Из «горячей точки» 584-го этажа

Договоры займа – это сделки, используемые инвесторами для «обхода закона», когда проекты в сфере недвижимости ещё не завершили все инвестиционные этапы, как предписано, не введены в эксплуатацию или не привлекли капитал. Однако этот тип договоров довольно распространён на современном рынке. Отчасти потому, что покупатели жаждут прибыли, отчасти потому, что они не до конца разбираются в законодательстве и прислушиваются к «крылатым» обещаниям инвесторов, что приводит к «горьким плодам», когда компании «нарушают свои обещания».

Строительство MB 584 в районе Куанг Тхань (город Тхань Хоа ) ведется одновременно, из-за чего между заказчиками и инвесторами возникает множество конфликтов и разногласий.

С конца 2023 года по настоящее время в жилом районе Dong Phat Urban Southeast (также известном как MB 584) в районе Куанг Тхань (город Тхань Хоа), реализуемом компанией BNB Company Limited, активно застраиваются сотни земельных участков. Однако между заказчиками и инвестором этого проекта возникает множество трудноразрешимых конфликтов и разногласий. В связи с этим выявляются многочисленные «нарушения» со стороны инвестора.

1 участок земли «продан» многим людям?

Проект жилого района Dong Phat Urban Southeast был признан Народным комитетом провинции победителем аукциона по правам землепользования в решении № 1055/QD-UBND от 26 марта 2020 года. Соответственно, общая площадь проекта составляет более 35 400 м2, что эквивалентно 257 земельным участкам, включая 211 таунхаусов и 46 вилл.

Сразу после победы на аукционе инвестор ещё не полностью построил инфраструктуру в соответствии с нормативными актами, но уже привлёк капитал от клиентов в виде кредитного договора, а «регистрация» имени землевладельца была легализована регистрацией пожеланий, в которой было чётко указано количество земельных участков, которые клиенты хотели «купить». В регистрации пожеланий инвестор также чётко подтвердил право на заключение договора купли-продажи с клиентами, если проект соответствовал условиям заключения договора купли-продажи в соответствии с законодательством. Однако с начала 2023 года, когда компания BNB Company Limited начала разрешать клиентам регистрировать свои пожелания на получение земли и строительство черновых домов по проекту, многие домохозяйства были удивлены, когда их земельные участки были «проданы» многим людям одновременно.

Например, случай г-на Ле Нгока Х. из города Тханьхоа. В октябре 2021 года г-н Х. хотел приобрести товар по адресу MB 584, поэтому он заключил сделку с BNB Company Limited, подписав кредитный договор и зарегистрировав своё желание «купить» земельный участок LK141. Г-н Х. оплатил полную сумму в размере 1 миллиарда 260 миллионов донгов тремя частями, получив от инвестора акт приёмки-передачи и проектную документацию. С тех пор и до конца 2023 года г-н Х. не получал от инвестора никаких документов, звонков или информации об организации строительства и сборе средств на черновое строительство в соответствии с графиком, а также приглашений к работе и решению вопросов, связанных с подтверждённой регистрацией пожеланий. В марте 2024 года г-н Х. был шокирован, получив от инвестора уведомление о прекращении действия его заявки на регистрацию земельного участка LK141. Прибежав к месту расположения участка, чтобы проверить, г-н Х. увидел, что кто-то строит дом прямо на его участке, заплатил деньги и зарегистрировался.

В петиции, отправленной в прессу, г-н Х. добавил: «После работы с представителем инвестора, г-ном Нгуен Хюй Хоангом, главным бухгалтером, назначенным компанией для решения этого вопроса, г-н Хоанг согласился решить проблему г-на Х., выкупив компанией земельный участок LK141 за 1 миллиард 600 миллионов донгов и оплатив его четырьмя платежами. Первый платеж был произведен 16 апреля в размере 300 миллионов донгов, второй – 29 апреля – 200 миллионов донгов, третий – 500 миллионов донгов, а четвертый – 600 миллионов донгов. Однако до сих пор, несмотря на многочисленные прямые контакты и телефонные звонки, компания BNB Company Limited выплатила г-ну Х. только 300 миллионов донгов 16 апреля».

Согласно расследованию репортёра, причиной передачи участка LK141 под строительство другому заказчику стало то, что земля этого заказчика (LK239) была «продана» инвестором другому заказчику. И, чтобы урегулировать «жалобу» заказчика по участку LK239, инвестор «возместил» заказчику по участку LK141 ущерб.

Согласно отзывам многих клиентов газеты «Тхань Хоа», ситуация с продажей одного земельного участка по адресу MB 584 нескольким покупателям продолжает оставаться сложной. Не только два покупателя «продали» земельные участки, но и участки, принадлежащие трём или четырём покупателям. Многие клиенты, у которых возникают подозрения или обнаруживается пересечение, звонят или договариваются о встрече с инвестором, но компания BNB Company Limited до сих пор не направила уполномоченного для ответа и не занимается этим вопросом.

Несовпадение интересов, постоянный конфликт

Не такая «трагичная» ситуация, как у клиентов, которым дали перекрывающиеся участки земли, но многие клиенты, которые заплатили за строительство по графику или получили землю для регистрации самостоятельного строительства, также находятся в ситуации «полуплача-полусмеха».

Согласно заявлению, подписанному компанией BNB Company Limited в тот же день, что и договор займа, незаконным товаром «продажи» является дом без фундамента, построенный по проекту, утверждённому компетентным государственным органом. В связи с этим, с начала 2023 года компания BNB Company Limited начала рассылать уведомления о ходе строительства и отделки объекта. Соответственно, инвестор начнёт синхронное строительство объекта с 1 марта 2023 года и потребует от домохозяйств оплаты по мере выполнения работ. Некоторые заказчики с самого начала неукоснительно «выполняют условия». Однако, согласно отзывам, инвестор не выполнил обязательства по договору на строительство без фундамента, а также не гарантировал качество строительства объекта.

В случае с г-ном NTV (имя персонажа изменено) в городе Тханьхоа ему срочно требовалось жильё, поэтому он был одним из первых клиентов, «выполнивших» требование инвестора оплатить черновое строительство дома. Инвестор также начал строительство дома для него в марте 2023 года. Однако до сих пор он так и не получил жильё. Г-н В. рассказал, что даже строительный подрядчик... плакался, потому что инвестор не оплатил ему стоимость строительства согласно контракту на черновое строительство, что негативно отразилось как на ходе строительства, так и на качестве его дома. «После многочисленных просьб и ходатайств инвестор скоординировал свои действия с подрядчиком, чтобы найти решение по укреплению системы основных колонн, чтобы отремонтировать её для моей семьи», — был расстроен г-н В.

Начиная с потери репутации в плане прогресса и качества при реализации строительных проектов на ранних стадиях и заканчивая тем, что инвестор предлагал приблизительную цену строительства, которую заказчики считали «заоблачной» по сравнению с рыночной ценой, многие заказчики не соглашались платить инвестору за строительство, а организовывали его самостоятельно.

Стоит отметить, что когда заказчики организуют строительство собственных домов, инвестор «вынуждает» их «ложно платить» многочисленные необоснованные суммы. Эти суммы не зачисляются на счёт инвестора, а перечисляются на счета разных лиц, без указания их полномочий или должности в BNB Company Limited, и нет уполномоченного лица, которое могло бы подписать и поставить печать?

Соответственно, за каждый участок земли, который заказчики строят самостоятельно, компания BNB Company Limited требует от клиентов заплатить от 300 до 350 миллионов донгов. Многие клиенты говорили, что инвестор объяснял эти суммы расходами на проектирование, управление и забивку свай в соответствии с планом... Клиент LTC из района Тхо Суан был возмущен: «Более 350 миллионов донгов, которые инвестор требовал от клиентов, «объяснялось», что они включают в себя: 50 миллионов донгов на... забивку свай, 50 миллионов донгов на процедуры получения сертификатов на право пользования землей, около 80 миллионов донгов на управление и почти 170 миллионов донгов на обеспечение того, чтобы подрядчик строил в соответствии с проектом».

«Инвестор заявил, что вернет залог за гарантию строительного подрядчика, если не будет допущено нарушений в проекте, но чёткого письменного обязательства о сроках возврата не было. Мы потеряли доверие к этому инвестору, и, по сути, многие клиенты уже достроили свои дома и живут стабильно, но до сих пор не получили эти деньги обратно», — добавил г-н С.

В своих отзывах газете «Тхань Хоа» многие клиенты были недовольны тем, что в ходе строительства инвестор не сотрудничал с заказчиками для решения проблем, не прислушивался к их предложениям и обсуждениям, а также постоянно менял политику в очень сжатые сроки. Иногда инвестора заставляли организовывать строительство, иногда заставляли людей строить самостоятельно. Политика взыскания задолженности также различалась в зависимости от предмета, отношений и... «отношения» заказчика.

Г-н Тр.Д.Т из города Тханьхоа сказал: «У меня есть два смежных участка земли по адресу МБ 584. Учитывая «уроки» клиентов, которые заплатили компании деньги за строительство недостроенных домов, я действительно не решаюсь платить этой компании ещё больше. Однако, если я не начну строительство, вдруг инвестор «тайно» расторгнет кредитный договор и регистрацию пожеланий, я буду страдать ещё больше. Чтобы инвестор передал землю под строительство, мне также придётся заплатить «фальшивые» 200 миллионов донгов. Мало того, каждые несколько дней кто-то, выдавая себя за сотрудника компании, присылает сообщение с просьбой перевести дополнительные «неназванные» суммы, я действительно расстроен. Мы обеспокоены тем, что, заплатив 300–350 миллионов донгов за строительство дома на этом участке, инвестор может легко нарушить своё слово, и боюсь, что требование вернуть эти деньги совершенно нереально!»

Многие клиенты также сообщили журналистам, что после многократного «подрыва доверия» клиентов компания BNB Company Limited постоянно меняла представителей в филиале в Тханьхоа. Дозвониться было невозможно, отправить сообщение – невозможно, встречи с ними избегали, отправляя на работу людей без полномочий... Таким образом, сотни клиентов, потративших миллиарды донгов в этом офисе, получили достаточно беспокойства, переживаний, путаницы и тупика!

Группа репортеров

Урок 2: Сотрудничество или «ловушка» в мобилизации капитала.

Источник: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-1-tu-diem-nong-mat-bang-584-217352.htm