Развитие социального жилья в Хошимине. Итоговая статья: Создание прозрачного механизма для предотвращения спекуляций.

Чтобы реализовать политику социального жилья на практике, Хошимину необходимо устранить правовые барьеры, повысить прозрачность и гармонизировать интересы бизнеса и людей.

Нужно больше политик для предприятий

Проект социального жилья Thu Thiem Green House в районе Катлай (город Хошимин ). Проект включает 1040 квартир различной площади, от 1 до 2 спален, стоимостью около 25 миллионов донгов за м² и был сдан в эксплуатацию в конце 2024 года.

Доктор Нгуен Ким Дук, заместитель директора Института исследований и консалтинга по региональному развитию при Экономическом университете города Хошимин, отметил, что предприятия сферы недвижимости являются одновременно экономическими субъектами и несут социальную ответственность, поэтому политика должна быть достаточно привлекательной для того, чтобы они «хотели ее делать» и «могли ее делать», а не просто «были к этому готовы».

По словам доктора Дыка, учитывая особенности контролируемых цен реализации, политика должна быть направлена ​​на снижение затрат на производство и альтернативных издержек для предприятий. Что касается затрат на производство, Хошимин может создать централизованный фонд развития социального жилья или специализированное агентство, аналогичное модели HDB (Сингапур), ответственное за подготовку и управление фондами чистой земли, чтобы предприятия могли только осуществлять строительство.

Наряду с этим предусмотрены налоговые льготы, освобождение от платы за пользование землей и стабильная льготная кредитная политика как для инвесторов, так и для покупателей. Что касается альтернативных издержек, необходимо пересмотреть процедуры, выявить «узкие места» вместо сокращения формальностей, а также установить четкие сроки обработки заявок и создать конкретный механизм подотчетности.

Кроме того, г-н Нгуен Ким Дык предложил создать в городе Хошимин специальную рабочую группу для быстрого и полного урегулирования юридических вопросов, что поможет предприятиям чувствовать себя увереннее в своих инвестициях. Только стабильная, прозрачная и эффективная работа предприятий может обеспечить устойчивое развитие социального жилья, отвечая реальным потребностям населения.

Что касается бизнеса в сфере недвижимости, то заместитель генерального директора корпорации Becamex IDC г-н Нгуен Ван Тхань Хуэй предложил государству отдать приоритет фондам чистых земель и передать их предприятиям на ранних этапах, чтобы снизить риски при расчистке участков и одновременно сократить период подготовки инвестиций.

Кроме того, г-н Хай предложил создать «зелёный коридор» административных процедур специально для проектов социального жилья с чёткими сроками обработки каждого этапа, чтобы избежать дублирования между департаментами и отделениями. «В то же время мы хотим расширить доступ к долгосрочным льготным кредитным источникам, поскольку, несмотря на крупные корпорации, проекты социального жилья всё равно нуждаются в низкопроцентном капитале для обеспечения ротации», — заявил г-н Хай.

Говоря о финансовом механизме, г-н Хай сказал: «Государство должно компенсировать разницу, разделить часть между фактической стоимостью и предельной ценой в соответствии с нормативными актами, помогая предприятиям поддерживать минимальный уровень прибыли. Кроме того, предусмотрены льготы по налогообложению, земельным налогам, комиссиям за транзакции на начальном этапе, а также прозрачная модель государственно-частного партнерства для распределения рисков и стимулирования участия предприятий в развитии социального жилья».

Создать прозрачные механизмы для предотвращения спекуляций

Чтобы ограничить спекуляции и гарантировать, что политика социального жилья действительно доходит до тех, кто в ней действительно нуждается, адвокат Тран Ань Туан из Ассоциации адвокатов города Хошимин заявил, что Указ 192 значительно усилил меры контроля после инвестирования, направленные на предотвращение политической спекуляции и наживы в секторе социального жилья.

По словам г-на Туана, Указ возлагает на инвесторов ответственность за качество и ход реализации проекта и четко определяет надзорную роль Министерства национальной обороны, Министерства общественной безопасности и Провинциального народного комитета.

«Этот механизм вынуждает компании реализовывать реальные проекты, ограничивая ситуацию «удержания земли», задержек в реализации или ожидания роста цен. Инвесторы, аудиторы и консультанты по оценке должны нести ответственность перед законом за точность документов и продажных цен, способствуя повышению прозрачности и сдерживанию, предотвращая завышение стоимости», — проанализировал г-н Туан.

