Ужесточить раздел и продажу земли

DNVN - По словам эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туана, новые положения Закона о жилье и Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) «ужесточили» раздел и продажу земли компаниями, занимающимися недвижимостью.

Ожидается, что Закон о жилье и Закон о коммерческой деятельности в сфере недвижимости 2023 года вступят в силу с 1 августа. Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туан отметил, что эти два новых закона «ужесточили» «раздел и продажу земельных участков» компаниями, занимающимися недвижимостью, с двух точек зрения. Сужается круг территорий, которые могут быть разделены и проданы, и уточняются процедуры, которые должны соблюдать компании.

В частности, для проектов регионального масштаба в районах, округах, городах особого назначения, городских территориях I, II и III типов или проектов (независимо от региона), в рамках которых инвесторы выбираются путем аукциона по продаже прав землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства в соответствии с Законом о земле, инвесторам не будет разрешено осуществлять операции с недвижимостью путем раздела участков и продажи земли.

Предприятия, реализующие проекты путем раздела участков и продажи земли спекулянтам, стали причиной многочисленных земельных лихорадок.

По данным Министерства строительства , по состоянию на декабрь 2023 года во Вьетнаме насчитывалось 902 городских района. Из них 2 специальных городских района, 22 городских района I типа (включая 3 городских района I типа, находящихся в прямом подчинении центрального правительства), 36 городских районов II типа, 45 городских районов III типа, 95 городских районов IV типа и 702 городских района V типа.

«В 105 городах и населённых пунктах, относящихся к городским территориям III типа и выше, запрещено осуществлять операции с недвижимостью путём раздела участков и продажи земли. Таким образом, сфера деятельности, в которой предприятиям разрешено разделять участки и продавать землю, значительно сужается.

«Иными словами, в городских районах типа III и выше инвесторам придется строить дома на продажу, а не «делить» землю на мелкие участки для продажи, как раньше», — прокомментировал г-н Туан.

Что касается процедур, которые должны соблюдать предприятия, г-н Туан заявил, что новый закон предусматривает, что для передачи прав землепользования в форме раздела предприятия должны выполнить как «необходимые», так и «достаточные» условия.

Необходимым условием является наличие документа от Народного комитета провинции, разрешающего предприятию передать права землепользования в проекте путём раздела участков и продажи земли. «Достаточным» условием является прохождение инвестором процедуры получения разрешения в Департаменте строительства, аналогичной процедуре заключения договора купли-продажи будущего жилья.

Новое положение помогает тем, кто получает земельные участки от инвесторов, иметь основание для чёткого определения момента, когда инвестору разрешено подписывать договор купли-продажи. Это определение основывается на том, получил ли инвестор документ от Департамента строительства или нет.

«Новое положение об ужесточении раздела земель разумно. Предприятия реализуют проекты, разделяя участки и продавая землю отдельным лицам в форме спекуляции, купли-продажи, что приводит к многочисленным земельным лихорадкам. Пик в начале 2021 года пришёлся на одновременное распространение по всей территории от севера к югу, что привело к растрате социальных активов.

«Между тем действующее законодательство не требует ввода в эксплуатацию постройки для покупателей разделенных земельных участков», — сказал г-н Туан.

Также, по словам г-на Туана, одним из весьма примечательных положений, предусмотренных в Законе о торговле недвижимостью (с изменениями), является требование о том, что получатель права землепользования: «должен построить жилье для обеспечения прогресса, в соответствии с утвержденным проектом и детальным планированием, разрешением на строительство в случаях, когда требуется выдача разрешения на строительство, и в соответствии с соглашением в договоре о передаче права землепользования с технической инфраструктурой в подписанном проекте недвижимости» (п. 2 ст. 34).

Это важная основа для надзора за строительством домов не только для инвесторов, но и для компетентных органов. Это позволит избежать ситуации, когда покупая землю, вы оставляете её заброшенной, тратите её впустую или используете для личных спекуляций.

Хоай Ань

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260