 |
| Последние новости о недвижимости: после месяца «развязывания» раздела и передела земель, земельные участки на окраинах Ханоя начали привлекать покупателей, заинтересованных в покупке. (Фото: Н.Ле) |
Сожалея о цене, инвесторы все равно «боятся» квартир, рекламируемых как убыточные.
В последнее время рынок переполнен информацией о продаже квартир с убытком или снижении цен. Некоторые квартиры на городской территории площадью почти 300 гектаров в старом 9-м районе (ныне город Тхудык) выставлены на продажу по низким ценам. Двухкомнатная квартира площадью около 54 квадратных метров была куплена владельцем более чем за 3 миллиарда донгов более двух лет назад, но теперь он намерен продать её примерно за 2,7 миллиарда донгов. Что касается квартиры в зоне переселения 2-го района, владелец согласен продать её примерно за 2,5 миллиарда донгов за площадь 80 квадратных метров.
Многие хотят воспользоваться возможностью сдать квартиру в аренду, создав долгосрочный источник дохода. Однако проблема денежного потока и эффективности инвестиций заставляет их колебаться.
Согласно расчётам, при покупке квартиры примерно за 2,7 млрд донгов, после истечения льготного периода по выплате процентов и основного долга, инвестору придётся платить около 22–23 млн донгов в месяц. При покупке и сдаче в аренду арендная плата составит всего около 5–6 млн донгов в месяц, что недостаточно для покрытия процентов. Это заставляет многих колебаться и сомневаться при принятии решения.
Текущая средняя цена квартир в Хошимине составляет около 60–70 миллионов донгов за квадратный метр. В то же время, предложение в сегменте недорогого и социального жилья ограничено. Цены на квартиры растут, а арендная плата только восстанавливается, поэтому рентабельность этого типа жилья в последнее время существенно не выросла.
Согласно исследованию, проведенному отделом маркетинговых исследований, рентабельность аренды квартир в Хошимине в первом квартале 2023 года достигла всего 4,4% в год, что значительно ниже 5,9% в 2019 году. Из-за пандемии за последние 3 года (2020–2022) этот показатель снизился до 4,9% в год, а затем оставался на уровне 4,1% и только в последнее время начал расти.
Процентные ставки являются одним из современных барьеров на рынке при покупке недвижимости. В предыдущие годы процентные ставки составляли около 10% годовых, сейчас — около 13–14%, но людям сложно брать кредиты.
Г-н Во Хонг Тханг, директор по консалтинговым услугам и развитию проектов DKRA Group, отметил, что в настоящее время на рынке есть квартиры, продающиеся по сниженным ценам, в том числе с убытком, а многие вторичные объекты продаются со скидкой даже на 30%. Однако у тех, у кого есть финансовый потенциал и свободный денежный поток, есть возможность воспользоваться недвижимостью с высокими скидками, выгодными условиями аренды и растущим спросом.
Для тех, кто вынужден использовать кредитное плечо и брать кредиты в банках, ситуация обратная. В настоящее время цены на аренду стабильны и имеют тенденцию к росту, средняя рентабельность составляет около 4-5% в год, но банковская процентная ставка составляет 13-14% в год.
Очевидно, что выручки недостаточно для покрытия процентов по кредиту. Поэтому, если инвесторы используют кредитное плечо, покупка квартиры для сдачи в аренду в данный момент невыгодна. Хотя цена квартиры может вырасти в будущем, финансовая нагрузка в данный момент очень велика.
Разделяя эту точку зрения, г-н Дин Минь Туан, директор Batdongsan.com в Южном регионе, проанализировал, что при инвестировании в арендуемые квартиры инвесторам необходимо учитывать, насколько может ежегодно расти цена на них и какова маржа арендной платы по сравнению с банковскими процентными ставками. В благоприятные для рынка периоды (2018–2020 годы) цены на квартиры могут расти на 10–15% в год. К 2021–2023 годам средний рост цен на квартиры составит всего около 8% в год и не будет сильно колебаться. Для вторичных квартир рост цен составит всего 3–4% в год.
По оценке г-на Туана, в настоящее время на рынке наблюдаются две разнонаправленные тенденции: квартиры на первичном рынке растут в цене, а квартиры на вторичном рынке продаются с убытком.
