Рынок недвижимости в Ханое переживает значительную дифференциацию.

По данным Народного комитета Ханоя , с конца 2025 года значительно продвинулись работы по расчистке земель. Ускорено выполнение многих долгосрочных проектов, особенно стратегических инфраструктурных проектов, таких как Кольцевая дорога № 4 – Столичный регион, участок Кольцевой дороги № 1 от Хоанг Кау до Вой Фук, Кольцевые дороги № 2.5, 3 и 3.5, а также ряд мостов через Красную реку, таких как Ту Лиен, Чан Хун Дао, Тхуонг Кат, Хонг Ха и Нгок Хой.

Кроме того, темпы выделения государственных инвестиций в Ханое значительно выше, чем в среднем по стране. Согласно информации, представленной на Национальной конференции по ускорению распределения и выделения государственных инвестиционных средств на 2026 год 24 апреля, по состоянию на 23 апреля Ханой выделил приблизительно 31 000 миллиардов донгов, что составляет 25,7% от плана, утвержденного премьер-министром, в то время как средний показатель по стране, по данным Министерства финансов, составляет около 12,6%.

Рынок недвижимости Ханоя претерпевает значительные изменения. Фото: VARS

Одновременная реализация многочисленных крупномасштабных проектов свидетельствует о том, что Ханой вступает в четко определенный цикл целенаправленного и стратегического развития инфраструктуры.

От однополярной урбанизации к реструктуризации модели развития.

Если период с 1990 по 2015 год был временем территориальной экспансии и пригородной урбанизации, то нынешний период — это процесс перестройки модели городского развития Ханоя.

На протяжении многих десятилетий рост Ханоя основывался главным образом на однополярном урбанизировании, увеличении населения за счет миграции и активном развитии внутригородского рынка жилья. Основу городской структуры составляли дома, построенные собственными силами, характеризующиеся высокой плотностью застройки, плотной постройкой таунхаусов в узких переулках и ограниченным пространством для транспорта и зеленых насаждений. Такая структура, возможно, была подходящей для периода быстрой урбанизации, низких затрат на строительство и все еще фрагментированной экономики .

Однако, когда плотность населения и масштабы городов превышают возможности инфраструктуры, эта модель начинает демонстрировать свои ограничения. Транспортные заторы, увеличение логистических издержек, перегруженная инфраструктура и фрагментация земель сужают возможности развития в рамках старой модели.

В этих новых условиях Ханой больше не может полагаться на преимущества в доступности земли или низких затратах для привлечения инвестиций, а должен конкурировать на основе транспортной доступности, качества инфраструктуры, способности привлекать высококачественные капиталовложения и эффективности городского управления. Это вынуждает город вступить в более комплексный цикл реструктуризации.

Нынешний процесс реструктуризации заключается не просто в замене старых зданий, а в изменении моделей землепользования и городских функций.

Наиболее наглядный пример — старые многоквартирные комплексы. Это городские структуры, сформировавшиеся в постсубсидийный период, характеризующиеся низкой эффективностью использования земли, ветхой инфраструктурой и неспособностью справиться с давлением современного роста населения. Поэтому реконструкция старых многоквартирных домов — это не просто жилищная проблема, а процесс переоценки стоимости земли в центре города.

Одновременно с этим многие заводы, склады и производственные мощности в центре города постепенно переносятся за его пределы. Эта тенденция наблюдается в Сеуле, Шанхае и Сингапуре по мере роста стоимости городской земли и смещения экономической структуры в сторону сферы услуг, финансов и технологий.

В крупных городах промышленные зоны в центре города часто заменяются многофункциональными комплексами, включающими жилые дома, торговые площади, офисы и предприятия сферы услуг. В настоящее время Ханой следует этой тенденции.

Рынок недвижимости начинает существенно дифференцироваться.

По данным Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), после ускорения работ по расчистке земель и реализации планов застройки, рынок жилой недвижимости во многих районах Ханоя начал демонстрировать более четкую тенденцию к дифференциации.

