 |
| Как только «дно» рынка недвижимости определено, у инвесторов появляется возможность вложить деньги. (Источник: газета XD) |
«Золотое» время для инвестиций?
По данным VietNamNet , г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, подсчитал, что для индивидуальных инвесторов в это время, когда процентные ставки резко упали, цены на золото по-прежнему высоки; в то время как рынок недвижимости демонстрирует признаки восстановления... это «золотое» время для инвесторов, чтобы изучить «вложение денег» в рынки, удаленные от Ханоя или в крупных городах.
Г-н Чунг сказал: «К 2025 году, когда вступят в силу все три закона о бизнесе в сфере недвижимости, жилищном праве и земельном праве, рынок недвижимости откроет новую страницу; цены на существующие продукты недвижимости вырастут. Инвестируя в это время, инвесторы имеют право выбирать продукты с подходящими ценами и юридическим оформлением».
Между тем, г-н Нгуен Ань Куэ, председатель G6 Group, заявил, что Закон о земле, Закон о жилье и Закон о бизнесе в сфере недвижимости знаменуют собой конец предыдущего цикла и начало нового цикла.
Это можно назвать «дном» и постепенно вступает в новый период. Как только «дно» рынка недвижимости будет определено, инвесторы с имеющимися деньгами должны покупать.
Однако, по словам г-на Кью, рынок будет разделен на 3 типа инвесторов.
«Для инвесторов со 100% деньгами сейчас самое время покупать недвижимость. Однако для инвесторов, которые «ловят воров голыми руками» или используют слишком большое финансовое плечо, сейчас не самое подходящее время для инвестиций, поскольку ликвидность все еще плохая, по крайней мере, в течение следующего года.
«Что касается профессиональных инвесторов в недвижимость, использующих умеренное кредитное плечо, около 30–50%, и при этом имеющих план продажи в короткий период от 3 до 6 месяцев, все равно обеспечивая прирост капитала около 10–30%, они вышли на рынок с начала 2023 года. Поэтому сложно сказать, подходящее ли это время для инвестиций или нет, но это также зависит от финансовых вопросов, опыта каждого инвестора и каждого сегмента», — проанализировал г-н Куэ.
Генеральный директор SGO Homes Ле Динь Чунг заявил, что в этом году сегменты многоэтажного и малоэтажного жилья в крупных городах по-прежнему очень привлекательны для инвесторов. Однако, в случае с квартирами, как в Ханое, цены выросли на 15-20%, хотя все еще есть место для инвестиций, инвестиционная стоимость велика. Минимальный уровень составляет 3 млрд донгов для квартир или 6 млрд донгов и более для малоэтажного жилья, поэтому это не будет общим сегментом для всех.
«В 2024 году сегмент земли, имеющий самую низкую цену, снова начнет расти, привлекая больше инвесторов за счет своей подходящей стоимости, гарантированного правового статуса, а также являясь наиболее оптимальным выбором в настоящее время. Таким образом, рынок земли будет иметь много позитивных факторов, с более явными признаками роста.
«В настоящее время это сегмент с самым глубоким снижением цен, поэтому покупка земли на этом этапе будет одним из преимуществ. Когда рынок восстановится, вместе с новыми положениями законов, которые вступят в силу с начала 2025 года, новые проекты будут иметь высокие цены», — оценил г-н Чунг.
Между тем, председатель G6 Group проанализировал, что в настоящее время нецелесообразно инвестировать в курортную недвижимость, поскольку получение прибыли займет очень много времени. Или с квартирами, в настоящее время покупка для аренды слишком высока, срок окупаемости составляет около 25 лет. Покупка квартир для «серфинга» в настоящее время не подходит.
«Ситуация похожа на ситуацию с торговыми домами и подиумами, возможность сдать их в аренду для возврата капитала также занимает много времени. Что касается промышленной недвижимости, инвестирования с последующей сдачей в аренду или перепродажи, то здесь еще есть место, но оно уже не такое «плодородное», как в период 2018–2023 годов, поскольку цена уже высока», — сказал г-н Куэ.
