Облегчить доступ бизнеса к земле

Иллюстрация: Бич Лиен

Что касается трудностей с доступом к земле для предприятий, реализующих проекты по предоставлению услуг в секторах здравоохранения и образования, заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды (MONRE) Ле Минь Нган дал интервью журналистам по этому вопросу.

Репортер: Сэр, не могли бы вы рассказать нам, что предусматривает Закон о земле 2024 года и документы по его реализации относительно выделения земель для реализации проектов по предоставлению услуг в сфере здравоохранения и образования для инвесторов?

Заместитель министра Ле Минь Нган : По сравнению с Законом о земле 2013 года, Закон о земле 2024 года содержит множество изменений в положениях об изъятии земель для социально -экономического развития в национальных и общественных интересах. Государство изымает земли в случаях, когда это абсолютно необходимо для реализации проектов социально-экономического развития в национальных и общественных интересах в целях содействия земельным ресурсам, повышения эффективности землепользования, развития современной социально-экономической инфраструктуры, реализации политики социального обеспечения, защиты окружающей среды и сохранения культурного наследия в 31 конкретном случае, указанном в статье 79 Закона о земле, независимо от источника инвестиционного капитала внутри или вне государственного бюджета, включая проекты в области образования, здравоохранения, физической культуры и спорта и т. д.

В отношении этих случаев пункт 5 статьи 124 Закона о земле также допускает предоставление земельных участков в аренду без аукциона по правам землепользования, без проведения торгов по выбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельных участков для реализации проектов в случаях, когда государство изымает землю в соответствии с положениями статьи 79 без использования государственного инвестиционного капитала или инвестиционных проектов в соответствии с методом государственно-частного партнерства в случаях, когда есть заинтересованные инвесторы, но только один инвестор соответствует условиям привлечения интереса к проекту, количество заинтересованных инвесторов должно быть определено в соответствии с положениями закона о торгах, закона об управлении промышленностью и сектором.

В случае если имеется 2 или более заинтересованных инвесторов, необходимо провести аукцион по правам землепользования или торги по выбору инвесторов, чтобы обеспечить справедливость и прозрачность доступа инвесторов к земле, ограничить концентрацию земли в руках нескольких групп интересов и гарантировать, что земельные ресурсы распределяются справедливо и эффективно, увеличивая доходы государственного бюджета...

Кроме того, пункт 1 статьи 127 Закона о земле допускает случаи, когда средства государственного бюджета не используются, а изъятие земель подпадает под действие статьи 79 Закона о земле, в которой инвестор выбирает вариант переговоров о правах землепользования и не предлагает изъятие земель, использовать землю для реализации проектов социально-экономического развития на основе соглашения о получении прав землепользования.

Или в случае, если лицо, имеющее право пользования землей, предложило инвестиционный проект, если он подпадает под случай, предусмотренный статьей 79 настоящего Закона, но соответствует планированию землепользования и имеет ходатайство об изменении целевого назначения земли, и компетентный государственный орган утверждает инвестиционную политику и одновременно утверждает инвестора в соответствии с положениями закона об инвестициях, то допускается использование земли для реализации инвестиционного проекта без изъятия земли государством (пункт 6 статьи 127).

Таким образом, проекты, предоставляющие услуги в сфере здравоохранения и образования, имеют право на изъятие земель государством в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года без каких-либо различий в источниках инвестиционного капитала.

Репортер: Каковы же подходы инвесторов к вложению средств в эту сферу, сэр?

Заместитель министра Ле Минь Нган : Закон о земле 2024 года предусматривает, что методы доступа к земле для проектов, включая проекты в области здравоохранения и образования, весьма разнообразны и гибки в зависимости от фактической ситуации с реализацией, а также существуют методы поддержки и поощрения инвестиций (выделение земли и аренда земли без аукциона или торгов).

Заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган. Фото: газета TN&MT

В то же время существуют и методы, которые следуют рыночным принципам, основаны на конкуренции между предприятиями, обеспечивают справедливость и прозрачность (аукцион по продаже прав землепользования, конкурс по выбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельных участков), и методы, которые создают инициативу для предприятий (договор о передаче прав землепользования или наличие прав землепользования).

Таким образом, согласно положениям Закона о земле, доступ инвесторов к правам землепользования в различных областях, включая здравоохранение и образование, становится более открытым, что создает публичную, прозрачную, справедливую и благоприятную среду для доступа инвесторов к земле и владения ею для реализации проектов местного социально-экономического развития в соответствии с политикой, руководящими принципами и законами государства.

Корреспондент: Некоторые утверждают, что Закон о земле 2024 года предусматривает право предприятий, арендующих землю у государства, на ипотеку, но отсутствуют инструкции по его реализации, что затрудняет определение залогодержателя при привлечении облигаций под залог недвижимости. Каково ваше мнение по этому вопросу?

Заместитель министра Ле Минь Нган : Закон о земле 2024 года подробно определяет права залога хозяйствующих субъектов для каждого вида землепользования. Соответственно, хозяйствующие субъекты, которым государство выделяет землю с оплатой за пользование землей или арендует землю с единовременной арендной платой на весь срок аренды, имеют право закладывать права землепользования и принадлежащие им активы, прикрепленные к земле, в кредитных организациях, имеющих лицензию на деятельность во Вьетнаме, в других хозяйственных организациях или у физических лиц в соответствии с положениями закона (пункт d статьи 33); хозяйствующие субъекты, которым государство арендует землю с ежегодной оплатой, граждане вьетнамского происхождения, проживающие за рубежом, и хозяйствующие субъекты с иностранным инвестиционным капиталом имеют право закладывать принадлежащие им активы, прикрепленные к земле, в кредитных организациях, имеющих лицензию на деятельность во Вьетнаме, в других хозяйственных организациях или у физических лиц в соответствии с положениями закона (пункт b статьи 34).

Реализация ипотеки в соответствии с вышеуказанными положениями должна полностью соответствовать условиям, установленным в Законе о земле (статья 45), таким как наличие одного из видов Сертификатов на право пользования землей, как установлено, земля не является предметом спора или спор был разрешен компетентным государственным органом, решение, постановление суда, определение или постановление арбитража вступили в законную силу; право пользования землей не подлежит изъятию, иные меры обеспечения исполнения решения суда в соответствии с положениями закона об исполнении судебных решений в гражданском порядке не применяются; находится в пределах срока пользования землей; право пользования землей не подлежит временным чрезвычайным мерам в соответствии с положениями закона...

Таким образом, Закон о земле содержит относительно полную правовую систему, позволяющую предприятиям осуществлять ипотечные права, связанные с правами землепользования.

Что касается ипотеки при выпуске облигаций с обеспечением недвижимым имуществом, которая не относится к сфере действия Закона о земле, но относится к сфере действия Закона о кредитных организациях, то у специализированного управляющего органа будут свои аргументы по данному содержанию.

Репортер: Каково ваше мнение о некоторых мнениях о том, что Закон о земле 2024 года и документы, регулирующие применение положений о ценах на коммерческие и обслуживающие земли для расчета налога, используют цены на землю в том же районе и месте, умноженные на 70–80 %, что приводит к высоким ценам на коммерческие и обслуживающие земли, создает трудности и влияет на производство и деятельность предприятий?

Заместитель министра Ле Минь Нган : Закон о земле 2024 года предусматривает, что цены на землю для расчета налога на землепользование определяются в Прейскуранте цен на землю. Пункт 1 статьи 12 Постановления правительства № 71/2024/ND-CP от 27 июня 2024 года о регулировании цен на землю определяет, что цены на коммерческие и обслуживаемые земли являются обязательными и должны быть конкретно указаны в Прейскуранте цен на землю, утверждаемом Народным советом провинции.

Ранее, в соответствии с Законом о земле 2013 года, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 11 Постановления правительства № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующего цены на землю, Прейскурант на коммерческие и служебные земли в городских районах и Прейскурант на коммерческие и служебные земли в сельской местности являются двумя обязательными положениями Прейскуранта на землю, издаваемого Провинциальным народным комитетом. В то же время, только земли, используемые в общественных целях с деловыми целями, земли для строительства штаб-квартир агентств, земли для строительства общественных работ, Провинциальный народный комитет имеет право основываться на цене жилой земли в сравнении с ценой на офисные штаб-квартиры, земли для строительства общественных работ в соседнем районе, как предписано в прейскуранте на землю, чтобы определить цену земли.

Таким образом, как Закон о земле 2013 года, так и Закон о земле 2024 года не содержат положений об определении цены на землю для коммерческих целей на основе цены на жилую землю, но требуют конкретных положений о цене на этот тип земли в Прейскуранте цен на землю...

Вышеуказанная ситуация может быть связана с процессом реализации. Министерство природных ресурсов и экологии продолжит регистрировать, обрабатывать и анализировать эту информацию для анализа, проверки и оперативного решения проблем, чтобы иметь возможность корректировать соответствующую политику для оптимальной реализации Закона о земле 2024 года в будущем.

Репортер: Большое спасибо, заместитель министра!

Источник: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html