Expert: Markpriserna är höga, bostadspriserna är svåra att kyla ner

Herr Nguyen Quang Huy - VD för fakulteten för finans och bank (Nguyen Trai-universitetet) sa att uppdateringen markprislista Att marknadspriserna närmar sig är en oundviklig trend. Justeringen måste dock genomföras korrekt, inte som en "börda", utan som ett steg mot rättvisa, transparens och hållbar utveckling.

Enligt honom har människors inkomster inte hållit jämna steg i samband med höga fastighetspriser och regeringen förespråkar en kylning av bostadspriserna för att säkerställa social trygghet. Att höja markpriserna för kraftigt måste övervägas noggrant, varsamt och strategiskt, för att inte av misstag förvandla mark – som är drivkraften för tillväxt – till ett hinder för utveckling.

Experter säger att i takt med att markpriserna stiger kommer bostadspriserna att få svårt att svalna. (Illustration: Minh Duc).

I grund och botten är markprislistan grunden för att fastställa markanvändningsavgifter, skatter, avgifter och ersättningar, vilket är "insatsfasen" i varje fastighetsprojekt. När markprislistan mångdubblas, särskilt i centrala områden, ökar företagens insatskostnader kraftigt och återspeglas oundvikligen i försäljningspriset på hus.

Faktum är att markkostnaderna i många projekt i Hanoi står för 30–50 % av kostnadsstrukturen. Om markprislistan bara ökar med 20–30 % kan det slutliga försäljningspriset drivas upp med tiotals procent.

" Detta gör drömmen om att äga ett hem ännu mer avlägsen för medelinkomsttagare, samtidigt som marknaden riskerar att drabbas av allvarlig obalans – för många lyxhus, inte tillräckligt med prisvärda hus ", betonade Huy.

Dr. Tran Xuan Luong - biträdande direktör för Vietnams institut för fastighetsmarknadsforskning och utvärdering - delar samma åsikt och sade också att förslaget från vissa orter att höja markpriserna i nuvarande skede inte är lämpligt.

Eftersom markkostnaderna står för 30–50 % av insatskostnaderna kan stigande markpriser leda till ytterligare ökning av fastighetspriserna.

Dessutom dominerar publikpsykologi och FOMO-effekten (fear of missing out) starkt. fastighetsmarknaden I Vietnam kan en åtgärd som ökande markpriser snabbt få människor och investerare att tro att priserna kommer att fortsätta öka, vilket främjar spekulation och skapar en praktiskt taget större feber än vad konsultenheten vill.

Vietnams fastighetsförbund betonade också att regeringen, ministerier, sektorer och kommuner för närvarande letar efter lösningar för att sänka fastighetspriserna på marknaden. En av de effektiva lösningarna är att minska insatskostnaderna som utgör försäljningspriset på fastigheter.

Ökningen av markpriserna kommer dock att påverka kostnaden och därmed möjligheterna till bostäder för dem med verkliga bostadsbehov. För kommersiella bostäder, om markpriserna ökar, kommer det att påverka projektets genomförbarhet, vilket leder till att bostadspriserna fortsätter att öka.

Om markpriserna stiger kommer det att leda till höga bostadskostnader, vilket minskar investeringsattraktionen, särskilt investeringar i fastighetsprojekt i förortsområden. Bristen på investeringsprojekt kommer att påverka stadens bostadsutvecklingsplan i förortsområden i syfte att öka befolkningsspridningen. Därifrån kommer bostadsutbudet på marknaden att fortsätta minska, vilket gör det svårt att stabilisera socialförsäkringen i området.

Dessutom är fastighetsmarknaden i en bräcklig återhämtningsprocess, många företag måste omstrukturera, kapitalflödet är begränsat, om markpriserna ökar vid denna tidpunkt kan det skapa en dubbel börda som bromsar marknadens återhämtning. För närvarande har priset för studenter att hyra nära universitet ökat med cirka 30 %. Om markpriserna ökar kommer det också att skapa en nivå på hyrorna. Detta kommer att orsaka svårigheter för studenter och personer som hyr hus.

Minskade fördelar med attraktion av investeringar

Det leder inte bara till att bostadspriserna ökar, utan enligt många experter minskar även fördelen med att attrahera investeringar om markpriserna ökar för högt.

Herr Nguyen Quoc Hiep, ordförande för Vietnams byggentreprenörsförening, kommenterade att höga markpriser kan minska Vietnams attraktivitet som investering. Enligt herr Hiep kommer uthyrningsgraden på 80–90 % i de flesta industriella kluster idag från tre huvudfördelar: låga arbetskraftskostnader, rimliga markpriser och bekväm logistikinfrastruktur.

" Men om vi förlorar den rimliga markfaktorn, medan arbetskraftskostnaderna ökar, kommer vår fördel att attrahera investeringar fortfarande att finnas kvar? ", frågade han.

Höga markpriser minskar fördelarna med att locka investeringar. (Foto: Minh Duc).

Enligt honom kräver marklagen från 2024 att man säkerställer intresseharmoni mellan staten, markanvändare och investerare, men i verkligheten, med den nuvarande metoden för att fastställa markpriser, har företagens intressen, inklusive markarrendering och markanvändningsföretag i allmänhet eller fastighetsutvecklingsföretag i synnerhet, inte beaktats ordentligt.

” Höga markpriser gör att investeringskostnaderna ökar och riskerna ökar, så vilka företag vågar genomföra projekt? Om företagen inte genomför projekten kommer även lokalsamhällets hållbara intäkter att påverkas ”, betonade Hiep.

