Påskynda återhämtningen på fastighetsmarknaden.

Den 9 november anordnade tidningen Nguoi Lao Dong ett seminarium med titeln "Att ta bort juridiska hinder för fastigheter". Många åsikter från förvaltare, experter, advokater, föreningar och företag föreslog att juridiska flaskhalsar måste lösas för att hjälpa fastighetsmarknaden att återhämta sig mer avsevärt.

Marknaden har passerat sin botten, och det råder ingen brist på kapital.

Vid seminariet höll många experter och föreningsledare med om bedömningen att fastighetsmarknaden har passerat sin svåraste fas, nyligen nått sin botten och återhämtar sig, även om utmaningar kvarstår.

Enligt data som citerats av Dr. Can Van Luc, medlem av National Financial and Monetary Policy Advisory Council, har marknaden två relativt lovande segment: bostadsfastigheter och industriparker, som har påverkats minst nyligen. När det gäller bostadsfastigheter visar preliminära rapporter från Vietnams fastighetsmäklarförening en återhämtning, där varje kvartal överträffar det föregående. Cirka 20 000 produkter har lanserats; transaktionsvolymen har gradvis ökat under kvartalen, med en ökning med 56 % under tredje kvartalet 2023 jämfört med föregående kvartal.

När det gäller industriområden har landet nästan 400 industriparker, varav cirka 292 är i drift med en uthyrningsgrad på cirka 80–82 %. Uthyrningsgraden vid slutet av tredje kvartalet 2023 låg på cirka 82 % i söder och 80 % i norr. Hyrorna för industriparker fortsatte att öka med 7–12 % under tredje kvartalet 2023 jämfört med samma period förra året. Nytt utbud ökar fortfarande, med starka utsikter från utländska direktinvesteringsprojekt och hög efterfrågan på lager, fabriker och sociala bostäder i samband med industriparker.

Journalisten och doktorn To Dinh Tuan, chefredaktör för tidningen Nguoi Lao Dong, ledde seminariet. Foto: HOANG TRIEU

En av de tidigare diskuterade utmaningarna på fastighetsmarknaden – tillgången till kredit – åtgärdas nu gradvis. Data som släppts av Vietnams statsbank visar att krediten för fastighetsinvesteringar och bostäder ökade med cirka 4,7 % under de första sex månaderna 2023, trots sjunkande inkomster och höga räntor. Utländska direktinvesteringar (FDI) har varit ganska positiva, med nästan 2 miljarder dollar registrerade för fastigheter under de första 10 månaderna 2023, varav cirka 763 miljoner dollar har betalats ut. Fastighetsbolag skaffar också aktivt kapital genom obligationsemissioner, förhandlingar om förfallande obligationer och återköp av emitterade obligationer.

Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, uppgav också att marknaden har passerat sin botten. Enligt uppgifter från Ho Chi Minh Citys byggavdelning nåddes botten under första kvartalet 2023, då fastighetssektorn upplevde en negativ tillväxt på 16,1 %, men sedan gradvis förbättrades. I slutet av andra kvartalet 2023 var fastighetstillväxten fortfarande negativ med mer än 11 ​​%, men från och med tredje kvartalet var den endast negativ med mer än 8 %.

Ett av de kreditpaket som förväntas skapa momentum för fastighetsmarknaden nyligen är lånepaketet på 120 000 miljarder VND för investeringar i utvecklingsprojekt för sociala bostäder. Vietnams jordbruks- och landsbygdsutvecklingsbank ( Agribank ) uppgav att sedan den första dagen av implementeringen av detta kreditpaket har 30 000 miljarder VND registrerats.

Enligt Pham Van Duong, chef för Agribanks filial i Binh Trieu (Ho Chi Minh City), är Agribank en 100 % statligt ägd bank, så den måste strikt följa alla regler, inklusive paketet på 120 000 miljarder VND. Agribank har varit involverad i projekt för socialt boende sedan oktober 2022 och har drivit dem fram till nu. När det gäller kreditkapital har banken överskottsmedel och är redo att låna ut till företag. Problemet är dock att när den tillhandahåller kapital till projekt måste den också följa statliga regler fullt ut. För närvarande samordnar Agribank med företag för att lösa svårigheter och påskynda utbetalningen av projekten.

"Räntorna för lån till sociala bostäder är för närvarande de lägsta på många år. Agribank erbjuder för närvarande lån till kunder som köper sociala bostäder till en ränta som är 2 procentenheter lägre än standardräntan. Med låga räntor och lättillgängligt kapital väntar vi bara på att företagen ska slutföra utbetalningsförfarandena", bekräftade Duong.

Stärka arbetsgruppernas roll

Även om det inte råder någon brist på krediter för socialt boende, säger företag att det är mycket svårt att genomföra dessa projekt.

Vo Minh Hoang, generaldirektör för Ho Chi Minh City Social Housing Joint Stock Company, sa att regeringen erbjuder många incitament för utveckling av sociala bostäder, men många företag har inte haft tillgång till dem. Redan innan företagen deltog i sociala bostadsprojekt hade de svårt, och när de väl var involverade blev det ännu mer utmanande. Förutom kapital har företag också svårigheter med tillgången på mark. Därför hoppas företagen att regeringen kommer att granska den mark som är tillgänglig för uthyrning och inkludera den i listan över projekt för utveckling av sociala bostäder, och genomföra anbudsförfaranden för att välja ut investerare. Därefter kan företag delta i utveckling av sociala bostäder och inkludera markkostnaderna i projektutvecklingskostnaderna.

