Инсайдеры говорят

На прошедшей в минувшие выходные конференции, посвященной обсуждению решений по устранению трудностей с ростом кредитования производства и бизнеса, премьер-министр Фам Минь Чинь заявил, что предприятия сферы недвижимости жалуются на трудности с доступом к капиталу.

Но в последние годы цены на недвижимость в целом выросли. Если возникают трудности, но люди всё равно хотят сохранить цену продажи прежней и требуют одностороннего подхода, существует ли общая ответственность?

Хочу уменьшить, но не легко

Ранее, на совещании по теме «Продолжение решительной реализации решений по развитию безопасного и здорового рынка недвижимости» в ноябре, глава Государственного банка Нгуен Тхи Хонг также заявила, что компаниям, работающим в сфере недвижимости, необходимо рассмотреть возможность снижения цен продажи.

«Сами предприятия и корпорации, занимающиеся недвижимостью, должны следовать указаниям правительства, изложенным в постановлении № 33, а именно: эффективно управлять предприятиями, балансировать цели по прибыли, структуру продукции, рассмотреть возможность снижения цен реализации... Тогда, наряду с решениями министерств, отраслей и местных органов власти, это будет стимулировать инвестиционный спрос на этом рынке», — рекомендовал губернатор.

Строящийся жилой комплекс в Хошимине. Фото: Тан Тань

Генеральный директор крупного банка также заявил, что компаниям, работающим в сфере недвижимости, необходимо оглянуться назад и измениться, чтобы понять, насколько эффективно и прозрачно они работают. Если раньше компании, работающие в сфере недвижимости, накапливали множество проектов в период лёгкой мобилизации капитала, то когда придёт время, им придётся продать активы, смириться с безубыточностью или небольшим убытком и координировать действия с банками по погашению долгов, а не сидеть сложа руки и ждать, пока банки поддержат и предоставят...

Однако генеральный директор компании, занимающейся недвижимостью, в беседе с репортером газеты Nguoi Lao Dong заявил, что компания действительно хочет продать проект, чтобы погасить задолженность, даже не желая больше заниматься недвижимостью, но это нелегко, в основном потому, что проект запутан в юридических вопросах, правилах передачи... Если проект будет продолжен, то при выпуске продукта на рынок цена не может быть низкой, поскольку он должен понести большие затраты.

Генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate Company г-н Чан Кхань Куанг, внимательно следящий за развитием рынка и рынка недвижимости, отметил, что в последнее время компании, работающие в сфере недвижимости, прилагают значительные усилия для своего выживания. Когда дела у них идут немного стабильнее, они также ищут способы оживить рынок, чтобы найти источник дохода.

Фактически, предприятия активно снижали цены на продукцию и трансфертные цены на проекты, чтобы тем или иным образом вернуть капитал, но лишь немногие инвесторы публично заявляли об этом. «Насколько мне известно, трансфертные цены по многим проектам снизились на 20–30% по сравнению с прошлым годом. В некоторых проектах инвесторы были вынуждены даже снизить цены на 40–50% из-за возникших трудностей».

«На первичном рынке, для продуктов, продаваемых напрямую клиентам, компании не могут объявлять о снижении цен по сравнению с предыдущими периодами, а вместо этого реализуют их, предлагая льготные условия, такие как акции, скидки на 5–10%, гибкие условия оплаты, поддержку процентной ставки по кредиту, высокие скидки при досрочной оплате... В целом, эти условия косвенно снизили цены на 20–30% по сравнению с рыночными», — признал г-н Куанг.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, также заявил, что снижение цен на недвижимость — не редкость, однако наблюдается явление, когда «стервятники» ищут «трупы» и выкупают проекты по очень низким ценам.

Слишком много барьеров

Однако в долгосрочной перспективе, по мнению экспертов, снизить цены на недвижимость крайне сложно, поскольку на рынке присутствуют не только отечественные предприятия, но и множество иностранных инвесторов. Соответственно, иностранные корпорации, инвестирующие в проекты, зачастую выбирают высокие сегменты, выгодное местоположение, полную юридическую документацию и более высокое качество продукта, чем проекты отечественных инвесторов, поэтому цены не могут быть низкими.

При продаже продукции на рынок они всегда рассчитывают объём производства на 2-3 года вперёд, поэтому цена зачастую оказывается очень высокой. Иностранные предприятия имеют преимущества в капитале и капитальных затратах, поэтому им не приходится снижать отпускные цены.

По словам г-на Чан Кхань Куанга, основным препятствием для снижения цен на недвижимость является слишком высокий уровень инвестиционных затрат. «В нынешней структуре стоимости проектов стоимость строительства выросла почти вдвое по сравнению с 4-5 годами ранее: с 7-7,5 млн донгов за м² до более чем 12 млн донгов за м²».

«Цены на землю могут расти или падать, но составляют лишь 15–20 % от общей стоимости, в то время как расходы на строительство составляют почти 40 % от общей стоимости, не считая многих других видов расходов», — отметил г-н Куанг.

Между тем, генеральный директор компании по недвижимости, имеющей незавершённый проект в Хошимине, признал, что юридические сложности, длящиеся последние несколько лет, привели к тому, что готовые объекты недвижимости встречаются всё реже. Компании, испытывающие трудности со старыми проектами, практически не имея новых предложений для продажи, хотя спрос всё ещё очень высок, также являются причиной высокого роста цен на жильё.

Кроме того, инфляция и высокие процентные ставки также являются причинами, по которым цены на недвижимость сложно снизить. «Если придётся снижать цены, это, безусловно, будет очень серьёзным убытком, поскольку компания не сможет понести растущие расходы на проект», — заявил генеральный директор этой компании.

Г-н Ле Хыу Нгиа, генеральный директор компании Le Thanh Construction Trading Company, прокомментировал ситуацию с проектом социального жилья, реализуемым его компанией. Несмотря на то, что руководство города Хошимин проводило политику корректировки плана, компания неоднократно запрашивала разрешение на корректировку, но одно ведомство передало этот вопрос другому, и проект до сих пор не реализован. «Если процедуры по проекту затянутся, расходы возрастут, компании будет сложно снизить цены», — сказал г-н Нгиа.

(*) См. газету «Лао Донг» от 12 декабря.

Сосредоточьтесь на устранении препятствий

Г-н Хоанг Хай, директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости ( Министерство строительства ), сказал, что для устранения трудностей на рынке и предприятиях сферы недвижимости в ближайшее время министерствам, отраслям и местным органам власти необходимо сосредоточиться на рассмотрении и устранении препятствий для завершения процедур подготовки инвестиций, отбора инвесторов для реализации проектов в сфере недвижимости, проектов коммерческого жилья, проектов социального жилья в соответствии с положениями закона о земле, закона о жилье, закона об инвестициях, чтобы увеличить предложение жилья, содействовать развитию рынка недвижимости в этом районе.

Сосредоточиться на устранении трудностей и содействии развитию рынка недвижимости как для продавцов, так и для покупателей. Отслеживать и анализировать информацию и тенденции рынка, а также принимать своевременные меры для его стабилизации.

В. Дуань

Источник: https://nld.com.vn/gia-nha-van-cao-ngat-nguong-nguoi-trong-cuoc-len-tieng-19623121220570056.htm