Для вступления Закона о земле в силу необходимо устранить множество барьеров.

По некоторым данным, после периода реализации Закона о земле все еще существует много препятствий и трудностей в процессе внедрения новых нормативных актов.

По некоторым данным, после периода реализации Закона о земле все еще существует много препятствий и трудностей в процессе внедрения новых нормативных актов.

Ожидается, что Закон о земле 2024 года улучшит управление и использование земель во Вьетнаме, способствуя социально-экономическому развитию и защите законных прав людей.

Однако после периода внедрения все еще существует множество барьеров и трудностей в процессе внедрения новых правил. Эти проблемы возникают не только из-за отсутствия синхронизации между правовыми документами, но и из-за механизма исполнения, управленческого потенциала и местной практики.

Медленная выдача руководящих документов по внедрению

Несмотря на то, что правительство и министерства предприняли усилия по разработке документов, регулирующих реализацию, многие положения Закона о земле не были полностью реализованы.

Цена на землю является одним из важных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости и инвестиционных проектов. Однако действующий механизм определения цены на землю все еще имеет много недостатков, что легко приводит к спорам между сторонами сделок с землей.

На сегодняшний день только около 59/63 провинций и городов выпустили подробные руководящие документы, в то время как постановления и циркуляры министерств и отраслей все еще находятся в процессе завершения. Это создает трудности для населенных пунктов в реализации Закона, влияя на процесс решения вопросов, связанных с правами землепользования, компенсациями, поддержкой переселения и выдачей Сертификатов права землепользования (красных книг).

Одной из основных проблем в реализации пересмотренного Закона о земле является идентификация и признание прав землепользования людей. Процедуры выдачи Сертификатов права землепользования (красные книги) по-прежнему сталкиваются со многими трудностями из-за дублирующих друг друга положений и отсутствия синхронизации между уровнями управления. Кроме того, применение планирования землепользования на местах по-прежнему нечеткое, что приводит к растрате земельных ресурсов и медленному прогрессу в реализации проектов.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама (VnREA), выпуск красных книг по-прежнему сталкивается со многими трудностями, многие проекты не имеют полных и четких юридических документов, что приводит к трудностям для людей при сделках с землей.

Г-н Динь предложил, что необходимо завершить национальную базу данных по земле и синхронизировать систему информации о земле между населенными пунктами, чтобы минимизировать административные процедуры. В то же время государственным органам управления необходимо разработать конкретные инструкции и упростить процесс выдачи сертификатов на право пользования землей, создав благоприятные условия для людей и бизнеса.

Другая проблема, на которую указали многие эксперты и менеджеры, — это сложность расчистки земель для проектов развития. Доктор Нгуен Минь Фонг, экономический эксперт, прокомментировал, что расчистка земель — сложная проблема, поскольку она включает в себя такие сложные вопросы, как компенсация, переселение и консенсус людей.

Это один из факторов, который может замедлить ход проектов развития инфраструктуры. Многие крупные проекты затормаживаются, потому что не могут договориться с людьми о разумной цене компенсации.

По словам г-на Фонга, для решения этой проблемы необходимо выстроить прозрачный и справедливый механизм компенсации, одновременно усилить пропагандистскую и мобилизационную работу, чтобы люди понимали и соглашались с политикой изъятия земель. Наряду с этим необходимо построить зоны переселения с полной инфраструктурой, чтобы люди могли стабилизировать свою жизнь сразу после изъятия земель.

Проблемы с механизмом ценообразования на землю

Цена на землю является одним из важных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости и инвестиционных проектов. Однако действующий механизм определения цены на землю все еще крайне несовершенен, что легко приводит к спорам между сторонами в сделках с землей.

Г-жа Ле Тхи Тхань Ха, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, поделилась тем, что цены на землю в разных районах часто меняются, а неясные факторы ценообразования вызывают беспокойство у людей и инвесторов.