”Företag som genomför projekt med sociala bostäder gör bara 10 % vinst, men försäljningspriset och målköparna måste godkännas av byggnadsdepartementet. Samtidigt kan vissa kostnader inte inkluderas i försäljningspriset. Att bygga sociala bostäder tar längre tid och är svårare än kommersiella bostäder, vilket gör företagen mindre entusiastiska. Att vänta i 2–3 år på att banker ska betala ut lån är oacceptabelt för företag. Därför föreslår vi en mekanism för snabbare utbetalning”, föreslog Hoang.

De ovannämnda svårigheterna på fastighetsmarknaden har identifierats och diskuterats tidigare. Den återstående frågan, enligt experter och företag som delade sina åsikter vid tidningen Nguoi Lao Dongs seminarium, är att föreslå de mest genomförbara lösningarna för att påskynda undanröjandet av dessa svårigheter.

Thai Doan Hoa, biträdande chef för avdelningen för bostadsutveckling och fastighetsmarknaden - Dong Nai Provincial Department of Construction, sa att Dong Nai genom en granskning har identifierat fem grupper av svårigheter och hinder inom fastighetssektorn. Den mest framträdande av dessa är svårigheten och hindren gällande förfarandena för att godkänna investeringspolicyer och välja investerare. Vissa projekt har fått investeringsgodkännande i många år, men nu kräver inspektionsmyndigheter att de följer bostadslagen – vilket innebär att de måste ha bostadsmark. Markvärdering är också svårt. Vissa projekt har tilldelats men kan inte värderas eftersom konsultföretag tvekar att göra det av rädsla för svårigheter att förklara för myndigheterna...

"Det finns många svårigheter med att genomföra uppgiften att bygga sociala bostäder i projektet. Många projekt genomfördes enligt gamla regler, men stötte senare på hinder när planeringen justerades. Till exempel föreskriver bostadslagen att orter måste omvärdera och kräva att företag avsätter 20 % av projektområdet för sociala bostäder, vilket är mycket svårt", konstaterade Hoa och beskrev den nuvarande situationen.

För att övervinna dessa svårigheter har Dong Nai-provinsen planerat att fortsätta att avsätta mark för kommersiella bostäder från och med nu fram till 2030, medan resten avsätts för sociala bostäder. Planeringsprocessen är avslutad och redo att attrahera investerare, men utmaningar kvarstår. Sedan 2022 har den provinsiella partikommittén och folkkommittén i Dong Nai-provinsen gett i uppdrag att inrätta en arbetsgrupp för att hantera förfrågningar och lösa svårigheter för företag.

Från början av 2023 inrättade Dong Nai-provinsen tre arbetsgrupper för att lösa hinder för långsamtgående projekt, ta itu med svårigheter för företag och utveckla sociala bostäder. Alla tre arbetsgrupper leds av provinsiella ledare. Departementen, särskilt byggdepartementet, inrättade också arbetsgrupper för att lösa svårigheter inom sin jurisdiktion och hantera frågor i etapper. Om frågor involverar högre befogenheter kommer de att registrera sig för att arbeta med relevanta ministerier och myndigheter för att lösa dem för företag.

Förväntningarna är höga på att de tre utkasten till ändringar snart ska antas.

En av de förväntade lösningarna är de tre lagförslag – inklusive lagen om fastighetsverksamhet (ändrad), lagen om bostäder (ändrad) och lagen om mark (ändrad) – som för närvarande diskuteras och kommenteras vid den 15:e nationalförsamlingens sjätte session. Om de antas kommer de att undanröja rättsliga hinder för fastighetsmarknaden.

Advokat Nguyen Tan Phong, ständig ledamot i Vietnams fastighetsmäklarförening, analyserade: Utkastet till bostadslag (ändrat) väcker frågan om att vissa tvister kommer att lösas genom kommersiell skiljedom. För närvarande förekommer fortfarande tvister mellan investerare, husköpare och lägenhetsanvändare, och många projekt har under många år misslyckats med att utfärda ägarintyg. De nya reglerna i lagutkastet kommer att hjälpa dem att förstå detta tydligare.

Utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) tar också upp förbättringar av kvaliteten på fastighetsförmedling i framtiden...

"När dessa tre lagar antas kommer de att bidra till spridningen av juridisk kunskap och förbättra kvaliteten på aktörerna på fastighetsmarknaden, särskilt mäklare", konstaterade advokaten Phong.

Myndigheterna behöver ge specifik och tydlig vägledning.

När det gäller de juridiska och processuella aspekterna av byggandet av sociala bostäder anser många experter att företag och föreningar specifikt behöver identifiera nuvarande hinder och fastställa vilka förfaranden som bör elimineras. När det gäller tillvägagångssättet måste regeringen och relevanta myndigheter ge tydlig och specifik vägledning om alla aktuella frågor, överlappningar och inkonsekvenser; lokala myndigheter måste också klargöra dessa frågor och undvika långa och ineffektiva samråd.

”Företag och föreningar gör stora ansträngningar, men enligt min mening behöver de sträva efter mer exakta rekommendationer och mer specifika kompletterande lösningar”, bedömde Dr. Can Van Luc.

PARTNERORGANISATION

Källa: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm