Рынок аукционных земель остывает после безумной лихорадки, которая бушевала более года назад

После партий земельный аукцион В 2024 году рынок недвижимости в пригородах Ханоя был очень популярен. Сейчас его привлекательность снижается. Многие инвесторы, «владеющие» выставленными на аукцион землями, хотят продать свой товар, даже соглашаясь на «сокращение убытков».

В отличие от оживлённой ситуации 2024 года, с начала года активность на земельных аукционах в пригородах Ханоя замедлилась. Во многих местах цены значительно упали.

Например, в середине этого года на аукционе было продано 34 земельных участка в старом районе Тхач Тхат, при этом наивысшая цена выигрыша составила более 56 млн донгов/м², что в 3,3 раза меньше, чем на торгах в декабре 2024 года (наивысшая цена выигрыша составила более 185 млн донгов/м²).

Аналогичным образом, 9 участков земли в районе Фук Тхо (старый) также были проданы по самой высокой цене — 47 миллионов донгов за м², что почти на 40% меньше, чем в сентябре прошлого года. В торгах приняли участие более 100 человек, что более чем на треть меньше, чем в предыдущем.

Многие выставленные на аукцион лоты остыли. (Иллюстрация)

Г-н Нгуен Тиен Туат, брокер по недвижимости в коммуне Хоайдык, рассказал, что он рекламирует два земельных участка от предыдущего владельца, цена продажи которых лишь немного превышает выигрышную цену в 5–10 миллионов за м², но уже несколько месяцев никто не спрашивает.

В настоящее время компания г-на Туата имеет ряд выставленных на аукцион земельных участков в районах Хоай Дык, Тхань Оай и Куок Оай (старый), которые инвесторы выставили на продажу с начала 2025 года. Однако количество сделок очень невелико: всего 5 лотов были проданы по той же цене, что и инвесторы, выигравшие торги и выкупившие их ранее.

По словам г-на Туата, фактически все инвесторы предложили разницу в цене в 200–300 миллионов донгов за лот площадью 90–110 м², но все покупатели предложили более низкую цену. После многочисленных повышений и понижений инвесторы решили продать по той же цене, по которой они купили ранее. Причина, по которой этим инвесторам нужно было продать немедленно, заключалась в том, что наступил срок уплаты процентов и основного долга банку, а денежный поток ещё не был развёрнут, поэтому это можно было считать мерой по сокращению убытков и сохранению капитала.

По словам г-на Туата, в настоящее время в Хоай Дыке есть 4 земельных участка, победившая на аукционе цена которых составляет около 85 миллионов донгов/м². Владелец земли хочет продать ее по той же цене, а покупатель позаботится о налоге, но покупатели, которые приходят спросить, жалуются, что цена слишком высока, и хотят снизить ее на 200–300 миллионов донгов/участок.

« В середине прошлого года, когда рынок аукционных земель накалялся, многие инвесторы ринулись покупать недвижимость ради прибыли, но несколько месяцев спустя рынок развернулся, ликвидность снизилась, и этим инвесторам пришлось продавать, чтобы восстановить капитал и погасить банковские кредиты », — сказал г-н Туат.

Г-н Тран Нгок Ань, брокер по недвижимости из Ханоя, также сообщил, что в настоящее время многие инвесторы, владеющие выставленными на аукцион земельными участками с августа и сентября 2024 года, вынуждены снизить цену продажи, чтобы избавиться от товара.

Например, участок земли площадью 61 м² в старом районе Тхань Оай, выигрышная цена которого составляла около 70 млн донгов/м², что эквивалентно примерно 4,25 млрд донгов за участок, в настоящее время продается с убытком примерно за 4 млрд донгов.

Или другой участок земли в старом районе Хоайдык имел выигрышную цену около 85 миллионов донгов/м², но теперь она также снизилась до около 80 миллионов донгов/м².

По словам г-на Нгок Аня, многие выставленные на аукцион земли имеют базовую инфраструктуру, но нет плана дальнейшего расширения региональной связи, поэтому потенциал для роста цен невелик.

Спекулянты покупают и ждут роста цен в соответствии с рыночными тенденциями, не оценивая потенциал земли. Поэтому, когда рынок рушится, они оказываются в ситуации «бомбы под контролем», вынужденные снижать цены, чтобы сократить убытки.

Фактически, в районах, прилегающих к выставленным на аукцион участкам, рыночная цена составляет около 50–60 млн донгов/м², даже некоторые жилые площади, включая стоимость строительства, стоят от 100 до 110 млн донгов/м², в то время как стоимость выставленных на аукцион участков составляет от 80 до 120 млн донгов/м². Если инвесторы владеют этими участками, они выкупят их по цене как минимум через 3 года.

