Press på fastighetsobligationers förfallodag 2025

Även om fastighetsmarknaden visar positiva förändringar är vissa experter fortfarande oroade över risken för sena obligationsåterbetalningar från fastighetsföretag nästa år.

Även om fastighetsmarknaden visar positiva förändringar är vissa experter fortfarande oroade över risken för sena obligationsåterbetalningar från fastighetsföretag nästa år.

Enligt Dr. Can Van Luc, chefekonom på BIDV , utfärdades dekret 08/2023/ND-CP av regeringen under den svåraste perioden på fastighetsmarknaden (från juni till augusti 2023), vilket gör det möjligt för företag och investerare att förhandla om och skjuta upp obligationslån. Med denna "livlina" har 60 % av företagen beviljats ​​en tvåårig förlängning, vilket innebär att återbetalningsdatumet för skulden har nått juni 2025.

Statistik från ett kreditvärderingsinstitut visar att det totala antalet företagsobligationer (både amortering och ränta) som förfaller år 2025 uppskattas till 334 000 miljarder VND. Enbart för fastighetsbranschen förväntas det totala antalet förfallna uppgå till cirka 135 000 miljarder VND.

I en kommentar till ovanstående siffror sa experten från BIDV att trycket på obligationer under 2025 inte är oroande. Det är mindre sannolikt att betalningsinställelser inträffar, eftersom fastighetsmarknaden gradvis blir mer positiv. Många företag behöver bara sätta en produktrabatt på cirka 10 % för att sälja sina produkter, istället för 40–50 % som under föregående period.

Inte nog med det, Luc sa självsäkert att fastighetsmarknaden gynnas av makroekonomiska faktorer. Följaktligen ökar inflationen under kontroll; räntorna i Vietnam är fortfarande låga; växelkurserna sjunker gradvis; budgetunderskottet, statsskulden, utlandsskulden, regeringens skuldåterbetalningsskyldigheter... ligger inom de tröskelvärden som tillåtits av nationalförsamlingen . Dessutom förbättras institutioner och rättssystem gradvis tack vare tre nya fastighetslagar.

Marknadsåterhämtningen har tydligt återspeglats i Byggministeriets rapport för tredje kvartalet 2024. Mer specifikt uppgick det totala antalet framgångsrika transaktioner för lägenhets- och enfamiljshussegmentet till 38 398 transaktioner. Denna siffra ökade med 48,3 % jämfört med andra kvartalet 2024 och med 29 % jämfört med samma period 2023. Med det förbättrade marknadssentimentet blir förutsättningen för återgången för fastighetsverksamheter tydligare.

Nguyen Quang Thuan, generaldirektör för FiinRatings, delar samma åsikt och sa att den största kapitalkällan för fastighetsföretag inte kommer från banklån eller obligationer, utan från kundbetalningar. Så länge regeringen löser juridiska problem i projekt och skapar förutsättningar för investerare att lansera produkter snart, kommer hanteringen av obligationsskulder inte längre att vara ett svårt "problem".

Faktum är att framstegen med den juridiska uppgörelsen accelererar. Sedan tredje kvartalet 2024 har många projekt som legat på is i många år öppnats upp igen för försäljning. I Hanoi är dessa Hanoi Melody Residences (Hoang Mai-distriktet) och QMS Top Tower (Nam Tu Liem-distriktet). I Ho Chi Minh-staden är de "återupplivade" projekten Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City), Metro Star (Thu Duc City), D-Homme (distrikt 6), Lavida Plus (distrikt 7)...

Ur den ekonomiska experten Dr. Vu Dinh Anhs perspektiv är dock antalet obligationer som förfaller år 2025 fortfarande en stor press på företag. Särskilt obligationer från fastighetsföretag har en högre risk för förfallna och potentiella kundförluster än den genomsnittliga nivån på marknaden.

Expertens slutsats är välgrundad, särskilt jämfört med en färsk rapport. Följaktligen stod gruppen bostadsfastighetsföretag för 60 % av det totala beloppet av förfallna obligationer under de senaste 10 månaderna. Även 56 % av emittenterna med svag kreditvärdighet fanns inom bostadsfastighets- och byggbranschen.

”Under de kommande 12 månaderna kommer obligationer till ett värde av cirka 109 biljoner VND att förfalla inom bostadssektorn, vilket motsvarar nästan hälften av det totala värdet av förfallande obligationer. Av detta uppskattar vi att obligationer till ett värde av cirka 30 biljoner VND riskerar att återbetalas för sent”, står det i rapporten.

Enligt Duong Duc Hieu, chef för kreditanalys och kreditvärdering inom den icke-finansiella företagssektorn på VIS Rating, är fastighetsföretagens skuldåterbetalningsförmåga fortfarande svag och differentieringen i skuldåterbetalningsförmågan ökar alltmer.

Experten från VIS Rating bedömde att försäljningsaktiviteterna för företag med projekt inriktade på fastighetssegmentet, koncentrerade till storstäder som Hanoi och Ho Chi Minh-staden, är ganska goda och kommer att återhämta sig under 2024. Dessa företag kommer att ha bättre resurser och hög skuldbetalningskapacitet.

”Tvärtom kommer vissa företag att förbli i en svår situation, eftersom de tidigare fokuserade på mycket spekulativa projekt. Efterfrågan på detta segment är fortfarande låg, så deras förmåga att återbetala skulder är svag”, kommenterade Hieu.

VIS Rating betonade att upp till 2/3 av de noterade investerarna har ett kassaflöde för att betala av skulder från svaga till extremt svaga nivåer, särskilt operativt kassaflöde under 5 % av den totala skulden. Detta är särskilt allvarligt för investerare som drabbas av juridiska problem i projektet.

Med ovanstående situation förutspås det att 50 % av obligationerna som förfaller i slutet av 2024 och 2025 kan riskera att betala amorteringar och räntor för sent, varav de flesta är företag som regelbundet är sena med betalningar.

Källa: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html