 |
| В контексте глобального рынка коммерческой недвижимости, сталкивающегося со множеством проблем, Вьетнам проявил себя как страна с множеством позитивных политик и инициатив по повышению прозрачности, соблюдению законодательства, а также улучшению деловой среды в целом. (Фото: Хоанг Ха) |
Стоимость 1 м2 земли и дома в старом квартале Ханоя равна стоимости квартиры.
По данным VietNamNet , недвижимость на «золотых» улицах района Хоан Кием (Ханой), таких как Динь Тьен Хоанг, Кау Го, Ло Су, Ханг Нганг, Ханг Дао, Ханг Бак, Ханг Бе, Ханг Буом, Ханг Бонг, Ханг Бо... всегда продается по довольно высоким ценам: от нескольких сотен миллионов до миллиардов донгов за квадратный метр в зависимости от местоположения.
Есть даже дома, расположенные на двух «золотых» улицах, с ценами до 2 млрд донгов/м2. Например, 3-этажный дом на двух улицах Dinh Tien Hoang и Cau Go площадью 210 м2 и фасадом 8 м продается за 420 млрд донгов. При такой цене каждый м2 имеет цену, эквивалентную 2 млрд донгов.
Или дом площадью 65 м2, фасад 6 м на улице Динь Тьен Хоанг продается за 70 млрд донгов; эквивалентно более 1 млрд донгов/м2. По словам продавца, дом имеет красную книгу на имя владельца, немедленная сделка.
На улице Ло Су выставлен на продажу 8-этажный дом площадью 100 м2 с лифтом. Начальная цена составляет 86 млрд донгов, что эквивалентно 860 млн донгов/м2, возможен торг. По словам продавца, дом имеет красную книгу на имя владельца и в настоящее время сдается в аренду для бизнеса.
4-этажный дом на улице Ханг Бэ площадью 32 м2 также продается за 25 млрд донгов, что эквивалентно примерно 781 млн донгов/м2. Или дом площадью 250 м2, фасадом 7,5 м, расположенный на улице Ханг Бак, продается за 120 млрд донгов, или примерно 480 млн донгов/м2.
Аналогично, дом на улице Ханг Бо имеет площадь 260 квадратных метров, с рекламируемой ценой 135 миллиардов донгов, или около 520 миллионов донгов/квадратный метр. Согласно объявлению, у дома один владелец и одна «красная книга», он расположен в чрезвычайно красивом месте, самом ценном на улице, с широким тротуаром…
Представитель Batdongsan.com.vn сообщил, что в среднем за последние 3 месяца (март, апрель и май 2023 года) цена продажи домов с видом на улицу в старом квартале Ханоя составляет около 597 млн донгов/м2.
Число людей, заинтересованных в поиске домов с видом на улицу в старом квартале Ханоя, сократилось примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Между тем, запрашиваемая цена домов с видом на улицу в старом квартале Ханоя, хотя и снизилась на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, все еще выше на 8% по сравнению с уровнем до пандемии Covid-19 (2019).
Например, средние данные за три месяца (март, апрель и май 2023 года) по сравнению с аналогичным периодом в предыдущие годы на некоторых старых улицах Ханоя показывают, что цена продажи домов на улице Ло Су в 2023 году составила 1,058 млрд донгов/м2, а в 2019 году — 972 млн донгов/м2. Или на улице Ханг Буом средняя цена продажи за первые 3 месяца 2023 года составила 924 млн донгов/м2, тогда как в 2019 году она составляла 706 млн донгов/м2...
Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn , сказал, что дома в старых кварталах Ханоя в основном служат целям общественного питания, гостиниц и туристических услуг для внутренних и международных посетителей. Поэтому одним из признаков, показывающих «здоровье» этого сегмента недвижимости, является количество туристов, особенно иностранных.
«Количество туристов увеличилось по сравнению с прошлым годом, но пока не восстановилось до уровня, существовавшего до COVID-19. В первом квартале 2023 года Ханой принял около 5,9 млн туристов, тогда как за тот же период 2019 года это число составило около 7,5 млн.
При такой тенденции я прогнозирую, что в ближайшие 3–6 месяцев уровень цен на таунхаусы в старом квартале Ханоя останется стабильным, а объем сделок вряд ли увеличится.