Комментируя текущую ситуацию с земельными аукционами, руководитель одной из аукционных компаний также отметил, что ситуация значительно улучшилась по сравнению с прошлым. Например, раньше на аукционе могло быть подано около 1000 заявок. Сейчас же их число сократилось до нескольких сотен. То есть, если раньше на один участок, участвующий в торгах, в среднем приходилось около 40–50 заявок, то сейчас на каждый участок приходится всего 10–20 покупателей. Цены также стали ближе к реальным, отменена ситуация с отменой задатка.

Земельные аукционы ужесточаются

Комментируя снижение активности на земельных аукционах, некоторые эксперты по недвижимости отметили, что цены на землю на предыдущих аукционах были завышены, и когда они значительно превышали реальную стоимость, ликвидность становилась серьёзной проблемой. Победители аукционов испытывали трудности с перепродажей, поскольку не могли найти покупателей, особенно в условиях высоких процентных ставок по банковским кредитам и нехватки капитала на рынке недвижимости.

Другая причина может заключаться в том, что покупатели «проснулись» после стремительного роста цен на землю. Инвесторы больше не заинтересованы в покупке участка по завышенной цене, а затем в том, чтобы усердно работать, чтобы продать его с выгодой. Поскольку все понимают, что текущая цена слишком нереалистична, и если покупатель не найдётся в течение месяца, им придётся потерять свой депозит, они становятся более осторожными.

Кроме того, в пригородных районах Ханоя, таких как Хоайдык, Тхань Оай или Фук Тхо, инфраструктура развита неравномерно. В краткосрочной перспективе эти районы могут быть привлекательны, но цены на землю завышены и не соответствуют реальной покупательной способности рынка, что приводит к длительному ожиданию земли в ожидании подходящего момента и снижению привлекательности земель, выставленных на аукцион.

Кроме, проданная с аукциона земля Земля по своей сути особенная, покупатель должен выплатить всю сумму в короткие сроки, просрочка платежа не допускается. Если цена слишком высока, у инвестора мало возможностей получить прибыль. Если нет плана эксплуатации, строительства или развития проекта, выставленный на аукцион участок — всего лишь клочок красной бумаги в сейфе.

Между тем, по словам г-на Нгуен Тьен Туата, одной из причин снижения активности на земельных аукционах является ужесточение правил проведения аукционов. Помимо увеличения размера залога, пересмотренный Закон об имущественных аукционах, вступивший в силу в начале этого года, предусматривает запрет на участие в аукционах на срок до 5 лет и даже привлечение нарушителей к уголовной ответственности. Благодаря этому, в отличие от прежней ситуации, когда покупатели шли наперегонки, на многих выставленных на аукцион участках закрылись торговые площадки и импровизированные брокерские конторы.

Кроме того, власти ужесточили контроль и пресечение спекулятивного поведения и манипулирования аукционной деятельностью. Кроме того, начали действовать новые правила повышения стартовых цен, увеличения задатков и строгого контроля за отказом от задатков.

Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Propert, проанализировал, что цены на землю на предыдущих аукционах были завышены, и когда они превысят реальную стоимость, ликвидность станет серьёзной проблемой. Победители аукционов столкнутся с трудностями при перепродаже, поскольку не смогут найти покупателей, особенно в условиях высоких процентных ставок по банковским кредитам и нехватки капитала на рынке недвижимости.

« Плохая ликвидность может быть прямой причиной постепенного сокращения числа земельных аукционов », — прокомментировал г-н Тоан.

Другая причина может заключаться в том, что покупатели «проснулись» после резкого роста цен на землю. « Некоторые инвесторы больше не заинтересованы платить слишком высокую цену за участок земли, а затем усердно работать, чтобы продать его с прибылью. Поскольку все они понимают, что текущая цена слишком нереалистична, и если они не найдут покупателя в течение месяца, им придётся потерять свой депозит, они стали более осторожными », — добавил г-н Тоан.

Кроме того, г-н Тоан отметил неравномерность развития инфраструктуры в пригородах Ханоя. В краткосрочной перспективе эти районы могут быть привлекательны, но слишком высокие цены на землю не будут соответствовать реальной покупательной способности рынка, что приведёт к длительному ожиданию земли в ожидании подходящего момента и снижению привлекательности земель, выставленных на аукцион.

Источник: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html