В чём заключаются препятствия в программе социального жилья?

VTV.vn - Несмотря на позитивный прогресс в развитии социального жилья, предприятия в Хошимине по-прежнему жалуются на длительные процедуры, ограниченное финансирование и дублирование политики.

К 2025 году в Хошимине было завершено строительство 14 проектов социального жилья, включающих 13 040 квартир, что на 100% соответствовало запланированному показателю.

Процедурные узкие места

В 2025 году в Хошимине было завершено 14 проектов социального жилья, включающих 13 040 квартир, что на 100% соответствует запланированному показателю. В первые два месяца 2026 года началось строительство 2 проектов, включающих 2656 квартир, а еще один проект, расположенный по адресу улица Ли Тхуонг Киет, 324, 14-й квартал, бывший 10-й район, получил право на привлечение капитала и продажу будущих жилых единиц; в общей сложности сейчас в стадии строительства находятся 11 проектов, включающих 9700 квартир. Город также подготовил около 1730 гектаров земли под строительство социального жилья и планирует выбрать инвесторов для 8 проектов.

Однако информация из недавно опубликованного отчета о ситуации на рынке недвижимости и ключевых задачах Ассоциации риелторов Хошимина (HOREA) на 2026 год показывает, что предприятия по-прежнему сталкиваются с трудностями, поскольку чем глубже они погружаются в процесс реализации, тем очевиднее становятся препятствия и недостатки политики.

Хореа предложил интегрировать процессы оценки и сократить количество отдельных процедур утверждения, чтобы оптимизировать административные процедуры для строительства социального жилья.

Что касается процедур, у предприятий есть веские основания для жалоб. Г-н Ле Хоанг Чау, председатель правления компании Horea, утверждает, что процедуры предоставления социального жилья по старой системе могут занимать более 1000 дней. Проект, предназначенный для обслуживания малоимущих, который требует нескольких лет только для преодоления различных бюрократических препятствий, явно отклоняется от первоначального духа «социального обеспечения». Социальное жилье должно быть приоритетной областью с точки зрения сроков обработки, но вместо этого оно часто попадает в порочный круг получения мнений, оценок, проверок и ожидания одобрения. Следствием этого являются увеличение капитальных затрат, задержка прогресса, упущенные возможности для бизнеса и постоянное ожидание для людей.

Проблема заключается не только в медлительности, но и в многоуровневом, многоступенчатом процессе. Предприятию приходится проходить через множество департаментов и ведомств для реализации одного и того же проекта социального жилья. Ассоциация риэлторов Вьетнама (HoREA) предлагает интегрировать этапы оценки, сократить количество отдельных процедур утверждения и даже утверждает, что сбор мнений общественности по детальным схемам планирования проектов социального жилья в некоторых случаях носит «формалистический» характер, лишен содержания, но при этом затягивает процесс и увеличивает затраты.

Ключевой момент здесь заключается в том, что эти процедуры не только замедляют проект, но и искажают политические стимулы. Когда процесс затягивается, затраты растут, а прибыль от социального жилья ограничивается, предприятия, как правило, проявляют нерешительность и даже избегают его. Другими словами, если процедуры останутся долгой и трудной гонкой с препятствиями, трудно ожидать значительного притока частного капитала в этот сегмент.

Устранение узких мест посредством политики

Однако процедуры — не единственное препятствие. За административной сложностью скрывается проблема нехватки капитала и другие трудности. Заместитель генерального директора Корпорации жилищного и городского развития (HUD) г-н Нгуен Туан Ань заявил, что для достижения цели в 1 миллион единиц социального жилья к 2030 году потребуется инвестиционный капитал в размере приблизительно 1 триллиона донгов. Если банковские кредиты составят 20-25%, то кредитной системе потребуется около 250 миллиардов донгов, в то время как фактически привлеченный капитал составит лишь около 25 миллиардов донгов, или всего около 10% от необходимой суммы.

Для бизнеса отсутствие льготного капитала означает увеличение затрат. Для покупателей текущая процентная ставка в 5,4% годовых в Банке социальной политики, по данным HoREA, все еще довольно высока по сравнению со ставкой в ​​4,8% годовых в период с марта 2021 года по июнь 2024 года. Учитывая целевую аудиторию, состоящую из людей с низким уровнем дохода, эта разница существенна. Социальное жилье не может определяться исключительно более низкой ценой продажи по сравнению с коммерческим жильем; оно должно быть гарантировано своей практической доступностью. Когда процентные ставки растут, мечта о собственном доме становится еще более далекой для тех, кто больше всего нуждается в этой политике.

В Хошимине планируется построить 181 257 единиц социального жилья в период с 2026 по 2030 год, при этом 28 500 единиц должны быть завершены только в 2026 году.

Ещё одна проблема заключается в том, что застройщики проектов социального жилья до сих пор не смогли получить льготные кредиты от Банка социальной политики на период с 1 августа 2024 года по 31 декабря 2030 года. По мнению экспертов, с одной стороны, покупатели нуждаются в поддержке, а с другой — предприятия, производящие эту продукцию. Если социальное жилье рассматривать исключительно как ответственность бизнеса без создания достаточно сильных финансовых рычагов, будет очень сложно обеспечить крупное, стабильное и устойчивое предложение.

Кроме того, некоторые новые правила создают непредвиденные последствия. Г-н Ле Хоанг Чау утверждает, что метод определения численности населения в соответствии с Решением 32/2025/QD-UBND может увеличить долю больших квартир и резко сократить количество средних и малых квартир, даже в социальном жилье. Если эта оценка подтвердится на практике, это создаст трудности для предприятий, занимающихся строительством социального жилья. Строительство жилья для малоимущих непреднамеренно сужает выбор небольших квартир, которые наиболее подходят с точки зрения доступности жилья.

Еще один недостаток, отмеченный HoREA, заключается в том, что пункт 1 статьи 78 Закона о жилищном строительстве 2023 года устанавливает только жилищные и доходные критерии, но опускает критерий проживания. В принципе, расширение доступа является разумным. Однако в ситуации, когда предложение остро не хватает, это положение ставит предприятия в затруднительное положение при составлении списков потенциальных покупателей или арендаторов. Примером такого давления является проект социального жилья по адресу: улица Ли Тхуонг Киет, 234, район Дьен Хонг, 10-й округ (ранее), где всего 750 квартир, но зарегистрировалось более 12 000 человек по всей стране. Когда предприятиям предоставляется право составлять списки потенциальных покупателей или арендаторов, но предложение ограничено, а спрос слишком высок, они не только перегружены, но и вынуждены тратить дополнительное время и деньги на организацию одного или нескольких розыгрышей. Административная нагрузка частично перекладывается на предприятия.

Хошимин планирует построить 181 257 единиц социального жилья в период с 2026 по 2030 год, при этом 28 500 единиц должны быть завершены только в 2026 году. В соответствии с директивой премьер-министра , город должен стремиться к достижению показателя в 1 миллион единиц к 2028 году. Это сложная, но выполнимая задача. Многие предприятия надеются, что эти препятствия будут быстро устранены, и город сможет достичь своих целей в области социального жилья уже в этом году.

Источник: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm