Akut behov av att bygga sociala bostäder - Slutartikel: Lägga till nya mekanismer

Enligt byggnadsministeriets prognos fortsätter efterfrågan på bostäder att öka under perioden 2021–2030, särskilt i stadsområden. Befolkningskvoten i städerna är för närvarande cirka 40 % och kommer att öka till cirka 45 % år 2030. Med den nuvarande befolkningstillväxttakten och bostadsefterfrågan måste cirka 70 miljoner kvadratmeter stadsbostäder läggas till varje år.

Särskilt potentialen och utvecklingsutrymmet för segmentet för sociala bostäder i Vietnam är fortfarande stort. I verkligheten är dock policyerna inte särskilt attraktiva, så de flesta fastighetsföretag är fortfarande "likgiltiga" inför detta segment. Människor och företag förväntar sig en rad nya policyer som ska bidra till att undanröja processuella och ekonomiska hinder för att främja utvecklingen av sociala bostäder.

Herr Nguyen Hoang Nam - VD för G-Home:

För närvarande, om en investerare vill bygga sociala bostäder, måste företaget avsätta 20 % av lägenhetsfonden för uthyrning och först efter 5 år är det tillåtet att sälja. För närvarande måste företagen ha mycket höga kostnader för att utveckla sociala bostäder, medan hyrespriset inte kan vara högt eftersom det finns ett "ramverk".

Alla försäljnings- och hyrespriser för sociala bostäder är offentliga på byggnadsdepartementets informationsportal på de orter där projekten är belägna. Det uppskattade hyrespriset för sociala bostäder i Hanoi och Ho Chi Minh-staden är cirka 100 000 VND/m2/månad. I andra provinser och städer är det cirka 30 000–50 000 VND/m2/månad.

För att inte tala om att om du vill hyra ett socialt boende måste hyresgästen uppfylla många villkor; åtminstone hyra i en period av 1 år. Dessutom föreskriver förordningen att om du har utnyttjat socialbostadspolicyn en gång kan du inte utnyttja den en andra gång. Därför, om du officiellt hyr i 1 månad, kommer hyresgästen inte att kunna köpa socialt boende i framtiden.

Många länder i världen har framgångsrikt och i stor utsträckning implementerat modellen där företag bygger hyresbostäder eftersom deras långsiktiga kapitalkostnader är låga. Företag behöver bara låna till en ränta på cirka 3 % så att de enkelt kan investera, och när de hyr ut kan de fortfarande göra vinster.

Samtidigt måste företag i Vietnam för närvarande få tillgång till kapital med räntor på cirka 12–15 % och måste alltid ha reservavgifter, vilket ökar implementeringskostnaderna. Med den nuvarande finansiella mekanismen finns det ingen penningkälla för att stödja företag när räntorna och insatskostnaderna är mycket höga.

Samtidigt är företagets vinstmarginal bara 10 %, och i genomsnitt är vinsten bara 2 %/år. Detta gör det svårt att locka företag att investera i att bygga sociala bostäder.

Fru Duong Thuy Dung - Senior Director för CBRE Vietnam:

Från och med 2021 gäller samma investeringskapitalsats för byggande av sociala bostäder som för byggministeriet. Den 13 juli 2022 utfärdade dock byggministeriet beslut nr 610/QD-BXD om tillkännagivande av investeringskapitalsatsen för byggnadsarbeten och det totala byggpriset för strukturella komponenter i arbeten under 2021.

Följaktligen har byggnadsministeriet utfärdat ett ramverk för investeringskapital för byggande av sociala bostadsprojekt i form av flerbostadshus. Enligt en granskning är investeringskapitalet för byggande av sociala bostadsprojekt cirka 25 % lägre än investeringskapitalet för byggande av kommersiella flerbostadshus.

Således kommer sociala bostadsprojekt som ska byggas från och med 2021 att hänvisa till och tillämpa den investeringskapitalsats som utfärdats av byggnadsministeriet vid utveckling av prissättningsplaner, vilket i enlighet med detta är investeringskapitalsatsen för byggande av sociala bostäder lägre än den för kommersiella bostäder. Om vi ​​vill säkerställa god kvalitet och bygga mönsterområden för sociala bostäder måste dock investeringssatsen ökas.

För närvarande är inte bara kostnaden för sociala bostäder hög i Vietnam, utan även för att utveckla alla fastighetsprodukter. Problemet som behöver lösas är därför hur investerare kan undvika förluster och göra vinster i affärsverksamheten.

Även om efterfrågan på bostäder på marknaden fortfarande är mycket hög, särskilt inom det "prisvärda" segmentet eller särskilt sociala bostäder, bör företag därför också noga följa marknaden, kunna ta tillvara på möjligheter och erbjuda produkter som inte är alltför dyra. Dessutom visar erfarenheter från vissa länder runt om i världen att investerare, istället för att erbjuda lägenheter till salu till köpare, låter människor hyra under en period på 1–3 år, och i hyresavtalet finns det en klausul som tillåter dem att köpa. Således kommer behövande under dessa 3 år att ha fler möjligheter att samla och välja.

Herr Le Hoang Chau - ordförande för fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden:

Enligt dekret nr 100/2015/ND-CP får investerare i sociala bostadsprojekt öka byggtätheten eller markanvändningskoefficienten upp till 1,5 gånger standarden. I det senaste utkastet till dekret om utveckling och förvaltning av sociala bostäder har dock byggministeriet tagit bort denna bestämmelse.

Utkastet till dekret om utveckling och förvaltning av sociala bostäder behöver återinföra regleringen om att investerare i sociala bostadsprojekt får justera byggtätheten eller markanvändningskoefficienten upp till maximalt 1,5 gånger jämfört med byggstandarder och normer. Detta för att säkerställa genomförbarhet och uppmuntra investerare att förhandla om att erhålla markanvändningsrättigheter eller ha markanvändningsrättigheter för att genomföra sociala bostadsprojekt.

Detta är också en av de politiska mekanismerna för att attrahera investerare. Investerare i sociala bostadsprojekt bör tillåtas att justera byggtätheten eller markanvändningskoefficienten upp till maximalt 1,5 gånger jämfört med de nuvarande byggstandarder och föreskrifter som utfärdats av behöriga myndigheter i fall av budgivning till utvalda investerare där marktomten eller markområdet endast har en detaljplan i skala 1/2000 eller i fall där investeraren har rätt att använda marken för att genomföra det sociala bostadsprojektet.

För utan denna policymekanism kommer investerare att välja att använda sin befintliga markfond för att genomföra kommersiella bostadsprojekt, vilket är enklare och mer effektivt, istället för att genomföra sociala bostadsprojekt som är bundna av många regleringar.

Dessutom, även om staten inte har tillgängliga markmedel för att utveckla sociala bostäder, är det nödvändigt att uppmuntra investerare att förhandla om sina egna markanvändningsrättigheter eller att ha markanvändningsrättigheter för att genomföra sociala bostadsprojekt.

Enligt VNA

Källa: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478