Реструктуризация рынка недвижимости: возможности для кого?

Дефицит предложения и рост цен на жильё вынуждают рынок перестраиваться и регулировать спрос и предложение. В этом контексте открываются возможности для проектов с высокой степенью готовности и хорошей транспортной доступностью к центру города.

Рынок в новом цикле

Рынок недвижимости находится на пятом цикле с 2021 по 2026 год.

В этом цикле экономика достигла дна и постепенно восстанавливается с июня 2023 года. Прогнозируется, что активы роста (акции, облигации, фонды акций) будут иметь положительные перспективы в ближайшие годы. Что касается активов в сфере недвижимости, которые обычно восстанавливаются позже фондового рынка примерно на 12–18 месяцев, то, по прогнозам, восстановление и рост начнутся в период 2025–2026 годов.

В настоящее время статистика показывает, что количество проектов, одобренных для инвестиций и получивших юридическую силу для вывода предложения на рынок за последнее время, крайне ограничено. Даже предприятиям сложно найти землю в Хошимине для реализации проектов, поэтому дефицит предложения сохраняется.

В недавнем отчёте CBRE по рынку недвижимости также отмечается, что инвесторы на рынке Хошимина более осторожны в запуске новых продуктовых корзин в этот период. Новое предложение ограничено, и большинство сделок в Хошимине совершается с объектами, находящимися на предыдущей стадии. В третьем квартале было продано около 2000 нераспроданных квартир, что почти вдвое больше, чем во втором квартале этого года. В настоящее время инвесторы всё ещё анализируют и оценивают ситуацию, чтобы выбрать подходящее время для запуска новых продуктовых корзин, поскольку четвёртый квартал играет решающую роль в следующем этапе.

Между тем, данные исследования Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) демонстрируют схожие результаты: объём сделок и уровень поглощения в третьем квартале снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом. При этом объём сделок с кондоминиумами по-прежнему остаётся преобладающим, составляя 71% от общего числа сделок с недвижимостью в третьем квартале, а в новых проектах кондоминиумов средний уровень поглощения составил 75%.

Цены на жильё продолжают оставаться высокими как на первичном, так и на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир. Дисбаланс между спросом и предложением становится всё более серьёзным, поскольку предложение, хотя и улучшилось, всё ещё не поспевает за спросом.

В городе Хошимин уровень первичных цен оставался стабильно высоким благодаря предложению, в основном, за счёт текущих проектов. В то же время, в провинциях и городах, прилегающих к Хошимину, уровень первичных цен незначительно вырос, в пределах 3–5%, при этом новые предложения отличались более высокими продажными ценами.

Индекс цен на квартиры VARS также изменился. По состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи в жилом комплексе в Ханое приблизилась к 60 млн донгов за м², увеличившись на 64,0% по сравнению со вторым кварталом 2019 года. В то же время, за тот же период средняя цена продажи в жилом комплексе в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов за м² до 64,2 млн донгов за м², увеличившись на 30,6% по сравнению с базовым периодом.

Ожидается, что в ближайшие годы предложение будет ограниченным, что приведёт к росту цен на недвижимость, поскольку вступающие в силу изменения в законодательство создают прозрачную правовую среду для защиты инвесторов. Это также способствует отбору рынком инвесторов с реальными финансовыми возможностями для реализации и развития проектов.

Анализ рынка: возможности для кого?

Рынок недвижимости Хошимина преодолел сложнейшее дно. После отрицательного роста в 2023 году, за первые 9 месяцев 2024 года доходы от недвижимости постепенно восстановились, увеличившись примерно на 7% за тот же период и оцениваясь в 199 156 млрд донгов. Восстановление — это тенденция, которая необратима, но говорить о развитии пока рано.

Согласно отчету Департамента строительства города Хошимин, за первые 8 месяцев года в городе было одобрено для инвестирования всего 9 проектов коммерческого жилья, но в небольших масштабах; только 4 проекта коммерческого жилья имели право на мобилизацию капитала, но 100% квартир относились к элитному сегменту и были недоступны для нуждающихся.  

В связи с этим Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) считает, что для решения проблемы снижения цен на жильё необходимо сначала решить проблему спроса и предложения. Для увеличения предложения жилья необходимо устранить «узкое место» в сфере коммерческого жилья, в частности, в городе в настоящее время насчитывается более 148 проектов, имеющих юридические проблемы. Дефицит предложения при высоком спросе привел к росту цен на жильё на 15–20% за последнее время.

Возможности привлечения спроса откроются для жилищных проектов, находящихся на стадии завершения и имеющих хорошую транспортную инфраструктуру, соединяющую с центром.

В связи с вступлением в силу новых законов и их реализацией на практике, в следующем году возможен рост цен на первичное жильё. Таким образом, в настоящее время открываются возможности привлечения спроса на строящиеся жилые проекты с хорошей транспортной инфраструктурой, обеспечивающей связь с центром. В частности, восточная часть Хошимина доказывает свою эффективность в решении транспортных проблем и обеспечении жильём.

Не только линия метро скоро будет введена в эксплуатацию, но и проекты кольцевой автодороги и расширения национальной автомагистрали 13 открывают большие возможности для проектов в этом направлении. Проект многоквартирного дома Urban Green, разработанный инвестором Kusto Home и являющийся ключевым элементом для объединения региональных инфраструктурных проектов, обладает исключительными преимуществами, способными создать «привлекательную» силу для спроса.

Фактически, это редкий проект, который уже находится на стадии завершения, что позволяет покупателям легко оценить его качество и законность. Расположенный на расширяющемся национальном шоссе 13, проект также позволяет покупателям в полной мере воспользоваться преимуществами потенциального роста спроса и стоимости недвижимости в динамичном и оживленном городе Тхудык.

В условиях ограниченного предложения квартир проекты с высоким уровнем готовности и многоточечной связью считаются важными факторами привлечения спроса и стимулирования восстановления рынка. Кроме того, наличие инженерных сетей и обширных природных зелёных зон делает жильё подходящим для семей из нескольких поколений и тех, кто действительно нуждается в жилом пространстве, ориентированном на здоровье и удобную транспортную доступность.

При соблюдении всех условий, таких как местоположение, удобства и уровень готовности, гибкая политика оплаты также является важным фактором стимулирования спроса. Urban Green, вероятно, станет одним из немногих проектов, которые поймают «точку спада» восстановления рынка и создадут предложение на рынке к концу года. Именно поэтому инвестор проекта внедрил гибкую и льготную политику оплаты. В частности, в настоящее время покупатели платят только 30% до получения дома, с 24-месячной отсрочкой по выплате основного долга и процентов, а также в подарок – пакет внутренней отделки стоимостью до 500 миллионов донгов.

В связи с недавними изменениями в политике правительство продолжит усиливать надзор и регулирование рынка, обеспечивая стабильность и надлежащее развитие. В то же время набирает силу тенденция к развитию «зелёной» недвижимости, которая, как ожидается, станет лидером рынка в новом цикле. Это может дать возможность проектам с высоким уровнем завершения «догнать» рынок в период восстановления рынка в будущем.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html