Для эффективного применения Земельного закона необходимо устранить множество препятствий.

После периода действия Закона о земле, по мнению некоторых экспертов, в процессе внедрения новых правил все еще существует немало препятствий и трудностей.

Для эффективного применения Земельного закона необходимо устранить множество препятствий.

После периода действия Закона о земле, по мнению некоторых экспертов, в процессе внедрения новых правил все еще существует немало препятствий и трудностей.

Ожидается, что Закон о земле 2024 года улучшит управление и использование земель во Вьетнаме, будет способствовать социально-экономическому развитию и защите законных прав населения.

Однако после периода внедрения в процессе применения новых правил остаются многочисленные препятствия и трудности. Эти проблемы проистекают не только из отсутствия согласованности между правовыми документами, но и из механизмов правоприменения, управленческих возможностей и местной практики.

Задержка в издании руководящих принципов по их применению.

Несмотря на усилия правительства и министерств по разработке руководящих принципов реализации, многие положения Закона о земле до сих пор не были полностью исполнены.

Цены на землю являются одним из важных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости и инвестиционных проектов. Однако существующий механизм определения цен на землю по-прежнему имеет множество недостатков, что легко приводит к спорам между сторонами в земельных сделках.

На сегодняшний день подробные руководящие документы изданы лишь примерно в 59 из 63 провинций и городов, в то время как указы и циркуляры министерств и ведомств все еще находятся в стадии доработки. Это создает трудности для местных властей в реализации Закона, влияя на процесс решения вопросов, связанных с правами землепользования, компенсациями, поддержкой переселения и выдачей свидетельств о правах землепользования (красных книг).

Одной из главных проблем при реализации измененного Закона о земле является выявление и признание прав землепользования граждан. Процедуры выдачи свидетельств о правах землепользования (красных книг) по-прежнему сталкиваются со многими трудностями из-за дублирования нормативных актов и отсутствия синхронизации между различными уровнями управления. Кроме того, применение планирования землепользования в населенных пунктах остается небрежным, что приводит к нерациональному использованию земельных ресурсов и задержкам в реализации проектов.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, вице-председателя Вьетнамской ассоциации риэлторов (VnREA), выдача свидетельств о праве собственности на землю по-прежнему сопряжена со многими трудностями, а во многих проектах отсутствуют полные и четкие юридические документы, что создает сложности для людей, совершающих сделки с землей.

Г-н Динь предложил необходимость усовершенствования национальной базы данных земельных участков и синхронизации земельных информационных систем между населенными пунктами для минимизации административных процедур. Одновременно с этим государственным органам управления необходимо разработать конкретные руководящие принципы и упростить процесс выдачи свидетельств о праве пользования землей, создавая благоприятные условия для граждан и бизнеса.

Еще одна проблема, на которую указывают многие эксперты и руководители, — это трудности с расчисткой земель под строительные проекты. Доктор Нгуен Минь Фонг, эксперт в области экономики, отметил, что расчистка земель — сложная проблема, поскольку она включает в себя комплексные вопросы, такие как компенсация, переселение и согласие населения.

Это один из факторов, который может замедлить прогресс проектов развития инфраструктуры. Многие крупные проекты застопориваются из-за неспособности договориться с населением о разумных ценах компенсации.

По словам г-на Фонга, для решения этой проблемы необходимо создать прозрачный и справедливый механизм компенсаций, а также усилить пропагандистскую и мобилизационную работу, чтобы люди понимали и принимали политику изъятия земли. Кроме того, необходимо создать зоны переселения с полной инфраструктурой, чтобы люди могли стабилизировать свою жизнь сразу после изъятия земли.

Препятствия, связанные с механизмами ценообразования на землю.

Цены на землю являются одним из важных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости и инвестиционных проектов. Однако существующий механизм определения цен на землю по-прежнему крайне неадекватен, что легко приводит к спорам между сторонами в земельных сделках.

Г-жа Ле Тхи Тхань Ха, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, отметила, что цены на землю в разных районах часто меняются, а неясность факторов оценки затрудняет для жителей и инвесторов чувство уверенности.

