Для вступления Закона о земле в силу необходимо устранить множество барьеров.

По некоторым данным, после периода реализации Закона о земле все еще существует множество препятствий и трудностей в процессе внедрения новых нормативных актов.

По некоторым данным, после периода реализации Закона о земле все еще существует множество препятствий и трудностей в процессе внедрения новых нормативных актов.

Ожидается, что Закон о земле 2024 года улучшит управление и использование земель во Вьетнаме, способствуя социально-экономическому развитию и защите законных прав людей.

Однако после периода внедрения новых правил по-прежнему существует множество препятствий и трудностей. Эти проблемы обусловлены не только несогласованностью законодательных актов, но и механизмами правоприменения, управленческими возможностями и местной практикой.

Медленная выдача документов по внедрению

Несмотря на то, что правительство и министерства предприняли усилия по разработке документов, регулирующих реализацию, многие положения Закона о земле не были полностью реализованы.

Цена на землю является одним из важных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости и инвестиционных проектов. Однако действующий механизм определения цены на землю по-прежнему имеет множество недостатков, что часто приводит к спорам между участниками сделок с землей.

На сегодняшний день лишь около 59 из 63 провинций и городов выпустили подробные руководящие документы, в то время как постановления и циркуляры министерств и ведомств всё ещё находятся в процессе разработки. Это создаёт трудности для местных органов власти в реализации Закона, влияя на процесс решения вопросов, связанных с правами землепользования, компенсациями, поддержкой переселения и выдачей сертификатов на право землепользования (красных книг).

Одной из основных проблем при реализации пересмотренного Закона о земле является выявление и признание прав землепользования граждан. Процедуры выдачи сертификатов на право землепользования (красных книг) по-прежнему сталкиваются с множеством трудностей из-за дублирования нормативных актов и отсутствия синхронизации между уровнями управления. Более того, применение землеустройства на местах по-прежнему нечеткое, что приводит к расточительному использованию земельных ресурсов и замедлению реализации проектов.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама (VnREA), выдача красных книг по-прежнему сталкивается со многими трудностями, многие проекты не имеют полной и четкой юридической документации, что приводит к трудностям при сделках с землей.

Г-н Динь предложил завершить создание национальной базы данных по земле и синхронизировать земельно-информационную систему между населёнными пунктами для минимизации административных процедур. Одновременно с этим государственным органам управления необходимо разработать конкретные инструкции и упростить процесс выдачи сертификатов на право землепользования, создав благоприятные условия для населения и бизнеса.

Ещё одна проблема, на которую указывают многие эксперты и управленцы, — это сложность расчистки земель под проекты развития. Доктор Нгуен Минь Фонг, эксперт по экономике, отметил, что расчистка земель — сложная задача, поскольку она включает в себя такие сложные вопросы, как компенсация, переселение и достижение согласия между людьми.

Это один из факторов, который может замедлить реализацию проектов развития инфраструктуры. Многие крупные проекты заморожены из-за невозможности договориться с населением о разумной цене компенсации.

По словам г-на Фонга, для решения этой проблемы необходимо создать прозрачный и справедливый механизм компенсации, одновременно усилив пропагандистскую и мобилизационную работу, чтобы люди понимали и принимали политику отчуждения земель. Кроме того, необходимо создать зоны переселения с полноценной инфраструктурой, чтобы люди могли стабилизировать свою жизнь сразу после отчуждения земель.

Проблемы с механизмом цен на землю

Цена на землю является одним из важных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости и инвестиционных проектов. Однако действующий механизм определения цены на землю по-прежнему крайне несовершенен, что часто приводит к спорам между сторонами сделок с землей.

Г-жа Ле Тхи Тхань Ха, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, рассказала, что цены на землю в разных районах часто меняются, а неясные факторы ценообразования вызывают беспокойство у людей и инвесторов.

Г-жа Ха считает, что необходим стабильный и прозрачный механизм ценообразования на землю. Публикация информации о ценах на землю, её регулярное обновление и размещение в единой системе данных помогут снизить инфляцию цен на землю и повысить прозрачность сделок. Кроме того, необходимо предусмотреть льготы для проектов социальной недвижимости, особенно для малообеспеченных граждан.

В Ханое , по признанию руководителей Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды, в некоторых местах прейскурант цен на землю ниже рыночной, недостаточно для покрытия затрат и инвестиционных ресурсов на создание земельных фондов (включая расходы на расчистку участка, инвестиции в инфраструктуру...).

Чтобы преодолеть ситуацию, когда прейскурант цен на землю ниже рыночной цены, народные комитеты районов, поселков и городов отрегулировали шаги цен и провели несколько раундов аукциона (с обязательным количеством раундов), чтобы гарантировать, что начальная цена следующего раунда близка к рыночной цене.

Однако Закон о земле и Закон об аукционах по недвижимости еще не полностью урегулировали такие вопросы, как низкий размер задатка (равный 20% от стартовой цены); отсутствуют положения, запрещающие сговор с целью повышения цен или «завышения» цен, что приводит к ситуации, когда участники аукциона предлагают цену, превышающую рыночную, чтобы выиграть аукцион, а затем не платят победную ставку (отказываются от задатка) или не продолжают торги в следующем раунде, что приводит к срыву аукциона и хаосу на рынке цен.

Действующий аукцион по продаже прав землепользования частным лицам для строительства собственных домов не имеет положений, требующих завершения строительства домов в течение определенного периода времени, что приводит к ситуации, когда земля не вводится в эксплуатацию, остается неиспользуемой, возникают трудности в планировании управления, теряется красота городской среды и растрачиваются земельные ресурсы.

Некоторые районы, поселки и города по-прежнему испытывают давление в связи с необходимостью сбора бюджетных поступлений от аукционов по продаже прав землепользования для покрытия потребностей в капитале на социально-экономическое развитие, поэтому они по-прежнему организуют аукционы по распределению земли среди частных лиц под строительство домов.

Помимо проблем с административными процедурами и ценами на землю, мониторинг и проверка землепользования также сталкиваются с множеством трудностей. Г-н Нгуен Чонг Хоай, заместитель директора Департамента землепользования Министерства природных ресурсов и окружающей среды, отметил, что в настоящее время на местах отсутствуют эффективные механизмы мониторинга, что приводит к расточительству земель, заброшенности или нецелевому использованию.

Г-н Хоай заявил, что необходимо иметь строгий, прозрачный и справедливый механизм контроля для обеспечения надлежащего и эффективного использования земли.

Агентствам по управлению земельными ресурсами также необходимо применять информационные технологии в управлении земельными данными, что поможет более эффективно контролировать и проверять проекты землепользования.

Некоторые компании, отвечая на вопросы, заявили, что одним из основных препятствий для проектов в сфере недвижимости и развития инфраструктуры являются задержки с юридическими процедурами и оформлением участков. Многие проекты, особенно жилищные, были приостановлены из-за административных процедур и отсутствия консенсуса по вопросам компенсаций и переселения.

По мнению ряда экспертов, для эффективной реализации Закона о земле 2024 года властям необходимо приложить больше усилий для решения вышеуказанных проблем.

В частности, необходимо увеличить выпуск подробных методических документов и организовать учебные курсы для должностных лиц всех уровней по новым положениям пересмотренного Земельного кодекса. Это поможет местным органам власти лучше понимать информацию и эффективно применять правовые нормы.

Заполните базу данных земельных участков, обеспечьте согласованность и точность данных. Применение информационных технологий в управлении земельными ресурсами поможет сэкономить время, затраты и минимизировать количество ошибок в управлении.

Выпускать более чёткие и подробные правовые документы, регулирующие порядок определения цен на землю и компенсаций при её восстановлении. Властям также необходимо усилить контроль и надзор за землепользованием.

Думается, что только при синхронной и кардинальной реализации этих решений Закон о земле 2024 года сможет максимально повысить свою эффективность, создав благоприятные условия для развития страны.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html