Förortsmark är inte för amatörinvesterare, ljuspunkter på marknaden, mäklare återvänder flitigt

Marknaden värms upp och visar tecken på förbättring, saker att tänka på när man investerar i mark, Binh Dinh som kräver investeringar i många projekt, regleringar om markersättning när staten återkräver bostadsmark... är de senaste fastighetsnyheterna.

Fastighetsmarknaden har sedan början av 2023 uppvisat en gradvis ökning av transaktionsvolymen. (Källa: DT)

Tecken på förbättring

Rapporten "Assessing the recovery process of the Vietnamese real estate market in the third quarter of 2023 and forecasting the market situation in the fourth quarter of 2023" från Vietnam Real Estate Association (Vnrea) har just färdigställts och visar tydligt att likviditeten på fastighetsmarknaden under tredje kvartalet 2023 har förbättrats jämfört med den svåra perioden i slutet av 2022. Under årets första månader började marknaden notera många "ljuspunkter" på platser som: Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh-staden... platser där investeringar i infrastruktur och transport främjas, med många utbudskällor som är anpassade till efterfrågan.

Enligt en färsk undersökning från Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) kommer upp till 60 % av investerarna som har deltagit på fastighetsmarknaden att fortsätta investera om bankräntorna fortsätter att sjunka. Fastighetsmarknaden har registrerat en gradvis ökning av transaktionsvolymen sedan början av året. Om marknaden registrerade 3 700 transaktioner under andra kvartalet 2023, en ökning med 37 % jämfört med de 2 700 transaktionerna under första kvartalet, registrerade marknaden nästan 6 000 transaktioner under tredje kvartalet, 1,5 gånger högre än under andra kvartalet och mer än dubbelt så högt som under första kvartalet.

Enligt representanter för fastighetsföretag visar lägenhets- och bostadsmarknaden i storstäder för närvarande tecken på god absorption, med fokus på prissegmentet under 10 miljarder VND i det centrala kärnområdet.

För att fortsätta den nuvarande marknadstillväxtcykeln behövs det mekanismer och strategier för att förbättra det stagnerande utbudet. Fastighetspolitiken måste rikta sig till alla samhällsklasser.

Dr. Nguyen Van Dinh, vice vd för Vnrea, kommenterade att den reala efterfrågan på bostäder ökar och säkerligen kommer att öka i takt med ekonomisk tillväxt och urbanisering... Det förväntas att Vnrea vid fastighetsforumet i slutet av 2023 kommer att tillkännage fastighetsindex, vilka kommer att ligga till grund för projektutvecklare att hänvisa till, så att projektet, när det är färdigt, kan möta 60–70 % av den reala efterfrågan, vilket säkerställer kraven för att attrahera inhemska och utländska investerare.

Fastighetsexperter kommenterade också att utkastet till lag om bostäder, mark och fastighetshandel som antogs vid den 15:e nationalförsamlingens sjätte session, vilket ledde till att juridiska "flaskhalsar" och kapitalkällor avlägsnades och investerarnas förtroende för huvudmarknaden återvände... kommer att vara avgörande förutsättningar för att marknaden verkligen ska återgå till det normala .

Fastighetsmarknaden under fjärde kvartalet 2023 kommer att vara en språngbräda för marknadsåterhämtning från 2024, särskilt i områden med stort utrymme för utveckling, synkron och modern planering, fokuserad infrastruktur, investeringar och låga prisnivåer...

Marknaden för förortstomter värms upp

På senare tid har markmarknaden gradvis förbättrats efter att förbudet mot markdelning och försäljning gradvis har "avvecklats". I många förortsområden i Hanoi eller angränsande provinser som Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh... har transaktioner börjat dyka upp igen, om än fortfarande ganska små.

Till exempel, i kommunerna Binh Yen och Tan Xa i Thach That-distriktet (Hanoi), annonseras priset på uppdelad mark på 4-5 meter breda vägar för närvarande till 16-20 miljoner VND/m2, en minskning med cirka 30 % jämfört med "markfeberperioden". Särskilt priset på uppdelad mark i gränder är endast 11-12 miljoner VND/m2, en minskning med 40-50 % jämfört med feberperioden.

Det är värt att notera att fastighetsmäklare, efter en period av "avdunstning" från marknaden, nu har återvänt och marknadsför markförsäljning. På många fastighetshandelssajter varierar informationen om mark till salu från 600 miljoner VND till över 1 miljard VND.

