Хошимин запрещает раздел и продажу земли: ожидается рост цен на землю, но вряд ли они будут «лихорадочными»

Почему в Хошимине запрещен раздел и продажа земли?

Народный комитет города Хошимин только что издал Решение № 83/2024, вступающее в силу с 21 октября, в котором говорится, что инвесторам проектов в сфере недвижимости и жилищного строительства на всей территории не разрешается передавать права пользования землей с технической инфраструктурой в проекте организациям и частным лицам для самостоятельного строительства домов. Это правило не применяется в случаях, когда инвесторы намерены переселиться на землю в коммунах, городах и районах города Хошимин.

Так, в Хошимине запрещен раздел и продажа земельных участков в проектах по строительству организациями и частными лицами собственных домов, включая все 5 районов Биньчан, Нябе, Хокмон, Кути и Канжио.

Ранее Департамент строительства города Хошимин объяснил причину запрета на раздел и продажу земельных участков тем, что город разрабатывает инвестиционный проект по преобразованию районов в районы или города под управлением города Хошимин в период 2021-2030 годов. К 2030 году районы сосредоточатся на инвестировании в строительство инфраструктуры для достижения городских целей, чтобы стать городом, находящимся непосредственно под властью Хошимина.

Чтобы избежать дискриминации между инвестиционными проектами по строительству коммерческого жилья и унифицировать применение правил, инвесторы проектов в сфере недвижимости в Хошимине должны инвестировать в завершенное строительство жилья в соответствии с правилами, а затем выполнять процедуры по передаче прав землепользования, прав собственности на жилье и других активов, связанных с землей, организациям и частным лицам. Это положение не распространяется на проекты в сфере недвижимости, имеющие целью переселение и использующие земли в коммунах, городах и районах, которые соответствуют установленным условиям.

Так, постановлением запрещается раздел и продажа земельных участков на всей территории города в целях унификации государственного управления жилищным фондом и повышения ответственности инвесторов проектов, обеспечения синхронности инвестирования в строительство объектов технической и социальной инфраструктуры; Избегайте ситуаций, когда люди строят без разрешения, без согласования или без обеспечения соблюдения правил архитектурного управления. Департамент строительства считает необходимым запретить раздел и продажу земли на всей территории.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что приведенное выше объяснение не соответствует положениям Закона о рынке недвижимости 2023 года и практической ситуации. Потому что проект все еще остается проектом. В настоящее время пять районов Биньчан, Нябе, Хокмон, Кучи и Канжио по-прежнему являются районами, а не районами или городами Хошимина.

Согласно положениям Закона о торговле недвижимостью 2023 года и Закона о жилье 2023 года, эти 5 районов по-прежнему находятся в ситуации, когда «в остальных районах провинциальный народный комитет, исходя из местных условий, определяет районы, в которых инвесторам проектов разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для самостоятельного строительства домов». Кроме того, спрос со стороны людей, желающих получить права землепользования с технической инфраструктурой в проекте в вышеуказанных 5 районах для строительства собственного жилья, по-прежнему очень велик.

Поэтому он предложил Народному комитету города Хошимин пересмотреть и внести поправки в правила в направлении разделения земельных участков для продажи в коммунах, за исключением городов в пяти районах: Биньчан, Нябе, Хокмон, Кучи, Канжио, и не подлежащих аукциону прав землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства.

Разделяя эту точку зрения, эксперт по недвижимости Динь Минь Туан, директор Южного региона Batdongsan.com.vn, сказал, что для урбанизации мы должны привлекать жителей, инвестировать в хорошую инфраструктуру и иметь привлекательные цены на недвижимость. Чтобы районы стали районами или городами под управлением Хошимина, люди должны выбрать проживание в этом районе и согласиться переехать подальше, чтобы получить более дешевое жилье.

Однако после того, как в этих 5 округах будет запрещен раздел и продажа земельных участков, разница в ценах между домами и пригородными районами не будет слишком большой, что затруднит принятие людьми решения о миграции. Поэтому г-н Туан считает, что к 2030 году цель проекта будет труднодостижима.

Вышеупомянутый эксперт предположил, что на данном этапе Хошимину следует рассмотреть планы подготовки, ограничить принятие решений, влияющих на цены на недвижимость, или, если таковые имеются, разработать дорожную карту по постепенному снижению воздействия. В то же время, если раздел и продажа земли запрещены, Хошимин может запретить это в некоторых высокоурбанизированных районах округов, например, в городских центрах. Отдаленные, малонаселенные районы никуда не торопятся.

В Хошимине запрещен раздел и продажа земельных участков по всей территории, включая 5 пригородных районов (Иллюстрация: Нам Ань).

Прогнозируется, что цены на землю и жилую недвижимость резко вырастут, но вряд ли станут «лихорадочными»

Эксперты обеспокоены тем, что постановление, запрещающее раздел и продажу земельных участков на всей территории Хошимина, может оказать существенное влияние на рынок, поскольку одновременно с ним публикуется и новый прейскурант цен на землю. Резко вырастут цены на жилые и подземные земли. Вместе с этим могут вырасти и цены на компенсации и расчистку территорий под инфраструктурные проекты.

Г-н Динь Минь Туан заявил, что запрет на раздел и продажу земли сделает и без того скудное предложение земли в Хошимине еще более скудным, а возможности людей переезжать в пригороды сузятся.

Он сказал, что людям, желающим перевести землю в жилую застройку, придется заплатить больше денег из-за нового прейскуранта цен на землю, поэтому сделать это будет сложнее. Ограничение раздела и продажи земельных участков приведет к росту цен на землю и жилую недвижимость в ближайшем будущем. Рост рыночной цены приведет к обратной корректировке годового прейскуранта цен на землю, что повлияет на стоимость расчистки участков под государственные инвестиционные инфраструктурные проекты и увеличит предполагаемую стоимость.

Кроме того, данное положение также требует, чтобы небольшие подразделения по разработке проектов обладали достаточными мощностями для реализации: строительства домов, завершения строительства и наличия инженерных сетей для продажи продукции. Рост затрат на производство затрудняет продажу дешевой продукции. Рост цен, ограничивающий покупателей, может привести к образованию «городских зон-призраков».

В целом он считает, что запрет на раздел и продажу земли поможет снизить юридические риски для покупателей жилья. Однако на данном этапе регулирование может оказаться непрактичным, поскольку рынок только что пережил сложный период. Люди меньше интересуются землей, поэтому рынок стагнирует. Рост цен на недвижимость вряд ли будет соответствовать цели децентрализации центральной части и урбанизации окраин Хошимина.

Однако, поддержав правильное решение Хошимина, г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора DKRA Group, заявил, что запрет на раздел земель помогает городу решить многие проблемы. Если инвесторам будет разрешено делить и продавать землю без разбора, это может разрушить планирование. Особенно, когда в городе реализуются крупные проекты по планировке, требующие нескольких сотен гектаров под проекты, но при этом город вынужден иметь дело с разделенными на части землями.

По словам г-на Танга, земельные продукты в основном предназначены для инвесторов, которые покупают их и перепродают с целью получения прибыли, реальных покупателей очень мало. Таким образом, разделенные земли не используются регулярно, уровень урбанизации низок, что приводит к растрате ресурсов.

Он также признал, что запрет на раздел и продажу земельных участков может потенциально привести к росту цен на земельные участки и жилые земли в условиях дефицита предложения. Однако в настоящее время ликвидность южного рынка земли низкая, а у штата есть соответствующая политика управления, поэтому маловероятно, что возникнет земельная «лихорадка».

Инвесторы могут полностью найти подходящие продукты на других пригородных рынках Хошимина, таких как Биньзыонг, Лонг Ан, Бариа - Вунгтау ... Для реальных покупателей может быть много хороших вариантов, таких как доступные вторичные подразделенные товары; Земля, существующие таунхаусы в доступных жилых районах; квартирные продукты, добавил он.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm