но и будет способствовать созданию более прозрачной, безопасной и устойчивой инвестиционной среды.

«Рынку необходима четкая и последовательная правовая база для обеспечения законных прав государства, бизнеса и инвесторов, а также для повышения эффективности использования земельных ресурсов на новом этапе развития», — сказал г-н Ву.

Между тем, г-н Буй Данг Зунг, бывший заместитель председателя Комитета по финансам и бюджету Национального собрания , оценил, что новые правила способствовали повышению прозрачности в передаче проектов, созданию правовой основы для реструктуризации рынка и привлечению внутренних и международных инвестиций.

Однако г-н Дунг также отметил, что дублирование нормативных актов в области земельного права, инвестиционного права, жилищного права и права в сфере недвижимости остается серьезным препятствием. Многие проекты, даже те, которые требуют передачи или реструктуризации, по-прежнему сталкиваются с длительными сроками рассмотрения из-за различий в применении законодательства компетентными органами.

Поэтому г-н Дунг предложил изучить механизм, который позволил бы кредитным учреждениям выступать в качестве гарантов или создавать эскроу-счета. Соответственно, средства покупателя могли бы напрямую вычитаться для уплаты земельного налога государству от имени продавца. Это решение помогло бы разблокировать проекты, застопорившиеся из-за неспособности предыдущего инвестора уплатить налоги, и обеспечить при этом правильный и полный сбор налогов государством.

В то же время необходимо оперативно завершить разработку правовой базы для развития инвестиционных фондов недвижимости (REIT) и фондов прямых инвестиций. Они обеспечат прочную финансовую основу, выступая в качестве профессиональных покупателей для консолидации разрозненных проектов посредством передачи долей, снижая чрезмерную зависимость от банковского кредита.

В провинции Донг Най только что началось строительство объекта на земельном участке, приобретенном в результате слияний и поглощений.

«Необходимо упростить административные процедуры после передачи прав. Процесс смены инвестора в инвестиционном сертификате и свидетельстве о праве собственности на землю следует внедрить в рамках единого механизма, сократив время ожидания, чтобы капитал мог быстрее поступать в реконструкцию проекта», — сказал г-н Дунг.

Что нам следует сделать?

Аналогичным образом, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, заявил, что вся политическая система в настоящее время очень решительно настроена на устранение препятствий для проектов. Однако положение, согласно которому проекты, желающие полностью или частично передать право собственности, должны выполнять свои финансовые обязательства, создает трудности для бизнеса.

Для приобретения чистых земельных участков предприятиям приходится вкладывать огромные капиталовложения. К моменту начала реализации многие инвесторы теряют деньги, поскольку закон требует наличия свидетельств о праве собственности на землю для получения кредита. Поэтому многие инвесторы вынуждены преждевременно продавать свои проекты.

Однако, когда передача проекта сталкивается с трудностями, компании обходят правила, передавая акции компании. В этом случае меняется «ядро» бизнеса, и новый владелец, по сути, становится покупателем проекта. Эта лазейка сама по себе не является нарушением закона, поскольку он не запрещает передачу акций компании, но в дальнейшем она сопряжена с определенными рисками.

По словам юриста Чыонг Ань Ту, председателя юридической фирмы TAT, слияния и поглощения в сфере недвижимости (M&A) уже не сводятся к простой передаче активов, а во многих случаях включают в себя передачу всей правовой базы проекта. Именно поэтому правовые аспекты становятся первым фильтром для потоков капитала.

Требование к предприятиям выполнять свои финансовые обязательства до передачи права собственности на проект целиком или частично создает для них трудности.

«Раньше кредитные учреждения в первую очередь интересовались стоимостью залога, но теперь им важно знать, как были приобретены права пользования землей, в какой степени были выполнены финансовые обязательства, включает ли проект государственную собственность и способны ли эти права собственности сохранять стабильность в случае изменений в правовой среде», — сказал юрист Ту.

Таким образом, в процессе комплексной проверки при слияниях и поглощениях юридические риски начинают напрямую отражаться на стоимости сделки. Проект со сложной юридической историей будет облагаться большей скидкой. Проекту, который еще не выполнил свои финансовые обязательства, потребуется больше времени для получения финансирования. Проект с неясной юридической историей пройдет более строгий и длительный процесс комплексной проверки.

По словам г-на Ту, рынку сейчас не хватает не столько земли или денежных средств. Инвесторы по-настоящему готовы к долгосрочной перспективе только тогда, когда они четко понимают свои права, свои обязанности и то, будут ли эти права защищены в течение многих лет.

«Именно поэтому главная тема на рынке слияний и поглощений в сфере недвижимости — это уже не гонка за владением большим количеством земли, а создание более прозрачных, стабильных и надежных прав собственности. Это самое глубокое изменение, происходящее сегодня на вьетнамском рынке недвижимости», — сказал юрист Ту.

Источник: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo