До выполнения этих обязательств еще далеко…

Реализация проектов социального жилья выполнена лишь на 20,2% от запланированного объема.

Недавно Народный комитет Ханоя ясно продемонстрировал свою решимость реализовать проекты социального жилья, издав ряд решений, планов и конкретных руководящих указаний. Однако, судя по предыдущим результатам, кажется, что обязательства и планы Ханоя далеки от реализации.

Согласно отчету Народного комитета Ханоя, в период 2016-2020 годов реализация проектов социального жилья в городе достигла лишь 20,2% от запланированного показателя. Это крайне скромный результат по сравнению с планом, утвержденным самим Народным комитетом Ханоя.

В Ханое планируется строительство социального жилья, но до реализации взятых на себя обязательств еще далеко (Рисунок 1).

Для ускорения реализации проектов Народный комитет Ханоя принял решение поручить Департаменту строительства подготовку инвестиционных предложений по двум проектам социального жилья в коммуне Тьензыонг, район Донгань. Одновременно Ханой рассматривает возможность продолжения реализации оставшихся трех проектов в коммуне Коби, район Гиалам; на участке CT1-5 в пределах зоны городского планирования S5 (охватывающей коммуны Нгокхой, Дайан, Лиеннинь в районе Тханьчи и коммуну Кханьха в районе Тхуонгтин); и в коммуне Даймач, район Донгань, в качестве основы для организации тендера на отбор инвесторов в соответствии с правилами. Ожидается, что пять завершенных проектов добавят около 2,5 миллионов квадратных метров жилой площади к общему жилищному фонду Ханоя, удовлетворив значительный спрос города (примерно 6,8 миллионов квадратных метров после 2020 года) и способствуя достижению целевого показателя по социальному жилью, установленного в Плане.

Народный комитет Ханоя заявил, что город стал одним из первых населенных пунктов, разработавших и утвердивших программу и план жилищного строительства в соответствии с Законом о жилищном строительстве. Однако это новая и сложная задача, особенно в контексте того, что город еще не утвердил собственную программу городского развития.

Таким образом, предлагаемые потребности города в жилищном строительстве нереалистичны и не в полной мере учитывают проблемы и трудности, которые могут возникнуть в процессе реализации.

Кроме того, политика и законы центрального правительства пока не были оперативно урегулированы или скорректированы для решения возникающих проблем. Реализация проектов по строительству социального жилья в больших объемах идет медленно из-за бюрократических препятствий и политических решений. Также отсутствуют конкретные руководящие принципы относительно процедур проведения тендеров для отбора инвесторов.

Кроме того, действующие механизмы льготной политики не привлекают инвесторов к участию в развитии социального жилья в пригородах и социального жилья для целевых групп, таких как рабочие и студенты.

«Земельного фонда для строительства социального жилья недостаточно, поскольку большинство инвесторов в проекты жилищного строительства площадью менее 10 гектаров предпочитают платить наличными, а не выделять землю или жилые единицы в рамках проекта под социальное жилье», — заявили в Народном комитете Ханоя.

Недавно Народный комитет Ханоя утвердил два новых решения, касающихся плана развития социального жилья на период 2021-2025 годов.

В частности, в декабре 2022 года Народный комитет Ханоя утвердил Постановление № 5063, утверждающее план развития социального жилья в городе на период 2021-2025 годов. В феврале 2023 года Народный комитет Ханоя дополнительно издал Постановление № 1186, утверждающее план развития жилищного строительства на период 2021-2023 годов.

В этих двух решениях Народный комитет Ханоя поставил цель построить 1,2 миллиона квадратных метров социального жилья к 2025 году. Однако эта цель кажется довольно труднодостижимой.

Согласно последнему отчету Народного комитета Ханоя, с начала 2021 года по конец апреля 2023 года в Ханое было полностью завершено еще 4 проекта и частично завершен 1 проект общей площадью более 345 000 квадратных метров социального жилья, включающего приблизительно 4160 квартир.