Проекты вторичной торговли по-прежнему оцениваются на уровне 50-60 млн донгов за квадратный метр, но скидки и меры быстрой оплаты часто используются для более адекватной корректировки цен. Рентабельность аренды в этой группе не достигла ожидаемого уровня (около 6% в год), по-прежнему ниже процентных ставок по банковским кредитам и обременена процентными ставками по кредитам. Поэтому инвесторам сложно привлечь инвестиции, если они покупают квартиры для сдачи в аренду. «Самое сложное на рынке — это получить заёмный капитал, а доступ к заёмному капиталу на данном этапе крайне затруднен», — сказал г-н Туан.
В заключение г-н Туан отметил, что арендная плата за квартиры, сданные в аренду, вырастет. Если инвесторы приобретают недвижимость в инвестиционных целях, им следует учитывать вопросы, связанные с капиталом и процентными ставками.
Пригородные земли переполнены сделками после «развязывания» раздела и разделения участков
По данным Vietnamnet , после месяца «разгона» процесса раздела и разделения земельных участков, земельные участки на окраинах Ханоя начали привлекать покупателей, заинтересованных в покупке. Опросы показывают, что большинство покупателей интересуют только участки с красной книгой, чётким юридическим статусом и ценовым диапазоном от 1 до 1,5 млрд донгов.
Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), оценил, что информация о том, что в Ханое разрешено разделение и разделение участков, окажет положительное влияние на рынок. Хотя это влияние и не будет сильным, оно станет «толчком» к улучшению ситуации на рынке, особенно в земельном сегменте.
«Недвижимость — это «больная» сфера, и она не должна создавать барьеры, усложняя рынок. Разделённая на небольшие участки, она будет соответствовать потребностям большинства людей, испытывающих реальную потребность в жильё.
«Это также окажет более положительное влияние на рынок недвижимости. Особенно после раздела участков на рынке появятся сделки, и государство также будет получать налог на передачу собственности», — сказал г-н Тоан.
По словам этого человека, в таких районах, как Ту Лием, Ха Донг, Донг Ань, Мэ Линь... у людей много земли, поэтому, когда участки будут разделены, это создаст хорошее предложение на рынке.
Генеральный директор акционерной компании по инвестициям и развитию недвижимости SGO Homes г-н Ле Динь Чунг, также оценивая положительное влияние на рынок недвижимости возобновления раздела и раздела земли в Ханое, отметил, что на пригородном рынке возобновились сделки.
«По сравнению с периодом до Тэта, рынок начал привлекать внимание инвесторов, и были совершены некоторые сделки. В основном, они сосредоточены в густонаселённых районах с реальной потребностью в жильё. Районах, обслуживающих долгосрочные инвестиционные потребности в сфере городского развития, таких как Лангхоа Лак…
«Разделение и разделение участков также способствует восстановлению рынка с точки зрения реальных потребителей, создавая ценности, подходящие для большего числа субъектов. В то же время, это движущая сила и общее влияние на восстановление рынка недвижимости», — сказал г-н Чунг.
В условиях слабого предложения, когда продукцию инвестора практически невозможно продать, г-н Чунг считает, что разделение и дробление участков создаст больше возможностей для поставок на рынок. Когда на рынке будет больше продукции, сделки, безусловно, будут.
Говоря о ценах на землю, г-н Чунг отметил, что в действительности рыночные цены все еще снижаются по сравнению с пиковыми значениями, снизившись примерно на 15–20%, а в некоторых районах — на 30%.
«Сейчас наступило время, когда спрос и предложение действительно имеют возможность найти хорошие продукты, возможность купить то, в чем можно жить», — добавил г-н Чунг.
Комментируя ситуацию на земельном рынке с настоящего момента и до конца года, г-н Чунг заявил, что вряд ли будут «горячие» или «лихорадочные» новости, как раньше.
Г-н Ле Динь Хао, директор по продажам северного региона Batdongsan.com.vn, оценил, что возобновление возможности раздела земли станет «небольшим лучом света» для земельного рынка Ханоя.
По словам г-на Хао, для более устойчивого развития рынка земли необходима более значительная поддержка, например, содействие переносу административных центров, промышленных парков, проектов и университетов на окраины Ханоя.
Наряду с этим, больше инвестируйте в городские зоны-спутники на западе, такие как Хоалак, Суанмай, и к северу от Красной реки, такие как Мэлинь, Шокшон, Донгань...
В частности, г-н Хао заявил, что рынку нужны пакеты кредитов на недвижимость с более приемлемыми процентными ставками.
