"Flaskhalsen" i regleringarna av markpriser måste lösas:

På morgonen den 3 juli, vid den ordinarie presskonferensen för årets första sex månader som anordnats av jordbruks- och miljöministeriet, togs många frågor relaterade till hantering och reglering av markpriser upp.

Det är anmärkningsvärt att många människor saknar ekonomiska medel för att uppfylla sina skyldigheter när de ändrar markanvändningen på grund av de kraftigt ökade markpriserna.

Bortom folkets tillgångar

Verkligheten att människor inte har råd att betala när de ändrar markanvändningen väcker varningsklockorna kring skillnaden mellan markpriser och överkomliga priser, särskilt i landsbygdsområden och bergsområden.

Ett typiskt fall är Dinh Cong Phuongs familj, bosatt i byn Coc Dong Tam, Minh Quang kommun (nu Ba Vi kommun). I mars 2025 fattade Ba Vi-distriktets folkkommitté ett beslut som tillät Phuong att ändra markanvändningen för mer än 210 m² mark som används för fleråriga grödor till landsbygdsmark för bostadsbruk med en långsiktig markanvändningsperiod.

Processen att ändra markanvändningen enligt lokala markprislistor är för närvarande för svår för många hushåll. (Illustrativ bild)

Enligt beräkningsmetoden i artikel 8 i dekret nr 103/2024/ND-CP är Phuongs ekonomiska skuld dock skillnaden mellan priset på bostadsmark och jordbruksmark i markpristabellen, motsvarande 4 337 000 VND/m², och det totala beloppet som ska betalas är nästan 900 miljoner VND. Detta belopp överstiger den ekonomiska kapaciteten för ett hushåll i ett bergsområde som Ba Vi kommun. Efter noggrant övervägande kunde Phuong inte uppfylla sin ekonomiska skyldighet och begärde att markanvändningsomvandlingen inte skulle fortsätta.

Baserat på folkets petition utfärdade folkkommittén i Ba Vi-distriktet (innan den officiella implementeringen av den tvådelade regeringsmodellen den 1 juli) ett beslut om att upphäva och upphäva beslutet som tillåter omvandling av markanvändningsändamål.

En liknande situation förekommer på många platser. Herr Tran Duy Dong och fru Nguyen Thi Hong, bosatta i Vinh City ( Nghe An-provinsen ), sa att när de ansökte om att omvandla 300 m² trädgårdsmark intill kyrkogården till bostadsmark, blev de förvånade över att få ett meddelande om att de var tvungna att betala nästan 4,5 miljarder VND i markanvändningsavgifter. ”Min familj har inga invändningar mot att betala skatt, men med en skattesats på nästan 15 miljoner VND/m² skulle vi inte kunna spara tillräckligt även om vi arbetade hela våra liv”, delade herr Dong.

Berättelser som den ovan visar att nuvarande markprislistor på många platser inte korrekt återspeglar den faktiska socioekonomiska situationen och människors överkomliga priser, särskilt i landsbygdsområden, bergsområden och missgynnade områden.

Goda nyheter

Enligt Mai Van Phan, biträdande chef för markförvaltningsavdelningen (jordbruks- och miljöministeriet), är avskaffandet av markprisramverket enligt marklagen från 2024 ett viktigt steg, vilket bidrar till att föra markpriserna närmare marknadspriserna och säkerställa transparens i fastighetsförvaltning och utveckling. I verkligheten har dock många orter inte hållit jämna steg med fluktuationerna i marknadspriset på mark, vilket har lett till föråldrade och orealistiska markprislistor.

Biträdande chef för markförvaltningsavdelningen (jordbruks- och miljöministeriet) Mai Van Phan diskuterar markprislistor på orter. Foto: Linh Linh

Under den kommande perioden kommer många orter att utfärda nya markprislistor enligt 2024 års marklag, vilket förväntas orsaka betydande fluktuationer. Jordbruks- och miljöministeriet har lämnat in en rapport till finansministeriet med förslag på flera lösningar för att hantera markpriserna från och med nu till slutet av 2025. Dessa lösningar betonar behovet av att orterna noggrant övervakar marknadsutvecklingen och uppdaterar markprisfluktuationerna snabbt; gradvis bygger upp en databas över markpriser ner till varje enskild fastighet; justerar nuvarande markprislistor om de inte längre är lämpliga, i enlighet med artikel 17 i dekret nr 71/2024/ND-CP; och organisera breda samråd för att säkerställa konsensus vid utvecklingen av nya markprislistor enligt 2024 års marklag, som träder i kraft den 1 januari 2026.

Samtidigt föreslog jordbruks- och miljöministeriet att man skulle utöka tillämpningsområdet och tillämpningsområdena för markpristabeller, begränsa de fall som kräver specifik markprisfastställelse, tydligt definiera varje myndighets ansvar vid beräkning av ekonomiska förpliktelser och granska relevanta lagar för att bedöma den övergripande effekten på fastighetsmarknaden.

Om markpriserna ökar avsevärt medan människors inkomster, särskilt på landsbygden, inte förbättras i motsvarande grad, blir konsekvensen uppenbarligen att många hushåll kommer att hamna i en situation där de "ges möjlighet att omvandla mark men inte har råd med det". I verkligheten kan frågan om markpriser inte bara vara en fråga om tekniska beräkningar eller lagefterlevnad; den måste beaktas i det övergripande sammanhanget av levnadsvillkor, överkomliga priser och social rättvisa.

Processen att ändra markanvändningen enligt lokala markprislistor är för närvarande för svår för många hushåll. (Illustrativ bild)

Förfiningen av markpristabellerna måste gå hand i hand med människors tillgänglighet, så att man undviker situationer där god politik misslyckas med att genomföras eller blir en börda. Representanter från jordbruks- och miljöministeriet betonade att justering av markpristabellerna kräver en rimlig färdplan, identifiering av lämpliga områden och platser för varje typ av mark, och att det måste finnas social enighet.

Som svar på denna utveckling uppgav Nguyen Thi Thoa, biträdande direktör för avdelningen för förvaltning av offentliga tillgångar (finansministeriet), att ministeriet, efter att ha sammanställt rapporter från lokala myndigheter, kommer att genomföra en omfattande bedömning och samordna med jordbruks- och miljöministeriet för att granska och föreslå ändringar i lagens bestämmelser. För närvarande inhämtar finansministeriet yttranden om utkastet till dekret som ändrar och kompletterar flera artiklar i dekret nr 103/2024 (som reglerar markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter). Ministeriet föreslår särskilt att klausul 6 läggs till i artikel 52 för att hantera övergångsfall.

Mer specifikt gäller detta tillägg hushåll och individer som ändrar markanvändningsändamålet från jordbruksmark inom samma tomt med ett hus (tidigare identifierat som trädgårds- eller dammmark inom samma tomt med ett hus, men inte erkänt som bostadsmark) till bostadsmark.

Finansministeriet föreslår att markanvändningsavgifter ska tas ut med 50 % av skillnaden mellan markanvändningsavgiften baserad på bostadsmarkpriser och jordbruksmarkpriser, vid den tidpunkt då den behöriga myndigheten fattar beslutet om att medge ändringen av markanvändningen.

Källa: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html