Enligt fastighetsmarknadsrapporten för tredje kvartalet av VARS har segmentet mark med rödbok och kommersiella bostäder under 2 miljarder VND sett en betydande ökning av transaktionsvolymen. Särskilt i områden med infrastrukturinvesteringar eller områden intill industriparker ökade försäljningspriset med 5–7 % jämfört med föregående kvartal.

Detta är också det enda ljuspunktssegmentet inom marktypen, eftersom transaktionsläget fortfarande är ganska dystert med markpriser från 3 miljarder VND/tomt eller mer.

Potentialen för förortsmark finns fortfarande, men enligt experter måste investerare vara försiktiga eftersom den nuvarande marknaden fortfarande har potentiella risker, särskilt när det gäller likviditet. För att inte tala om att marknaden för uppdelad mark till viss del fortfarande är under kontroll av de "stora aktörerna".

Fastighetsexperten Tran Khanh Quang kommenterade att årets marknad har möjligheter men att de är ganska svaga. Möjligheterna kan verkligen mogna först 2024. Mark kommer fortfarande att vara ett segment med hög vinstpotential men är för närvarande inte för majoriteten och kräver noggrant urval.

Herr Quang sa att mark kommer att vara en möjlighet för två grupper: professionella investerare och riktiga husköpare med pengar. Amatörinvesterare bör inte "hoppa in" eller, om de vill, behöver de långsiktigt kassaflöde, med en vision på 3-5 år.

"Baserat på den faktiska situationen kan investerare erbjuda en rabatt på 30 %, sedan 25 % och sedan ner till 20 %. Köpare bör djärvt förhandla, eventuellt avsluta affären med en rabatt på 15–20 %, vilket är en rimlig rabatt. De sista månaderna i år och början av 2024 kan vara den lämpligaste tiden att lägga ner pengar", noterade experten.

Samtidigt bedömer vissa professionella investerare att stadsmark, i utkanten av storstäder, är nästan mättad, vilket innebär att avkastningen kommer att bli lägre. Samtidigt är markpriserna i många provinser och platser fortfarande ganska låga, så ökningsmarginalen kommer att bli större.

Höga vinster medför dock också stora risker. För att vara på den säkra sidan måste investerare, när de investerar i mark i provinsen, beräkna väntetiden, som kan vara upp till 3–5 år eller längre. Detta är endast lämpligt för inaktiva kassaflöden, finansiell hävstång bör inte användas.

Binh Dinh efterlyser investeringar inom många områden, med ett projekt värt 14 miljarder USD

Den elektroniska informationsportalen för folkkommittén i Binh Dinh-provinsen har just publicerat en lista med 151 projekt som efterlyser investeringar i området inom många olika områden. Fastighets-, tjänste-, handels- och turismsektorerna har upp till 80 projekt, vilket står för majoriteten av listan över efterlysta investeringar.

Projektet med det största investeringskapitalet är investeringsprojektet i stadsområdet i delområde nr 1, Nhon Hoi ekoturismstadsområde med ett totalt kapital på cirka 14 miljarder USD, en yta på mer än 57 hektar. Nästa är investeringsprojektet i stadsområdet i delområde nr 3, Nhon Hoi ekoturismstadsområde, med ett investeringskapital på 10 miljarder USD, en yta på 36 hektar. Ett annat projekt är höghushotellområdet vid punkt nr 1, Nhon Ly - Cat Tien havsturismområde, med en yta på nästan 34 hektar, ett investeringskapital på 2 miljarder USD.

Vissa projekt har stora områden, såsom Tay Phu kommuns ekoturismgårdsområde (300 hektar); Hoai Nhon Towns kustområde för bostads-, service- och kommersiella tjänster (300 hektar); La Vuong ekoturismprojekt (250–300 hektar); Bai Con högklassig ekoturismresort (100 hektar); Van Phong Dam turistområde (70 hektar) med investeringskapital beroende på skala.

Binh Dinh-provinsens folkkommitté fokuserar också på infrastruktursektorn med 30 industriparks- och industriklusterprojekt. Av dessa är det enda industriparksprojektet Bong Son Industrial Park, med en yta på 250 hektar i Dien Khanh Quarter, Van Cang, Lai Duc och Lai Khanh Nam. De återstående 29 industriklusterprojekten finns på olika platser, med en yta på mindre än 100 hektar.