Г-жа Ха утверждала, что необходим стабильный и прозрачный механизм ценообразования на землю. Публичное раскрытие информации о ценах на землю, ее регулярное обновление и интеграция в единую систему данных помогут минимизировать инфляцию цен на землю и повысить прозрачность сделок. Наряду с этим, необходимы льготные политики для проектов социального жилья, особенно для жилья для малоимущих.

В Ханое , по словам главы Департамента природных ресурсов и окружающей среды, в некоторых районах цены на землю ниже рыночных и недостаточны для покрытия затрат и ресурсов, вложенных в создание земельных резервов (включая расходы на расчистку земли, инвестиции в строительство инфраструктуры и т. д.).

Для решения проблемы более низких цен на землю по сравнению с рыночными, народные комитеты районов, уездов и городов установили поэтапное повышение цен и проведение нескольких раундов аукционов (с обязательным количеством раундов), чтобы гарантировать, что начальная цена каждого последующего раунда будет близка к рыночной.

Однако Закон о земле и Закон об аукционной продаже активов до сих пор не в полной мере решают такие проблемы, как низкие суммы задатка (равные 20% от начальной цены); отсутствуют положения, строго запрещающие сговор с целью завышения или манипулирования ценами, что приводит к ситуациям, когда участники аукциона предлагают цену выше рыночной, чтобы выиграть аукцион, а затем не оплачивают выигрышную ставку (отказываются от задатка) или не продолжают торги в следующем раунде, что приводит к провалу аукциона и нарушению рыночных цен.

В настоящее время отсутствуют правила, обязывающие частных лиц завершать строительство собственных домов посредством земельных аукций. Это приводит к ситуациям, когда земля остается неиспользованной, заброшенной, что создает трудности в планировании и управлении, ухудшает городскую эстетику и приводит к растрате земельных ресурсов.

Некоторые районы, округа и города по-прежнему испытывают давление со стороны общественности, требующей сбора доходов от аукционов по продаже прав на землепользование для удовлетворения капитальных потребностей в социально-экономическом развитии, поэтому они продолжают организовывать аукционы по распределению земли между частными лицами для строительства жилья.

Помимо административных процедур и цен на землю, мониторинг и контроль за землепользованием также сталкиваются со многими трудностями. Г-н Нгуен Чонг Хоай, заместитель директора Департамента управления земельными ресурсами (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), заявил, что в настоящее время на местах отсутствуют эффективные механизмы мониторинга, что приводит к нерациональному использованию земель, их заброшенности или использованию не по назначению.

Г-н Хоай утверждал, что для обеспечения использования земли по назначению и с максимальной эффективностью необходим строгий, прозрачный и справедливый механизм мониторинга.

Агентствам по управлению земельными ресурсами также необходимо применять информационные технологии в управлении данными о земле, что поможет более эффективно отслеживать и контролировать проекты землепользования.

В ходе опроса некоторые представители бизнеса заявили, что одним из главных препятствий для проектов в сфере недвижимости и инфраструктуры являются задержки в юридических процедурах и расчистке земельных участков. Многие проекты, особенно жилищные, застопорились из-за административных процедур, отсутствия консенсуса по вопросам компенсации и переселения.

Для эффективного внедрения Закона о земле 2024 года некоторые эксперты считают, что соответствующим органам необходимо приложить больше усилий для решения этих трудностей.

В частности, необходимо усилить выпуск подробных методических документов и организовать курсы повышения квалификации для должностных лиц всех уровней по новым положениям измененного Закона о земле. Это поможет местным органам власти усвоить информацию и эффективно применять положения закона.

Завершение формирования базы данных земельных участков обеспечивает ее согласованность и точность. Применение информационных технологий в управлении земельными ресурсами поможет сэкономить время и средства, а также уменьшить количество ошибок в управлении.

Необходимо издать более четкие и подробные правовые документы о методах определения цен на землю и компенсаций при экспроприации земли. Власти также должны усилить надзор и контроль за землепользованием.

Считается, что только при одновременной и решительной реализации этих решений Закон о земле 2024 года сможет максимально повысить свою эффективность и создать благоприятные условия для развития страны.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html