Надеемся устранить юридические препятствия и решить кредитные проблемы

Нгуой Дуа Тин (NDT): Прежде всего, я хотел бы поблагодарить Вас за ответ на интервью Нгуоя Дуа Тина, которое состоялось 21 июня. Уважаемый господин, в настоящее время правительство , министерства, отрасли и местные органы власти активно поощряют бизнес к участию в строительстве социального жилья. Как компания с многолетним опытом строительства социального жилья , как Вы оцениваете текущий спрос населения на социальное жильё?

Г-н Нгуен Вьет Хунг - начальник отдела кадрового администрирования BIC Vietnam: По оценке Министерства строительства , результаты развития социального жилья за последнее время не соответствуют требованиям, изложенным в Национальной стратегии развития жилищного строительства до 2020 года с перспективой на период до 2030 года.

По прогнозу Минстроя, к 2030 году в стране потребуется 2,4 млн единиц социального жилья для удовлетворения жилищных потребностей работников промышленных парков и малообеспеченных слоев населения.

Министерство строительства также предложило проект по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков (2021–2030 годы). Ввод в эксплуатацию 1 миллиона квартир социального жилья позволит удовлетворить часть реальных жилищных потребностей населения.

Однако с точки зрения бизнеса мы считаем, что текущая проблема заключается в том, что спрос на социальное жилье очень велик, а предложение составляет очень малую долю рынка.

Кроме того, многие инвесторы не заинтересованы в развитии проектов социального жилья для людей, поскольку прибыль контролируется на уровне не более 10%, а доступ к льготным кредитным источникам от банков затруднен.

В то же время льготы для малообеспеченных граждан при покупке жилья немногочисленны и труднодоступны. Юридические процедуры по-прежнему дублируют друг друга, что приводит к увеличению времени от начала процедуры до её фактического вступления в силу.

Инвестор: Известно, что компания BIC Vietnam реализует проекты социального жилья. Расскажите, пожалуйста, с какими преимуществами и недостатками столкнулась компания при реализации этих проектов?

Г-н Нгуен Вьет Хунг: Будучи инвестором, развивающим проекты социального жилья, в процессе разработки проекта наша компания также получила большую поддержку от государственных органов этого сегмента.

Во-первых, в условиях ограниченных источников кредитования недвижимости, капитал для проектов социального жилья по-прежнему пользуется преимущественным доступом к кредитам со стороны правительства и банков.

Во-вторых, земельные фонды создаются при содействии провинциальных и муниципальных властей с точки зрения сроков и процедур реализации, освобождены от платы за землепользование, и эти земельные фонды часто планируются, организуются и очищаются заранее.

В-третьих, проекты развития социального жилья пользуются определенной поддержкой и льготами по земле, налогам и другим инвестиционным стимулам, которые весьма понятны и конкретны.

Недвижимость - BIC Vietnam: надежда устранить юридические препятствия и решить кредитные проблемы — Г-н Нгуен Вьет Хунг, руководитель отдела кадрового администрирования BIC Vietnam, беседовал с Нгуой Дуа Тином.

Однако, помимо преимуществ, строительство социального жилья сталкивается с рядом трудностей. В настоящее время наша компания завершает подготовительные работы для скорейшего запуска проектов, которые позволят обеспечить рынок качественным жильем, отвечающим потребностям жителей столицы.

Однако в настоящее время процесс лицензирования в Ханое сталкивается с множеством дублирующих процедур и занимает много времени. Есть проекты, для которых мы завершили подготовку участка ещё в 2020 году, но всё ещё ожидаем решения о выделении земли от городского народного комитета. Кроме того, выдача разрешений на строительство также затягивается, что приводит к задержкам в реализации проектов.

Кроме того, нас беспокоит ещё одна проблема — процентные ставки. Несмотря на стимулы, у банков по-прежнему много проблем с процедурами кредитования, а критерии кредитования для предприятий, получающих финансирование, в настоящее время не совсем ясны.

Инвестор: На самом деле, помимо мощностей предприятия, очень важную роль играют решения по земле, механизмы и политика. Как предприятие, построившее и завершившее множество проектов социального жилья, как вы оцениваете механизмы и политику государства в отношении предприятий социального жилья в последнее время?

Г-н Нгуен Вьет Хунг: Мы считаем, что развитие социального жилья – это правильная политика и стратегия, отличающаяся прорывными взглядами, идеями, подходами и решениями по реализации. Благодаря решимости и активному участию правительства, министерств, ведомств и местных органов власти, эффективные механизмы и политика в последнее время привели к многочисленным важным результатам.

