Возможно ли, чтобы государство «охватило» всю площадку торговли недвижимостью?

«Собрать» в центре по сделкам с правами землепользования

По данным Министерства строительства , премьер-министр поручил Министерству природных ресурсов и окружающей среды (TN-MT) совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды изучить возможность создания площадки для торговли недвижимостью и площадки для торговли правами землепользования. В процессе реализации этого распоряжения Министерство осознало, что объединение двух площадок в единый центр торговли правами землепользования позволит одновременно осуществлять сделки и предоставлять права землепользования и жилищного строительства, сокращая административные процедуры и сроки реализации.

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — Многие эксперты обеспокоены тем, что интеграция площадки торговли правами землепользования с площадкой торговли недвижимостью может привести к перегрузке.

Этот центр объединит систему баз данных смежных подразделений для выполнения трёх основных задач: управления сделками с недвижимостью, управления сбором налогов и выдачи свидетельств о праве пользования землей и жильём. Недвижимость, проходящая через торговую площадку, должна быть оценена, проверена и соответствовать законодательным нормам перед листингом, объявлением о продаже и продажей. Это помогает предотвращать мошеннические сделки, бороться с налоговыми потерями и создавать благоприятную деловую среду.

Центр работает по принципу «одного окна», расширяя использование информационных технологий и создавая комфортные условия для граждан и бизнеса. Продавец и покупатель осуществляют процедуры подачи заявления о купле-продаже недвижимости и подачи онлайн-заявок на перевод права собственности. Через два рабочих дня после завершения рассмотрения покупатель получает сообщение об одобрении рассмотрения и может записаться на приём в центр для получения свидетельства о праве собственности на недвижимость (красной книги). После этого для завершения всех процедур достаточно посетить центр один раз.

Министерство строительства рассматривает это решение как инновационное решение для функционирования рынка недвижимости. Центр станет базой для разработки приложений, управления сделками с недвижимостью в соответствии с реальными реалиями; сокращения административных процедур, затрат и времени; содействия развитию цифровой промышленной системы, повышения публичности и прозрачности рынка недвижимости. Преимущество центра заключается в разработке и интеграции синхронной системы данных о недвижимости, включающей информацию о жилье и рынке, данные о земле и налогах, что создаст основу для внесения предложений по завершению разработки политических механизмов, способствующих здоровому и стабильному развитию рынка недвижимости; быстрого и эффективного оформления сделок с недвижимостью, выдачи сертификатов на право пользования землей организациям и частным лицам; содействия повышению качества государственных услуг...

Экономист Нго Чи Лонг отметил, что недвижимость включает в себя землю и активы на ней. Поэтому целесообразно объединить и создать единый центр по операциям с правами землепользования. Центр будет иметь четкие правила работы, которые помогут сделать информацию о рынке недвижимости общедоступной и прозрачной. В то же время, управление и совершение сделок для населения станут более удобными. Благодаря этому операции по управлению централизованы в одном месте и способствуют прозрачности управления сбором налогов, предотвращая сокрытие ценовой информации и налоговое мошенничество.

Ведется ли он параллельно с частной биржей?

По словам г-на Нгуена Ван Хау, генерального директора Asean Holdings Company, в таких странах, как Сингапур, недвижимость может продаваться в любой форме, например, через торговые площадки, через брокеров или самостоятельно, и все сделки должны быть зарегистрированы в государственных органах. Для предотвращения налоговых потерь и обеспечения прозрачности управления в Сингапуре действует прозрачная система информации о сделках с недвижимостью, доступная на правительственном информационном портале недвижимости. Это позволяет как покупателям, так и продавцам ориентироваться и устанавливать наиболее разумную цену сделки. Таким образом, государство собирает правильные и достаточные налоги и сопутствующие сборы, предотвращая убытки. Кроме того, благодаря прозрачности сделки с недвижимостью, в которых цены отклоняются от нормы, будут проверяться и проверяться.

Или, как в Китае, недвижимость на вторичном рынке также покупается и продаётся через частные торговые площадки, а не через централизованные торговые площадки, управляемые государством. Для новых проектов торги через площадку являются обязательными как основа для повышения легальности проекта, а также для лёгкого взаимодействия с банками при выдаче кредитов на покупку недвижимости. В связи с солидарной ответственностью с владельцем проекта торговые площадки также должны повысить свою ответственность за оценку юридической и финансовой документации инвестора для консультирования клиентов. Национальная база данных позволяет банкам легко принимать решение о предоставлении кредита заёмщикам на покупку первого или второго жилья, поскольку покупка второго жилья часто имеет более высокую процентную ставку и множество строгих требований к денежным средствам.

В Китае земля под жилищное строительство в большинстве провинций и городов должна продаваться на аукционах через государственную сеть публичных аукционов для обеспечения прозрачности. Огромная база данных о недвижимости и гражданах всё больше синхронизируется по всей стране, что эффективно способствует повышению прозрачности сделок с недвижимостью. Поэтому г-н Нгуен Ван Хау считает, что даже если будет создан государственный центр торговли правами землепользования, существующие частные торговые площадки для недвижимости должны быть разрешены.

Поддерживать интеграцию площадок по торговле правами землепользования с площадками по торговле недвижимостью в центры торговли правами землепользования, поскольку, по словам адвоката Чыонг Тхань Дыка, недвижимость включает в себя землю, дома и активы на земле, поэтому все сделки можно сосредоточить в одном месте.

