Целесообразно ли для государства взять под свой контроль всю биржу недвижимости?

Объединение прав землепользования в единый торговый центр.

Согласно Министерству строительства , премьер-министр поручил министерству координировать действия с Министерством природных ресурсов и окружающей среды для изучения возможности создания биржи недвижимости и биржи прав пользования землей. При выполнении этого поручения министерство пришло к выводу, что интеграция двух бирж в единый центр обработки сделок с правами пользования землей позволит упростить одновременные сделки и предоставление прав пользования землей и жильем, сократив административные процедуры и время обработки.

Многие эксперты обеспокоены тем, что интеграция обмена правами на землепользование с обменом недвижимостью может привести к перегрузке рынка.

Этот центр объединит базы данных соответствующих подразделений для выполнения трех основных задач: управления сделками с недвижимостью, управления сбором налогов и выдачи свидетельств о целевом использовании земли и жилищном строительстве. Сделки с недвижимостью, проводимые через биржу, должны быть оценены и проверены в соответствии с законодательными нормами, прежде чем они будут внесены в реестр, опубликованы и проданы. Это помогает предотвратить мошеннические сделки, бороться с уклонением от уплаты налогов и создать здоровую деловую среду.

Центр работает по принципу «единого окна», используя комплексный подход и повышая удобство для граждан и предприятий благодаря применению информационных технологий. И продавец, и покупатель проходят онлайн-процедуры декларирования информации о сделке с недвижимостью и подачи заявок на передачу права собственности. После двух рабочих дней рассмотрения покупатель получает подтверждение об одобрении и может записаться на прием в центр для получения свидетельства о праве собственности на недвижимость (документа, подтверждающего право собственности). После этого для завершения всех процедур достаточно одного визита в центр.

Министерство строительства рассматривает это решение как инновационный подход к функционированию рынка недвижимости. Одновременно центр послужит основой для разработки приложений и управления сделками с недвижимостью с учетом практических потребностей; сокращения административных процедур, затрат и времени; содействия развитию цифровой отраслевой системы; и повышения прозрачности на рынке недвижимости. Центр обладает преимуществом разработки и интеграции синхронизированной системы данных о недвижимости, включающей информацию о жилье и рынке, земельные данные и налоги, создавая основу для внесения предложений по улучшению политики и механизмов, способствующих здоровому и стабильному развитию рынка недвижимости; быстрого и эффективного разрешения сделок с недвижимостью и выдачи свидетельств о праве пользования землей организациям и частным лицам; и внесения вклада в повышение качества государственных услуг…

Экономист Нго Три Лонг утверждает, что недвижимость включает в себя как землю, так и активы на ней. Поэтому создание единого центра по сопровождению сделок с землей является целесообразным. Центр со специальными правилами работы поможет сделать информацию о рынке недвижимости общедоступной и прозрачной. В то же время это сделает управление и совершение сделок более удобными для граждан. Благодаря этому сделки будут управляться централизованно, а сбор налогов станет более прозрачным, что предотвратит сокрытие информации о ценах и налоговое мошенничество.

Будет ли она поддерживаться параллельно с частной биржей?

По словам г-на Нгуена Ван Хау, генерального директора Asean Holdings, в таких странах, как Сингапур, сделки с недвижимостью могут осуществляться в любой форме: через биржи, брокеров или напрямую покупателем, но должны быть зарегистрированы в государственных органах. Для предотвращения уклонения от уплаты налогов и обеспечения прозрачности в Сингапуре действует прозрачная система информации о сделках с недвижимостью, общедоступная на правительственном портале недвижимости, что позволяет как покупателям, так и продавцам обращаться к ней и определять наиболее разумную цену сделки. Это гарантирует, что правительство правильно и в полном объеме собирает все соответствующие налоги и сборы, предотвращая убытки. Благодаря этой прозрачности любые сделки с недвижимостью по нестандартным ценам подлежат проверке и расследованию.

