Сложный статус дела о недвижимости
В начале декабря 2023 года Департамент природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин обратится в Народные комитеты районов, города Тхудык, Управление по регистрации земель города Хошимин и его филиалы с просьбой заняться записями о произвольных изменениях в целевом использовании земель, произвольном разделе участков и рукописной передаче прав.
Согласно отчету Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, в городе Хошимин наблюдаются случаи, когда домохозяйства и отдельные лица используют сельскохозяйственные земли, которым районный народный комитет выдал Сертификат на право пользования землей, и в ходе использования происходят такие изменения, как: разделение домохозяйств для проживания отдельно; наследование, дарение, передача части земельного участка...
Для решения этой практической потребности землепользователи произвольно разделяли участки, передавали часть земельного участка в собственность собственника (без заключения в установленном порядке договора передачи права землепользования и закрепленного за землей имущества), произвольно изменяли целевое назначение земель (строили жилые дома, работали на сельскохозяйственных землях…).
Поскольку на протяжении многих периодов земельное законодательство не имело своевременных и полных норм, в этих случаях правопреемнику не выдавался Сертификат на право землепользования, права собственности на дом и другие активы, прикрепленные к земле (Сертификат).
Вышеуказанная существующая проблема существовала до тех пор, пока положение пункта 2 статьи 82 Указа № 43/2014/ND-CP не разрешило урегулировать случаи получения перевода, наследования и дарения рукописными документами до 1 июля 2014 года.
Однако поскольку раздел земли с целью передачи прав был произвольным, большая часть переданной земельной площади не соответствовала постановлениям Провинциального народного комитета.
Г-н Нгуен Тоан Тханг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, отметил: «В настоящее время точной статистики нет, поскольку нет организации, которая могла бы декларировать и регистрировать случаи. Однако, по нашим данным, эти случаи в основном сосредоточены в пригородных районах, особенно в районах с быстрой урбанизацией, таких как Биньчань, Хокмон, Биньтан…»
Чтобы получить относительно точную цифру, Департаменту природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин необходимо провести декларацию и обследование по всему городу при тесном сотрудничестве между районами, городом Тхудык, административными округами, коммунами, а также людьми, «владеющими» недвижимостью в этой ситуации.
Люди должны четко понимать свои обязанности и права на сотрудничество в прозрачной декларации, чтобы иметь конкретные и точные цифры.
Чтобы выдавать сертификаты на недвижимость, купленную и проданную вручную, городу Хошимин необходимо учитывать такие вопросы, как время купли-продажи; порядок рассмотрения нарушений земельного и строительного законодательства (штрафы, принудительный снос или регистрация, принудительный возврат незаконно полученной прибыли и т. д.); рассмотрение планирования, обеспечение соблюдения положений о границах раздела земли и инфраструктуре и т. д., чтобы определить каждый конкретный случай, который имеет право на выдачу сертификатов.
В то же время, поскольку купля-продажа рукописных документов не подтверждается компетентным органом, проверка подлинности времени купли-продажи необоснованна и может быть легко использована для нарушения законодательства. Ненадлежащее её соблюдение может легко привести к «обходу закона» и разделу земельного участка без соблюдения границ.
«Поэтому необходимо рассмотреть вопрос о выдаче сертификатов в соответствии с законодательством и рассмотреть административные нарушения в земельном секторе. Выдача сертификатов в каждом случае должна также основываться на планировке, планах землепользования, условиях землепользования и инфраструктуре. Эти вопросы находятся в ведении Народного комитета района», — подтвердил г-н Тханг.
Правовые вопросы, требующие прояснения
Адвокат Куач Тхань Люк, директор юридической фирмы LSX Law Firm LLC, отметил, что в настоящее время сделки с недвижимостью между физическими лицами с использованием рукописных документов без нотариального заверения или сертификации стали довольно распространенным явлением.
Причина, по которой две стороны осуществили такую сделку, заключалась в том, что они не понимали правовых норм, не имели сертификата на право землепользования, доверяли друг другу и не хотели предавать сделку огласке, чтобы не платить налоги...
Закон предусматривает, что передача недвижимости должна быть нотариально заверена и удостоверена договором. Земельное законодательство всех периодов неизменно предусматривало, что договор передачи права землепользования должен быть нотариально заверен нотариусом или Народным комитетом коммуны, района или города, где находится земля.
Адвокат Люк отметил, что сделки с недвижимостью, совершаемые посредством рукописных документов, не соответствуют формальным правилам и не могут передавать имя пользователя в документах, подтверждающих право пользования, поэтому они не признаются законом.
Покупатель юридически не идентифицирован как владелец или законный пользователь недвижимости.
Если покупатель не признан законным землепользователем, он не имеет права переоформлять, передавать, наследовать или закладывать землю. В случае изъятия земли государством, обязанность определения землепользователя по-прежнему будет лежать на продавце.
В случае возникновения спора между двумя сторонами относительно суммы компенсации или очистки участка, данная сумма будет зачислена на временный счет банка до тех пор, пока не будет вынесено решение или постановление об урегулировании спора между двумя сторонами.
Если между продавцом и покупателем не удастся достичь соглашения или примирения, возникнут споры, и один из них должен обратиться в суд по месту нахождения недвижимости для разрешения вопроса.
В настоящее время ситуация с недвижимостью без сертификатов всё ещё довольно распространена. Хотя сделки с недвижимостью без сертификатов сопряжены с большими рисками, многие всё равно это делают, поскольку чем выше риск, тем выше потенциальная прибыль.
«В этом случае, чтобы обеспечить права покупателя, целесообразно составить рукописный договор купли-продажи с условием о задатке, в котором будет указано: «После выдачи свидетельства о праве пользования землей и домом продавец обязан осуществить юридическую процедуру передачи права собственности покупателю, в противном случае он будет оштрафован на двойную сумму». Это условие позволит минимизировать вероятность возникновения споров, а в случае их возникновения права покупателя будут гарантированы в соответствии с законом», — сказал адвокат Люк.
Источник
Комментарий (0)