Однако в долгосрочной перспективе, в ближайшие 3-5 лет, когда экономика вернется в нормальное русло, а туристическая индустрия будет развиваться более активно, таунхаусы в старом квартале Ханоя по-прежнему являются одним из потенциальных сегментов. Уровень цен, а также транзакции будут расти лучше», - прокомментировал г-н Куок Ань.
Недвижимость во Вьетнаме пользуется спросом у иностранных инвесторов
По словам Зинга , во время недавней деловой поездки во Вьетнам г-н Мэтью Боу, генеральный директор Азиатско-Тихоокеанского региона (APAC) компании Cushman & Wakefield, подтвердил, что Вьетнам становится все более привлекательным для многих институциональных инвесторов по всему миру.
В марте фирма по предоставлению услуг в сфере коммерческой недвижимости провела в своей штаб-квартире в Сингапуре мероприятие для 80 крупнейших институциональных инвесторов мира, многие из которых были из Азии. Когда Cushman & Wakefield спросила руководителей корпораций об их любимых рынках инвестиций в недвижимость, подавляющее большинство ответов были связаны с Японией, Австралией и Вьетнамом.
По словам г-на Мэтью Боу, институциональные инвесторы всегда нацелены на стабильные и надежные рынки. В частности, в контексте глобального рынка коммерческой недвижимости, сталкивающегося со многими вызовами, Вьетнам проявил себя как страна с множеством позитивных политик и инициатив по улучшению прозрачности, соблюдения правовых норм, а также деловой среды в целом.
В то же время волна инвестиций со стороны многих крупных транснациональных компаний, таких как Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp..., также является позитивным знаком, поскольку куда бы ни пошли арендаторы, туда последуют и институциональные инвесторы.
Заглядывая вперед, г-н Мэтью Боу подчеркнул, что инвесторы всегда ищут области, демонстрирующие рост, такие как положительные экономические показатели, молодое население, растущий средний класс и быстрая урбанизация.
«У Вьетнама есть все эти атрибуты, а также высокие темпы роста ВВП. Все эти факторы являются движущей силой развития всех секторов недвижимости. Вьетнам обладает драйверами роста и может стать еще более привлекательным местом для инвестиций, если продолжит прилагать усилия по улучшению деловой среды», — заявил глава Cushman & Wakefield APAC.
За волной суперредкой недвижимости, выставленной на продажу в Ханое
Недавно рынок недвижимости Ханоя был переполнен информацией о продаже пяти 4-этажных вилл на улице Куанг Ан, Тэй Хо, площадью 1263 м2, общей стоимостью 660 млрд донгов.
В частности, брокер подчеркнул, что это самый красивый участок в районе Куанг Ан, и его мало кто продает. Также на улице Куанг Ан недавно брокер выставил на продажу «супербольшой, высококлассный дом площадью 1270 м2, стоимостью всего 600 млрд донгов». Чтобы привлечь внимание, брокер подчеркнул, что это «крайне редкая» недвижимость с красной книгой на имя владельца, вся она — жилая земля, для долгосрочного пользования...
В последнее время все чаще появляются объявления о продаже недвижимости стоимостью до нескольких сотен миллиардов донгов, причем не только в районе Старого квартала, который называют «бриллиантовым» районом Ханоя, но и на многих крупных улицах.
Например, 9-этажное здание на улице Тон Дык Тханг (Донг Да) площадью 528 м2 продается за 485 млрд донгов; здание на улице Тхай Ха (Донг Да) площадью 1869 м2 продается за 518 млрд донгов; дом на улице Кса Дан (Донг Да) площадью 183 м2 продается за 118 млрд донгов...
Если посмотреть на цены на дома на улице Кау Гиай, то можно увидеть, что многие дома предлагаются к продаже по цене от 550 до 750 миллионов донгов/м2. На улице Трунг Кинь дома предлагаются к продаже по цене от 500 до 600 миллионов донгов/м2.
Между тем, на улице Тран Зуй Хынг таунхаусы предлагаются к продаже по ценам от 500 миллионов до более 700 миллионов донгов/м2. Например, таунхаус площадью 200 м2 с 4 этажами предлагается к продаже за 145 миллиардов донгов, что эквивалентно 725 миллионам донгов/м2. Продавец сказал, что дом сдается в аренду за 250 миллионов донгов/месяц...
