Многие проблемы рынка недвижимости все еще ждут своего «решения» законом.

Фото иллюстрации: Туан Ань/ВИА

Этот семинар был организован Ассоциацией недвижимости Вьетнама (VNREA) совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и Министерством строительства во второй половине дня 15 октября в Ханое.

Д-р Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама (VNREA), отметил, что все три закона, касающиеся рынка недвижимости (Земельный закон, Жилищный закон и Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости), на этот раз содержат очень подробные и чёткие положения, особенно в части децентрализации и делегирования полномочий. Тем не менее, учитывая мнения многих представителей бизнеса, VNREA по-прежнему ожидает скорейшего вступления законов в силу. Поскольку многие проблемы, с которыми сталкивается сектор недвижимости, в настоящее время ещё не решены и не урегулированы.

«С 1 августа до настоящего момента прошло чуть больше двух месяцев с момента вступления законов в силу. Это не такой уж большой срок для быстрого внедрения новых положений закона, особенно учитывая, что большинство из них очень сложны. Однако, несмотря на сложность и многочисленные проблемы, законы всё равно необходимо продвигать и применять», — отметил г-н Динь.

По словам г-на Диня, в настоящее время, обращаясь к местным органам власти, VNREA понимает, что во многих местах до сих пор неясно, как обстоят дела с соблюдением закона, поэтому темпы выполнения работ очень низкие. Например, в проектах по компенсациям и расчистке территории предприятия указывают, что им необходимо выплатить 100% компенсацию, прежде чем территория будет очищена. Однако это очень сложно, что тормозит реализацию многих проектов.

Существуют также и другие вопросы, такие как аукционы, торги, сборы за пользование землей и т. д. Поэтому VNREA надеется, что в ближайшее время новые положения закона будут широко распространены и будут содержать конкретные инструкции по их быстрому внедрению. Это требует внимания и сотрудничества со стороны соответствующих министерств.

Один из вопросов, который интересует многих предпринимателей и на который им необходимо получить ответ, заключается в том, что, согласно положениям Закона о торговле недвижимостью, передача части проекта должна быть одобрена органом, принимающим решение об инвестиционной политике. Если передача части проекта приводит к изменению (сокращению) масштаба первоначального проекта передающей стороны более чем на 10% или с 30 гектаров и более, то необходимо будет скорректировать решение об инвестиционной политике в соответствии с положениями пункта 3 статьи 41 Закона о частной земле.

Однако предприятие подняло вопрос: после того, как орган, принимающий решения по инвестиционной политике, разрешает передачу части проекта в соответствии с положениями Закона о сделках с недвижимостью, должен ли передающая сторона провести процедуры по корректировке инвестиционной политики в соответствии с положениями Закона об инвестициях?

Относительно этого содержания г-н Выонг Дуй Дунг - заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства) подтвердил, что при передаче части или всего проекта в сфере недвижимости существует 2 типа проектов, которые необходимо скорректировать.

Прежде всего, тип проекта, одобренный для инвестиционной политики и выбранный для инвестирования в соответствии с Законом об инвестициях, должен пройти инвестиционные процедуры. Условия по-прежнему соответствуют статье 40 Закона о торговле недвижимостью. То есть, все случаи передачи объектов недвижимости должны регулироваться статьей 40, независимо от того, применяются ли они в соответствии с Законом о торговле недвижимостью или Законом об инвестициях, а также передача объектов недвижимости, являющихся активами кредитных организаций, также должна регулироваться статьей 40.

Далее, при передаче части или всего проекта в соответствии с Законом о сделках с недвижимостью, правопреемник наследует все положения предыдущего инвестора. Если проект не изменился по сравнению с предыдущим, нет необходимости повторно проходить инвестиционные процедуры. В других случаях, когда необходимо внести изменения в инвестиционные условия в соответствии с законом, необходимо следовать положениям Закона об инвестициях и далее выполнять действия, предусмотренные законом.

«Этим вопросом занимаются две системы с двумя разными агентствами, но следует подчеркнуть, что при передаче в соответствии с Законом о торговле недвижимостью инвестор наследует все правоустанавливающие документы (в статье 39 Закона о торговле недвижимостью) и ему не придется заново проходить инвестиционные процедуры, если не произойдет никаких изменений в инвестиционной политике», - проанализировал г-н Зунг.

Таким образом, для проектов в сфере недвижимости, подпадающих под действие Закона об инвестициях, передача таких проектов теперь будет осуществляться в соответствии с Законом о сделках с недвижимостью. Что касается проектов, подпадающих под процедуру утверждения в соответствии с Законом об инвестициях, то передача проектов и изменение инвестиционной политики теперь будут осуществляться в соответствии с Законом об инвестициях.

Г-н Фан Дык Хьеу, постоянный член Экономического комитета Национальной ассамблеи, отметил важность реализации четырёх законов, включая Закон о земле, Закон о жилье, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и Закон об инвестициях. Необходима целая команда для реализации этих четырёх законов, поскольку без чётких руководящих принципов их реализации на практике возникнут многочисленные трудности. Простое обсуждение и обсуждение проблем неэффективны, поскольку каждая проблема находится в ведении разных ведомств. Поэтому необходимо тесное взаимодействие между заинтересованными сторонами для совместного решения проблем, с которыми сталкиваются предприятия и граждане.

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584