«Небольшой луч надежды» в Ханое, освоение земель под 5 вилл в провинции Кханьхоа, снижение цен на квартиры — почему инвесторы по-прежнему проявляют нерешительность?

Инвесторы по-прежнему проявляют осторожность, несмотря на снижение цен на квартиры; провинция Кханьхоа отвоевала землю под 5 вилл на территории исторического дворца Бао Дай; пригородные земли снова стали популярными после разделения на участки… — вот последние новости рынка недвижимости.

Последние новости рынка недвижимости: После месяца «введения в действие» правил разделения и раскроя земельных участков, земельные участки на окраинах Ханоя начинают привлекать интерес и спрос со стороны покупателей. (Фото: Н. Ле)

Несмотря на высокую цену, инвесторы по-прежнему с опаской относятся к покупке квартир, предлагаемых в убыток.

В последнее время рынок постоянно наводнен информацией о продаже квартир с убытком или снижении цен. Некоторые квартиры в городском районе площадью почти 300 гектаров в старом 9-м районе (ныне город Тху Дык) предлагаются к продаже по низким ценам. Двухкомнатная квартира площадью около 54 квадратных метров была куплена владельцем более чем за 3 миллиарда донгов более двух лет назад, но теперь он намерен продать ее примерно за 2,7 миллиарда донгов. Или, например, квартира в районе переселения 2-го района, владелец которой готов предложить ее примерно за 2,5 миллиарда донгов за площадь 80 квадратных метров.

Многие хотели бы воспользоваться этой возможностью и приобрести квартиру для сдачи в аренду, создав таким образом долгосрочный источник дохода. Однако проблемы с денежным потоком и эффективностью инвестиций заставляют их колебаться.

Согласно расчетам, если купить квартиру примерно за 2,7 миллиарда донгов, то после истечения льготного периода по процентам и основной сумме долга инвестору придется платить около 22-23 миллионов донгов в месяц. Если же покупать и сдавать в аренду, арендная плата составит всего около 5-6 миллионов донгов в месяц, чего недостаточно для покрытия процентных платежей. Это заставляет многих людей колебаться и сомневаться при принятии решения.

В настоящее время средняя цена квартир в Хошимине составляет около 60-70 миллионов донгов/м². При этом наблюдается дефицит предложения в сегментах доступного и социального жилья. Цены на квартиры резко выросли, в то время как арендные ставки только восстанавливаются, а это значит, что рентабельность этого типа недвижимости в последнее время существенно не улучшилась.

Согласно исследованию, проведенному маркетинговым подразделением, рентабельность сдачи квартир в аренду в Хошимине в первом квартале 2023 года составила всего 4,4% в год, что значительно ниже показателя 5,9% в 2019 году. Вследствие пандемии за последние 3 года (2020-2022) этот показатель упал до 4,9% в год, затем оставался на уровне 4,1% и лишь недавно начал расти.

Процентные ставки являются одним из существующих барьеров на рынке при принятии решения о покупке недвижимости. В предыдущие годы процентные ставки составляли около 10% годовых, сейчас они составляют около 13-14% годовых, но людям сложно получить кредит.

Г-н Во Хонг Тханг, директор по консультационным услугам и развитию проектов группы компаний DKRA, заявил, что в настоящее время на рынке продаются квартиры по сниженным ценам, причем с убытком, а цены на многие объекты вторичного рынка снижаются до 30%. Однако возможность принадлежит тем, кто обладает финансовым потенциалом и готовым денежным потоком, чтобы воспользоваться преимуществами недвижимости с высокими скидками, хорошими местами для сдачи в аренду и растущим спросом.

Для тех, кто вынужден использовать финансовый рычаг и брать кредиты в банках, ситуация прямо противоположная. В настоящее время арендные ставки стабильны и имеют тенденцию к росту, средняя рентабельность составляет около 4-5% в год, но банковские процентные ставки — 13-14% в год.

Очевидно, что полученных средств недостаточно для покрытия процентов по кредиту. Поэтому, если инвесторы используют финансовый заем, покупка квартиры для сдачи в аренду в данный момент не является привлекательной. Хотя в будущем цена квартиры может вырасти, финансовое бремя на данный момент очень велико.

Разделяя это мнение, г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com в южном регионе, проанализировал, что при инвестировании в квартиры для сдачи в аренду инвесторам необходимо учитывать, насколько может расти цена квартиры в год и какова будет маржа прибыли от аренды по сравнению с банковскими процентными ставками. В благоприятные периоды рынка (2018-2020 годы) цены на квартиры могут расти на 10-15% в год. К 2021-2023 годам средний рост цен на квартиры составит всего около 8% в год и не будет сильно колебаться. Для вторичного жилья рост цен составит всего 3-4% в год.