В частности, в районах, находящихся на стадии планирования, старых жилых районах, домах в узких переулках или районах с ограниченной инфраструктурой, наблюдаются признаки снижения фактических цен сделок и ликвидности.

VARS утверждает, что причина кроется не только в значительном росте цен за последние годы, но и в опасениях, связанных с градостроительством, возможностью строительства дорог, реконструкцией городов и изменениями в структуре населения в старой части центра города.

В период масштабной реструктуризации Ханоя все более очевидными становятся присущие моделям жилья в узких переулках ограничения, такие как пробки, нехватка парковочных мест, ограниченная жилая площадь, отсутствие зеленых зон, проблемы пожарной безопасности и доступа к современной городской инфраструктуре.

Напротив, рыночный спрос все больше смещается в сторону хорошо спланированных объектов, таких как многоквартирные дома и малоэтажные жилые здания в новых городских районах и интегрированных городах-спутниках с синхронизированной инфраструктурой. Эти проекты выигрывают от современных жилых пространств, развитой инфраструктуры, лучшей транспортной доступности и высокой стабильности планировки.

Это свидетельствует о том, что новый цикл развития рынка Ханоя больше не будет периодом равномерного роста цен, как прежде, а станет периодом сильной дифференциации, основанной на качестве инфраструктуры, транспортной доступности и способности формировать экономическую экосистему.

«Процесс городской реструктуризации приводит к значительным изменениям в структуре развития рынка недвижимости Ханоя», — заявили в VARS.

Если раньше рост рынка в основном основывался на однополярном расширении городов и ожиданиях в отношении инфраструктуры, то нынешний цикл смещается в сторону модели развития, основанной на качестве инфраструктуры, эффективности функционирования городов и реальном спросе на жилье.

Об этом свидетельствует развитие многочисленных крупных городских агломераций вдоль новых инфраструктурных коридоров. Ожидается, что рыночное предложение станет более диверсифицированным, включая элитное, среднеценовое, доступное коммерческое жилье, социальное жилье и арендное жилье.

Примечательно, что социальное жилье, включая арендное, постепенно становится важнейшей опорой политики социального обеспечения и стратегии городского развития Ханоя. По мере перехода города к многоцентровой модели задача сводится уже не только к строительству большего количества жилья, но и к реорганизации жилых пространств, улучшению доступа к инфраструктуре и более рациональному распределению населения.

В этой новой модели центральные районы, прибрежные зоны или районы с прямым доступом к метро, финансовым центрам и основным коммерческим магистралям, скорее всего, будут ориентированы на элитную недвижимость, предназначенную для состоятельных жителей, иностранных специалистов и городской элиты.

Однако организация VARS утверждает, что это не означает, что малообеспеченные группы населения «вытесняются из города» в традиционном смысле. Разница в этом новом цикле развития заключается в том, что, хотя географические расстояния могут быть больше, время в пути и доступность значительно сокращаются благодаря новой инфраструктурной системе.

Кольцевые дороги, линии метро, мосты через Красную реку, межрегиональные соединительные дороги и новые логистические коридоры полностью преобразят транспортную систему Ханоя. Благодаря значительной модернизации инфраструктуры, проживание в районах, расположенных дальше от центра города, но с удобным доступом к рабочим местам, торговым центрам, аэропорту или зонам обслуживания, постепенно станет нормой в современном мегаполисе.

Это закладывает основу для более устойчивого процесса децентрализации и перераспределения населения, вместо продолжения чрезмерной концентрации в центре города.

«Что еще более важно, ожидается, что в новом цикле рост стоимости недвижимости будет в большей степени основываться на операционной способности города, умении формировать экономическую экосистему и реальном спросе, а не исключительно на ожидании повышения цен за счет развития инфраструктуры, как это было на предыдущих этапах», — подчеркнули в VARS.