Företagen lider i virvelvinden av byråkratiska procedurer.

Företag lider i virvelvinden av byråkratiska förfaranden - Del 5: Låt inte företag och investerare "bli sjuka"

Mitt i de angelägna problem som många projekt står inför, såsom förseningar i markvärderingar, planjusteringar och väntan på att myndigheterna ska rätta till tidigare misstag, vilka urholkar företags och investerares hälsa och förtroende, har flera jurister och experter delat med sig av sina perspektiv och föreslagit lösningar.

Många projekt i centrala Vietnam har stannat av av olika anledningar, oftast på grund av hinder relaterade till planjusteringar, markanvändningsstruktur och -form samt markvärdering. Den tid som krävs för att slutföra dessa förfaranden är komplex och långdragen, vilket inte bara tömmer företagen ekonomiskt utan också urholkar förtroendet för lokala myndigheter.

Investerare har rätt att lämna in ett klagomål eller en stämningsansökan för att hävda sina rättigheter.

- Advokat Le Ngoc Doan, Da Nang City Advokatsamfund

Justering av markarrendetiden från 70 år till 50 år måste följa bestämmelserna i klausul 3, artikel 106 i 2013 års marklag.

I de fall där markarrendeavtalet justeras men inte överensstämmer med bestämmelserna i klausul 3, artikel 106 i 2013 års marklag och orsakar skada för markarrendetagaren, ligger ansvaret hos den behöriga statliga myndigheten för markförvaltning, vilket i detta fall är den provinsiella folkkommittén.

Beträffande markarrenden som inte överensstämmer med bestämmelserna i klausul 3, artikel 126 i 2013 års marklag, och justeringar som inte överensstämmer med bestämmelserna i klausul 3, artikel 106 i 2013 års marklag, ligger ansvaret hos behörig statlig myndighet.

Investerare vars rättigheter och intressen har kränkts och som har lidit förluster kan lämna in ett klagomål eller en stämningsansökan till behörig folkdomstol för att hävda sina rättigheter.

Investerare måste tillhandahålla specifika bevis för att styrka förlusterna.

- Herr Pham Ho Hoang Long, M.Sc., direktör för An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Enligt artikel 126 i marklagen från 2013 får endast projekt med stort investeringskapital men långsam kapitalåterhämtning, investeringsprojekt i områden med svåra socioekonomiska förhållanden, eller områden med särskilt svåra socioekonomiska förhållanden som kräver en längre löptid, ha marktilldelnings- eller arrendeavtal som överstiger 50 år, men inte överstiger 70 år.

För kustturismprojekt som beviljades 70-åriga markarrendeavtal av regeringen, vilka senare justerades till 50 år, måste investerare därför lämna konkreta bevis för att styrka förluster på grund av den förlängda väntetiden för justeringar, förlorade investeringsmöjligheter etc., för att ha grund att begära ersättning från den statliga förvaltningsmyndigheten.

Beträffande markpriser har regeringen nyligen utfärdat dekret nr 71/2024/ND-CP, som träder i kraft från och med det datum då marklag nr 31/2024/QH15 träder i kraft. Detta dekret har dock fortfarande vissa problem som inte är tydligt reglerade. Till exempel, när det gäller kostnaden för teknisk infrastruktur vid övervärdering, är det mycket svårt att bedöma uppskattningen före värdering.

Regeringen fortsätter att göra misstag och sedan "rätta" de till dem, men vem tar ansvar när investerare lider förluster?

- Herr Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening, vice ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening

Tidigare år beviljades många kustturismprojekt, trots att de använde mark avsedd för kommersiella och serviceändamål, markarrendeavtal på upp till 70 år av myndigheterna i vissa provinser och städer i centrala Vietnam, vilka senare justerades ner till 50 år. Denna anpassningsprocess var tidskrävande och orsakade betydande svårigheter för företag.

Naturligtvis har denna fråga funnits i lagen tidigare, men ansträngningarna att förhindra den har inte varit tillräckligt avgörande. Dessutom har vissa lagregler kryphål, motsägelser och överlappningar, vilket leder till inkonsekventa tolkningar och tillämpning, där varje lokalitet antar ett annat tillvägagångssätt.