Г-н Туан добавил, что важным нововведением является продление срока ограничения на передачу права собственности с 5 до 8–10 лет с момента погашения покупателем задолженности за дом. В течение этого периода цена перепродажи будет строго контролироваться, вплоть до ограничения максимальной прибыли, чтобы исключить мотивы спекуляции и купли-продажи с целью получения прибыли.

По словам адвоката Туана, новые указы и постановления не только способствуют большей прозрачности рынка, но и приносят прямую пользу людям. При более активной поддержке в секторе социального жилья появится больше проектов с различными локациями и типами, что откроет возможности доступа к подходящему жилью для людей с разным уровнем дохода.

Для реализации этой политики г-н Туан предложил местным органам власти сочетать механизмы контроля цен с конкретными административными и техническими мерами, особенно в процессе утверждения бенефициаров. В частности, список зарегистрированных лиц, данные, критерии оценки и результаты утверждения должны быть опубликованы на электронном информационном портале, а не просто размещены на местах. Такой подход способствует повышению прозрачности и предотвращает неправильную расстановку приоритетов.

Параллельно необходимо подключить национальную базу данных о населении, налогообложении и социальном страховании для автоматической проверки доходов, жилищного статуса и продолжительности пребывания каждого человека. Это позволит исключить ложные заявления и гарантировать, что проверяемый человек действительно нуждается в поддержке.

В частности, г-н Туан также предложил, что в случае, если количество обоснованных заявок превысит количество квартир, жеребьёвка должна проводиться публично под контролем управляющей компании, инвестора и представителей общественности, с одновременным ведением видеозаписи и аудиозаписи для архивирования и публикации результатов. Такой метод обеспечивает справедливость, объективность и исключает субъективное вмешательство.

Между тем, по мнению эксперта в области финансов и недвижимости Нгуена Зуй Чуена, для развития социального жилья необходимо полностью цифровизировать процесс регистрации жилья, чтобы избежать необходимости стоять в очередях для подачи заявлений, как это происходит сейчас. В цифровую эпоху онлайн-регистрация вполне осуществима. Достаточно лишь войти в систему, заполнить свои данные и отслеживать результаты одобрения. Если количество заявок превысит спрос, можно организовать случайную публичную лотерею.

«Когда Вьетнам завершит внедрение системы идентификации недвижимости, связанной с идентификацией личности, управляющее агентство будет знать, кому принадлежит сколько домов, что поможет эффективно контролировать куплю-продажу и спекуляцию. В частности, необходимо сначала обеспечить людей жильём, а затем постепенно повышать его качество; в то же время политика развития социального жилья должна реализовываться профессионально, прозрачно и на основе методичной дорожной карты», — подчеркнул г-н Чуен.

Руководство Хошимина заявило, что, согласно правительственному проекту, городу поручено построить более 220 000 единиц социального жилья к 2030 году, разделив строительство на два этапа: около 20 000 единиц в период с 2021 по 2025 год и около 200 000 единиц в период с 2026 по 2030 год. Для подготовки к строительству Хошимин планирует выделить более 1000 гектаров земли, достигнув цели в 200 000 единиц к 2025 году.

В настоящее время в городе Хошимин реализуется около 120 проектов с почти 60 000 квартир на стадии строительства, включая 24 проекта, строительство которых началось в 2025 году, 23 проекта, одобренных для инвестиций, а также множество земельных участков, предназначенных для вооруженных сил и находящихся под управлением государства.

В ближайшее время город пересмотрит планирование, определит потребности, выделит земельные фонды, реформирует администрирование и сократит сроки рассмотрения заявок на 30%. В то же время город Хошимин разработает резолюцию о поддержке инвесторов, улучшит фонды жилищного строительства, а также обеспечит прозрачность и доступность кредитов для должностных лиц, служащих и рабочих. Город Хошимин также опубликует образцы проектов, устранит препятствия при выборе инвесторов, проведении торгов, ценообразования и сдаче в аренду, будет способствовать прогрессу и предоставлять правовые консультации для реализации проектов социального и коммерческого жилья в соответствии с нормативными актами.

Источник: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm