Сложно ли найти «противоядие» для спасения сектора недвижимости в Китае?

По оценкам Goldman Sachs, кризис на рынке жилья в Китае был вызван политикой «трех красных линий», введенной Пекином в августе 2020 года, которая затруднила работу застройщиков фондов и привела к дефолтам по мусорным облигациям на сумму более 160 миллиардов долларов.

Инвестиционный банк сообщил, что цены на вторичное жилье упали на 20%, а объемы строительства новых домов снизились на 16% по сравнению с пиковым значением.

Строящееся жилое здание в Цзинане, Китай, четверг, 9 мая 2024 года. Фото: Bloomberg.

В ответ Пекин объявил о беспрецедентном пакете мер по спасению экономики, включая снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и уменьшение депозитов для оживления рынка жилья, на который приходилось четверть экономического роста страны в пиковый период.

В то же время страна также создала кредитный фонд в размере 300 миллиардов юаней (более 42 миллиардов долларов США) для поддержки субсидируемых государством жилищных проектов. Городам и провинциям рекомендуется использовать эти средства для покупки готового, доступного коммерческого жилья в рамках программ социального жилья.

По данным Китайской корпорации информации о недвижимости (CRIC), в мае в 30 крупных городах Китая был зафиксирован общий объем сделок купли-продажи нового жилья в размере 10,8 млн квадратных метров, что на 4% больше, чем в апреле.

Продажи выросли на 23% по сравнению со среднемесячным показателем в 8,77 млн ​​квадратных метров за первый квартал, но на 34% снизились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Мы прогнозируем, что цены на новое жилье в этом году упадут на 5–10 процентов, что не сильно изменится по сравнению с периодом до того, как Пекин принял пакет мер по спасению», — сказал Рэймонд Ченг, управляющий директор CGS International Securities Hong Kong.

«Застройщики отмечают рост продаж, но не так быстро, как ожидалось. Объёмы сделок и цены существенно не изменились, поскольку покупатели сохраняют осторожность», — сказал он, сославшись на ответы шести крупных застройщиков, включая China Overseas Land and Investment, China Resources Land и Longfor Group.

На прошлой неделе крупные китайские города, включая Шанхай, Шэньчжэнь и Гуанчжоу, снизили ставки по ипотеке и ослабили ограничения на покупку жилья, чтобы привлечь покупателей. Местные СМИ сообщают о росте числа запросов и посещений местных центров продаж недвижимости.

Жилые здания, строящиеся в рамках проекта Elegant Lifestyle компании China Vanke в Шэньчжэне, Китай, среда, 17 апреля 2024 года. Фото: Bloomberg.

Например, все 422 квартиры нового элитного проекта в районе Путо в Шанхае, средняя стоимость которых составляет 104 000 юаней за квадратный метр, были распроданы через два часа после его запуска 3 июня, сообщает местное СМИ Jiemian News.

По данным, собранным Centaline Property в Шанхае, продажи новых домов в городе выросли на 35% за неделю, завершившуюся 27 мая, через неделю после того, как городское правительство ослабило ограничения на покупку жилья и ввело субсидии для привлечения покупателей.

Но таких светлых пятен немного, поскольку ценовая стабильность недостижима как на первичном, так и на вторичном рынках, в то время как давление по распродаже излишков запасов остается «нависшим».

«Между домовладельцами и потенциальными покупателями всё ещё идёт ценовая игра», — сказал Ю Лянчжоу, владелец шанхайской риелторской компании Baonuo, добавив, что он не ожидает восстановления цен в ближайшем будущем. Данные CRIC показывают, что рынок недвижимости в городе замедлился с начала года: общий объём покупок жилья за первые пять месяцев года снизился на 43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Цены на жилье в Шэньчжэне не изменились, и застройщики спешат снизить цены, чтобы распродать товарные запасы», — сказал Энди Ли, генеральный директор китайского агентства недвижимости Centaline.

«Доверие покупателей очень слабое, и они будут держаться подальше, пока не увидят предельно низкие цены», — добавил г-н Ли.

Только в четырёх из 30 крупных городов, отслеживаемых CRIC, в мае наблюдались признаки улучшения ситуации с сокращением запасов по сравнению с предыдущим месяцем. Однако, по данным CRIC, цикл во всех 30 отслеживаемых городах был длиннее, чем в прошлом году: в 20 из них, как ожидается, сокращение запасов займёт более 18 месяцев.

Кредитные аналитики негативно оценивают перспективы рынка жилья Китая. На этой неделе рейтинговое агентство Fitch Ratings снизило свой прогноз продаж на этот год, ожидая падения на 15–20% по сравнению с предыдущим прогнозом снижения на 5–10%. Агентство также ожидает снижения цен на новое жилье на 5% в этом году.

«Мы прогнозируем, что долгосрочный спрос на жилье в Китае в среднем составит 800 миллионов квадратных метров», — также заявило Fitch Ratings, добавив, что этот показатель «значительно ниже, чем в предыдущие годы, что говорит о том, что тенденция к консолидации отрасли может не ослабнуть в течение некоторого времени».

Кхань Ви (по данным SCMP)

Источник: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html