Tryck från fastighetsobligationer som förfaller 2025

Trots den positiva utvecklingen på fastighetsmarknaden är vissa experter fortfarande oroade över risken för att fastighetsbolag inte kommer att betala sina obligationer nästa år.

Trots den positiva utvecklingen på fastighetsmarknaden är vissa experter fortfarande oroade över risken för att fastighetsbolag inte kommer att betala sina obligationer nästa år.

Enligt Dr. Can Van Luc, chefekonom på BIDV , utfärdades regeringsdekret 08/2023/ND-CP under den svåraste perioden på fastighetsmarknaden (från juni till augusti 2023), vilket gjorde det möjligt för företag och investerare att förhandla om förlängningar och uppskjutningar av obligationsbetalningar. Med denna "livlina" beviljades 60 % av företagen en förlängning på två år, vilket innebär att återbetalningsfristen löper till juni 2025.

Statistik från ett kreditvärderingsinstitut visar att det utestående saldot för företagsobligationer (både kapital och ränta) som förfaller 2025 uppskattas till cirka 334 000 miljarder VND. Enbart för fastighetssektorn är det beräknade förfallssaldot cirka 135 000 miljarder VND.

I en kommentar till ovanstående siffror anser experten från BIDV att obligationstrycket under 2025 inte är en anledning till oro. Det är osannolikt att betalningsinställelser kommer att inträffa på grund av den gradvis förbättrade fastighetsmarknaden. Många företag behöver bara erbjuda en produktrabatt på cirka 10 % för att sälja sina varor, istället för 40–50 % som under föregående period.

Dessutom hävdade Luc med säkerhet att fastighetsmarknaden gynnas av makroekonomiska faktorer. Mer specifikt stiger inflationen under kontroll; räntorna i Vietnam är fortfarande låga; växelkursen stabiliseras gradvis; och budgetunderskottet, den offentliga skulden, utlandsskulden och återbetalningsskyldigheterna för statens skulder ligger inom de gränser som tillåtits av nationalförsamlingen . Dessutom förbättras den institutionella och rättsliga ramen gradvis tack vare de tre nya fastighetslagarna.

Marknadsåterhämtningen återspeglades tydligt i Byggministeriets rapport för tredje kvartalet 2024. Mer specifikt uppgick det totala antalet framgångsrika transaktioner inom lägenhets- och villor till 38 398. Denna siffra ökade med 48,3 % jämfört med andra kvartalet 2024 och med 29 % jämfört med samma period 2023. Med förbättrad marknadssentiment blir utsikterna för återgång för fastighetsverksamheter allt tydligare.

Nguyen Quang Thuan, generaldirektör för FiinRatings, delar samma åsikt och sa att den största kapitalkällan för fastighetsföretag inte kommer från banklån eller obligationer, utan från kundbetalningar. Om regeringen undanröjer juridiska problem i projekt och skapar förutsättningar för utvecklare att starta försäljningar tidigare, kommer hanteringen av obligationsskulder inte längre att vara ett svårt problem.

Faktum är att framstegen med att lösa juridiska hinder accelererar. Från och med tredje kvartalet 2024 har många projekt som hade stått stilla i åratal återupptagits försäljningen. I Hanoi inkluderar dessa Hanoi Melody Residences (Hoang Mai-distriktet) och QMS Top Tower (Nam Tu Liem-distriktet). I Ho Chi Minh-staden inkluderar återupplivade projekt Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City), Metro Star (Thu Duc City), D-Homme (distrikt 6), Lavida Plus (distrikt 7) etc.

Ur den ekonomiska experten Dr. Vu Dinh Anhs perspektiv är dock antalet obligationer som förfaller under 2025 fortfarande en betydande press på företag. Särskilt obligationer utfärdade av fastighetsbolag har en mycket högre risk för fallissemang och potentiella kundförluster än marknadsgenomsnittet.

Expertens slutsats är välgrundad, särskilt jämfört med en färsk rapport. Enligt den rapporten stod bostadsfastighetsbolag för 60 % av det totala beloppet av förfallna obligationer under de senaste 10 månaderna. Dessutom tillhörde 56 % av emittenterna med svag kreditvärdighet bostadsfastighets- och byggsektorn.

"Under de kommande 12 månaderna kommer cirka 109 biljoner VND i förfallande obligationer att tillhöra bostadssektorn, vilket motsvarar nästan hälften av det totala värdet av förfallande obligationer. Av dessa uppskattar vi att cirka 30 biljoner VND i obligationer riskerar att inte betala tillbaka sina amorteringar", konstaterade rapporten.

Enligt Duong Duc Hieu, chef för avdelningen för kreditvärdering och analys, segmentet icke-finansiella företag inom VIS Rating, är bostadsfastighetsföretagens skuldåterbetalningsförmåga fortfarande svag, och skillnaden i skuldåterbetalningsförmåga ökar.

Enligt en expert från VIS Rating kommer företag med projekt inriktade på bostadssegmentet, koncentrerade till större städer som Hanoi och Ho Chi Minh-staden, att uppleva relativt god försäljning och en återhämtning under 2024. Dessa företag kommer att ha bättre resurser och en hög skuldbetalningsförmåga.

"Omvänt kommer vissa företag att förbli i en svår situation på grund av deras tidigare fokus på mycket spekulativa projekt. Efterfrågan på detta segment är fortsatt låg, vilket resulterar i svag skuldåterbetalningsförmåga", kommenterade Hieu.

VIS Rating betonade att upp till två tredjedelar av noterade utvecklare har svagt till extremt svagt kassaflöde för att återbetala skulder, särskilt operativt kassaflöde under 5 % av den totala skulden. Detta är särskilt allvarligt för utvecklare som drabbas av juridiska problem med projektet.

Med tanke på ovanstående situation förutspås det att 50 % av de obligationer som förfaller hos investerare i slutet av 2024 och in i 2025 kan riskera att inte betala amorteringar och räntor, varav majoriteten är företag som ofta skjuter upp betalningar.

Källa: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html