Почему в Хошимине запрещен раздел и продажа земли?
Народный комитет города Хошимин только что принял решение № 83/2024, вступающее в силу с 21 октября. Согласно этому постановлению, инвесторам проектов в сфере недвижимости и жилищного строительства на всей территории города запрещается передавать права землепользования с технической инфраструктурой в рамках проекта организациям и частным лицам для самостоятельного строительства жилья. Данное положение не распространяется на случаи, когда инвесторы стремятся к переселению с помощью земельных участков в коммунах, городах и районах города Хошимин.
Так, в Хошимине запрещено разделение и продажа земельных участков в проектах по строительству организациями и частными лицами собственных домов, включая все 5 районов: Биньчан, Нябе, Хокмон, Кути и Канжио.
Ранее Департамент строительства города Хошимин объяснил запрет на разделение и продажу земельных участков тем, что город разрабатывает проект по инвестированию и развитию районов, которые превратятся в районы или города под управлением Хошимина в период с 2021 по 2030 год. К 2030 году районы будут сосредоточены на инвестировании в строительство инфраструктуры, направленной на достижение городских целей, чтобы стать городами под управлением Хошимина.
Во избежание дискриминации между инвестиционными проектами строительства коммерческого жилья и для унификации применения нормативных актов инвесторы проектов недвижимости в городе Хошимин обязаны инвестировать в полное строительство жилья в соответствии с нормативными актами, а затем осуществлять процедуры передачи прав землепользования, права собственности на жилье и других активов, связанных с землей, организациям и физическим лицам. Данное положение является исключением для проектов недвижимости, направленных на переселение с использованием земельных участков в коммунах, городах и районах, соответствующих условиям нормативных актов.
Таким образом, постановление, запрещающее раздел и продажу земельных участков на всей территории города, направлено на унификацию государственного управления жилищным фондом и повышение ответственности инвесторов проектов, обеспечение синхронного инвестирования в строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, а также на предотвращение строительства без разрешения, без разрешения или без согласования с архитектурно-строительными нормами. Департамент строительства считает необходимым запрет на раздел и продажу земельных участков на всей территории города.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что приведенное выше объяснение не соответствует положениям Закона о рынке недвижимости 2023 года и практическому опыту. Поскольку проект всё ещё остаётся проектом. В настоящее время пять районов: Биньчан, Нябе, Хокмон, Кути и Канжио — по-прежнему являются районами, а не районами или городами Хошимина.
Согласно положениям Закона о недвижимости 2023 года и Закона о жилищном строительстве 2023 года, эти 5 районов по-прежнему находятся в ситуации, когда «в остальных районах Народный комитет провинции, исходя из местных условий, определяет районы, где инвесторам проектов разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для самостоятельного строительства жилья». Кроме того, спрос со стороны лиц, желающих получить права землепользования с технической инфраструктурой в проектах в вышеуказанных 5 районах для самостоятельного строительства жилья, по-прежнему очень высок.
Поэтому он предложил Народному комитету города Хошимин пересмотреть и внести поправки в правила, направленные на раздел земельных участков, предназначенных для продажи в коммунах, за исключением городов в пяти районах: Биньчан, Нябе, Хокмон, Кути, Канжио, и не подлежащих аукциону прав землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства.
Разделяя эту точку зрения, эксперт по недвижимости Динь Минь Туан, директор Южного региона Batdongsan.com.vn, отметил, что для урбанизации необходимо привлекать жителей, инвестировать в хорошую инфраструктуру и поддерживать привлекательные цены на недвижимость. Чтобы районы стали районами или городами под управлением Хошимина, люди должны выбирать эти районы для проживания и быть готовыми переезжать подальше, чтобы найти более низкую цену на недвижимость.
Однако после запрета на раздел и продажу земельных участков в этих пяти районах разница в ценах на жильё с отдалёнными районами не будет слишком большой, что затруднит принятие решения о миграции. Поэтому г-н Туан считает, что цель проекта будет сложно достичь к 2030 году.
