Внесение поправок в земельное законодательство: закончилась ли эпоха спекуляций и накопления земли в обмен на компенсацию?

По мнению экспертов, внесение поправок в Земельный закон поможет предотвратить спекуляции с покупкой дешевой земли в ожидании высоких компенсационных цен.

В проекте закона о внесении изменений и дополнений в ряд статей Закона о земле, который Министерство сельского хозяйства и окружающей среды только что представило правительству, одним из пунктов, привлекших внимание общественности, является предложение о корректировке прав землепользователей в случаях, когда власти объявили о проведении мелиорации земель, но еще не приняли окончательного решения.

Необходимо ужесточить правила сделок с землей в ожидании проведения работ по мелиорации земель.

В действительности, в ожидании приобретения земли землевладельцы все еще могут передавать, дарить или вносить свои права пользования землей (свидетельство о праве собственности на землю) в качестве капитала. Однако это может привести к купле-продаже земли в ожидании компенсации с целью использования данной политики в личных целях.

Для решения этой проблемы министерство предлагает, чтобы лица, получившие права пользования землей в качестве передачи, дара или внесения капитала, имели право на компенсацию, поддержку и переселение, соответствующие тем, чьи земли были ранее экспроприированы.

По данным Министерства сельского хозяйства и окружающей среды, ужесточение правил оформления сделок с землей в период ожидания ее изъятия позволит обуздать спекуляции и обеспечить справедливость в вопросах компенсаций и расчистки земель.

Возникла ситуация, когда многие люди накапливают сельскохозяйственные земли, ожидая включения их в план застройки для получения компенсации. (Иллюстративное изображение)

Недавно, после вступления в силу Закона о земле 2024 года, на рынке возникла ситуация, когда многие люди «накопляют землю в ожидании компенсации», особенно в районах, запланированных для инфраструктуры, промышленных зон, автомагистралей, кольцевых дорог, аэропортов и т. д. Это связано с тем, что новый закон меняет способ определения цен на землю, приближая их к рыночным ценам, а также вводит множество положений, касающихся поддержки переселения, компенсации за имущество и инвестиционных затрат на землю.

Генеральный директор компании EZ Property Company, г-н Фам Дык Тоан, отметил, что еще до вступления в силу Закона о земле 2024 года, на рынке недвижимости уже наблюдались случаи скупки земли частными лицами, группами и организациями в ожидании изменений, предусмотренных новым законом.

Г-н Тоан отметил, что Закон о земле 2024 года усовершенствовал механизмы и политику управления и использования сельскохозяйственных земель, расширив лимит на получение прав на пользование сельскохозяйственными землями до уровня, не превышающего 15-кратный лимит выделения земли в данном населенном пункте.

Как только большинство препятствий было устранено, сельскохозяйственные земли снова стали пользоваться спросом. Для многих предприятий стало обычным делом скупать такие земли в населенных пунктах для строительства ферм, высокотехнологичных сельскохозяйственных или промышленных предприятий. В качестве альтернативы, многие инвесторы покупали сельскохозяйственные земли в ожидании расчистки территории и получения компенсации по высоким ценам.

Разделяя это мнение, г-н Нгуен Куанг Хуй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела (Университет Нгуен Трай), также отметил, что в действительности, с течением времени, всякий раз, когда появляется информация о планировании или крупных инфраструктурных проектах, рынок часто наблюдает волну краткосрочного накопления земли с целью получения прибыли за счет разницы в компенсациях. Это не только приводит к быстрому росту цен на землю по сравнению с ее реальной стоимостью, но и увеличивает затраты на расчистку земли, напрямую влияя на эффективность государственных инвестиций и ход реализации проектов.

Что еще более важно, если спекуляции, основанные на информации о планировании, будут продолжаться, рынок постепенно сформирует менталитет «инвестирования на основе политических ожиданий», а не на основе фактических потребностей в землепользовании и реальной эксплуатационной ценности земли. Это нанесет ущерб стабильному развитию экономики .

« Внесение поправок в Земельный закон, включая корректировку прав землепользователей, поможет обуздать эту ситуацию », — предсказал г-н Хуй.

Размер компенсации должен определяться исходя из цен на землю на момент объявления о планируемом строительстве.

Если спекуляции, основанные на планировочной информации, будут продолжаться, рынок постепенно сформирует менталитет «инвестирования на основе политических ожиданий», а не на основе фактических потребностей в землепользовании и реальной эксплуатационной ценности земли. Это нанесет ущерб стабильному развитию экономики.

Г-н Нгуен Куанг Хуй — генеральный директор факультета финансов и банковского дела (Университет Нгуен Трай)

Комментируя предложенные поправки к Закону о земле, эксперты считают, что в контексте вступающей в фазу реструктуризации рынка недвижимости в направлении большей прозрачности и устойчивого развития планируемые поправки к Закону о земле, особенно положения о контроле за земельными сделками в период ожидания приобретения земли с целью ограничения «купли-продажи в ожидании компенсации», демонстрируют похвальные усилия управляющего органа по улучшению институциональной структуры и снижению рыночных искажений.

Однако, по мнению г-на Нгуен Куанг Хуя, для пресечения спекуляций, «ожидающих компенсации», подход должен быть сосредоточен на контроле выгод, возникающих после объявления о приобретении земли, а не на полном запрете сделок.

Во-первых, необходимо четко установить «юридические сроки» с даты официального уведомления о приобретении земли или объявления о планировании застройки. После этого срока сделки еще могут совершаться, но право на получение компенсации, поддержки или льгот по переселению должно определяться в соответствии с интересами первоначального землепользователя. Такой подход обеспечивает прозрачность рынка и снижает краткосрочные спекулятивные стимулы.

Кроме того, крайне важна прозрачность информации. Когда информация о планировании не является общедоступной и постоянно доступной, часто возникают различия в доступе к информации, что дает определенной группе спекулянтов преимущество на рынке. Поэтому необходимо содействовать цифровизации земельных данных, публично раскрывать информацию о планировании в режиме реального времени и обеспечивать гражданам равный доступ к информации.

Помимо административных инструментов, следует провести дальнейшие исследования финансовых инструментов, таких как введение высоких налогов на краткосрочные операции или добавленная стоимость, возникающая в результате изменений в планировании. Это мягкое решение, но оно обладает долгосрочной эффективностью и соответствует современным тенденциям управления во многих странах.

Однако, по мнению г-на Хуя, меры контроля должны быть разработаны согласованно, поскольку право на передачу земли остается законным правом собственности народа. Цель должна заключаться в ограничении использования политики в личных целях, а не в нарушении законных гражданских сделок.

Кроме того, предложение о том, что лица, получившие права пользования землей в качестве передачи, дара или внесения капитала, имеют право на компенсацию, поддержку и переселение только в той степени, в какой это предусмотрено для тех, чьи земли были ранее экспроприированы, является достаточно разумным и осуществимым подходом.

Эксперты прогнозируют, что внесение поправок в Закон о земле позволит обуздать спекуляции землей и ее накопление в ожидании компенсации.

Положительный аспект заключается в том, что это предложение напрямую влияет на спекулятивные стимулы. Когда компенсационные выплаты перестанут увеличиваться при перепродаже земли в период до рекультивации, привлекательность «покупки в ожидании компенсации» значительно снизится.

Однако для полной эффективности этой политики необходимы взаимосвязанная система земельных данных, четкие правила, касающиеся сроков «завершения оформления прав», а также повышение прозрачности и мониторинга необычных сделок в районах, где ведется подготовка земли к приобретению.

« При комплексном внедрении это станет не только решением краткосрочной проблемы рынка, но и будет способствовать созданию более прозрачной среды на рынке недвижимости, снижению спекуляций и направлению земельных ресурсов на более существенное и устойчивое экономическое развитие в долгосрочной перспективе », — подчеркнул г-н Хуй.

Руководитель одной из компаний по недвижимости в Ханое также предложил, чтобы для пресечения спекуляций на земле в ожидании компенсации, Закон о земле предусматривал компенсацию только на основе текущего использования земли на момент объявления плана застройки, а не включал аномальное повышение цен после публикации информации о проекте. В то же время, права на компенсацию для тех, кто покупает землю после объявления плана застройки, также должны быть ограничены.

Чау Ань

Источник: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html