До выполнения обязательств еще далеко…

Реализация проектов социального жилья достигла лишь 20,2% от плана.

Недавно Народный комитет Ханоя ясно выразил свою решимость реализовать проекты социального жилья, приняв ряд решений, планов и конкретных указаний. Однако, анализируя предыдущие результаты, можно увидеть, что заявленные Ханоем обязательства и планы кажутся слишком нереалистичными.

Согласно отчёту Народного комитета Ханоя, в период с 2016 по 2020 год реализация проектов социального жилья в городе составила всего 20,2% от плана. Это крайне скромный результат по сравнению с планом, утверждённым Народным комитетом Ханоя.

Социальное жилье в Ханое, но все еще соблюдает дистанцию, как показано на рисунке 1

Для ускорения хода реализации Народный комитет Ханоя принял решение поручить Департаменту строительства организовать подготовку инвестиционных предложений по двум инвестиционным проектам строительства социального жилья в коммуне Тьензыонг района Донгань. Одновременно Ханой рассматривает возможность продолжения реализации оставшихся трёх проектов в коммуне Коби района Зялам на земельном участке CT1-5 в рамках городского планирования S5 (принадлежащем коммунам Нгокхой, Дайанг, Льеннинь района Тханьчи и коммуне Кханьха района Тхыонгтин), а также в коммуне Даймач района Донгань, в качестве основы для организации торгов по отбору инвесторов в соответствии с установленными правилами. Ожидается, что пять завершенных проектов добавят около 2,5 млн м2 площади социального жилья к социальному жилищному фонду Ханоя, что позволит удовлетворить огромный спрос города (около 6,8 млн м2 площади после 2020 года) и будет способствовать достижению цели по социальному жилью в соответствии с Проектом.

Народный комитет Ханоя считает, что город является одним из первых городов, разработавших и опубликовавших программы и планы жилищного строительства в соответствии с Законом о жилье. Однако это новая и сложная задача, учитывая, что программа городского развития города ещё не опубликована.

Таким образом, предлагаемые потребности города в жилищном строительстве далеки от реальности и не в полной мере учитывают проблемы, которые могут возникнуть в процессе реализации.

Кроме того, политика и нормативные документы центрального правительства до сих пор не предусматривают оперативного введения новых правил или корректировки и дополнения к практическим случаям. Реализация проектов концентрированного социального жилья идёт медленно из-за проблем с механизмами и политикой. Отсутствуют конкретные инструкции по порядку и процедурам проведения тендера по отбору инвесторов.

Кроме того, действующий механизм политики стимулирования не привлекает инвесторов к участию в строительстве социального жилья в пригородных районах и социального жилья для рабочих и студентов.

«Земельных фондов для строительства социального жилья не хватает, поскольку большинство инвесторов в проекты жилищного строительства площадью менее 10 гектаров предпочитают платить наличными вместо того, чтобы резервировать земельные или жилищные фонды для проектов социального жилья», — заявил Народный комитет Ханоя.

Недавно Народный комитет Ханоя продолжил утверждать два новых решения, связанных с планом развития социального жилья на период 2021–2025 годов.

В частности, в декабре 2022 года Народный комитет Ханоя принял Решение 5063, утвердив план развития социального жилья в городе на период 2021–2025 годов. В феврале 2023 года Народный комитет Ханоя продолжил принятие Решением 1186, утвердив план развития жилья на период 2021–2023 годов.

В этих двух решениях Народный комитет Ханоя поставил цель построить к 2025 году в городе 1,2 миллиона квадратных метров нового социального жилья. Однако эта цель представляется довольно недостижимой.

Потому что, согласно последнему отчету Народного комитета Ханоя, с начала 2021 года по конец апреля 2023 года в Ханое полностью завершено еще 4 проекта, 1 проект завершен частично, с общей площадью социального жилья более 345 000 м2, что составляет более 4 160 квартир.

Таким образом, хотя Ханой и прошёл половину пути , он выполнил лишь треть от намеченного плана. До конца 2025 года, за более чем два года, Ханою предстоит выполнить 2/3 оставшихся задач, то есть построить 855 000 м² социального жилья, чтобы обеспечить выполнение намеченного плана. Это сложная задача, требующая от Ханоя огромной решимости.

500 дней процедур для получения инвестиционной политики

Существует множество причин медленной реализации проектов социального жилья, но самой тревожной из них являются длительные и сложные процедуры администрирования инвестиций.

На недавнем семинаре, посвященном устранению препятствий для социального жилья, г-н Нгуен Хыу Зыонг - председатель Hoa Binh Group, подразделения, которое только что было одобрено Народным комитетом Ханоя по инвестиционной политике в качестве инвестора проекта многоэтажного социального жилья Vinh Hung в районе Хоангмай, рассказал: «При внедрении административных процедур для этого проекта потребовалось более 500 дней, чтобы получить инвестиционную политику».

Г-н Зыонг сообщил, что у компании есть два земельных участка в районе Хоангмай (Ханой). Если эти два участка будут использованы для строительства коммерческого жилья общей площадью около 150 000 квадратных метров, компания получит прибыль около 2 500 миллиардов донгов при продаже по цене 40–45 миллионов донгов за квадратный метр.

Между тем, по его словам, если он построит социальное жильё, то получит прибыль всего в 10%, то есть более 200 миллиардов донгов. «Но строительство социального жилья решит жилищную проблему для многих людей: государственных служащих, рабочих, офицеров, военнослужащих и студентов», — сказал г-н Зыонг.

Однако, по словам г-на Дуонга, для того чтобы использовать эти два земельных участка под социальное жилье, при подаче заявки на одобрение инвестиций потребовалось более 500 дней на получение земельного участка, при этом земля уже имела красную книгу, договор аренды земли, а ежегодные платежи вносились в полном объеме.

«Я думаю, что вопрос строительства социального жилья во многом зависит от воли руководства города», — сказал г-н Дуонг.

В ближайшее время г-н Дуонг предложил Народным комитетам провинций и городов расширить целевую группу для покупки жилья, разрешив людям, соответствующим критериям, регистрироваться для покупки социального жилья.

«По расчётам, в социальном жильё должно быть нуждаться не менее 20 миллионов человек. В ближайшие 20–30 лет рынок социального жилья будет всегда востребован», — подчеркнул г-н Нгуен Хыу Зыонг.

Даже руководитель Департамента строительства Ханоя высказался о необходимости сокращения административных процедур инвестирования в социальное жилье.

Г-н Буй Тиен Тхань, руководитель отдела городского развития Департамента строительства Ханоя, дал три предложения по ускорению реализации жилищных проектов в целом и социального жилья в частности.

Во-первых, необходимо сократить административные процедуры, связанные с инвестициями в социальное жилье. В случае проведения торгов по отбору инвесторов для проектов социального жилья должны быть разработаны отдельные правила, но в настоящее время это занимает два года. Это слишком долго для процедуры отбора инвесторов.

Во-вторых, по словам г-на Тхань, необходимо пересмотреть и отменить ненужные административные процедуры, поскольку при строительстве социального жилья предприятия имеют право на максимальную прибыль лишь в 10%, в отличие от других коммерческих проектов.

В-третьих, в ходе недавнего процесса реализации предприятия столкнулись с трудностями, связанными с государственными земельными участками, расположенными «смешанным» образом в границах жилищных и социальных жилищных проектов.

«Общественные земли в пределах границ очень сложно рекультивировать и распределить, а это значит, что процедуры расчистки участка требуют специальных правил для ускорения реализации проекта», — сказал г-н Тхань.

Вьет Ву

Источник