Замедлит ли отмена остаточного метода оценку земли?

Трудности с оценкой земли «затормозили» ход реализации проекта.

Согласно исследованию Министерства строительства , более 50% проектов в сфере недвижимости сталкиваются с трудностями, препятствиями и медленной реализацией из-за сложностей с определением методов оценки земли для определения рыночной цены. Кроме того, существуют трудности, связанные с юридическими аспектами, планированием, инвестициями и т. д. В частности, только определение размера платы за землепользование занимает 1-2 года. Именно по этой причине предложение в 2022 году демонстрирует признаки резкого снижения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Стоит отметить, что после проверки многих проектов процесс оценки стоимости земли во многих из них оказался ещё медленнее, чем раньше. Были проекты, которые задерживались на 2-3 года, а то и на 10 лет, так и не определив стоимость земли. В последние годы многие инвестиционные проекты не были одобрены из-за этих проблем.

Множество различных мнений об определении цены на землю ещё больше затрудняют определение «рыночной» цены. Тем временем, проекты всё ещё ждут, когда власти получат деньги для начала передачи земли. Оценка стоимости земли также является проблемой, на которую жалуются многие компании и местные органы власти, поскольку она «тормозит» реализацию инвестиционных проектов, особенно проектов в сфере недвижимости.

Задержка в оценке земли приводит к тому, что многие инвестиционные проекты в сфере недвижимости откладываются на многие годы.

Отсутствие консенсуса во взглядах на оценку земли также отражено во многих недавних мнениях, особенно по вопросу о том, следует ли отказаться или сохранить метод добавочной стоимости при оценке земли, поскольку этот метод больше не упоминается в проекте Указа о внесении изменений и дополнений в Указ 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю.

Соответственно, многие полагают, что методы прямого сравнения, вычета и доходного метода сложно полностью заменить метод прироста стоимости, особенно в отношении проектов в сфере недвижимости. Поэтому исключение этого метода из законопроекта может вызвать трудности, помимо сложностей, связанных с оценкой, что приведет к задержкам в реализации проектов. Кроме того, изменение метода оценки еще раз продемонстрирует нестабильность политики, затрагивая инвестиционные проекты, оцениваемые методом прироста стоимости, что, в свою очередь, негативно скажется на результатах деятельности предприятий.

Разделяя ту же точку зрения, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что в течение последних 8 лет город Хошимин в основном применял метод добавочной стоимости для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю для проектов. Этот метод применяется в 280/320 коммерческих жилищных проектах и городских районах в этом районе, что составляет 87,5%. Поэтому необходимо продолжать использовать метод добавочной стоимости, а также внести поправки в циркуляр 36/2014/TT-BTNMT, подробно описывающий метод оценки земли, чтобы обеспечить более точный расчет предполагаемых общих затрат и предполагаемого общего дохода проекта.

Однако эксперт отметил, что применение метода остаточной стоимости также создаёт определённые правовые риски для государственных служащих и связанных с ними лиц. Например, проблема серьёзных ошибок, поскольку метод остаточной стоимости представляет собой оценку, в которой предполагаются как общие инвестиционные затраты, так и общий доход проекта, в то время как важнейшей основой является исходная база данных, которая неточна и не обновляется в режиме реального времени... поэтому средний индекс цен не был рассчитан.

По этой причине многие полагают, что вместо устранения метода излишков следует принять меры по его устранению и повышению точности сбора информации при использовании этого метода.

Почему метод сальдо по-прежнему медленный?

В ответ на вышеизложенные мнения, на недавно проведенном «Семинаре по надлежащей оценке земли для разблокирования проектов» г-н Дао Чунг Чинь - директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и окружающей среды , руководитель редакционной группы Закона о земле (с поправками) подчеркнул, что в законопроекте не говорится о его отмене, но на данный момент метод добавочной стоимости применяться не будет.

Исключение метода профицита из нового проекта привело к многочисленным разногласиям.

Согласно разъяснению, Постановление 18-NQ/TW Центрального комитета по управлению землепользованием требует, чтобы при определении цен на землю они строго следовали рыночной конъюнктуре. В то же время метод определения цены по добавочной стоимости предполагает определение цены на основе предполагаемых затрат и доходов. В прошлом это происходило из-за того, что информация о ценах на землю в договорах передачи права собственности была ниже фактической цены. Определение цены по этой цене давало бы оценщику уверенность, но не отражало бы точно рыночную ситуацию.

Кроме того, метод прироста стоимости при практическом применении предполагает множество предполагаемых факторов. Изменение хотя бы одного показателя может привести к существенной ошибке в оценке цены земли, полученной с помощью этого метода. Кроме того, если разные люди используют этот метод и собирают информацию, разные параметры также будут давать разные цены.

В частности, г-н Чинь также поднял вопрос: «Местные жители и инвесторы обеспокоены тем, что отказ от метода оценки стоимости прироста стоимости задержит оценку земли. Вопрос в том, почему метод оценки стоимости прироста стоимости по-прежнему медленный?»

По его словам, существующая база данных рынка неполная, нестандартизированная и неточно отражает рыночную стоимость, поэтому в ближайшем будущем оценка земель методом дооценки применяться не будет. В связи с этим, в проекте Закона о земле (с изменениями) при оценке земельного участка будут использоваться как минимум два метода. В случае разной стоимости по этим двум методам будет принята более высокая оценка.

Действующее законодательство предусматривает пять методов оценки стоимости земли, включая метод прямого сравнения, метод вычета, метод дохода, метод превышения стоимости и метод коэффициента корректировки стоимости земли. Проект поправок к Указу № 44/2014/ND-CP и циркуляру № 36/2014/TT-BTNMT, который находится на рассмотрении Министерства природных ресурсов и окружающей среды, предусматривает только три метода: метод сравнения, метод дохода и метод коэффициента корректировки стоимости земли.

При таком варианте законопроекта было высказано много мнений относительно текущих методов оценки земли, которые агентство-разработчик предложило изменить, при этом наибольшие споры вызывает отмена метода добавочной стоимости.

Источник: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html