Пошаговая выдача красной книги для недвижимости, купли-продажи которой проводились по рукописным документам

Сложный статус дела о недвижимости

В начале декабря 2023 года Департамент природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин обратится в Народные комитеты районов, города Тхудык, Управление по регистрации земель города Хошимин и его филиалы с просьбой заняться записями о произвольных изменениях в целях землепользования, произвольном разделе участков и рукописной передаче прав.

Согласно отчету Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, в городе Хошимин имеются случаи, когда домохозяйства и отдельные лица используют сельскохозяйственные земли, которым районный народный комитет выдал Сертификат о праве пользования землей, и в процессе использования происходят такие изменения, как: разделение домохозяйств для проживания отдельно; наследование, дарение, передача части земельного участка...

Для решения этой практической потребности землепользователи произвольно разделяли участки, передавали часть земельного участка в собственность собственника (без заключения в установленном порядке договора передачи права землепользования и закрепленного за землей имущества), произвольно изменяли целевое назначение земель (строили жилые дома, работали на сельскохозяйственных землях…).

Поскольку на протяжении многих периодов земельное законодательство не имело своевременного и полного регулирования, в этих случаях правопреемнику не выдавался Сертификат на право землепользования, права собственности на дом и другие активы, связанные с землей (Сертификат).

Вышеуказанная существующая проблема существовала до тех пор, пока положение пункта 2 статьи 82 Указа № 43/2014/ND-CP не разрешило урегулировать случаи получения перевода, наследования и дарения рукописными документами до 1 июля 2014 года.

Однако поскольку земля была произвольно разделена при передаче прав, большая часть переданной земельной площади не соответствовала постановлениям Провинциального народного комитета.

Г-н Нгуен Тоан Тханг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, отметил: «В настоящее время конкретной статистики нет, поскольку декларирование и регистрация не организованы. Однако, по нашим данным, эти случаи в основном сосредоточены в пригородных районах, особенно в районах с быстрой урбанизацией, таких как Биньчань, Хокмон, Биньтан и т. д.».

Чтобы получить относительно точную цифру, Департаменту природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин необходимо провести общегородское заявление и обследование при тесном сотрудничестве между районами, городом Тхудык, административными округами, коммунами, а также людьми, «владеющими» недвижимостью в этой ситуации.

Люди должны четко понимать свои обязанности и права на сотрудничество в прозрачной декларации, чтобы иметь конкретные и точные цифры.

Чтобы выдавать сертификаты на недвижимость, купленную и проданную вручную, городу Хошимин необходимо учесть такие вопросы, как время купли-продажи; порядок рассмотрения нарушений в сфере земельных и строительных работ (штрафы, принудительный снос или регистрация, принудительный возврат незаконно полученной прибыли и т. д.); рассмотреть планирование, обеспечить соблюдение положений о границах раздела земли и инфраструктуре и т. д., чтобы определить каждый конкретный случай, который соответствует требованиям.

В то же время, поскольку купля-продажа по рукописным документам не подтверждается компетентным органом, проверка подлинности времени купли-продажи необоснованна и может быть легко использована для нарушения законодательства. Несоблюдение этого правила может легко привести к «обходу закона» и разделу земельных участков без соблюдения границ.

«Поэтому необходимо рассмотреть вопрос о выдаче сертификатов в соответствии с законодательством и рассмотреть административные нарушения в земельном секторе. Выдача сертификатов в каждом случае должна также основываться на планировке, планах землепользования, условиях землепользования и инфраструктуре. Эти вопросы находятся в ведении Народного комитета района», — подтвердил г-н Тханг.

Правовые вопросы требуют разъяснения

Адвокат Куач Тхань Люк, директор юридической фирмы LSX Law Firm LLC, отметил, что в настоящее время сделки с недвижимостью между физическими лицами с использованием рукописных документов без нотариального заверения или сертификации стали довольно распространенным явлением.

Причиной, по которой две стороны оформили такую сделку, было то, что они не до конца понимали правовые нормы, не имели сертификата права пользования землей на недвижимость, доверяли друг другу, не хотели предавать сделку огласке, чтобы не платить налоги...

Закон предусматривает, что передача права собственности на недвижимость должна быть нотариально удостоверена и заверена. Земельное законодательство разных периодов унифицирует правила, согласно которым договор передачи права пользования землей должен быть нотариально удостоверен или заверен Народным комитетом коммуны, района или города, где находится земля.

Адвокат Люк отметил, что сделки с недвижимостью, совершаемые посредством рукописных документов, не соответствуют формальным правилам и не могут передавать имя пользователя в документах, подтверждающих право пользования, поэтому они не признаются законом.

Покупатель не определен законом как законный владелец или пользователь недвижимости.

Если покупатель не признан законным землепользователем, он/она не имеет права переводить, передавать, наследовать или закладывать землю. В случае изъятия земли государством, обязанность определения землепользователя по-прежнему будет лежать на продавце.

В случае возникновения спора между двумя сторонами относительно суммы компенсации или очистки участка, эта сумма будет зачислена на временный банковский счет до вынесения решения или решения по урегулированию спора между двумя сторонами.

Если между продавцом и покупателем не удастся достичь соглашения или примирения, возникнут споры, и один из них должен обратиться в суд по месту нахождения недвижимости для разрешения вопроса.

В настоящее время ситуация с недвижимостью без сертификатов всё ещё довольно распространена. Хотя сделки с недвижимостью без сертификатов сопряжены с большими рисками, многие всё равно это делают, поскольку чем выше риск, тем выше потенциальная прибыль.

«В этом случае, чтобы обеспечить права покупателя, целесообразно составить рукописный договор купли-продажи с условием о задатке, в котором будет указано: «После выдачи свидетельства о праве пользования землей и домом продавец обязан осуществить юридическую процедуру передачи права собственности покупателю, в противном случае он будет оштрафован на двойную сумму». Это условие позволит минимизировать вероятность возникновения споров, а в случае их возникновения права покупателя будут гарантированы в соответствии с законом», — сказал адвокат Люк.

Источник