По оценке г-на Туана, в настоящее время на рынке наблюдаются две отчетливые тенденции: цены на квартиры на первичном рынке растут, в то время как квартиры на вторичном рынке продаются с убытком.

Проекты вторичной торговли по-прежнему оцениваются примерно в 50-60 миллионов донгов/м2, но часто используются дисконтные меры и быстрые платежи для более адекватной корректировки цен. Доходность от аренды в этой группе не достигла ожидаемого уровня (около 6% в год), по-прежнему ниже процентной ставки по банковским кредитам и обременена процентами по кредитам. Поэтому инвесторам, покупающим квартиры для сдачи в аренду, сложно добиться высокой привлекательности. «Самое сложное на рынке — это получение заемного капитала, а на данном этапе доступ к заемным средствам крайне затруднен», — сказал г-н Туан.

В заключение г-н Туан отметил, что арендная плата за квартиры, которые уже переданы собственникам и сданы в аренду, будет расти. Инвесторы, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях, должны учитывать вопросы, связанные с капиталом и процентными платежами.

После отмены ограничений на разделение и дробление земельных участков в пригородах наблюдается рост активности на рынке земельных участков.

По данным Vietnamnet , после месяца «активизации» разделения и расчистки земельных участков, земельные участки на окраинах Ханоя начали привлекать покупателей. Опросы показывают, что большинство покупателей интересуются только участками с «красными книгами», четким юридическим статусом и ценовым диапазоном от 1 до 1,5 миллиарда донгов.

Генеральный директор компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) г-н Фам Дык Тоан оценил, что информация о разрешении Ханоем перераспределения и разделения земельных участков окажет положительное влияние на рынок. Хотя и не сильное, это станет стимулом для улучшения ситуации на рынке, особенно в сегменте земельных участков.

«Рынок недвижимости «больной» и не должен создавать барьеры, затрудняющие его функционирование. Разделенный на небольшие участки, он удовлетворит потребности большинства людей, действительно нуждающихся в жилье».

«В результате это также положительно сказывается на рынке недвижимости. Особенно при разделении земельных участков на более мелкие, на рынке будет наблюдаться рост числа сделок, а государство будет собирать налог на передачу права собственности», — сказал г-н Тоан.

Согласно этому источнику, в таких районах, как Ту Лием, Ха Донг, Донг Ань, Ме Линь и др., много частной земли, поэтому ее разделение на участки создаст значительное дополнительное предложение на рынке.

Также, оценивая положительное влияние на рынок недвижимости возобновления в Ханое разделения и расчленения земельных участков, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор компании SGO Homes Investment and Development Joint Stock Company, отметил, что сделки возобновились в пригородных районах.

«По сравнению с периодом до Тетского Нового года, рынок начал привлекать внимание инвесторов, и были заключены определенные сделки. В основном, он сосредоточен в густонаселенных районах с реальной потребностью в жилье. Районы, удовлетворяющие долгосрочные инвестиционные потребности в направлении городского развития, такие как Ланг Хоа Лак…»

«Разделение и зонирование земельных участков также способствует восстановлению рынка с точки зрения реальных потребителей, создавая ценность, подходящую для большего числа объектов. В то же время это является движущей силой и оказывает общее влияние на восстановление рынка недвижимости», — сказал г-н Чун.

В условиях ограниченного предложения, когда продукция застройщиков в настоящее время испытывает значительные трудности с продажами, г-н Чанг считает, что разделение земли на более мелкие участки создаст больше предложения на рынке. Когда на рынке будет больше предложений, сделки неизбежно последуют.

Что касается цен на землю, г-н Чанг заявил, что рыночные цены фактически продолжают падать по сравнению с пиковыми значениями, снизившись примерно на 15-20%, а в некоторых районах — на 30%.

«Сейчас настало время, когда реальный спрос и предложение позволяют найти качественные товары, возможность приобрести что-то для жилых целей», — далее оценил г-н Чанг.

Что касается перспектив рынка земли до конца года, г-н Чунг считает, что вряд ли мы увидим те же самые "бурные" или "лихорадочные" рыночные условия, которые наблюдались в прошлом.

Г-н Ле Динь Хао, директор по продажам в северном регионе компании Batdongsan.com.vn, оценил, что разрешение на повторное разделение земельных участков станет «маленьким лучиком света» для земельного рынка Ханоя.

По словам г-на Хао, для более устойчивого развития рынка земли необходима более активная поддержка, например, содействие переносу административных центров, промышленных парков, проектов и университетов на окраины Ханоя.

Кроме того, следует направить больше инвестиций в пригородные городские районы на западе, такие как Хоа Лак и Суан Май, и к северу от Красной реки, такие как Ме Линь, Сок Сон и Донг Ань…

В частности, г-н Хао считает, что рынку необходимы ипотечные кредиты с более выгодными процентными ставками.

«Процентные ставки по кредитам должны быть ниже 10%, а не в среднем 11-13%. В то же время приоритет следует отдавать кредитованию объектов недвижимости, которые вводятся в эксплуатацию и приносят доход, а не спекулятивных активов», — заявил г-н Хао.

Кханьхоа: Официально отвоевана территория, ранее занимаемая пятью виллами на историческом месте дворца Бао Дай.

Народный комитет провинции Кханьхоа принял решение лишить права пользования земельными участками пяти исторических вилл, расположенных в жилом комплексе «Бао Дай» в районе Винь Нгуен города Нячанг.

В решении № 1125/QD-UBND от 19 мая 2023 года заместитель председателя Народного комитета провинции Кханьхоа Ле Хуу Хоанг подписал документ об аннулировании аренды 9 209,4 квадратных метров земли под 5 вилл в районе Бао Дай, принадлежащих инвестиционной компании Кханьха, для строительства роскошного курортного комплекса Бао Дай.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Панорамный вид на исторический комплекс дворца Бао Дай. (Фото: Министерство строительства)

После рекультивации земель, на которых расположены эти пять исторических вилл, они будут переданы в управление Центру сохранения исторических памятников провинции Кханьхоа в соответствии с законом.

Согласно решению Народного комитета провинции Кханьхоа об аннулировании земельных участков, Управление земельного кадастра провинции Кханьхоа отвечает за аннулирование и перевыпуск свидетельств о праве пользования землей для данного проекта, чтобы компания «Кханьха Инвестиционное акционерное общество» могла внести изменения в проектную документацию в соответствии с законом.

Исторический комплекс «Дворец Бао Дай» расположен в заливе Нячанг и является национальным живописным местом, признанным Министерством культуры и информации в 2005 году.

В 2013 году Народный комитет провинции Кханьхоа издал постановление об утверждении детального плана застройки в масштабе 1/500 и внесении частичных корректировок в план землепользования для исторического места у дворца Бао Дая.

Впоследствии компании Khanh Ha Investment Joint Stock Company были выделены земельные участки, включая часть исторического комплекса дворца Бао Дай, для реализации проекта курорта Bao Dai Nha Trang Resort.

Территория дворца Бао Дай занимает более 12 гектаров и была построена французами на горе Кань Лонг в 1923 году как место проживания океанографов . С 1940 по 1945 год король Бао Дай и королева Нам Фуонг часто приезжали сюда отдохнуть, поэтому название «Дворец Бао Дай» восходит к тому времени.

Профиль изменений личной информации в Красной книге

Согласно газете «Строительная индустрия» , в свидетельстве о праве пользования землей и активах, прикрепленных к земле, г-жа Нгуен Тхи Тху Хуен и ее муж (Хай Дуонг) были указаны данные их удостоверений личности гражданина. В настоящее время оба супруга сменили удостоверения личности и используют обычные удостоверения личности.

Г-жа Хуен спросила, нужно ли ей и ее мужу исправлять информацию в удостоверении личности гражданина, указанную в свидетельстве о праве пользования землей, для регистрации ипотеки в отделениях Земельного кадастра? Если требуется исправление информации в удостоверении личности гражданина, какова процедура?

Министерство природных ресурсов и экологии отреагировало на этот вопрос следующим образом:

Подтверждение изменений в информации о юридических лицах, номерах удостоверений личности, номерах удостоверений личности граждан и адресах, указанных в выданных свидетельствах, осуществляется по мере необходимости для землепользователей и собственников имущества, находящегося на земельном участке, и проводится в Земельном кадастре или филиале Земельного кадастра.

Представленные документы должны соответствовать положениям пункта 16 статьи 9 Циркуляра № 24/2014/TT-BTNMT от 19 мая 2014 года Министерства природных ресурсов и окружающей среды о кадастровых документах (с изменениями и дополнениями, внесенными пунктом 1 статьи 2 Циркуляра № 09/2021/TT-BTNMT от 30 июня 2021 года), включая:

«а) Заявление о регистрации изменений в земельном участке и активах, наложенных на земельный участок, по форме № 09/ДК;

б) Оригинал выданного свидетельства;

c) Копия нового национального удостоверения личности, нового военного удостоверения личности, нового удостоверения гражданина, свидетельства о регистрации по месту жительства или других документов, подтверждающих изменение личных данных в случае изменения личных данных лица, указанного в свидетельстве.

Министерство природных ресурсов и окружающей среды предоставляет ей необходимую информацию.

Источник