«Процентная ставка по кредитам ниже 10% вместо среднего уровня в 11–13%. При этом приоритет следует отдать кредитованию недвижимости, которая используется в производстве и бизнесе, создавая денежный поток, а не спекулятивной недвижимости», — высказал своё мнение г-н Хао.
Кханьхоа: официальное возвращение земли, на которой расположены пять вилл на территории древности — дворца Бао Дай
Народный комитет провинции Кханьхоа принял решение о возврате земли, на которой расположены пять исторических вилл в рамках проекта Bao Dai Luxury Resort, район Винь Нгуен, город Нячанг.
В решении № 1125/QD-UBND от 19 мая 2023 года заместитель председателя Народного комитета провинции Кханьхоа Ле Хыу Хоанг подписал указ об изъятии 9209,4 квадратных метров земли пяти реликтовых вилл Бао Дай, арендованных акционерной компанией Khanh Ha Investment Joint Stock Company для строительства проекта роскошного курорта Бао Дай.
 |
| Панорамный вид на святыню дворца Бао Дай. (Фото: BXD) |
Территория этих пяти реликтовых вилл после восстановления будет передана Центру охраны памятников Кханьхоа для управления в соответствии с положениями закона.
В соответствии с решением Народного комитета провинции Кханьхоа о возврате земли, Отдел регистрации земель Кханьхоа несет ответственность за возврат и перевыпуск сертификата права пользования землей проекта, чтобы акционерная компания Khanh Ha Investment могла привести в соответствие с положениями закона проектную документацию.
Известно, что в заливе Нячанг находится святыня дворца Бао Дай, это национальное живописное место, признанное Министерством культуры и информации в 2005 году.
В 2013 году Народный комитет провинции Кханьхоа издал решение об утверждении детального планирования 1/500 и локальном внесении изменений в план землепользования на территории святыни во дворце Бао Дай.
После этого акционерной компании Khanh Ha Investment Joint Stock Company были выделены земельные участки, в том числе земли на месте реликвий дворца Бао Дай, для реализации проекта курорта Бао Дай Нячанг.
Реликвия дворца Бао Дай занимает площадь более 12 гектаров. Он был построен французами на горе Каньлонг в 1923 году как место проживания океанографов . С 1940 по 1945 год король Бао Дай и королева Нам Фыонг часто приезжали сюда отдыхать, поэтому название «дворец Бао Дай» восходит к тому времени.
Профиль изменения личной информации в красной книге
По данным Construction Newspaper , информация о г-же Нгуен Тхи Тху Хуен (Хай Зыонг) и её муже, указанная в Сертификате на право пользования землёй и принадлежащих ей активов, является удостоверением личности гражданина. В настоящее время они оба сменили удостоверение личности и пользуются удостоверением личности гражданина.
Г-жа Хуен спросила: нужно ли ей и её мужу исправить данные о гражданском удостоверении в Свидетельстве о праве пользования землей, чтобы зарегистрировать ипотеку в отделениях Земельного кадастра? Если необходимо исправить данные о гражданском удостоверении, какова процедура?
Министерство природных ресурсов и экологии отреагировало на этот вопрос следующим образом:
Подтверждение изменений сведений о юридических лицах, номерах удостоверений личности, номерах удостоверений личности гражданина и адресах в выданном Удостоверении осуществляется в соответствии с потребностями землепользователей и собственников имущества, прикрепленного к земле, и осуществляется в Отделе регистрации прав на землю или в филиале Отдела регистрации прав на землю.
Досье подается в соответствии с положениями пункта 16 статьи 9 циркуляра Министерства природных ресурсов и экологии Республики Казахстан от 19 мая 2014 г. № 24/2014/TT-BTNMT, регламентирующего кадастровый учет (с изменениями и дополнениями, внесенными в пункт 1 статьи 2 циркуляра № 09/2021/TT-BTNMT от 30 июня 2021 г.), в том числе:
«а) Заявление о регистрации изменений в земельном участке и объектах, прикрепленных к земельному участку, по форме № 09/ДК;
б) Оригинал выданного Сертификата;
в) Копия нового удостоверения личности или нового военного билета или нового удостоверения личности гражданина или домовой книги, другие документы, подтверждающие изменение персональных данных, в случае изменения персональных данных лица, указанного в свидетельстве.
Министерство природных ресурсов и экологии предоставляет вам информацию.
Источник
![[Морские новости] Более 80% мировых контейнерных перевозок находится в руках MSC и крупных судоходных альянсов.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/6b4d586c984b4cbf8c5680352b9eaeb0)
Комментарий (0)