Налоговая прозрачность: предприятия активно управляют денежными потоками

«Раньше с нас взимался НДС, поскольку на момент сдачи объекта мы ещё не определились с ценой земли. Теперь, благодаря чётким инструкциям, компании могут с самого начала указывать реалистичную цену, что помогает лучше контролировать расходы и финансы проекта», — рассказал г-н Ле Ван Хоа, представитель компании по недвижимости в Хошимине.

Жилые дома вдоль линии метро 1 и проспекта Во Нгуен Зяп ( Хошимин ). Иллюстрация: Hong Dat/VNA

Мнение г-на Хоа совпадает с мнением многих других предприятий сферы недвижимости, когда с 1 июля 2025 года вступает в силу Постановление правительства № 181/2025/ND-CP, подробно описывающее реализацию ряда статей Закона о налоге на добавленную стоимость; включая конкретные положения о порядке определения цены для расчета налога на добавленную стоимость (НДС) для деятельности в сфере недвижимости.

По мнению экспертов, это важный шаг к совершенствованию правовой базы, повышению прозрачности и поддержке бизнеса в плане более активного финансового прогнозирования, а также повышению эффективности государственного налогового администрирования, особенно в секторе недвижимости. Прозрачность определения налогооблагаемых цен должна быть максимально приближена к реальности для снижения правовых рисков.

Одним из важных моментов, отмеченных в Постановлении № 181, является четкое регулирование цен для расчета НДС при осуществлении деятельности, связанной с недвижимостью. Соответственно, налоговая цена представляет собой продажную цену без НДС и вычитается из цены земли, уплачиваемой в государственный бюджет в соответствии с нормативными актами. В частности, для проектов, где земля выделяется государством, арендуется или проводится через аукцион, вычитаемая стоимость земли представляет собой плату за землепользование или арендную плату за землю, уплачиваемую единовременно. Однако такие расходы, как компенсация, поддержка и расчистка участка, оплачиваемые самим предприятием, не включаются в вычитаемую стоимость земли.

Доктор Нгуен Куанг Туен ( Ханойский юридический университет) отметил, что это нововведение имеет большое практическое значение. Уточнение стоимости земли, вычитаемой из налоговой стоимости, помогает компаниям более прозрачно прогнозировать затраты, выстраивая тем самым эффективные финансовые и торговые стратегии. Кроме того, это также снижает вероятность начисления дополнительных налогов из-за неверного определения налоговым органом цены земли, проанализировал г-н Туен.

В частности, определённые правила для каждого типа сделок помогут сократить количество споров и повысить согласованность. В долгосрочной перспективе прозрачность механизма расчёта налогов приблизит цены на недвижимость к реальным, ограничив таким образом ситуацию «виртуальных цен», возникающих из-за необходимости для бизнеса нести налоговые риски.

В Постановлении также конкретно классифицируются случаи вычета цены на землю, такие как: получение передачи прав землепользования, внесение капитала в землю, оплата земельным фондом в проектах Барбадосского государственного банка или ГЧП... Для каждой формы Постановление четко устанавливает принципы определения вычитаемой цены на землю.

Разделяя эту точку зрения, адвокат Буй Куанг Нгием (Коллегия адвокатов города Хошимин) высоко оценил ясность и способность данного Указа минимизировать правовые риски. Критерии определения стоимости земли, подлежащей вычету, теперь очень конкретны, что ограничивает возможность различных толкований между налоговыми органами и предприятиями. В частности, Указ способствует защите предприятий от риска непредвиденного взыскания налогов.

Более того, г-н Нгием также подчеркнул, что принцип отсутствия обратной силы невыгоден для бизнеса. При правильной реализации в соответствии с действующим законодательством он станет важным инструментом обеспечения стабильной и прозрачной деловой среды.

Фактически, многие компании, занимающиеся недвижимостью, столкнулись с трудностями из-за необходимости временно платить налоги, пока цена земли не была утверждена, а затем возвращать их, когда налоговый орган пересматривает цену земли. Новое положение поможет компаниям избежать непредвиденных расходов, тем самым более эффективно планируя денежный поток в соответствии с ходом реализации проекта.

С точки зрения управляющего органа, г-жа Нгуен Тхи Кук, президент Вьетнамской ассоциации налогового консультирования, отметила, что Постановление № 181 помогает избежать ситуации «временной оплаты, а затем корректировки», поскольку именно этот фактор оказывает большое давление на компании с долгосрочными проектами. Кроме того, это правовая основа для проведения налоговыми органами проверок более унифицированным и прозрачным образом.

С другой стороны, Указ также помогает налоговым органам повысить эффективность надзора и сократить потери доходов. Содержа подробные инструкции по каждому конкретному случаю, Указ 181 способствует единообразному внедрению налогового администрирования по всей стране, сводя к минимуму различия в понимании и применении налогов на местах. Это не только повышает эффективность сбора налогов в государственный бюджет, но и помогает налоговым органам более активно осуществлять надзор и проверки, – проанализировала г-жа Кук.

Кроме того, применение особых правил к проектам BT, вложению капитала в виде земли или передачи технической инфраструктуры, которые являются сложными транзакциями, также помогает ограничить потерю дохода из-за неправильного определения или отсутствия вычитаемой цены земли.

Чёткое определение стоимости земли, подлежащей вычету, избавляет бизнес от необходимости «готовиться» к налоговым рискам в цене продажи, что способствует стабилизации уровня цен на недвижимость. Эксперты отмечают, что этот механизм, безусловно, не только выгоден для бизнеса, но и создаёт условия для защиты прав потребителей и способствует развитию прозрачного рынка.

Указ № 181 является одним из документов, определяющих цели налоговой реформы на период 2021–2030 годов, направленной на модернизацию налогового администрирования, обеспечение справедливости, прозрачности и последовательности в правоприменении. Детальное регулирование цен для расчета НДС не только устраняет практические препятствия, но и соответствует долгосрочным целям правительства по реформированию налоговой системы. Обеспечение прозрачности механизма расчета налога будет способствовать формированию здорового, устойчивого и ответственного рынка недвижимости.

С 1 июля 2025 года, когда Указ № 181 официально вступит в силу, бизнес-сообщество, налоговые органы и рынок ожидают нового правового коридора, прозрачного, синхронного и приближенного к реальности. Реализация Указа в соответствии с духом документа будет способствовать не только минимизации рисков для бизнеса, но и увеличению доходов бюджета, улучшению инвестиционного климата и развитию более стабильного и здорового рынка недвижимости в перспективе.

По данным ВНА

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660