Однако адвокат Дык предложил уточнить, что, помимо этого центра, по всей стране существуют тысячи торговых площадок недвижимости других компаний, поэтому их существование всё равно необходимо. Аналогичным образом действуют как государственные, так и частные аукционные центры, поскольку это рынок. Недвижимость – это вид товара. Государство не может заменить рынок в организации товарных сделок для всех, а должно проводить только аукционы по продаже прав землепользования, сделки с государственными землями и т.д. Остальным необходимо стимулировать деятельность торговых площадок для бизнеса, чтобы рынок функционировал не только публично, но и конкурентно. Кроме того, невозможно сосредоточиться только на одном центре в каждой провинции, необходимо децентрализовать его и открыть филиалы в округах, чтобы облегчить людям регистрацию и внесение изменений в случае колебаний цен на жилье, землю и т.д.

Страх заторов

Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что предложение Министерства строительства хорошее и соответствует текущим рыночным условиям, характеризующимся нехваткой исходных данных. Однако необходимо тщательно проанализировать и обратную сторону этого вопроса: если этот центр государственных услуг одновременно будет выполнять такие задачи, как проведение сделок, сбор налогов и выдача «розовых книжек», это создаст большую нагрузку на процесс решения задач.

Потому что сейчас на рынке этой работой занимаются тысячи, а то и десятки тысяч предприятий и торговых площадок. Если теперь всё будет закреплено только за одним координационным центром, то есть за государственным учреждением, это легко создаст перегрузку. Например, люди уже оформили куплю-продажу, но когда они обращаются в районные органы регистрации прав собственности для смены имени, возврат документов займёт десятки дней.

Адвокат Тран Мань Кыонг из Коллегии адвокатов города Хошимин обеспокоен тем, что создание провинциального центра государственных услуг, объединяющего торговую площадку и площадку для торговли недвижимостью, крайне сложно реализовать и, похоже, требует слишком многого. Ведь во многих странах мира торговые площадки для торговли недвижимостью инвестируются и управляются частными лицами. В настоящее время Управление регистрации земельных участков в городе Хошимин или Департамент природных ресурсов и окружающей среды отвечают только за выпуск первой розовой книги, обновление данных о продажах, внесение изменений... перегружены и постоянно опаздывают. Если же государство будет также управлять куплей-продажей недвижимости, то успешная купля-продажа недвижимости, безусловно, станет очень сложной.

По словам адвоката Куонга, для прозрачности рынка недвижимости необходимо, чтобы информация о недвижимости граждан обновлялась в базе больших данных, над проектом которой Министерство общественной безопасности работает над интеграцией в удостоверения личности граждан. После интеграции в базу больших данных вся информация о купле-продаже недвижимости, включая цены, сроки сделок и даже историю строительства и ремонта домов, станет общедоступной. Государству не нужно создавать единую торговую площадку. Возможно, следует создать по-настоящему прозрачную площадку для продажи земельных участков, продаваемых на аукционах.

«В настоящее время действует закон о сделках с недвижимостью, поэтому государству нужно лишь надлежащим образом управлять сделками. Купля-продажа должна осуществляться по правилам рынка, государство не должно вмешиваться слишком глубоко. Потому что, если оно будет вмешиваться слишком глубоко по приказу, рынок потеряет свою рыночную сущность. Более того, если государство создаст торговую площадку, нет уверенности в её успехе. Если бизнес понесёт убытки, государственному бюджету придётся тратить средства на компенсацию», — сказал адвокат Тран Минь Кыонг.

Экономист Нго Чи Лонг сказал, что во избежание перегрузки центр находится в ведении Народного комитета провинции, но может быть децентрализован и делегирован районам и уездам для реализации, аналогично текущей выдаче сертификатов на право пользования землей. Это поможет людям удобнее заполнять записи и процедуры для сделок с землей и жильем. Потому что в действительности многие онлайн-государственные услуги, хотя и объявлены для внедрения в режиме онлайн, по-прежнему требуют личного присутствия людей для подачи оригиналов документов. Особенно в земельном секторе существует множество записей и документов, и не все они оцифрованы. Поэтому необходимо уполномочить и делегировать транзакционные центры районам и уездам, особенно в крупных городах, таких как Хошимин, где количество транзакций часто очень велико. Это позволяет избежать перегрузки центра и слишком долгого ожидания.

Дополнение правового коридора по транзакциям

Заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган предложил построить две модели: государственный центр и бизнес-центр, чтобы воспользоваться преимуществами существующих торговых площадок недвижимости, избегая создания политической и социальной нестабильности. Он также предложил Министерству строительства расширить правовые рамки для сделок с недвижимостью, сделок с правами землепользования, а также нормативные акты, регулирующие операции с недвижимостью, земельные отношения и нотариальное заверение, и предложить поправки. Министерству строительства также необходимо оценить работу торговых площадок недвижимости (количество, модель, сфера деятельности), а также результаты и реализацию сделок с правами землепользования за последние годы.

Стоит ли частным лицам создавать торговые площадки для торговли недвижимостью?

Вьетнам может создать площадку для торговли недвижимостью, подобную фондовой бирже, но неизвестно, насколько она будет эффективна, и это может создать неудобства как покупателям, так и продавцам, поскольку недвижимость отличается от акций. Недвижимость включает в себя дома и земельные участки. В домах есть квартиры, таунхаусы, туристические апартаменты, офисные помещения. В землевладении есть земельные участки, сельскохозяйственные угодья, земли под сельскую и городскую застройку и т. д.

В США частные торговые площадки для недвижимости находятся в ведении государства, и правительству не нужно вкладывать деньги, оно занимается только юридическими и административными вопросами. Работа частного сектора способствует развитию конкуренции, повышению качества обслуживания и снижению комиссий для покупателей недвижимости. Государство должно управлять только информацией и налогами. Поэтому, если Вьетнам создаст торговую площадку, она должна быть создана частным сектором и работать по рыночным правилам.

Доктор Тран Вьет Ань

(проректор, отвечающий за Университет Хунг Вуонг)