Государственный банк: циркуляр 22 не запрещает ипотеку на будущее жилье

ANTD.VN - Государственный банк подтвердил: Циркуляр 22 не ограничивает физических лиц в покупке жилья с ипотекой на будущие дома. Условие «готовности жилья согласно договору купли-продажи» применяется только к ипотечным кредитам на жильё, которые предоставляются с более низким коэффициентом риска, чем другие кредиты под залог недвижимости.

Ранее Ассоциация недвижимости города Хошимин направила премьер-министру и Государственному банку документ с предложением внести изменения и дополнения в пункт 1 статьи 1 циркуляра № 22/2023/TT-NHNN.

В частности, HoREA выразила глубокую обеспокоенность по поводу правила, согласно которому коммерческим банкам и филиалам иностранных банков разрешено выдавать кредиты только физическим лицам на покупку домов, которые «готовы к передаче» (т.е. доступные дома — согласно HoREA).

HoREA полагает, что это означает, что Циркуляр № 22/2023/TT-NHNN не позволяет коммерческим банкам и филиалам иностранных банков выдавать кредиты физическим лицам на покупку недостроенного коммерческого жилья для передачи (т. е. коммерческого жилья, которое будет создано в будущем) под залог самого этого дома.

Ассоциация считает, что если вышеуказанное положение не будет изменено немедленно, то после вступления в силу Циркуляра № 22 с 1 июля 2024 года, это может привести к плохим последствиям, вызывая трудности и препятствуя нормальному функционированию рынка недвижимости, что отрицательно повлияет на процесс восстановления и развития рынка недвижимости как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Циркуляр 22 не является документом, регулирующим операции по предоставлению кредитов.

В ответ на эту информацию Государственный банк подтвердил, что Циркуляр 22 не запрещает физическим лицам приобретать дома с использованием ипотеки на будущее жилье.

По мнению Государственного банка, циркуляр 41/2016/TT-NHNN (с изменениями и дополнениями, внесенными циркуляром 22/2023/TT-NHNN), регулирующий норматив достаточности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков, не является документом, регламентирующим деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов.

В частности, в Циркуляре содержатся рекомендации по определению и применению коэффициентов риска к каждому типу банковских активов (включая кредиты, обеспеченные недвижимостью, и ипотечные кредиты).

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

Покупатели жилья по-прежнему могут брать ипотеку на будущее жилье

В частности, пункт 10 статьи 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Кредит, обеспеченный недвижимостью, представляет собой кредит физическому или юридическому лицу для приобретения недвижимости, реализации проекта недвижимости и обеспечивается самой недвижимостью , проектом недвижимости, сформированным из кредита, в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках».

Циркуляр 22/2023/TT-NHNN не вносит изменений и дополнений в настоящее положение. Организации и частные лица, желающие приобрести дом и взять его в ипотеку, будут применять коэффициент риска от 30% до 120% в зависимости от коэффициента обеспечения (LTV), рассчитываемого как отношение остатка по кредиту к стоимости залога. В случае отсутствия информации о коэффициенте обеспечения (LTV) коэффициент риска составит 150%.

Завершенным домам будет присвоен низкий рейтинг риска.

Статья 2, пункт 11 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Ипотечный кредит на жилье — это кредит, обеспеченный недвижимостью, предоставляемый физическим лицам для покупки дома, который полностью соответствует следующим условиям: a) Источник средств для погашения долга не является источником средств для сдачи в аренду дома, образованного из кредита; b) Дом был достроен в соответствии с договором купли-продажи дома; c) Банк или филиал иностранного банка имеет полные законные права распоряжаться заложенным домом, когда клиент не может погасить долг в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках; d) Дом, образованный из этого ипотечного кредита, должен быть независимо оценен (оценен третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с принципом осмотрительности (цена не выше рыночной цены на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка».

Пункт 1 статьи 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN изменяет и дополняет пункт 11 статьи 2 следующим образом: «11. Ипотечный кредит на покупку жилья – это кредит, обеспеченный недвижимостью, предоставляемый физическим лицам для покупки жилья, включая:

a) Кредит под залог недвижимости для физических лиц на покупку дома должен соответствовать следующим условиям: i) Источник средств для погашения долга не является источником средств для сдачи в аренду дома, сформированного из кредита; ii) Дом был готов к передаче в соответствии с договором купли-продажи дома; iii) Банк или филиал иностранного банка имеет полное законное право распоряжаться заложенным домом, когда клиент не может погасить долг в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках и закона о жилье; iv) Дом, сформированный из этого ипотечного кредита, должен быть независимо оценен (оценен третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с принципом осмотрительности (стоимость не выше рыночной цены на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка.

б) Кредиты на приобретение социального жилья и жилья в рамках программ и проектов государственной поддержки определяются в соответствии с положениями жилищного законодательства и соответствуют условиям, указанным в подпунктах а(i), а(iii), а(iv) пункта а.

Таким образом, ипотечные кредиты на жилье будут включать: ипотечные кредиты на покупку жилья, отвечающего установленным условиям, включая условие о завершении строительства для передачи, а также кредиты на покупку социального жилья, покупку жилья в рамках программ и проектов государственной поддержки.

Фактор риска, применяемый к ипотечному кредиту, будет варьироваться от 20% до 100% в зависимости от соотношения LTV и DSC.

Для кредитов на покупку социального жилья, покупку домов в рамках программ и проектов государственной поддержки не требуется соблюдения условия о том, что дом готов к сдаче, а коэффициент риска ниже, чем по другим ипотечным кредитам на жилье, и составляет всего 20% -50%, чтобы реализовать политику правительства по стимулированию строительства социального жилья.

Так, в Госбанке заявили, что условие о готовности дома по договору купли-продажи распространяется только на ипотечные кредиты (которые имеют более низкий коэффициент риска, чем иная дебиторская задолженность, обеспеченная недвижимостью).

В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего дома и берет будущий дом в ипотеку, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как предписано в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.

«Таким образом, настоящее положение не ограничивает права организаций и граждан на приобретение будущего жилья и не противоречит действующим нормативным актам (Гражданскому кодексу, Жилищному кодексу, Закону об операциях с недвижимостью, Закону об инвестициях 2020 года, Закону о кредитных организациях 2024 года)», — подтвердили в Госбанке.

Ссылка на источник