Dr. Can Van Luc - medlem av premiärministerns politiska rådgivande råd, bekräftade också att detta är ett oundvikligt krav i stadsutvecklingsprocessen, men att man måste säkerställa intressennas harmoni. Staten behöver samla in rätt mängd skatt, men kan inte kompromissa med det genom att höja levnadskostnaderna och bostadspriserna.

" Om markprislistan byggs för högt jämfört med ekonomins tolerans, kommer det att skapa en kedjeeffekt som påverkar offentliga investeringar, attraktion av utländska direktinvesteringar och särskilt människors bostadsmöjligheter ", bekräftade Luc.

Stigande markpriser gör att investeringskostnaderna ökar och riskerna ökar, så vilka företag vågar genomföra projekt?

Herr Nguyen Quoc Hiep, ordförande för Vietnams byggentreprenörsförening

Bör inte öka på en gång, öka chocken

Enligt experter måste justeringar av markpriserna vara specifikt zonindelade och bör inte justeras plötsligt eller öka chockerande.

Herr Nguyen Quang Huy betonade att kärnfrågan i justeringen av markprislistan ligger i genomförandet. Det är omöjligt att låta markprislistan öka samtidigt utan motsvarande stödmekanismer. En god markpolitik måste säkerställa tre pelare: staten får rättvisa resurser, företag har ett sunt affärsutrymme och människor har tillgång till bostäder till rimliga kostnader.

För att göra detta är det nödvändigt att tillämpa en flexibel justeringskoefficientmekanism som tydligt skiljer regioner, marktyper och användningsändamål. Mark för utveckling av sociala bostäder och prisvärda kommersiella bostäder bör undantas, reduceras eller förlängas från markanvändningsavgifter. Samtidigt kan mark för exklusiva kommersiella projekt eller för att utnyttja fördelen av centralt läge tillämpa priser nära marknaden för att undvika budgetförluster.

Samtidigt behövs kraftfulla reformer inom planering, procedurer och juridiska kostnader – faktorer som för närvarande står för en betydande andel av bostadspriserna. När projektförberedelseprocessen förlängs, kapitalkostnader och låneräntor ökar, kommer investerare att öka försäljningspriset, vilket gör att bostadspriserna överstiger sitt verkliga värde. Om planeringen är transparent, godkännandet sker snabbt och det finns långsiktiga prognoser, och mellanhandskostnaderna minskar, kan bostadspriserna fortfarande vara stabila även om markprislistan är högre.

" På makronivå är mark inte bara en inkomstkälla utan också en drivkraft för hållbar tillväxt. När mark planeras intelligent och utnyttjas på rätt sätt blir den "utvecklingskapital" – den skapar infrastruktur, industri, stadsområden och jobb. Tvärtom, om vi bara ser mark som en kortsiktig inkomstkälla kan vi lätt hamna i en spiral av stigande priser, minskad tillgänglighet, ojämlikhet och hinder för nationell konkurrenskraft ", betonade Huy.

Därför är det enligt honom nödvändigt att omforma utvecklingsfilosofin, mark är inte en börda som ska exploateras utan en strategisk resurs som behöver drivas som ett långsiktigt kapitalflöde. En rimlig markprislista – som återspeglar det verkliga marknadsvärdet men med politisk flexibilitet – kommer både att hjälpa budgeten att öka intäkterna på ett transparent sätt och skapa en grund för att minska bostadskostnaderna genom att skära ner på andra kostnader, samtidigt som det uppmuntrar företag att utvecklas hållbart.

Enligt vice ordförande för Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep, säkerställer och återspeglar markprislistor i många länder det korrekta marknadsvärdet samtidigt som de upprätthåller ekonomisk och social stabilitet.

Han nämnde Singapore som ett exempel på markprissättning baserad på den "urbana livscykeln", med hänsyn till utvecklingspotentialen för de kommande 10–20 åren, med statliga markpriser som stadigt ökar med 2–5 % per år, kopplat till infrastruktur och befolkningsindex. Detta land offentliggör också kartor över markpriser online, vilket bidrar till att göra informationen transparent och begränsa spekulation.

Han anser att Vietnam behöver ha en synkron databas över fastigheter, som kopplar samman skatter, notarier, banker och handelsplatser – istället för att enbart förlita sig på administrativa undersökningar. Markprislistor måste offentliggöras, vara lätta att slå upp och ha en social feedbackmekanism. Det bör inte ske några plötsliga justeringar, utan kan ökas gradvis med 3–5 %/år beroende på område för att undvika "prischock" och negativa effekter på bostadsmarknaden.

Hanois jordbruks- och miljödepartement lämnade nyligen in ett utkast till utformningen av den första markprislistan (den första markprislistan enligt bestämmelserna i artikel 257 i 2024 års marklag) som ska tillkännages och tillämpas från och med den 1 januari 2026. Enligt utkastet förväntas bostadsmarkpriserna i Hanoi öka med 2–26 % jämfört med den nuvarande markprislistan.

Inte bara Hanoi, utan många orter runt om i landet gick också in i en liknande "markprisökningscykel" under perioden 2024-2025. I Ho Chi Minh-staden ökade den justerade markprislistan som gällde från och med den 31 oktober 2024 från 4 till 38 gånger, med den högsta nivån uppe på 687,2 miljoner VND/m². Bac Giang (gamla) noterade också en ökning på cirka 2,4 gånger, med det högsta markpriset uppe på 120 miljoner VND/m². Hai Phong hade till och med en ökning av markpriserna på upp till 373 % jämfört med den gamla prislistan.

Kommentar (0)