«Собрать» в центре по сделкам с правами землепользования
По данным Министерства строительства , премьер-министр поручил этому министерству координировать работу с Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды (TN-MT) для изучения вопроса создания площадки для торговли недвижимостью и площадки для торговли правами землепользования. В процессе реализации этой директивы министерство осознало, что объединение двух площадок в центр торговли правами землепользования поможет одновременно осуществлять транзакции и предоставление прав пользования землей и жильем, сокращая административные процедуры и сокращая время реализации.
Многие эксперты обеспокоены тем, что интеграция площадки торговли правами землепользования с площадкой торговли недвижимостью может привести к перегрузке.
Этот центр объединит систему баз данных смежных подразделений для выполнения 3 основных задач: управление транзакциями с недвижимостью, управление сбором налогов и выдача сертификатов на право пользования землей и жильем. Недвижимость, проходящая через торговую площадку, должна быть оценена, проверена и соответствовать правовым нормам до ее листинга, объявления и торговли, что помогает предотвращать мошеннические сделки, бороться с налоговыми потерями и создавать здоровую бизнес-среду...
Центр работает по принципу «одного окна», расширяя использование систем информационных технологий, создавая удобные условия для людей и бизнеса. Продавец и покупатель осуществляют процедуры по объявлению информации о купле-продаже недвижимости, а также подают онлайн-заявки на перевод. Через 2 рабочих дня после завершения проверки покупатель получает сообщение об одобрении проверки и может записаться на прием в центр для получения свидетельства о праве собственности на недвижимость (красная книга). После этого достаточно будет один раз посетить центр для завершения всех процедур.
Министерство строительства рассматривает это как решение для инноваций в работе рынка недвижимости. В то же время центр станет основой для разработки приложений, управления сделками с недвижимостью в соответствии с реальностью; сокращения административных процедур, затрат и времени; содействия развитию цифровой промышленной системы, содействия публичности и прозрачности рынка недвижимости. Центр имеет преимущество разработки и интеграции синхронной системы данных о недвижимости, включая информацию о жилье и рынке, данные о земле и налогах, создания основы для предложения по завершению политических механизмов для содействия здоровому и стабильному развитию рынка недвижимости; быстрой и эффективной обработки сделок с недвижимостью, выдачи сертификатов на право пользования землей организациям и частным лицам; содействия повышению качества государственных услуг...
Экономист Нго Три Лонг сказал, что недвижимость включает в себя землю и активы на земле. Поэтому разумно интегрировать и создать единый центр транзакций прав землепользования. Центр имеет конкретные правила работы, которые помогут сделать информацию о рынке недвижимости общедоступной и прозрачной. В то же время управление и транзакции людей также более удобными. Благодаря этому транзакции управления централизуются в одной точке и помогают управлению сбором налогов быть прозрачным, избегая сокрытия ценовой информации и налогового мошенничества.
Ведется ли он параллельно с частной биржей?
По словам г-на Нгуена Ван Хау - генерального директора Asean Holdings Company, в странах, как правило, Сингапуре, недвижимость может торговаться в любой форме, например, через торговые площадки, через брокеров или самостоятельно, все должно быть зарегистрировано в органах власти. Чтобы избежать налоговых потерь и прозрачного управления, в Сингапуре есть прозрачная система информации о сделках с недвижимостью, общедоступная на правительственном информационном портале о недвижимости, чтобы и покупатели, и продавцы могли ссылаться и делать наиболее разумную цену сделки. Таким образом, государство собирает правильные и достаточные налоги и сопутствующие сборы, предотвращая потери. Также благодаря прозрачности сделки с недвижимостью с ценовыми отклонениями будут проверяться и инспектироваться.
Или, как в Китае, недвижимость на вторичном рынке также покупается и продается через частные открытые площадки, а не централизованные торговые площадки недвижимости, управляемые государством. Для новых проектов торговля через площадку является обязательной в качестве основы для повышения законности проекта, а также для легкой связи с банками при выдаче кредитов на покупку недвижимости. В связи с совместной ответственностью с владельцем проекта торговые площадки также должны повысить свою ответственность при оценке юридических и финансовых записей инвестора для консультирования клиентов. Из национальной базы данных банки могут легко получить основу для принятия решения о том, кредитовать ли заемщикам покупку первого или второго дома, поскольку покупка второго дома часто имеет более высокую процентную ставку, а также множество строгих требований к наличности.
В Китае земля под жилищные проекты в большинстве провинций и городов должна продаваться на аукционах через государственную сеть публичных аукционов для обеспечения прозрачности. Огромная база данных о недвижимости и данных граждан все больше синхронизируется по всей стране, эффективно поддерживая все более прозрачные сделки с недвижимостью. Поэтому г-н Нгуен Ван Хау считает, что если будет создан государственный центр торговли правами на землепользование, то существующие частные торговые площадки по недвижимости все равно должны быть разрешены.
Поддерживать интеграцию площадок по торговле правами землепользования с площадками по торговле недвижимостью в центры торговли правами землепользования, поскольку, по словам юриста Труонг Тхань Дука, недвижимость включает в себя землю, дома и активы на земле, поэтому все сделки можно сосредоточить в одном месте.
Но адвокат Дык предположил, что необходимо прояснить точку зрения, что помимо этого центра, по всей стране есть тысячи торговых площадок недвижимости других компаний, поэтому все равно необходимо позволить им существовать. Аналогично работают и государственные, и частные аукционные центры, потому что это рынок. Недвижимость — это вид товара. Государство не может заменить работу рынка по организации товарных сделок для всех, а должно проводить только аукционы прав землепользования, публичные земельные сделки и т. д. Остальным необходимо поощрять торговые площадки бизнеса, чтобы рынок работал публично, но и конкурентно. Кроме того, невозможно сосредоточиться только на одном центре в каждой провинции, а необходимо децентрализовать и создать филиалы в округах, чтобы облегчить людям регистрацию и внесение изменений, когда происходят колебания в жилье, земле и т. д.
Страх заторов
Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, прокомментировал, что предложение Министерства строительства хорошее, подходящее для текущих рыночных условий, в которых не хватает входных данных. Однако необходимо тщательно проанализировать и обратную сторону этого вопроса: если этот центр государственных услуг одновременно будет выполнять задачи: транзакции, сбор налогов и выдачу розовых книжек, это вызовет большое давление в процессе решения работы.
Потому что в настоящее время на рынке есть тысячи, даже десятки тысяч предприятий и торговых площадок по недвижимости, которые выполняют эту работу. Если сейчас назначить только одну координационную точку, которой является государственный орган, это легко приведет к перегрузке. Например, люди завершили куплю-продажу, но когда они идут в районные отделения регистрации земли, чтобы выполнить процедуры смены имени, им потребуются десятки дней, чтобы вернуть документы.
Адвокат Чан Мань Куонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин обеспокоен тем, что создание провинциального центра государственных услуг, объединяющего торговую площадку недвижимости и торговую площадку недвижимости в одну, очень сложно реализовать и, похоже, берет на себя слишком много. Потому что в странах по всему миру торговые площадки недвижимости инвестируются и управляются частными лицами. В настоящее время Управление регистрации земель в городе Хошимин или Департамент природных ресурсов и окружающей среды в одиночку отвечают за выпуск первой розовой книги, обновление продаж, изменений... перегружены, всегда опаздывают. Теперь, если государство также управляет куплей-продажей недвижимости, куплей-продажей недвижимости, безусловно, будет очень трудно добиться успеха.
По словам адвоката Куонга, для прозрачной работы рынка недвижимости необходимо, чтобы информация о недвижимости людей обновлялась в базе больших данных, над проектом которой Министерство общественной безопасности работает над интеграцией в удостоверения личности граждан. После интеграции в большие данные вся информация о купле-продаже недвижимости, включая цены, время транзакций и даже историю строительства и ремонта домов, будет обнародована. Государству нет необходимости создавать интегрированную торговую площадку. Возможно, следует создать по-настоящему прозрачную торговую площадку для продажи государственных земель на аукционах.
«В настоящее время действует закон о торговле недвижимостью, поэтому государству нужно только надлежащим образом управлять транзакциями. Купля-продажа должна осуществляться в соответствии с правилами рынка, государство не должно вмешиваться слишком глубоко. Потому что если оно вмешается слишком глубоко по команде, оно потеряет рыночную природу. Мало того, если государство создаст торговую площадку, нет уверенности, что она будет успешной. Если бизнес понесет убытки, государственному бюджету придется потратить деньги на компенсацию», — сказал адвокат Тран Минь Куонг.
Экономист Нго Три Лонг сказал, что для избежания перегрузки и заторов центр находится в ведении Народного комитета провинции, но может быть децентрализован и делегирован районам и округам для реализации, аналогично текущей выдаче сертификатов на право пользования землей. Это поможет людям более удобно заполнять записи и процедуры для сделок с землей и жильем. Потому что в действительности многие онлайн-государственные услуги, хотя и объявлены для реализации в режиме онлайн, по-прежнему требуют, чтобы люди приходили лично, чтобы предоставить оригиналы документов. Особенно в земельном секторе, существует множество записей и документов, и не все они оцифрованы. Поэтому необходимо уполномочить и делегировать транзакционные центры районам и округам, особенно в крупных городах, таких как Хошимин, где количество транзакций часто очень велико. Это позволяет избежать перегрузки центра и слишком долгого ожидания.
Дополнение правового коридора по сделкам
Заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган предложил построить две модели: государственный центр и бизнес-центр, чтобы воспользоваться текущими торговыми площадками недвижимости, избегая создания политической и социальной нестабильности. В то же время он предложил Министерству строительства дополнить правовой коридор по сделкам с недвижимостью, сделкам с правами землепользования, а также положения о бизнесе с недвижимостью, земле, нотариальном заверении, чтобы предложить поправки. Министерству строительства также необходимо оценить работу торговых площадок недвижимости (количество, модель, сфера деятельности), а также результаты и реализацию сделок с правами землепользования за эти годы.
Стоит ли частным лицам создавать торговые площадки по торговле недвижимостью?
Вьетнам может создать площадку для торговли недвижимостью, как фондовую биржу, но насколько она будет эффективна, неизвестно, и это может вызвать неудобства как для покупателей, так и для продавцов, поскольку недвижимость не похожа на акции. Недвижимость включает в себя дома и землю. В домах есть квартиры, таунхаусы, туристические апартаменты, офисные квартиры. В земле есть земельные участки, сельскохозяйственные земли, сельские жилые земли, городские жилые земли и т. д.
В США частные торговые площадки по недвижимости управляются правительством, и правительству не нужно вкладывать деньги, оно только управляет юридическими и административными аспектами. Когда работает частный сектор, будет конкуренция, качество обслуживания будет лучше, а сборы для покупателей жилья будут ниже. Правительство должно управлять только информацией и налогами. Поэтому, если Вьетнам создаст торговую площадку, она должна быть создана частным сектором и работать в соответствии с рыночными правилами.
Доктор Тран Вьет Ань
(Проректор, отвечающий за университет Хунг Вуонг)
Ссылка на источник
Комментарий (0)