På vissa platser genomför inspektörer granskningar, upptäcker överträdelser, följt av en process av förklaringar och hantering, vilket skapar stagnation i utvecklingen och genomförandet av lokala ekonomiska utvecklingsplaner och strategier.

Enligt vår statistik finns det för närvarande över 1 000 projekt i hela landet som har stoppats för granskning, i väntan på lösning eller i väntan på nya regleringar för att lösa problemen. Många av dessa projekt visar tecken på slapp statlig förvaltning.

Myndigheter som gör misstag måste hållas ansvariga och kan till och med bli åtalade. Hittills har dock inga fall väckts för "granskning" för att tydligt analysera hur dessa misstag från myndigheterna har skadat företag och medborgare.

Till exempel har vissa orter nyligen utfärdat markanvändningscertifikat för turism- och semesterprojekt. Kunderna använde dessa certifikat som grund för att besluta om att köpa produkter. När inspektörer undersökte och drog slutsatsen att utfärdandet av certifikaten stred mot reglerna, "korrigerade" myndigheterna situationen genom att återkalla eller justera de utfärdade certifikaten.

Myndigheterna fortsätter att göra misstag och sedan "rätta till" dem, men vem tar ansvar när investerare och kunder lider förluster? Om detta problem inte löses kommer det att leda till att folk lämnar in klagomål och stämningar mot utvecklarna på flera nivåer, vilket orsakar social instabilitet och särskilt urholkar investerarnas och allmänhetens förtroende för rättssystemet och myndigheterna.

Enligt min mening behövs regleringar. Förutom att bestraffa dem som har begått överträdelser måste regeringen alltid vara beredd att föra dialog och hitta lösningar, till och med kompensera för felaktiga beslut. Och för att förhindra ytterligare överträdelser är en av de viktigaste sakerna att noggrant överväga och utse tjänstemän, genomföra noggranna utvärderingar och screeningar.

De nyligen utfärdade markrelaterade bestämmelserna är överlägsna, mer konsekventa och mer enhetliga. Vi tror att tydliga bestämmelser kommer att begränsa misstag och skapa hinder som hindrar tjänstemän från att göra fel.

Rättsliga bestämmelser måste vara konsekventa.

- Advokat Le Cao, FDVN Law Firm

Av de fyra metoderna för att bestämma markvärde tillämpas överskottsmetoden genom att subtrahera de totala uppskattade utvecklingskostnaderna för markskiftet eller området från de totala uppskattade utvecklingsintäkterna, baserat på den mest effektiva markanvändningen enligt markanvändningsplanen och detaljerad byggplan.

Enligt artikel 158 i marklagen från 2024 och i enlighet med artikel 6 i dekret nr 71/2024/ND-CP beräknas vinsten i huvudsak genom att subtrahera de uppskattade utvecklingskostnaderna från de uppskattade totala utvecklingsintäkterna.

I verkligheten är kostnader dock inte bara kostnaderna för att utveckla ett fastighetsprojekt, eller värdet av själva fastighetstillgången. Många är oroliga för att om vinsten likställs med de totala utvecklingsintäkterna minus de totala utvecklingskostnaderna, så kommer det ursprungliga värdet av markanvändningsrättigheterna inte att inkluderas. Endast kostnaderna som uppstår från den initiala investerings- och utvecklingsfasen kommer att beaktas, inte det kapital som investerats i att köpa marken eller de markanvändningsavgifter som ska betalas. Detta skulle leda till en mycket stor synbar vinst. En stor synbar vinst skulle då leda till stora skatter och avgifter, vilket resulterar i låga faktiska vinster, eller till och med förluster. Följaktligen, för att säkerställa lönsamhet, skulle företag driva upp fastighetspriserna. Detta är skadligt för husköpare och driver samtidigt in marknaden i en spiral av instabilitet eftersom priserna inte återspeglar verkligheten.