Г-жа Ха считает, что необходим стабильный и прозрачный механизм цен на землю. Публикация информации о ценах на землю, ее регулярное обновление и размещение в общей системе данных поможет снизить инфляцию цен на землю и повысить прозрачность транзакций. Наряду с этим, необходимо ввести льготную политику для проектов социальной недвижимости, особенно жилья для малоимущих.

В Ханое , по признанию руководителей Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды, в некоторых местах прейскурант цен на землю ниже рыночной цены, недостаточной для компенсации затрат и инвестиционных ресурсов на создание земельных фондов (включая расходы на расчистку территории, инвестиции в инфраструктуру...).

Чтобы преодолеть ситуацию, когда прейскурант цен на землю ниже рыночной цены, народные комитеты районов, поселков и городов регулируют шаг цен и проводят несколько раундов аукциона (с обязательным количеством раундов), чтобы гарантировать, что начальная цена следующего раунда близка к рыночной цене.

Однако Закон о земле и Закон об аукционах по продаже имущества еще не полностью урегулировали такие вопросы, как низкий размер задатка (равный 20% от стартовой цены); отсутствуют положения, запрещающие сговор с целью повышения цен или «завышения» цен, что приводит к ситуации, когда участники аукциона делают ставки выше рыночной цены, чтобы выиграть аукцион, а затем не платят победившую ставку (отказываются от задатка) или не продолжают делать ставки в следующем раунде, что приводит к провалу аукциона и хаосу на рынке цен.

Действующий аукцион по продаже прав на землепользование для частных лиц с целью строительства собственных домов не содержит положений, требующих завершения строительства домов в течение определенного периода времени, что приводит к ситуации, когда земля не вводится в эксплуатацию, остается под паром, возникают трудности в планировании управления, теряется красота городской среды и растрачиваются земельные ресурсы.

Некоторые районы, поселки и города по-прежнему испытывают давление из-за необходимости собирать бюджетные поступления от аукционов по продаже прав на землю для покрытия потребностей в капитале на социально-экономическое развитие, поэтому они продолжают организовывать аукционы по выделению земли частным лицам для строительства домов.

Помимо проблем с административными процедурами и ценами на землю, мониторинг и проверка землепользования также сталкиваются со многими трудностями. Г-н Нгуен Тронг Хоай, заместитель директора Департамента землепользования (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), сказал, что в настоящее время населенные пункты не имеют эффективных механизмов мониторинга, что приводит к расточительству земель, заброшенным землям или нецелевому использованию.

Г-н Хоай заявил, что необходимо иметь строгий, прозрачный и справедливый механизм мониторинга для обеспечения надлежащего и эффективного использования земли.

Органам землепользования также необходимо применять информационные технологии в управлении земельными данными, что поможет более эффективно контролировать и проверять проекты землепользования.

Некоторые компании, когда их спросили, заявили, что одним из основных препятствий для проектов по развитию недвижимости и инфраструктуры является задержка в юридических процедурах и расчистке участка. Многие проекты застопорились, особенно жилищные, из-за административных процедур и отсутствия консенсуса по вопросам компенсаций и переселения.

По мнению некоторых экспертов, для эффективной реализации Закона о земле 2024 года властям необходимо приложить больше усилий для решения вышеуказанных проблем.

В частности, необходимо увеличить выпуск подробных руководящих документов и организовать учебные курсы для должностных лиц всех уровней по новым положениям пересмотренного Закона о земле. Это поможет населенным пунктам усваивать информацию и эффективно внедрять правовые нормы.

Заполните базу данных земель, обеспечьте согласованность и точность. Применение информационных технологий в управлении земельными ресурсами поможет сэкономить время, затраты и ограничить ошибки в управлении.

Выпускать более четкие и подробные правовые документы о методах определения цен на землю и компенсации при рекультивации земель. Властям также необходимо усилить контроль и проверку землепользования.

Думается, что только при синхронной и кардинальной реализации этих решений Закон о земле 2024 года сможет максимально повысить свою эффективность, создав благоприятные условия для развития страны.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html