Однако действующая политика и механизмы в области социального жилья по-прежнему имеют ограничения, препятствующие развитию социального жилья. Среди выявленных проблем – трудности с доступом к земле, высокие цены на жилье, сложные и дублирующие друг друга процессы инвестирования и распределения земли с множеством неудобных и неясных процедур.

Кроме того, мы также считаем, что дефицит социального жилья обусловлен механизмом, позволяющим перепрофилировать жильё. Многие проекты лицензируются для строительства социального жилья, но со временем перепрофилируются в коммерческое, и инвесторы соглашаются платить за перепрофилирование. Это ещё больше сужает и без того ограниченное предложение.

Не говоря уже о том, что многие инвесторы ограничены в инвестиционных ресурсах и привлечении капитала для рынка социального жилья, что затрудняет доступ к льготным кредитам. Ограничения или регулирование ставок и коэффициентов риска по ипотечным кредитам, а также особенности этого сегмента приводят к тому, что источники капитала банков для этой программы зачастую нестабильны в долгосрочной перспективе.

Недвижимость - BIC Vietnam: надежда устранить юридические препятствия и решить кредитные проблемы (Рисунок 2). — Проект высококачественного социального жилья Red River имеет коммерческое название Rice City и инвестируется BIC Vietnam.

Инвестор: Как уже упоминалось о цели правительства построить 1 миллион квартир социального жилья к 2030 году, для достижения этой цели, помимо уже выделенного кредитного пакета в размере 120 000 миллиардов донгов, правительство также просит министерства, ведомства и местные органы власти проанализировать документы и устранить оставшиеся проблемы, чтобы помочь инвесторам. Какие решения, по вашему мнению, необходимы с точки зрения бизнеса?

Г-н Нгуен Вьет Хунг: Во-первых, мы считаем, что инвесторам, владеющим землёй или приобретающим её под социальное жильё, следует обращаться к механизму определения подрядчика, а не к процедуре торгов. Остальные критерии утверждаются государственными органами.

Во-вторых, это касается вопросов планирования. В настоящее время многие проекты планировки, включая детальное планирование социального жилья (1/500), требуют корректировки в связи с целевым населением, объектами социальной инфраструктуры и т. д.

Это приводит к необходимости корректировки плана зонирования и детального плана, что потребует значительных временных затрат. Поэтому предприятие предлагает совместно с местными органами власти скорректировать детальный план 1/500 в проектах социального жилья, чтобы ускорить процесс.

В-третьих, текущий процесс утверждения проектов социального жилья занимает много времени. Поэтому мы рекомендуем сократить до 90–120 дней этапы, которые можно выполнять параллельно, такие как подготовка документации для публичных торгов, выбор инвестора и т. д., чтобы местные органы власти могли объявить о проектах социального жилья, а предприятия — участвовать в подаче документов.

В-четвертых, что касается планируемых земельных фондов, многие проекты социального жилья разрозненны, не сконцентрированы, маломасштабны, имеют неудобный и несоответствующий требованиям доступ и коммуникации.

Мы надеемся, что управляющие органы реализуют четкое планирование и сделают прозрачной планируемую территорию, чтобы помочь предприятиям осуществлять строительство в соответствии с общей стратегией.

Наконец, мы надеемся расширить доступ к льготным кредитам, поддерживаемым банками. Одновременно с этим мы получим доступ к «чистым» земельным фондам и расширим возможности землеустройства под проекты социального жилья.

Инвестор: Спасибо за беседу!

Общаясь с инвесторами, профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, сказал, что для разблокирования предложения социального жилья необходимы три фактора: капитал, земельный фонд и политика.

Между тем, самым слабым местом вьетнамской системы управления являются административные процедуры. Хотя этот сегмент ориентирован на малообеспеченных, доступ к покупке, аренде с последующим выкупом и аренде социального жилья всегда вызывает у работников многочисленные трудности из-за процедур. Предприятия также сталкиваются с юридическими трудностями при реализации проектов в этом сегменте.

«В настоящее время кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов с максимальной льготной ставкой 2% годовых не является выгодным для малообеспеченных граждан. Десять лет назад кредитный пакет в размере 30 000 млрд донгов имел льготную ставку 5,5%, поэтому работающие и малообеспеченные граждане могли легко получить к нему доступ, если хотели», — поделился эксперт .

Источник