Замедлит ли отмена остаточного метода оценку земли?

Трудности с оценкой земли «затормозили» ход реализации проекта.

По данным опроса Министерства строительства , более 50% проектов в сфере недвижимости сталкиваются с трудностями, препятствиями и медленной реализацией из-за сложности определения методов оценки земли для определения рыночной цены. Существуют также трудности, связанные с законностью, планированием, инвестициями и т. д. В частности, только на определение размера платы за пользование землей уходит 1–2 года. Вот почему в 2022 году наблюдаются признаки резкого снижения поставок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Стоит отметить, что после проверки многих проектов оценка земли на многих из них проводилась еще медленнее, чем раньше. Есть проекты, реализация которых откладывается на 2–3 года или даже на 10 лет без определения цен на землю. В последние годы из-за этих проблем не были одобрены многие инвестиционные проекты.

Множество различных мнений относительно определения цены на землю еще больше затрудняют определение «рыночной» цены. Тем временем проекты все еще ждут выплаты властям денег для начала передачи земли. Оценка земли также является проблемой, на которую жалуются многие предприятия и населенные пункты, поскольку она «тормозит» реализацию инвестиционных проектов, особенно проектов в сфере недвижимости.

Действительно ли метод, основанный на данных, замедляет оценку земли? Рисунок 1 — Задержка оценки земли приводит к тому, что многие инвестиционные проекты в сфере недвижимости откладываются на многие годы.

Отсутствие консенсуса во взглядах на оценку земли также отражено во многих недавних мнениях, особенно по вопросу о том, следует ли отказаться от метода добавочной стоимости при оценке земли или сохранить его, поскольку этот метод больше не упоминается в проекте Указа о внесении изменений и дополнений в Указ 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю.

Соответственно, многие мнения говорят о том, что методы прямого сравнения, вычета и дохода вряд ли смогут полностью заменить метод остатка, особенно в проектах в сфере недвижимости. Поэтому исключение данного метода из проекта может вызвать трудности, помимо трудностей, связанных с ценообразованием, что приведет к задержкам в реализации проекта. Кроме того, изменение метода оценки еще больше демонстрирует нестабильность политики, влияя на инвестиционные проекты, оцениваемые с использованием метода добавленной стоимости, тем самым влияя на результаты деятельности предприятий.

Разделяя эту точку зрения, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сказал, что в течение последних 8 лет город Хошимин в основном применял метод излишков для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю для проектов. Этот метод применяется в 280/320 проектах коммерческого жилья и городских территорий в этом районе, что составляет 87,5%. Таким образом, необходимо продолжать использовать метод излишков в сочетании с внесением поправок в циркуляр 36/2014/TT-BTNMT, в котором подробно описывается метод оценки земли, чтобы сделать расчет оценок общих затрат и предполагаемого общего дохода проекта более точным.

Однако, по словам эксперта, применение метода профицита также создает определенные правовые риски для государственных служащих и связанных с ними лиц. Например, проблема больших ошибок возникает из-за того, что метод излишков представляет собой оценку, в которой предполагаются как общие инвестиционные затраты, так и общий доход проекта, в то время как наиболее важной основой является входная база данных, которая неточна и не обновляется в режиме реального времени... поэтому средний индекс цен не был найден.

По этой причине многие полагают, что вместо устранения метода излишков следует принять меры по его устранению и повышению точности сбора информации при использовании этого метода.

Почему метод сальдо сегодня все еще медленный?

В ответ на вышеизложенные мнения на недавно проведенном «Семинаре по надлежащей оценке земли для разблокирования проектов» г-н Дао Чунг Чинь - директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и окружающей среды , руководитель редакционной группы Закона о земле (с изменениями) подчеркнул, что в законопроекте не говорится об его отмене, но на данный момент метод превышения применяться не будет.

Действительно ли метод, основанный на данных, замедляет оценку земли? Рисунок 2 — Исключение метода излишков из нового проекта привело к многочисленным разногласиям.

Согласно разъяснению, в постановлении 18-NQ/TW Центрального комитета по управлению землепользованием требуется, чтобы при определении цен на землю он внимательно следил за рынком. В то время как метод излишков предписывает определять цену на основе предполагаемых затрат и доходов. Раньше информация о ценах на землю в договорах передачи права собственности была ниже реальной. Если определить эту цену, она будет верна оценщику, но не будет правильно отражать рынок.

Кроме того, остаточный метод в практической реализации имеет много гипотетических элементов. Если изменить хотя бы один показатель, цена земли, определенная методом добавочной стоимости, будет крайне неверной. Не говоря уже о том, что при использовании этого метода, если человек, собирающий информацию, другой, то параметры также будут давать разные цены.

В частности, г-н Чинь также поднял вопрос: «Местности и инвесторы обеспокоены тем, что отказ от метода излишков задержит оценку земли. Вопрос в том, почему метод излишков по-прежнему медленный?»

По его словам, существующая база данных рынка неполна, не стандартизирована и неточно отражает рыночную стоимость, поэтому в ближайшем будущем метод добавочной оценки земли применяться не будет. Таким образом, в проекте Закона о земле (с изменениями) при оценке земельного участка будет использоваться не менее 2 методов. Если эти два метода имеют разные значения, будет взято большее значение.

Действующее законодательство предусматривает пять методов оценки земли, включая метод прямого сравнения; метод вычитания; доходный метод; метод излишков; Метод поправочного коэффициента. Проект поправки к Указу № 44/2014/ND-CP и Циркуляру № 36/2014/TT-BTNMT, который находится на рассмотрении Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды, предусматривает только три метода: метод сравнения, метод дохода и метод коэффициента корректировки цены на землю.
При таком варианте законопроект получил множество мнений, касающихся текущих методов оценки земли, которые агентство-разработчик предложило изменить, при этом наибольшие споры вызывает отмена метода излишков.

Источник