Если закон не будет изменен, проекты в сфере недвижимости застрянут на ближайшие 10 лет.

По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), если пункт b, пункт 1, пункт a, пункт 4 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле (с изменениями) не будут изменены, то следствием этого может стать то, что управление, эксплуатация и использование земель в течение следующих 10 лет будут «заблокированы», не достигнув наивысшей эффективности и результативности, как это предлагается в Резолюции 18.

По состоянию на 31 октября в проекте Закона о земле (с изменениями) в подпункте «б» пункта 1 и пункте 6 статьи 128 установлено: «В случае использования земельного участка для реализации проекта жилищного строительства допускается заключение договора о предоставлении права пользования земельным участком жилого фонда». В случае реализации проекта коммерческого жилищного строительства необходимо наличие права пользования жилой землей или жилой землей и другими землями. По мнению HoREA, эти правила не в полной мере институционализировали политику Резолюции 18, которая заключается в продолжении реализации механизма самостоятельных переговоров между гражданами и предприятиями при передаче прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья.

Пункт б) пункта 1 и пункт 6 статьи 128 проекта Закона о земле допускают только соглашения о получении права пользования жилыми землями или обязательном наличии права пользования жилыми землями или жилыми и иными землями, поэтому содержание «уже» действующих положений статьи 73, пункта б) пункта 1 статьи 169, пункта 2 статьи 191 и пунктов 1 и 2 статьи 193 Закона о земле 2013 года. Закон о земле 2013 года разрешает хозяйственным организациям получать в собственность права землепользования по видам земель в соответствии с планами землепользования. В случае передачи права пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения необходимо письменное согласие уполномоченных государственных органов на реализацию инвестиционных проектов, в том числе проектов строительства коммерческого жилья. Подпункт б) пункта 1 статьи 128 также «уже» статьи 4 Закона о внесении изменений и дополнений в ряд статей 9 законов 2022 года, в котором предусмотрены 2 случая наличия права пользования земельными участками жилищного фонда или наличия права пользования земельными участками жилищного фонда и иными земельными участками, не являющимися землями жилищного фонда, для реализации проектов коммерческого жилищного строительства.

Пункт б) пункта 1 также не соответствует пункту 6 статьи 128 проекта Закона о земле. Потому что в пункте 6 предусмотрены 2 случая, когда инвесторы должны иметь право использовать жилые земли или жилые земли и другие земли для реализации проектов коммерческого жилья. Однако пункт б) пункта 1 статьи 128 предусматривает только один случай, в котором инвесторам разрешено договариваться о получении права пользования жилыми землями, но не разрешает инвесторам договариваться о получении права пользования жилыми землями и другими землями для реализации проектов коммерческого жилья.

Таким образом, пункт б) пункта 1 «не соответствует» пункту 6 статьи 128 проекта Закона о земле. Если содержание пункта б) пункта 1 будет принято, то в течение следующих 10 лет инвесторам больше не будет разрешено вести переговоры о получении права пользования жилыми землями и другими землями для реализации проектов коммерческого жилья. Таким образом, не будет ни одного случая, когда какой-либо инвестор будет соответствовать условию наличия права пользования жилыми и иными землями, предусмотренному пунктом 6 статьи 128 проекта Закона о земле.

Ожидается, что проект Закона о земле (с поправками) в случае его принятия создаст дополнительные трудности для предприятий.

Мало того, содержание пункта б) пункта 1 статьи 128 предусматривает, что инвесторам разрешено вести переговоры только о получении права пользования жилой землей, что приведет к тому, что не будут созданы условия для развития проектов коммерческого жилья, крупных городских территорий (десятки, сотни, тысячи гектаров) для строительства синхронной городской инфраструктуры с полным набором коммунальных услуг и услуг, развития зеленых, интеллектуальных городских территорий, реагирования на изменение климата в соответствии с направлением Постановления № 06 Политбюро , как правило, новой модельной городской территории Фу Ми Хынг (фаза 1) площадью более 400 гектаров.

В связи с тем, что инвесторы могут вести переговоры только о получении прав на землю, становится невозможной реализация крупномасштабных проектов коммерческого жилья, проектов смешанного жилья, а также коммерческих и сервисных проектов. Потому что на самом деле жилые участки, пристроенные к домам, все небольшие по площади. Однако самый большой жилой участок земли не превышает нескольких тысяч квадратных метров. Как правило, в Хошимине вилла строится на самом большом жилом участке в пригородном районе площадью всего ^{5000 м2} . Во внутригородских районах площадь жилых участков еще меньше. Обычно старинная вилла по адресу Во Ван Тан, 110–112 (район 3) имеет три уличных фасада, но площадь кампуса составляет всего около ^{2800 м2} .

Положения пункта 6 статьи 128 проекта Закона о земле демонстрируют признаки «благоприятного» отношения к инвесторам в коммерческие жилищные проекты, которые уже имеют право пользоваться жилыми и другими земельными участками. Особенно это касается предприятий, у которых уже есть много жилых земель и других земель большой площади. Если у этих предприятий будут сотни гектаров, у них появится возможность «доминировать» на рынке недвижимости в ближайшие 5–10 лет. Поскольку, согласно практике, в Закон о земле вносятся поправки каждые 10 лет, поскольку были приняты Законы о земле 1993, 2003, 2013 годов, а в 2023 году рассматривается вопрос о внесении поправок в Закон о земле.

Пункт б) статьи 128 проекта Закона о земле, в случае принятия в течение следующих 10 лет инвесторам больше не будет разрешено получать передачу прав землепользования на жилые земли и другие земли или земли, не являющиеся жилыми, для реализации проектов коммерческого жилья, поэтому больше не будет предприятий, которые могут соответствовать условиям обладания правами землепользования на жилые земли и другие земли, предусмотренным в пункте 6 статьи 128 проекта Закона о земле.

«На практике проекты коммерческого жилья со 100% жилой землей составляют всего около 1% от общего числа проектов коммерческого жилья. Количество проектов с жилой землей и другой землей составляет большую часть, до около 95% от общего числа проектов коммерческого жилья. Количество проектов с землей, отличной от жилой земли, включая случаи только с сельскохозяйственными землями или только с несельскохозяйственными землями, которые не являются жилыми землями, составляет около 5% от общего числа проектов коммерческого жилья и, как правило, являются крупными или очень крупномасштабными проектами», - сказал г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, и предложил добавить положения, позволяющие инвесторам вести переговоры о получении права использования земли, отличной от жилой земли, включая сельскохозяйственные земли или несельскохозяйственные земли, которые не являются жилыми землями, аналогично положениям Закона о земле 2013 года, чтобы облегчить и поощрить развитие проектов коммерческого жилья и крупных городских территорий, которые могут составлять до десятков, сотен, тысяч гектаров, чтобы иметь полноценные функциональные зоны и коммунальные услуги. полное городское обслуживание

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm