Пошаговая процедура выдачи свидетельств о праве собственности на землю для объектов недвижимости, приобретенных и проданных на основании рукописных договоров.

Сложности в оформлении документов по сделкам с недвижимостью.

В начале декабря 2023 года Департамент природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин обратился к народным комитетам районов, города Тху Дык, Управлению земельного кадастра города Хошимин и его филиалам с просьбой рассмотреть случаи несанкционированного изменения целевого использования земель, несанкционированного разделения земельных участков и передачи права собственности посредством рукописных документов.

Согласно отчету Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, в городе Хошимин зафиксированы случаи, когда домохозяйства и отдельные лица используют сельскохозяйственные земли, на которые им были выданы свидетельства о праве пользования землей районным народным комитетом. В процессе использования происходили такие изменения, как: раздельное проживание домохозяйств; наследование, получение в дар или передача части земельного участка...

Для удовлетворения этой практической потребности землепользователи прибегают к несанкционированному разделению земельных участков, частичной передаче права собственности на землю посредством рукописных документов (без составления договоров о передаче прав пользования землей и активов, связанных с землей, как того требуют правила), а также произвольному изменению целевого назначения земли (строительство домов и сооружений на сельскохозяйственных землях...).

В связи с отсутствием своевременных и всеобъемлющих положений в земельном законодательстве за различные периоды, лица, получающие передачу права собственности в этих случаях, не получают свидетельства о праве пользования землей, права собственности на дома и другое имущество, находящееся в собственности на землю (сертификаты).

Указанная проблема сохранялась до тех пор, пока положения пункта 2 статьи 82 Указа № 43/2014/ND-CP не разрешили разрешать дела, связанные с получением переводов, наследства и подарков в виде рукописных документов до 1 июля 2014 года.

Однако, поскольку земельный участок был разделен и передан без разрешения, значительная часть переданной территории не соответствует правилам Народного комитета провинции.

Директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, г-н Нгуен Тоан Тханг, отметил: «В настоящее время конкретной статистики нет, поскольку процесс подачи заявлений и регистрации еще не организован. Однако, по нашим наблюдениям, эти случаи в основном сосредоточены в пригородных районах, особенно в районах с быстрыми темпами урбанизации, таких как районы Биньчань, Хокмон и Биньтань…».

Для получения относительно точных данных Департаменту природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин необходимо провести общегородское обследование и декларирование в тесной координации между районами, городом Тху Дык, кварталами и коммунами, а также жителями, которые в настоящее время владеют недвижимостью в таком положении.

Для того чтобы сотрудничать в подготовке прозрачных деклараций, граждане должны четко понимать свои обязанности и права; только тогда мы сможем получить конкретные и точные данные.

Для выдачи свидетельств о праве собственности на землю в результате купли-продажи недвижимости на основании рукописных договоров, город Хошимин должен учитывать такие факторы, как сроки совершения сделки; порядок рассмотрения нарушений в сфере землепользования и строительства (штрафы, принудительный снос или разрешение на регистрацию, принудительный возврат незаконно полученной прибыли и т. д.); а также проверку планирования на предмет соответствия нормам о границах земельных участков и инфраструктуре... чтобы определить, соответствует ли каждый конкретный случай критериям приемлемости.

В то же время, поскольку неформальные сделки с землей не имеют официального подтверждения со стороны властей, проверить подлинность даты сделки сложно, и этим легко воспользоваться для нарушения правил. При отсутствии строгого контроля это может легко привести к «обходу закона» и разделению земельных участков сверх допустимых пределов.

«Поэтому решение вопроса выдачи свидетельств о целевом использовании земли в этих случаях в соответствии с правовыми нормами требует рассмотрения и устранения административных нарушений в сфере землепользования. Выдача свидетельств в каждом конкретном случае также должна основываться на планировании землепользования, условиях разделения земельных участков и инфраструктуре. Эти вопросы находятся в компетенции районного народного комитета», — подтвердил г-н Тханг.

Правовые вопросы, требующие разъяснения.

По словам юриста Куач Тхань Лука, директора юридической фирмы LSX, сделки с недвижимостью между физическими лицами, совершаемые с использованием рукописных документов без нотариального заверения или сертификации, в настоящее время относительно распространены.

Причиной заключения такой сделки стало непонимание сторонами правовых норм, отсутствие свидетельства о целевом использовании земли, взаимное доверие, нежелание предавать сделку огласке и попытка избежать уплаты налогов.

Закон предусматривает, что передача земли и домов должна быть оформлена нотариально заверенным договором. Земельное законодательство в разные периоды неизменно предусматривало, что договоры о передаче прав пользования землей должны быть нотариально заверены нотариусом или сертифицированы народным комитетом коммуны, района или города, где находится земля.

Адвокат Люк указал, что сделки с недвижимостью, оформленные рукописными документами, не соответствуют установленным формам, и право собственности не может быть передано новому владельцу на основании официальных документов о праве пользования землей, поэтому они не признаются законом.

Покупатель юридически не идентифицируется как собственник или законный пользователь земли и дома.

Если покупатель не признан законным владельцем земли, ему не разрешается передавать, уступать, наследовать или закладывать эту собственность. В случае, если государство вернет себе право собственности на землю, право собственности на землю по-прежнему будет принадлежать продавцу.

В случае возникновения спора между сторонами относительно компенсации за расчистку земли, денежные средства будут депонированы на временный банковский счет до вынесения судебного решения по урегулированию спора.

Если не удастся достичь соглашения или примирения, между продавцом и покупателем возникнут споры; в таких случаях одна из сторон должна подать иск в суд по месту нахождения недвижимости для разрешения спора.

В настоящее время по-прежнему существует относительно большое количество объектов недвижимости без свидетельств о праве собственности на землю. Хотя многие знают, что сделки с недвижимостью без таких свидетельств сопряжены со значительными рисками, они все же их совершают, поскольку чем выше риск, тем выше потенциальная прибыль.

«В этом случае, чтобы обеспечить соблюдение прав покупателя, следует составить рукописный договор купли-продажи с пунктом о задатоке, в котором будет указано: «После выдачи свидетельства о праве пользования землей продавец несет ответственность за осуществление юридических процедур передачи права собственности покупателю; в противном случае с него будет взыскан штраф в размере двойной суммы полученного задатка». Этот пункт сведет к минимуму вероятность споров, а в случае их возникновения права покупателя будут защищены в соответствии с законом», — сказал юрист Люк.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/tp-hcm-tung-buoc-cap-so-do-nha-dat-mua-ban-qua-giay-viet-tay-a638178.html