Dessa farhågor är enligt min mening mycket viktiga. Med den överskottsberäkningsmetod som anges i artikel 6 i det nyligen utfärdade dekret nr 71/2024/ND-CP, även om det finns detaljerade föreskrifter för att ersätta bestämmelserna i klausul 8, artikel 1 i dekret nr 12/2024/ND-CP (som kompletterar artikel 5d i dekret nr 44/2014/ND-CP), kan den fortfarande inte lösa behovet av att få markpriserna närmare deras faktiska värde, eftersom vinstvärdet är artificiellt uppblåst, vilket jag just har analyserat.

Trots ganska specifika regler för markvärdering är frågan fortfarande mycket komplicerad i praktiken. Många värderingsorganisationer tvekar att värdera offentliga tillgångar och mark relaterad till projekt med offentliga medel, av rädsla för att bli ansvariga för eventuella misstag.

Därför handlar markvärdering inte bara om att fastställa pris, utan också om att underlätta det juridiska flödet för fastighetsmarknaden. När nyttjanderättscertifikat för mark har utfärdats, ersättning för markröjning har betalats och markrelaterade ekonomiska skyldigheter har uppfyllts, kan efterföljande juridiska frågor gå vidare.

Med tanke på de nuvarande bristerna anser jag att följande specifika lösningar behövs:

För det första, utöver dekret nr 71/2024/ND-CP, är det vid utformning av andra dekret som vägleder 2024 års marklag, 2023 års fastighetshandelslag, 2023 års bostadslag etc. nödvändigt att inkludera specifika och detaljerade bestämmelser med en enhetlig strategi för att kontrollera det verkliga värdet på fastighetsmarknaden. Detta inkluderar synkronisering av lösningar för att systematisera korrekta data och information om fastigheter i allmänhet och fastighetsvärden i synnerhet, inklusive värdet av markanvändningsrättigheter. Noggrann markvärdering kräver konsekvens i bestämmelserna i relevanta fastighetslagar.

För det andra anger artikel 8 i dekret nr 71/2024/ND-CP de faktorer som påverkar markpriserna, vilket är ett viktigt nytt innehåll som kräver att markvärderingsprocessen identifierar specifika problem. Denna fråga är diskretionär i implementeringen; därför måste specifika föreskrifter och markvärderingsaktiviteter på olika orter vara konsekventa när det gäller att beakta standardvillkor och data för att använda markvärderingsmetoder i praktiken på ett vetenskapligt och korrekt sätt, vilket återspeglar det verkliga marknadsvärdet för markanvändningsrättigheter.

För det tredje är ett omfattande, systematiskt, konsekvent och beslutsamt genomförande av nya lagar om mark, fastigheter och bostäder nödvändigt för att säkerställa att de tillämpas effektivt i praktiken. Markpriserna bör sättas och upprätthållas på lämpligt sätt och återspegla det verkliga marknadsvärdet och inte påverkas av regleringar relaterade till investeringar, planering, affärsvillkor, transaktionsvillkor och andra bestämmelser i olika juridiska dokument. När dessa regleringar implementeras effektivt och fastighetsmarknaden fungerar enligt marknadsprinciper, kommer fastighetspriserna att återspegla sitt verkliga värde.

INVESTERARE HOTAR MED ATT STÄMMA DA NANG CITY'S FOLKSKOMMITTÉ

Den 28 juni 2024 skickade Hoa Binh Company Limited ett meddelande till lägenhetsägare i Da Nang Golden Bay-projektet (även känt som Hoa Binh Green Da Nang Complex-projektet) där de uppgav att företaget den 5 juni 2024 skickade officiell skrivelse nr 212-2024/CV-HB till ordföranden för folkkommittén i Da Nang City med en begäran om svar angående utfärdandet av ägarintyg för lägenheter i Da Nang Golden Bay-projektet. Om folkkommittén i Da Nang City inte lämnar ett svar senast den 30 juni 2024 kommer företaget att väcka talan.
Enligt uppgift hade Da Nangs folkkommitté ännu inte lämnat något officiellt svar den 3 juli 2024, och Hoa Binh Company Limited uppgav att de skulle väcka talan enligt ovan.

Källa: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html