Процентные ставки растут, денежный поток становится «затруднённым»: недвижимость снова входит в цикл проверки

(CLO) После длительного периода выгоды от дешевого денежного потока рынок недвижимости сталкивается с новыми вызовами, поскольку процентные ставки демонстрируют признаки роста.

Процентные ставки постепенно растут

После длительного периода нахождения на низком уровне процентные ставки по сбережениям во многих банках начали постепенно расти в краткосрочной перспективе, что привело к тенденции к росту процентных ставок по кредитам.

Хотя Госбанк сохранил политику поддержки ликвидности и не подал сигналов об ужесточении денежно-кредитной политики (поскольку с июня он не возобновлял канал изъятия денег через казначейские векселя), уровень процентных ставок в настоящее время находится под большим давлением.

Возвращение инфляционного давления и осторожная политика управления со стороны крупнейших центральных банков по всему миру сузили возможности поддержания низких процентных ставок.

Процентные ставки постепенно растут. (Фото: CSD)

В этом контексте рынок недвижимости, сектор, сильно зависящий от кредитования, сталкивается с серьезным испытанием на предмет восстановления и развития.

Согласно отчёту Вьетнамской ассоциации риелторов (VAR), реальность показывает, что резкое повышение процентных ставок первым и наиболее очевидным последствием становится снижение ликвидности на рынке. Покупателям жилья, особенно тем, кто берёт кредиты, придётся пересмотреть свои финансовые планы.

Между тем инвесторы в недвижимость более осторожны в своих планах по расширению портфеля, поскольку ожидаемая прибыльность вряд ли компенсирует возросшие капитальные затраты.

В то же время компании, занимающиеся разработкой проектов, сталкиваются с двойным риском: финансовые издержки растут, а спрос падает, что приводит к замедлению денежного потока и сокращению нового предложения. Когда предложение падает, транзакции стагнируют, и ценам становится сложно поддерживать ту же динамику роста, что и в предыдущий период.

Учитывая использование большого финансового рычага, недвижимость является наиболее подверженным колебаниям процентных ставок каналом инвестирования. В прошлом вьетнамский рынок пережил резкий спад в период 2011–2013 годов, когда процентные ставки по кредитам превысили порог в 18–20% годовых.

Многим предприятиям и инвесторам пришлось распродавать активы, чтобы сократить убытки, из-за чего рынок надолго «замер», а цены на недвижимость во многих районах упали на 30–40%, даже в центральном районе.

Отчасти это связано с инвестиционным менталитетом, основанным на краткосрочных кредитах, в то время как проекты и активы в сфере недвижимости имеют длительные инвестиционные циклы. Внезапное увеличение капитальных затрат приводит к перебоям в движении денежных средств, и риск неликвидности практически неизбежен.

Давление также оказывают льготные жилищные кредиты. В последние годы, чтобы стимулировать рынок, многие инвесторы и коммерческие банки запустили пакеты жилищных кредитов с льготными процентными ставками от 5,5% годовых, а также с беспроцентным периодом погашения основного долга до 5 лет. Эта политика помогает многим людям и инвесторам получить доступ к недорогому капиталу для приобретения недвижимости.

Однако льготный период носит временный характер. При переходе в период плавающей процентной ставки, если общий уровень процентных ставок повысится, давление на погашение долга резко возрастёт.

VAR-партнёры полагают, что многие клиенты оказались в ситуации, когда «они не внесли капитал, но проценты выросли вдвое». Когда ликвидность рынка низкая, перепродажа продукции для сокращения убытков становится затруднительной, и риск возникновения безнадежной задолженности может вернуться в кредитную систему.

Компании, занимающиеся недвижимостью, находятся под большим давлением

По оценкам VAR: в настоящее время компании, занимающиеся недвижимостью, наиболее страдают от роста процентных ставок. С одной стороны, им приходится нести более высокие финансовые расходы на кредиты для реализации проектов; с другой стороны, покупательная способность на рынке снижается, поскольку людям сложно получить кредиты на покупку жилья.

Между тем, канал мобилизации капитала через корпоративные облигации ещё не полностью восстановился. Новые выпуски по-прежнему проводятся осторожно, а объём облигаций с приближающимся сроком погашения остаётся высоким, что вынуждает многие компании регулировать денежный поток, продавая земельные участки, задерживая строительство или ведя переговоры с подрядчиками и банками о продлении сроков платежей.

Компании, занимающиеся недвижимостью, испытывают сильное давление из-за роста процентных ставок. (Фото: ST)

В частности, поскольку большая часть поставок приходится на будущие проекты, сбой в поступлении денежных средств от клиентов еще больше усугубляет финансовое давление.

Когда стоимость кредита растет, другие каналы мобилизации капитала еще не развиты, а финансовые возможности многих инвесторов ограничены, многие проекты подвергаются риску приостановки или задержки, что влияет на доверие покупателей и вторичных инвесторов.

Длительно высокие процентные ставки не только влияют на текущие проекты, но и ослабляют возможности расширения земельных фондов и начала новых проектов.

Фактически, банки склонны повышать процентные ставки в периоды рыночного спада из-за высоких рисков. В такие периоды многие компании предпочитают «сидеть на месте», а не расширять инвестиции, чтобы ограничить убытки, особенно в условиях роста стоимости земли и строительства.

В результате предложение жилья рискует существенно сократиться в среднесрочной перспективе. Кроме того, рост процентных ставок косвенно влияет на государственные инвестиции и расходы на инфраструктуру.

Рост цен на сырье, рабочей силы и расходов на расчистку территории приводит к задержке реализации многих ключевых транспортных проектов. Это напрямую влияет на ожидания роста цен в районах, которым ранее предсказывали «выгоду от инфраструктуры», ставя многих вторичных инвесторов в затруднительное положение.

Несмотря на многочисленные проблемы, долгосрочные перспективы рынка недвижимости Вьетнама остаются позитивными благодаря большому реальному спросу на жилье и активной урбанизации.

«Поскольку экономика продолжает расти, такие сегменты, как жилье, промышленная недвижимость, офисы в аренду и розничная торговля, по-прежнему сохраняют стабильный спрос», — оценивают VAR.

Ассоциация риэлторов Вьетнама (VARS) считает, что в текущий период покупателям жилья следует воспользоваться возможностью, когда процентные ставки все еще низкие, а предложение восстанавливается.

Однако использование заёмного капитала следует контролировать на безопасном уровне, не превышая 50% от стоимости недвижимости, чтобы избежать рисков, связанных с возможным изменением процентных ставок. Покупателям также следует отдавать приоритет выбору проектов с надёжными инвесторами, прочными финансовыми возможностями, юридическими гарантиями и непрерывным процессом строительства, особенно в случае с жилыми объектами, которые будут сформированы в будущем.

Источник: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html