Ужесточить контроль за разделением и продажей земельных участков.

По словам эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туана, новые положения Закона о жилищном строительстве и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости (с поправками) «ужесточили» правила разделения и продажи земельных участков предприятиями, занимающимися недвижимостью.

Закон о жилищном строительстве и Закон о риэлторской деятельности 2023 года, как ожидается, вступят в силу с 1 августа. Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туан отметил, что эти два новых закона «ужесточили» деятельность компаний, занимающихся «разделением и продажей земельных участков», с двух точек зрения: сузив круг зон, где разрешено разделение и продажа земельных участков, и уточнив процедуры, которым должны соответствовать компании.

В частности, в рамках регионального законодательства, в проектах в районах, кварталах и городах особых, I, II и III типов городской агломерации, а также в проектах (независимо от региона), где инвесторы отбираются посредством аукционов по продаже прав пользования землей для жилищного строительства в соответствии с Законом о земле, инвестору будет запрещено заниматься операциями с недвижимостью в форме разделения и продажи земельных участков.

Компании, реализующие проекты путем разделения земельных участков и продажи их частным спекулянтам, стали причиной резкого роста цен на землю.

Согласно данным Министерства строительства , по состоянию на декабрь 2023 года во Вьетнаме насчитывалось 902 городских района. В их число входили 2 района особого класса, 22 района I класса (включая 3 района I класса, находящихся в непосредственном подчинении центрального правительства), 36 районов II класса, 45 районов III класса, 95 районов IV класса и 702 района V класса.

«Проектам в 105 городах и поселках, отнесенных к типу III и выше, запрещено заниматься операциями с недвижимостью в форме разделения земельных участков и продажи участков. Таким образом, круг территорий, где предприятиям разрешено разделять и продавать земельные участки, значительно сократился».

Иными словами, в городских районах типа III и выше застройщики обязаны строить дома на продажу и больше не могут, как раньше, делить землю на более мелкие участки для продажи», — прокомментировал г-н Туан.

Что касается процедур, которым должны следовать предприятия, г-н Туан заявил, что новый закон предусматривает, что для передачи прав пользования землей путем разделения земельного участка предприятиям необходимо выполнить как «необходимые», так и «достаточные» условия.

Необходимым условием является то, что Народный комитет провинции должен выдать документ, разрешающий предприятию передавать права пользования землей на территории проекта путем разделения и продажи участков. «Достаточным» условием является то, что инвестор должен пройти процедуру получения разрешения от Департамента строительства, аналогичную процедуре заключения договора купли-продажи строящихся жилых единиц.

Новые правила предоставляют тем, кто получает земельные участки от застройщиков, основу для четкого определения момента, когда застройщик имеет право подписать договор купли-продажи. Это определяется путем проверки наличия у застройщика соответствующего документа от Департамента строительства.

«Новые правила, ужесточающие разделение земельных участков, являются разумными. Предприятия, реализующие проекты по разделению земли и продаже участков частным лицам в спекулятивных целях, многократно покупая и продавая их, привели к многочисленным скачкам цен на землю. Пик пришелся на начало 2021 года одновременно на севере и юге страны, что привело к растрате социальных ресурсов».

Между тем, действующее законодательство пока не содержит каких-либо обязательных требований к покупателям разделенных на участки земельных участков для строительства и ввода земли в эксплуатацию», — сказал г-н Туан.

По словам г-на Туана, одним из наиболее важных положений, предусмотренных в измененном Законе о деятельности в сфере недвижимости, является требование, согласно которому приобретатель прав пользования земельным участком: «должен строить жилые дома в соответствии с утвержденным проектом, детальным планом, разрешением на строительство (в случаях, когда разрешение на строительство требуется) и в соответствии с соглашением в договоре о передаче прав пользования земельным участком с технической инфраструктурой в подписанном проекте недвижимости» (пункт 2, статья 34).

Это важная основа не только для застройщика, но и для компетентных органов, позволяющая контролировать строительство жилья для покупателей. Это предотвращает ситуации, когда земля приобретается, а затем остается незанятой, что приводит к растрате ресурсов или использованию в личных спекуляциях.

Хоай Ань

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260