Behov av att harmonisera affärsintressen

[annons_1]

Är 3224/HD-guiden praktisk?

Enligt många investerare är fastställandet av markpriserna med hjälp av överskottsmetoden i instruktion 3224 inte nära verkligheten och garanterar inte affärsfördelar. Investerare måste betala markanvändningsavgifter som är 150 % högre än beslut 3311/QD-UBND daterat 25 september 2019 från folkkommittén i Hai Duong- provinsen.

img-9320(1).jpg — Många fastighetsinvesterare i Hai Duong har klagat på att markanvändningsavgifterna är för höga och orealistiska.

Enligt företagets uppfattning deltar de i budgivningen för fastighetsprojekt i Hai Duong-provinsen, blir utvalda som investerare enligt beslut som erkänner de vinnande budresultaten från Hai Duong-provinsens folkkommitté, och undertecknar investeringsavtal med Hai Duong-provinsens folkkommitté och distrikt, städer och kommuner med projekt. Projekten genomförs alla i enlighet med regeringens dekret 30/2015/ND-CP och dekret 25/2020/ND-CP som specificerar implementeringen av ett antal artiklar i lagen om budgivning om investerarval. Samtidigt har dessa projekt tilldelats mark i 2-4 år nu, och har i princip slutfört punkterna: röjning av mark, byggande av teknisk infrastruktur... men har ännu inte fastställt markanvändningsavgiften och uppfyller inte de affärsmässiga villkoren enligt föreskrifterna. Vid budgivningstillfället föreslog investerarna att lägga bud baserat på de ekonomiska , tekniska och juridiska parametrarna i anbudsdokumenten och gällande lagbestämmelser. I vilket finns beslut nr 3311/QD-UBND, daterat 25 september 2019 från Hai Duong-provinsens folkkommitté om allmänna bestämmelser om ett antal kriterier som grund för att fastställa markpriser.

Beslut 3311/QD-UBND från Hai Duong-provinsens folkkommitté

Den 7 november 2022 utfärdade folkkommittén i Hai Duong-provinsen instruktion 3224 om beräkning av markanvändningsavgifter för att ersätta beslut 3311/QD-UBND och tillämpas på alla projekt där markanvändningsavgifter ännu inte har fastställts. Den orealistiska instruktionen har ändrat alla beräkningar som investerare gör vid deltagande i anbudsgivning, och innehållet i anbudsdokument och projektavtal har ändrats. I synnerhet har markanvändningsavgifterna för projekt nästan fördubblats, en kraftig ökning jämfört med beräkningen vid anbudsgivning. Vid tillämpning av instruktion 3224/HD-UBND blir resultatet av beräkningen av markanvändningsavgifter upp till 150 % högre, medan byggkostnaderna minskar med nästan 40 % jämfört med vid tillämpning av beslut 3311/QD-UBND.

Genom forskning fick reportern veta att tillämpningen av instruktion 3224/HD - UBND har många olämpliga punkter för projekt som anbudsfördes och tilldelades mark före tidpunkten för utfärdandet av instruktionen. Fastställandet av tidpunkten för fördelning av byggkostnader och tidpunkten för fastställande av intäkter överensstämmer inte med den tidpunkt då företaget vinner anbudet. Enligt bestämmelserna i marklagen från 2013 och regeringens dekret 43/2014/ND-CP daterat 15 maj 2014 måste investerare, för att kunna bedriva verksamhet i enlighet med föreskrifter, slutföra teknisk infrastruktur och bli godkända samt beviljas ett intyg om markanvändningsrättigheter. Det vill säga, åtminstone fram till den 30:e månaden (för projekt med en skala på 20-50 hektar) är investerare berättigade att bedriva verksamhet, vilket leder till en skillnad i tidpunkten för att starta verksamheten på 18 månader. Å andra sidan har projekt ännu inte fastställts för markanvändningsavgifter, så den faktiska tiden för att bedriva verksamhet är ännu längre. Hittills har många projekt levererat mark under 24–44 månader.

Å andra sidan är byggkostnaden som fastställts enligt instruktion 3224/HD – UBND oförenlig med kostnaden för byggandet av projektets tekniska infrastruktur i anbudshandlingarna. Byggnadsutformningens uppskattning har granskats vid bedömningscentret för byggkvalitet – Hai Duong Department of Construction, inklusive: Investeringskapital, särskilda kostnader utanför taxan: stenvall, projektgräns, elöverföring, trafikanslutning, dränering... Användningen av jämförelsetillgångar för att fastställa markanvändningsavgifter liknar inte de tillgångar som bedömts enligt cirkulär 36/2014/TT – BTNMT från ministeriet för naturresurser och miljö. De jämförelsetillgångarna befinner sig på en plats med ett ovanligt högt auktionspris jämfört med andra auktionsområden i området, vilket är oförenligt med det vanliga priset på marknaden.

Instruktion 3224/HD-UBND tar inte heller hänsyn till ogynnsamma faktorer vid jämförelse av tomter i projektet (läge, form, area...).

Beträffande beräkningen av markanvändningsavgifter har part A ensidigt beräknat och sedan meddelat part B det belopp som skulle betalas (part B fick inte delta eller invända). Denna åtgärd är påtvingad och inte i enlighet med innehållet i det kontrakt som undertecknats av båda parter. Företag har skickat skriftliga framställningar till folkkommittén i Hai Duong-provinsen, men de har inte beaktats eller besvarats... Provinsens folkkommitté utfärdade ändå ett beslut om att ta ut markanvändningsavgifter. För projekt som anbudslämnades och tilldelades mark före utfärdandet av instruktion 3224/HD - Hai Duong-provinsens folkkommitté tillämpade fortfarande detta, vilket inte är i enlighet med föreskrifterna. Fastighetspriserna ökar och minskar i cykler, enligt instruktion 3224/HD - Folkkommittén är den fasta + 5 %/år, vilket inte är i enlighet med verkligheten.

Bristerna måste "lösas"

I samarbete med reportrar från tidningen Naturresurser och miljö bekräftade Nguyen Trong Hai, biträdande chef för byggavdelningen i Hai Duong: Enligt lagbestämmelserna måste provinsen, när investeraren vinner budet för projektet att genomföra röjning av mark, beräkna markanvändningsavgifter för investeraren tills provinsens folkkommitté har fattat ett beslut om marktilldelning. Investeraren måste betala skatter (fullborda ekonomiska skyldigheter gentemot staten) innan infrastrukturbyggnation får påbörjas. Vissa investerare i projekten har i princip slutfört följande: röjning av mark, byggande av teknisk infrastruktur... (nu beräknas endast markanvändningsavgifter), vilket inte överensstämmer med föreskrifterna.

Anledningen beror på några tidigare objektiva faktorer, såsom: Covid-19-epidemin, provinsen fokuserade på att bekämpa epidemin och kunde inte beräkna markanvändningsavgifter, investerare har redan påbörjat byggandet. Eftersom Hai Duong-provinsen beräknade markanvändningsavgifter vid tidpunkten för marktilldelningsbeslutet (för 2-4 år sedan) när marken var "febrig", är fastigheterna nu frysta och markpriserna har sjunkit... vilket har lett till att många investerare har begärt att få beräkna markanvändningsavgifter.

Instruktion 3224/HD – Folkkommittén i Hai Duong-provinsen

Beträffande innehållet är tiden för att fastställa intäkterna inte lämplig för den tidpunkt då företaget vinner anbudet (föreskrifter från 6 månader till 36 månader, för projekt). Den faktiska ökningen av fastighetspriserna, enligt instruktion 3224/HD - Folkkommittén fastställd till 5 %/år, är inte verklighetsförankrad - enligt Mr. Hai är detta en hypotetisk metod enligt cirkulär 36/2014/TT - BTNMT från ministeriet för naturresurser och miljö, för att beräkna markanvändningsavgifter (inte en föreskrift). Denna hypotetiska metod måste beaktas och implementeras för att säkerställa att den stämmer överens med verkligheten (det måste finnas specifika föreskrifter istället för antaganden).

Angående tillämpningen av investeringskapitalsatsen för byggande av teknisk infrastruktur i stadsområden har Hai Duongs byggnadsavdelning skickat ett dokument till byggnadsministeriet med en begäran om yttranden om tillämpningen av beräkningsmetoden för projekt under 20 hektar. Följaktligen har byggnadsministeriet svarat, men inte specifikt: "... Vid tillämpning av den investeringskapitalsats som tillkännages av byggnadsministeriet för att fastställa den preliminära totala investeringen. Den totala investeringen för ett specifikt projekt måste justeras och omvandlas i enlighet med bestämmelserna i lagen om hantering av relaterade bygginvesteringskostnader som tillkännages årligen av byggnadsministeriet, varvid principerna för korrekt, tillräcklig, ekonomisk och effektiv beräkning säkerställs."

Byggdepartementet har genomfört samråd om beräkningen av investeringskapitalräntor i angränsande provinser, såsom: Hung Yen, Bac Ninh, Thai Binh... I dessa provinser tillämpas beräkningen av investeringskapitalräntor enligt byggnadsministeriets föreskrifter för projekt på 20 hektar eller mer (gäller för projekt). Specialarbeten: Flyttning av kraftledningar, byggande av vallar, broar, kulvertar... ingår inte i investeringskapitalräntan. Byggdepartementet har föreslagit att folkkommittén i Hai Duong-provinsen ska överväga och ge instruktioner om beräkning av investeringskapitalräntor och specialarbeten för projekt på lämpligt sätt.

Hai Duong-provinsen behöver överväga följande: När man fastställer markpriser med hjälp av överskottsmetoden, orsaken till förseningen i beräkningen av markanvändningsavgifter, är de angivna skälen objektiva och övertygande? Ansvaret måste klargöras för att undvika att skada investerare. Markanvändningsavgifterna tillämpas av provinsen till priset vid tidpunkten för "markfeber", medan markmarknaden för närvarande är "frusen", så den behöver ses över för att "harmonisera affärsintressen".

Kommentar (0)