Аналогичным образом, в Китае сделки с недвижимостью на вторичном рынке осуществляются через частные биржи, а не через централизованные государственные биржи недвижимости. Для новых проектов торговля через биржу является обязательной для повышения юридического статуса проекта и упрощения взаимодействия с банками при выдаче кредитов на покупку недвижимости. Ввиду общей ответственности с владельцем проекта, эти биржи также должны повышать свою ответственность при оценке юридических и финансовых документов застройщика для предоставления консультаций клиентам. Используя национальную базу данных, банки могут легко принимать решение о предоставлении кредита на покупку первого или второго жилья, поскольку кредиты на второе жилье обычно имеют более высокие процентные ставки и более строгие требования к наличным средствам.

В Китае в большинстве провинций и городов земля под жилищное строительство продается на аукционах через государственную сеть публичных аукционов для обеспечения прозрачности. Масштабные базы данных по недвижимости и гражданам все больше синхронизируются по всей стране, что значительно способствует повышению прозрачности сделок с недвижимостью. Поэтому г-н Нгуен Ван Хау утверждает, что даже при создании государственного центра по сделкам с правами пользования землей, частная торговля недвижимостью должна по-прежнему функционировать.

По словам юриста Чыонг Тхань Дыка, интеграция обмена правами пользования землей и обменами недвижимостью в единый центр сделок с правами пользования землей оправдана, поскольку недвижимость включает в себя землю, жилье и активы на земле, поэтому все сделки могут быть централизованы в одном месте.

Однако немецкий юрист предложил четко указать, что помимо этого центра существуют тысячи других площадок для торговли недвижимостью, принадлежащих различным компаниям по всей стране, и поэтому им следует разрешить существовать. Аналогичным образом, государственные и частные аукционные центры работают вместе, поскольку это рынок. Недвижимость — это товар. Государство не может заменить рынок в организации сделок со всеми товарами; оно должно проводить аукционы только по правам пользования землей и сделкам с государственной землей и т. д. Остальное следует поощрять, позволяя рынку функционировать открыто, но конкурентно. Кроме того, невозможно концентрировать только один центр на провинцию; его следует децентрализовать, создавая филиалы в районах и округах для облегчения регистрации и изменения прав собственности на жилье и землю для населения.

Обеспокоенность по поводу заторов.

Председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости д-р Нгуен Ван Динь отметил, что предложение Министерства строительства является хорошим и соответствует текущим рыночным условиям, для которых недостаточно исходных данных. Однако необходимо также тщательно проанализировать и недостатки этого вопроса: если этот центр государственных услуг будет одновременно выполнять все задачи — оформление сделок, сбор налогов и выдачу свидетельств о праве собственности на землю — это создаст значительную нагрузку на рабочий процесс.

В настоящее время эту задачу выполняют тысячи, даже десятки тысяч предприятий и бирж недвижимости. Если бы она была возложена только на одно государственное предприятие, это легко привело бы к перегрузке. Например, даже после завершения сделки купли-продажи людям все равно приходится ждать десятки дней, пока их документы вернут в районные земельные регистрационные управления, когда они приходят для завершения процедуры передачи права собственности.

Адвокат Чан Мань Куонг из Коллегии адвокатов Хошимина выразил обеспокоенность тем, что создание на уровне провинции центра государственных услуг, объединяющего платформы для торговли недвижимостью и землей, является крайне непрактичным и представляется чрезмерно амбициозным. Он отметил, что в других странах платформы для торговли недвижимостью находятся в частной собственности и управляются частными компаниями. В настоящее время Земельный регистрационный офис Хошимина и Департаменты природных ресурсов и окружающей среды уже перегружены и постоянно отстают от графика в обработке первоначальных заявок на право собственности на землю, обновлении информации о продажах и изменениях в документах на недвижимость. Если бы государство также управляло сделками с недвижимостью и землей, добиться успеха было бы, несомненно, очень сложно.

По словам юриста Куонга, для прозрачного функционирования рынка недвижимости крайне важно обновлять информацию о собственности граждан в крупной базе данных (большие данные), которую в настоящее время разрабатывает Министерство общественной безопасности для интеграции в удостоверения личности граждан. После интеграции в большие данные вся информация о сделках с недвижимостью, включая цену, время совершения сделки и даже историю строительства и ремонта дома, станет общедоступной. Государству нет необходимости создавать интегрированную торговую платформу. Возможно, следует создать действительно прозрачную платформу для торговли землей, чтобы проводить аукционы государственных земель.

«В настоящее время существует Закон о регулировании рынка недвижимости, поэтому государству нужно лишь надлежащим образом управлять сделками. Процесс купли-продажи должен регулироваться рыночными принципами; государство не должно вмешиваться слишком глубоко. Потому что чрезмерное вмешательство посредством указов подорвет рыночные принципы. Кроме того, даже если государство создаст биржу недвижимости, она может оказаться неэффективной. Если предприятия понесут убытки, государственному бюджету придется тратить деньги на их компенсацию», — сказал юрист Чан Минь Куонг.

Экономист Нго Три Лонг предлагает во избежание перегрузки и заторов центр должен находиться под прямым управлением Народного комитета провинции, но с децентрализацией и делегированием полномочий районам и коммунам, аналогично нынешней процедуре выдачи свидетельств о праве пользования землей. Это упростило бы людям оформление сделок с землей и жильем. В действительности, многие онлайн-сервисы, несмотря на заявленную взаимосвязанность и онлайн-формат, по-прежнему требуют личного присутствия и предоставления оригиналов документов на некоторых этапах. Это особенно актуально для земельного сектора, где объем бумажной работы еще больше, и не все документы оцифрованы. Поэтому необходимо делегировать и децентрализовать полномочия центров обработки транзакций на уровне районов и коммун, особенно в крупных городах, таких как Хошимин, где объем транзакций постоянно очень высок. Это предотвратило бы перегрузку центров и длительное ожидание людей.

Дополнение правовой базы для сделок.

Заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган предложил создать две модели: государственный центр и центр, управляемый коммерческими организациями, чтобы использовать существующие биржи недвижимости и избежать политической и социальной нестабильности. Он также обратился к Министерству строительства с просьбой дополнить правовую базу, касающуюся сделок с недвижимостью, сделок с правами пользования землей, а также нормативные акты о сделках с недвижимостью, земле и нотариальном заверении, чтобы внести в них поправки. Министерству строительства также необходимо оценить операционное состояние бирж недвижимости (количество, модели, масштабы деятельности) и результаты и состояние сделок с правами пользования землей за прошедшие годы.

Частным компаниям следует разрешить создавать биржи недвижимости.

Вьетнам мог бы создать биржу недвижимости, аналогичную фондовой бирже, но её эффективность неизвестна, и она может создать неудобства как для покупателей, так и для продавцов, поскольку недвижимость отличается от ценных бумаг. Недвижимость включает в себя дома и землю. Дома включают квартиры, таунхаусы, туристические апартаменты и офисные помещения. Земля включает в себя незастроенные земли, сельскохозяйственные земли, сельские жилые земли и городские жилые земли…

В США биржи недвижимости находятся в частной собственности, и правительство не вкладывает деньги; оно лишь управляет ими на юридическом и административном уровне. Частная собственность способствует конкуренции, что приводит к повышению качества обслуживания и снижению комиссионных сборов для покупателей жилья. Правительство должно управлять только информацией и налогообложением. Поэтому, если Вьетнам создаст биржу, она должна быть в частной собственности и управляться в соответствии с рыночными принципами.

Доктор Тран Вьет Ань

(Ректор университета Хунг Вуонг)

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-om-ca-san-giao-dich-bat-dong-san-co-kha-thi-185231028002024597.htm