Таким образом, несмотря на то, что Ханой выполнил половину «пути», он достиг лишь одной трети своего плана. До конца 2025 года осталось более двух лет, и Ханою необходимо завершить оставшиеся две трети задачи, то есть построить 855 000 квадратных метров социального жилья, чтобы достичь поставленной цели. Это сложная задача, требующая от Ханоя огромной решимости.

Для оформления необходимых документов и получения разрешения на инвестиции требуется 500 дней.

Существует множество причин медленной реализации проектов социального жилья, но наиболее тревожной является длительная и сложная административная процедура инвестирования.

На недавнем семинаре, посвященном решению проблем, связанных с социальным жильем, г-н Нгуен Хуу Дуонг, председатель правления Hoa Binh Group, компании, недавно получившей одобрение Народного комитета Ханоя на инвестиционную политику и привлечение инвесторов для проекта строительства высотного социального жилья Vinh Hung в районе Хоангмай, сообщил, что получение разрешения на инвестиционную политику для этого проекта заняло более 500 дней.

Г-н Дуонг рассказал, что компания владеет двумя земельными участками в районе Хоангмай (Ханой). Если бы эти два участка были застроены коммерческими жилыми домами общей площадью около 150 000 квадратных метров, компания получила бы прибыль в размере около 2500 миллиардов донгов, если бы продала их по цене 40-45 миллионов донгов за квадратный метр.

Между тем, он заявил, что если они построят социальное жилье, то получат прибыль всего в 10%, или около 200 миллиардов донгов. «Но строительство социального жилья решит жилищную проблему для многих групп населения: государственных служащих, работников государственных учреждений, рабочих, офицеров, военнослужащих и студентов», — сказал г-н Дуонг.

Однако, что касается предложения использовать эти два участка земли под социальное жилье, г-н Дуонг заявил, что подача заявок на одобрение инвестиций занимает более 500 дней для одного участка, даже несмотря на то, что на землю уже имеется свидетельство о праве собственности, договор аренды земли, и ежегодная арендная плата полностью внесена.

«Я считаю, что вопрос строительства социального жилья во многом зависит от воли городских властей», — сказал г-н Дуонг.

В предстоящий период г-н Дуонг предложил народным комитетам провинций и городов расширить критерии отбора для приобретения социального жилья, позволив зарегистрироваться лицам, отвечающим этим критериям.

«По расчетам, как минимум 20 миллионов человек нуждаются в социальном жилье. Спрос на рынке социального жилья будет сохраняться в течение следующих 20-30 лет», — подчеркнул г-н Нгуен Хуу Дуонг.

Даже глава ханойского департамента строительства высказался о необходимости сокращения административных процедур для инвестиций в социальное жилье.

Глава департамента городского развития строительного управления Ханоя, г-н Буй Тьен Тхань, предложил три способа ускорить реализацию жилищных проектов в целом и проектов социального жилья в частности.

Во-первых, необходимо сократить административные процедуры инвестирования в социальное жилье. Если для выбора инвестора для проекта социального жилья требуется проведение тендера, необходимы отдельные правила; в настоящее время это занимает два года. Это слишком долго для простой процедуры отбора инвестора.

Во-вторых, по словам г-на Тханя, необходимо пересмотреть и отменить ненужные административные процедуры. Это связано с тем, что в проектах социального жилья предприятиям разрешается получать максимальную прибыль в размере 10%, в отличие от других коммерческих проектов.

В-третьих, в ходе недавней реализации проектов предприятия столкнулись с трудностями, связанными с доступностью государственных земель, хаотично разбросанных в пределах жилых и социальных жилищных комплексов.

«Освоение и распределение государственных земель, расположенных в пределах границ проекта, представляет собой сложную задачу, а это значит, что для ускорения реализации проекта необходимы специальные правила, регулирующие процедуры расчистки земель», — сказал г-н Тхань.

Вьет Ву

Источник