Вышеупомянутый эксперт предложил Хошимину в настоящее время рассмотреть планы подготовки, ограничить принятие решений, влияющих на цены на недвижимость, или, если таковые имеются, разработать дорожную карту по постепенному снижению воздействия. В то же время, если Хошимин запретит разделение и продажу земли, это может быть запрещено в некоторых районах с высокой степенью урбанизации, например, в центрах городов. Не следует спешить с принятием решений в отдалённых районах с низкой плотностью населения.
Власти Хошимина запрещают раздел и продажу земельных участков по всей территории, включая 5 пригородных районов (Иллюстрация: Нам Ань).
Прогнозируется, что цены на землю и жилую недвижимость резко вырастут, но вряд ли станут «лихорадочными».
Эксперты опасаются, что постановление, запрещающее разделение и продажу земли в Хошимине, может оказать существенное влияние на рынок, поскольку одновременно с ним публикуется новый прейскурант на землю. Цены на жилые дома и разделённые участки резко вырастут. Кроме того, могут увеличиться расходы на компенсации и расчистку территории под инфраструктурные проекты.
Г-н Динь Минь Туан заявил, что запрет на раздел и продажу земли еще больше сузит и без того скудное предложение земли в Хошимине, а возможности для людей переехать в пригороды сузятся.
Он сказал, что желающим перевести землю в жилую застройку придётся потратить больше денег из-за нового прейскуранта, поэтому реализовать это будет сложнее. Ограничение на разделение и продажу земли приведёт к росту цен на землю, в том числе и жилую, в будущем. Рост рыночных цен приведёт к обратной корректировке ежегодного прейскуранта, что повлияет на стоимость расчистки участков под государственные инвестиционные инфраструктурные проекты и увеличит сметную стоимость.
Кроме того, это положение также требует от застройщиков малых проектов наличия достаточных мощностей для реализации проектов: строительства домов, завершения строительства, наличия инженерных сетей для продажи продукции. Повышенные производственные затраты затрудняют продажу дешевой продукции. Рост цен, ограничивающий покупателей, может привести к образованию «городских зон-призраков».
В целом, он считает, что запрет на разделение и продажу земли поможет снизить юридические риски для покупателей жилья. Однако в настоящее время этот запрет может быть неактуален, поскольку рынок только что пережил сложный период. Интерес к земле снизился, и рынок стагнирует. В случае его применения рост цен на недвижимость затруднит достижение цели децентрализации центральной части города и урбанизации окраин Хошимина.
Однако, поддерживая правильное решение Хошимина, заместитель генерального директора DKRA Group г-н Во Хонг Тханг заявил, что запрет на разделение земель помогает городу решить множество проблем. Если инвесторам позволят делить и продавать землю без разбора, это может разрушить планировку. Особенно учитывая, что город реализует крупные проекты, требующие нескольких сотен гектаров, но вынужден заниматься разделением земель.
По словам г-на Тхана, земельные продукты в основном предназначены для инвесторов, желающих приобрести их и перепродать с целью получения прибыли, и реальных покупателей крайне мало. Поэтому поделённые земли используются нерегулярно, а уровень урбанизации низок, что приводит к расточительству ресурсов.
Он также признал, что запрет на раздел и продажу земельных участков может потенциально привести к росту цен на земельные участки и жилую землю в условиях дефицита предложения. Однако в настоящее время южный рынок земли характеризуется низкой ликвидностью, а государство проводит адекватную политику управления, поэтому маловероятно, что возникнет «земельная лихорадка».
Инвесторы могут полностью поискать подходящие продукты на других пригородных рынках Хошимина, таких как Биньзыонг, Лонган, Ба Риа - Вунгтау ... Реальным покупателям может быть предложено много хороших вариантов, таких как доступные вторичные товары; земля, существующие таунхаусы в доступных жилых районах; квартиры, добавил он.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm
Комментарий (0)