Хошимин запрещает разделение и продажу земли: ожидается рост цен на землю, но вряд ли они будут «лихорадочными»

Почему в Хошимине запрещен раздел и продажа земли?

Народный комитет города Хошимин только что издал Постановление № 83/2024, вступающее в силу с 21 октября. Согласно этому постановлению, инвесторам проектов в сфере недвижимости и жилищного строительства на всей территории города запрещается передавать права землепользования с технической инфраструктурой в рамках проекта организациям и частным лицам для самостоятельного строительства жилья. Данное положение не распространяется на случаи, когда инвесторы стремятся к переселению в коммуны, города и районы города Хошимин.

Так, в Хошимине запрещены раздел и продажа земельных участков под проекты строительства организациями и частными лицами собственных домов, включая все 5 районов: Биньчан, Нябе, Хокмон, Кути и Канжио.

Ранее Департамент строительства Хошимина объяснил запрет на разделение и продажу земельных участков тем, что город разрабатывает проект по инвестированию и развитию районов, которые будут преобразованы в города под управлением Хошимина, в период с 2021 по 2030 год. К 2030 году районы будут сосредоточены на инвестировании в строительство инфраструктуры, направленной на достижение городских целей, чтобы стать городами под управлением Хошимина.

Во избежание дискриминации между инвестиционными проектами строительства коммерческого жилья и для унификации применения нормативных актов инвесторы проектов недвижимости в городе Хошимин обязаны инвестировать в завершенное строительство жилья в соответствии с нормативными актами, а затем осуществлять процедуры передачи прав землепользования, права собственности на жилье и других активов, связанных с землей, организациям и физическим лицам. Данное положение является исключением для проектов недвижимости, направленных на переселение с использованием земельных участков в коммунах, городах и районах, соответствующих условиям нормативных актов.

Таким образом, запрет на раздел и продажу земельных участков на всей территории города направлен на унификацию государственного управления жилищным фондом и повышение ответственности инвесторов проектов, обеспечение синхронного инвестирования в строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, а также на исключение случаев самовольного, самовольного строительства или строительства без соблюдения правил архитектурного надзора. Департамент строительства считает необходимым запрет на раздел и продажу земельных участков на всей территории города.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что приведенное выше объяснение не соответствует положениям Закона о рынке недвижимости 2023 года и практическому опыту. Поскольку проект всё ещё остаётся проектом. В настоящее время пять районов: Биньчан, Нябе, Хокмон, Кути и Канжио — по-прежнему являются районами, а не районами или городами Хошимина.

Согласно положениям Закона о недвижимости 2023 года и Закона о жилищном строительстве 2023 года, эти 5 районов по-прежнему находятся в ситуации, когда «в остальных районах Народный комитет провинции, исходя из местных условий, определяет районы, где инвесторам проектов разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для строительства собственного жилья». Кроме того, спрос со стороны лиц, желающих получить права землепользования с технической инфраструктурой в проектах в вышеуказанных 5 районах для строительства собственного жилья, по-прежнему очень высок.

Поэтому он предложил Народному комитету города Хошимин пересмотреть и внести поправки в правила, касающиеся распределения земельных участков для продажи в коммунах, за исключением городов в пяти районах: Биньчан, Нябе, Хокмон, Кути, Канжио, а не в случае аукциона прав землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства.

Разделяя эту точку зрения, эксперт по недвижимости Динь Минь Туан, директор Южного региона Batdongsan.com.vn, отметил, что для урбанизации необходимо привлекать жителей, инвестировать в развитую инфраструктуру и поддерживать привлекательные цены на недвижимость. Чтобы районы стали районами или городами под управлением Хошимина, люди должны выбрать для себя место жительства и согласиться на более дальние расстояния ради более низкой цены на недвижимость.

Однако после запрета на раздел и продажу земельных участков в этих пяти районах разница в ценах на жильё с отдалёнными районами не будет слишком большой, что затруднит принятие решения о миграции. Поэтому г-н Туан считает, что цель проекта будет сложно достичь к 2030 году.