Dessutom efterlyste Binh Dinh-provinsen investeringar i 9 jordbruks- och vattenprojekt; 2 hälsovårdsprojekt; 8 stödjande industriprojekt; 12 projekt inom avloppsvatten och hushållsvatteninsamling och -rening; 3 kyrkogårdsbyggnationsprojekt; 3 energiprojekt; 4 marknadsprojekt.

Enligt de senaste siffrorna från departementet för planering och investeringar i Binh Dinh-provinsen attraherade provinsen under årets första nio månader 6 nyregistrerade utländska direktinvesteringsprojekt med ett totalt investeringskapital på 46,2 miljoner USD. När det gäller inhemska investeringar attraherade provinsen 62 nya projekt med ett totalt registrerat kapital på nästan 13 387 miljarder VND.

Under de första nio månaderna attraherade provinsen 68 nya projekt med ett totalt registrerat kapital på 17 960 miljarder VND, vilket översteg årsplanen med 13 %. Av dessa låg 17 projekt i ekonomiska zoner och industriparker med ett totalt registrerat kapital på över 2 431 miljarder VND; 51 projekt låg utanför ekonomiska zoner och industriparker med ett totalt investeringskapital på över 15 529 miljarder VND.

Regler om markersättning vid statens återkrav av bostadsmark

Artikel 79 i marklagen från 2013 föreskriver tydligt markersättning när staten återkräver bostadsmark.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

När staten återkräver mark som är ansluten till bostäder måste hushåll och individer flytta sin bostad utan att uppfylla villkoren för ersättning för bostadsmark. Om de inte har någon annan plats att bo på kommer staten att sälja, arrendera ut, leasa ut sina bostäder eller fördela bostadsmark med insamlade markanvändningsavgifter. (Källa: CafeF)

Mer specifikt ska hushåll och individer som använder bostadsmark, vietnameser bosatta utomlands som äger hus knutna till markanvändningsrättigheter i Vietnam och är berättigade till ersättning enligt artikel 75 i denna lag när staten återkräver mark, kompenseras enligt följande:

Om det inte finns någon annan bostadsmark eller hus i kommunen, valkretsen eller staden där marken återvinns, ska ersättning utgå i form av bostadsmark eller hus; om det inte finns något behov av ersättning i form av bostadsmark eller hus, ska staten ersätta i pengar.

Om det fortfarande finns bostadsmark eller bostäder i kommunen, valkretsen eller staden där marken återvinns, kommer ersättning att betalas ut kontant. För orter med tillräcklig fond för bostadsmark kommer ersättning i form av bostadsmark att övervägas.

När staten återtar mark som är ansluten till bostäder måste hushåll och individer flytta sin bostad utan att uppfylla villkoren för ersättning för bostadsmark. Om de inte har någon annan plats att bo på säljer, arrenderar ut, köper arrendet eller anvisar bostadsmark med markavgifter.

Ekonomiska organisationer, utländska vietnameser och utländska företag som använder mark för att genomföra bostadsbyggandeprojekt när staten återkräver mark, om de uppfyller de kompensationsvillkor som föreskrivs i artikel 75 i denna lag, kommer att kompenseras för marken.

Regeringen ska specificera denna artikel. Följaktligen, i de fall där det inte finns någon annan bostadsmark eller bostäder i den kommun, valkrets eller stad där marken återvinns, ska ersättning utgå i form av bostadsmark eller bostäder; i de fall där det inte finns något behov av ersättning i form av bostadsmark eller bostäder ska staten ersätta kontant.

Enligt artikel 66 i 2013 års marklag anges behörigheten att återkräva mark enligt följande:

Folkkommittén på provinsiell nivå beslutar att återkräva mark i följande fall: Återkrävande av mark från organisationer, religiösa institutioner, vietnameser bosatta utomlands, utländska organisationer med diplomatiska funktioner och utländska företag, med undantag för de fall som anges i punkt b, klausul 2 i denna artikel. Återkrävande av jordbruksmark som tillhör kommuners, valdistrikts och städers offentliga markfond.

Folkkommittén på distriktsnivå beslutar att återkräva mark i följande fall: Återkräva mark från hushåll, individer och bostadsområden. Återkräva bostadsmark från vietnameser utomlands som har tillstånd att äga hus i Vietnam.

Om området för markåtervinning omfattar både de områden som anges i klausul 1 och klausul 2 i denna artikel, ska provinsens folkkommitté besluta att återta marken eller bemyndiga distriktets folkkommitté att besluta om att återta marken.

[annons_2]
Källa