Не только недвижимость, но и виллы во многих городских районах продаются за несколько сотен миллиардов донгов.
На сайте онлайн-объявлений о продаже недвижимости вилла в районе Хоанг Лан проекта Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem) оценивается более чем в 650 миллионов донгов/м2. Общая стоимость всей виллы площадью более 300 м2 составляет 200 миллиардов донгов.
Опросы показывают, что цена продажи в проекте снизилась по сравнению с прошлогодним пиком до 600–700 миллионов донгов за квадратный метр, однако общая стоимость квартир с лучшими видами составляет не менее десяти миллионов долларов США.
Продажа домов стоимостью в сотни миллиардов донгов в Ханое не является чем-то новым, но в последнее время это стало более распространенным. Быстрый рост цен ранее привел к тому, что сегмент таунхаусов и вилл зафиксировал стагнацию и низкую ликвидность. Многим домовладельцам приходится продавать, некоторым местам пришлось снизить цену продажи в надежде быстро избавиться от товара.
Однако цена продажи в этом сегменте все еще очень высока и не соответствует реальным потребностям большинства людей. Например, виллы, расположенные за пределами 3-го транспортного кольца, зафиксировали цену продажи в несколько сотен миллиардов донгов. Это уровень, который ранее встречался только в центральных районах.
Инсайдеры отрасли говорят, что в настоящее время банковские процентные ставки высоки, спекуляции недвижимостью больше не существуют, и реальный спрос сегодня — на доступные, популярные продукты недвижимости. В сложных экономических условиях, чем больше рекламируется продуктов на сотни миллиардов донгов, тем более нераспроданными они становятся.
По мнению экспертов по недвижимости, такие высокоспекулятивные сегменты, как таунхаусы и виллы, вступают в мощный процесс очищения. Рынок на данном этапе движется в сторону сегментов, которые соответствуют реальному спросу.
Рынок недвижимости находится в сложном цикле, но это также необходимый этап для очистки слабых и некомпетентных предприятий. В то же время, это требует от правительства продолжать новаторство своей политики и институтов.
Положение о фонде содержания многоквартирного дома
Согласно нормативным актам, совет по управлению многоквартирным домом открывает специализированный счет в кредитной организации, действующей на территории Вьетнама, для управления и использования фонда содержания общего имущества многоквартирного дома и фонда содержания общего имущества всего многоквартирного дома.
В настоящее время в целях реализации положений жилищного законодательства, касающихся фонда содержания многоквартирного дома, в пункте 6 статьи 1 Постановления Правительства № 30/2021/ND-CP от 26 марта 2021 года «О внесении изменений и дополнений в ряд статей Постановления № 99/2015/ND-CP, регулирующего реализацию ряда статей Жилищного законодательства» установлено: «Управляющий многоквартирным домом открывает счет для зачисления средств на содержание общего имущества, переданного инвестором в соответствии с Положением об управлении и эксплуатации многоквартирных домов, издаваемым Министерством строительства».
Кроме того, в пункте а, пункте 3, статье 36 циркуляра № 02/2016/TT-BXD от 15 февраля 2016 года министра строительства об утверждении правил управления и эксплуатации многоквартирных домов (измененного и дополненного в пункте 12, статье 3 циркуляра № 28/2016/TT-BXD от 15 декабря 2016 года) указано: «Управляющий совет многоквартирного дома открывает специализированный счет в кредитной организации, действующей на территории Вьетнама, для управления и использования фонда содержания общего имущества многоквартирного дома и фонда содержания общего имущества всего многоквартирного дома».
Что касается фонда содержания квартир, то недавно Министерство строительства также направило документ с ответом в Совет директоров многоквартирного дома Eco Green City (Ханой) относительно реализации положений жилищного законодательства, касающихся фонда содержания квартир.
В частности, Министерство строительства поручило Управляющему совету многоквартирного дома Eco Green City сравнить положения вышеуказанного закона с его конкретным случаем для реализации. В то же время, обратите внимание, что в процессе реализации, если возникнут какие-либо трудности или проблемы, Управляющему совету предлагается связаться с государственным агентством по управлению жильем в этом районе, Департаментом строительства Ханоя, для получения руководства и решения в соответствии с его полномочиями.
Источник
Комментарий (0)