Имея опыт в профессии, этот руководитель считает, что в каждом цикле недвижимости есть два «королевских» сегмента. Это земля и коммерческие центры, таунхаусы.
«Земля имеет низкую стоимость, высокие ожидания прироста капитала и высокую ликвидность. Торговые центры или таунхаусы являются инвестиционным сегментом для сдачи в аренду, «королевским» сегментом в конце цикла», — оценил г-н Куэ.
Однако при инвестировании в этот период, отметил руководитель G6 Group, инвесторам необходимо уделять внимание вопросам планирования.
«Покупать недвижимость в местах со стабильным планированием или заранее спланированным следует только в том случае, если у вас действительно есть информация. При выборе местоположения инвестиционного продукта оно должно быть связано с жилым или курортным. Если недвижимость не связана с этими факторами, то это просто спекуляция, «серфинговые» инвестиции, риск для инвесторов при желании ликвидности очень высок», — отметил г-н Куэ.
Г-н Чунг отметил, что при инвестировании на данном этапе инвесторам необходимо обращать внимание на выбор продуктов с полной юридической документацией, выбирать рынки вокруг Ханоя, но тесно связанные с промышленными парками, жилыми районами, а также продукты, нацеленные на создание жизненных ценностей для жителей, со всеми удобствами, такими как школы, парки, больницы, удобные транспортные развязки и т. д.
Самый низкий объем открытия за последние 10 лет
С точки зрения общего предложения и спроса на новое жилье в 2023 году цифры CBRE показывают не очень позитивные сигналы, особенно в начале года. Тем не менее, и Ханой, и Хошимин имеют наименьшее количество новых запусков за последние 10 лет.
Согласно последнему отчету подразделения, на рынке жилья в Ханое и Хошимине в 2023 году зафиксирован самый низкий общий объем ввода нового жилья за последние десять лет.
В частности, в Ханое в этом году на продажу было выставлено в общей сложности около 10 300 новых квартир и 2600 малоэтажных домов, что на 32% и 84% соответственно меньше, чем в 2022 году. Между тем, в Хошимине было зафиксировано более скромное предложение: более 8700 квартир и всего около 30 новых малоэтажных домов, что на 54% и 98% соответственно меньше, чем в 2022 году.
Что касается темпов поглощения, то на рынках Ханоя и Хошимина в 2023 году было продано более 22 000 домов (включая многоэтажные и малоэтажные), что составляет лишь примерно половину от числа проданных в 2022 году.
Аналогичным образом, недавний отчет Savills по рынку показал, что в 2023 году в Ханое было продано всего 359 вилл и таунхаусов — это самый низкий показатель с 2014 года. Кроме того, общее количество сделок сократилось на 76% в годовом исчислении, а уровень поглощения также снизился на 31% в годовом исчислении. Только в четвертом квартале 2023 года было продано всего 64 объекта, что на 67% меньше, чем в предыдущем году.
Примечательно, что, несмотря на вялые продажи, новые цены на таунхаусы в Ханое продолжали расти. Самый сильный рост был на первичных виллах, на 55% по сравнению с предыдущим кварталом до 160 млн донгов/м2. Кроме того, цены на таунхаусы и шопхаусы также выросли на 3% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 194 млн донгов/м2 и 328 млн донгов/м2 соответственно.
Ранее Министерство строительства также заявляло, что цена продажи вилл и таунхаусов в Ханое оставалась высокой, несмотря на низкий объем транзакций. В этом сегменте зафиксированы цены продажи более 100 млн донгов/м2, а некоторые проекты даже превышали 300 млн донгов/м2, в основном сосредоточенные в западной части Ханоя. Или в Хошимине цена продажи вилл и таунхаусов в некоторых районах колебалась от 140 до 400 млн донгов/м2.
Г-жа До Ту Ханг, старший директор по исследованиям и консалтингу Savills Hanoi, сказала, что в 2023 году количество сделок с виллами и таунхаусами в Ханое было самым низким за последние 10 лет. Причиной стало низкое предложение на рынке, что привело к низкому количеству проданных объектов.
По словам г-жи Ханг, первичное предложение достигло более 700 единиц из 16 проектов, что на 23% меньше в годовом исчислении, из которых таунхаусы составили большую часть доли рынка с 44%. Если считать только новые проекты, то за весь 2023 год было зарегистрировано всего более 270 единиц, что на 82% меньше в годовом исчислении и до самого низкого уровня за 10 лет. В частности, количество новых проектов от кольцевой дороги 3.5 и далее также становится все меньше.
Кроме того, высокая стоимость запасов также заставляет большинство инвесторов не менять цены и даже продолжать повышать цену продажи новых корзин.
По словам г-жи Ханг, высокие цены продажи создали большой барьер для покупателей малоэтажного жилья. Многие инвесторы не решаются предлагать цены ниже ожидаемых, поэтому покупателям приходится платить довольно высокую начальную цену.
Дом в аренду недоступен
Многие арендодатели и владельцы жилья признают, что в районе Тет очень сложно найти арендаторов.
Что касается этого явления, некоторые брокеры по недвижимости заявили, что основная причина — низкий спрос на торговые площади, когда бизнес находится в затруднительном положении. Между тем, большое количество недвижимости, которую невозможно продать по ожидаемой цене, сдается в аренду, как для того, чтобы владелец мог заработать больше наличных, так и для того, чтобы продержаться до конца года и продолжить поиск покупателей после Тет.
Недавний отчет по рынку недвижимости от одного подразделения показывает, что количество объявлений об аренде недвижимости на всем сайте увеличилось на 21% по сравнению с предыдущим месяцем и на 2% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Продуктом с наибольшим количеством объявлений об аренде в прошлом месяце стали пансионаты с ростом на 58% по сравнению с предыдущим месяцем.
В отличие от спроса на аренду, спрос на аренду недвижимости не улучшился, продолжая снижаться на 6% по сравнению с предыдущим месяцем и на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Тенденция снижения спроса на аренду сильна во всех типах квартир, частных домов, таунхаусов и магазинов, снижение составило 5–14% по сравнению с предыдущим месяцем.
Примечательно, что в Ханое спрос на аренду недвижимости увеличился, так как количество объявлений для этого сегмента увеличилось на 7%. Однако спрос на аренду снизился еще на 2%. Тенденция к резкому снижению арендной платы наблюдалась практически по всем типам: аренда таунхаусов в Ханое снизилась на 18%, аренда квартир в Ханое снизилась на 8%, аренда пансионатов снизилась на 15%, а офисов на 11%.
По мнению многих экспертов по недвижимости, ожидается, что рынок аренды недвижимости столкнется со многими трудностями в этом году, поскольку экономика сталкивается с трудностями, а недвижимости все еще нужно много времени для восстановления. Однако трудности будут постепенно уменьшаться в течение месяцев, и рост вернется в типах, которые удовлетворяют потребности большинства в аренде, таких как квартиры и таунхаусы.
Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn, сообщил, что квартиры в аренду и пансионаты продолжат работать стабильно, поскольку спрос на эти два типа жилья по-прежнему очень велик.
Что касается квартир, то проекты, расположенные недалеко от центра, с арендной платой 7-15 млн донгов в месяц все равно будут иметь стабильных арендаторов. Что касается типа пансионатов и комнат в центральном районе, спрос на аренду всегда очень высок как для офисных работников, так и для молодых рабочих и студентов.
В пригородных районах арендные комнаты вблизи промышленных парков будут по-прежнему хорошо сдаваться в аренду благодаря возвращению рабочих после праздника Тет. Между тем, арендные площади вблизи университетов по-прежнему будут популярным местом для студентов.
Г-жа Трин Тхи Ким Лиен, директор по продажам Dat Xanh Services, сказала, что в 2023 году произойдет сдвиг в поведении потребителей от покупки к аренде в условиях невосстановившейся экономики, дефицита жилья и высоких цен. Этот сдвиг увеличивает спрос на арендное жилье.
Однако по-прежнему существует дифференциация в типах арендного жилья. Жилье низкого класса и рабочее жилье довольно пустует и его трудно арендовать, в то время как арендные квартиры среднего и более высокого класса сохраняют хороший уровень поглощения. «Чем ближе жилье к центру, офисным районам, школам, супермаркетам, тем больше внимания оно получает и тем выше цена аренды», — прокомментировала г-жа Лиен.
Изменится ли стоимость изготовления красной книги после вступления в силу Закона о земле 2024 года?
Только что был принят Закон о земле 2024 года, содержащий ряд новых положений о таблицах цен на землю и методах расчета цен на землю... В результате расходы, связанные с выдачей сертификатов на право пользования землей (также известных как красные книги), претерпят множество изменений.
Согласно пункту 1 статьи 257 Закона о земле 2024 года действующий прейскурант цен на землю применяется на период 2020–2024 годов и будет действовать до 31 декабря 2025 года.
С 1 января 2026 года провинции и города центрального подчинения будут выпускать и применять новый Прейскурант цен на землю.
 |
После этого Прейскурант цен на землю будет корректироваться, пересматриваться и дополняться ежегодно (обновление цен на землю для соответствия рынку для площадей и типов земель с колебаниями) вместо каждых 5 лет, как в настоящее время, для соответствия рыночным принципам. Новый Прейскурант цен на землю формируется в соответствии с площадями и местоположениями на основе того, что оценка земли должна обеспечивать рыночные принципы.
Кроме того, в пункте 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года четко указано, что для каждого земельного участка будет разработан прейскурант цен на землю на основе стоимостной оценки площади и нормативного размера земельного участка для территорий, имеющих кадастровые карты и базу данных цен на землю.
Между тем, согласно действующим правилам, список цен на землю выпускается каждые 5 лет на основе принципов, методов оценки земли и структуры цен на землю. Список цен на землю корректируется только тогда, когда правительство корректирует структуру цен на землю/общие цены на землю на рынке колеблются.
Однако пересмотренный Закон о земле устранил рамки цен на землю. Новый прейскурант цен на землю построен на основе принципов и методов оценки земли, а не на основе минимальных и максимальных цен на землю каждого типа земли в текущих рамках цен на землю, что означает, что новый прейскурант цен на землю будет ближе к рыночной цене на землю, поэтому он может резко вырасти по сравнению с текущим прейскурантом цен на землю.
Цены на землю определяются на основе следующих факторов: Цель использования земли; Срок использования земли. Для сельскохозяйственных земель, которые были выделены государством домохозяйствам и отдельным лицам в соответствии с квотой выделения сельскохозяйственных земель, сельскохозяйственные земли в пределах квоты передачи земли не основаны на сроке использования земли;
Входная информация для определения цен на землю в соответствии с методами оценки земли включает: Цены на землю, зарегистрированные в национальной базе данных земель, национальной базе данных цен; Цены на землю, зарегистрированные в договорах передачи прав землепользования; победная цена аукциона по правам землепользования после выполнения финансовых обязательств;
Цены на землю, собранные путем обследования и обследования в случаях, когда отсутствует информация о ценах на землю, указанная в пунктах а и б настоящего пункта; Информация о доходах, расходах и прибылях от использования земли.
Существуют и другие факторы, влияющие на цены на землю: соответствующие правовые нормы на момент оценки.
Между тем, сборы, подлежащие уплате при регистрации в первой «красной книге», включают в себя сборы, рассчитанные на основе цены земли в прейскуранте, такие как плата за пользование землей; арендная плата за землю (если таковая имеется); регистрационный сбор, поэтому при применении нового прейскуранта на землю с 1 января 2026 года эти расходы могут соответственно увеличиться.
Источник
Комментарий (0)