Вышеупомянутый эксперт предложил Хошимину в настоящее время рассмотреть планы подготовки, ограничить принятие решений, влияющих на цены на недвижимость, или, если таковые имеются, разработать дорожную карту по постепенному снижению воздействия. В то же время, если Хошимин запретит разделение и продажу земли, это может быть запрещено в некоторых районах с высокой степенью урбанизации, например, в центрах городов. Отдалённым районам с низкой плотностью населения не стоит торопиться.

В городе Хошимин запрещен раздел и продажа земельных участков по всей территории, включая 5 пригородных районов (Иллюстрация: Нам Ань).

Прогнозируется, что цены на землю и жилую недвижимость резко вырастут, но вряд ли станут «лихорадочными».

Эксперты опасаются, что постановление, запрещающее разделение и продажу земли в Хошимине, может оказать существенное влияние на рынок, поскольку одновременно с ним публикуется новый прейскурант на землю. Цены на жилые дома и разделённые участки резко вырастут. Кроме того, могут увеличиться расходы на компенсации и расчистку территории под инфраструктурные проекты.

Г-н Динь Минь Туан заявил, что запрет на раздел и продажу земли еще больше сузит и без того скудное предложение земли в Хошимине, а возможности для людей переехать в пригороды сузятся.

Он сказал, что желающим перевести землю в жилую застройку придётся потратить больше денег из-за нового прейскуранта, поэтому сделать это будет сложнее. Ограничение на разделение и продажу земли приведёт к росту цен на землю, в том числе и жилую, в будущем. Рост рыночных цен приведёт к обратной корректировке ежегодного прейскуранта, что повлияет на стоимость расчистки участков под государственные инвестиционные инфраструктурные проекты и увеличит сметную стоимость.

Кроме того, это положение также требует от небольших организаций по развитию проектов наличия достаточных мощностей для реализации проектов: строительства домов, завершения строительства, обеспечения коммунальными услугами для продажи продукции. Повышенные производственные затраты затрудняют продажу дешевой продукции. Рост цен, ограничивающий покупателей, может привести к образованию «городских зон-призраков».

В целом, он считает, что запрет на разделение и продажу земли поможет снизить юридические риски для покупателей жилья. Однако в настоящее время этот запрет может быть неактуален, поскольку рынок только что пережил сложный период. Интерес к земле снизился, и рынок стагнирует. В случае его применения рост цен на недвижимость затруднит достижение цели сокращения численности населения в центральной части города и урбанизации окраин Хошимина.

Однако, поддерживая правильное решение Хошимина, заместитель генерального директора DKRA Group г-н Во Хонг Тханг заявил, что запрет на разделение земель помогает городу решить многие проблемы. Если инвесторам позволят делить и продавать землю без разбора, это может разрушить планировку. Особенно когда у города есть крупные проекты застройки, требующие нескольких сотен гектаров, но он вынужден заниматься разделением земель.

По словам г-на Тхана, земельные продукты в основном предназначены для инвесторов, желающих приобрести их и перепродать с целью получения прибыли, реальных покупателей крайне мало. Поэтому поделённые земли используются редко, а уровень урбанизации низок, что приводит к расточительству ресурсов.

Он также признал, что запрет на раздел и продажу земельных участков может потенциально привести к росту цен на земельные участки, в том числе под жилую застройку, в условиях дефицита предложения. Однако в настоящее время южный рынок земли характеризуется низкой ликвидностью, а государство проводит адекватную политику управления, поэтому маловероятно, что возникнет «земельная лихорадка».

Инвесторы могут полностью поискать подходящие продукты на других пригородных рынках Хошимина, таких как Биньзыонг, Лонган , Ба Риа - Вунгтау... Для реальных покупателей может быть много хороших вариантов, таких как доступные вторичные продукты; земля, существующие таунхаусы в доступных жилых районах; продукты квартир, добавил он.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm