Gamuda Land kritiseras för att avsiktligt inte uppfylla sina åtaganden.

Công Luận•17/05/2023

[annons_1]

På grund av brist på juridisk dokumentation och förseningar i överlämnandet av Celadon City-projektet har Gamuda Land lett till att många kunder vill säga upp sina kontrakt och kräva ersättning.

Nyligen har många kunder som köpt lägenheter i lägenhetskomplexet A5, en del av Tan Thang Sports Complex and Residential Area-projektet (kommersiellt namn: Celadon City, beläget på tomtnummer 39, kartblad nummer 40, i Son Ky-distriktet, Tan Phu-distriktet, Ho Chi Minh-staden), klagat till Newspaper of Journalists and Public Opinion om att utvecklaren, Gamuda Land Joint Stock Company, inte har uppfyllt villkoren i köpekontraktet och inte tillhandahållit tillräckliga juridiska dokument för att besvara kundernas frågor.

Enligt vissa kunder som köpte lägenheter i Diamond Analta-området tecknade de försäljningskontrakt med utvecklaren mellan mitten av 2019 och nästan slutet av 2020. Överlämningsdatumet som angavs i kontraktet var andra kvartalet 2022, och med en tillåten försening på 90 dagar var Gamuda Land ansvarigt för att överlämna lägenheterna till kunderna i början av fjärde kvartalet 2022.

Gamuda Land säljer hus medan Celadon City-projektet saknar juridisk dokumentation, vilket orsakar svårigheter för kunderna att hävda sina rättigheter (Figur 1). — Tan Thang sportkomplex och bostadsområdesprojekt - Celadon City

Vid den nämnda tidpunkten hade Gamuda Land dock ännu inte slutfört byggnationen. Det var inte förrän i januari 2023 som vissa kunder fick meddelanden från Gamuda Land med en ombedd upprätthållande av sina ekonomiska skyldigheter för att kunna fortsätta med överlämnandet av sina bostäder. Därmed försenade byggherren överlämnandet med cirka fyra månader, vilket ledde till ytterligare konflikter mellan kunder och byggherren angående villkoren i köpekontraktet.

Mer specifikt, enligt köpekontraktet som undertecknats mellan Gamuda Land och dess kunder, anger artikel 11.7a, som föreskriver "Viten vid försenad överlämning", att om köparen har uppfyllt sina betalningsskyldigheter enligt överenskommelsen men säljaren inte överlämnar lägenheten, är säljaren skyldig att betala ränta på 18 % per år på det totala värdet av de avbetalningar av köpeskillingen som säljaren faktiskt har mottagit från köparen för varje dag av försenad överlämning, beräknat från utgången av den tillåtna förseningsperioden till dagen för överlämningsmeddelandet då lägenheten är klar för överlämning enligt överenskommelse.

Vidare, enligt klausul 11.7b i avtalet, om säljaren fortsätter att underlåta att överlämna lägenheten från det datum då den tillåtna tidsfristen löper ut, kan de två parterna komma överens om ett annat överlämningsdatum, och säljaren kommer att fortsätta att bära dröjsmålsräntan under denna period. Alternativt kan köparen ensidigt säga upp avtalet, och klausul 18.4 i avtalet kommer att tillämpas.

Gamuda Land säljer hus i Celadon City-projektet innan de rättsliga förfarandena är avslutade, vilket orsakar svårigheter för kunderna att hävda sina rättigheter (Figur 2). — Byggnaderna ligger i Diamond Alnata-området - Lägenhetskomplex A5.

Artikel 18.4 i detta köpekontrakt föreskriver även att Gamuda Land ska återbetala de pengar som mottagits från kunden (exklusive ränta), och betala ränta på den försenade överlämnandet beräknad på det totala mottagna beloppet, från den tidpunkt då den tillåtna förseningsperioden löper ut till det datum då uppsägningsbeskedet träder i kraft.

Dessutom är Gamuda Land även ansvarigt för vite motsvarande 30 % av köpeskillingen för kontraktsbrott och ersättning för alla faktiska skador som köparen ådragit sig på grund av säljarens kontraktsbrott.

Med ovanstående tydliga villkor accepterade en grupp kunder inte den försenade överlämnandet och begärde uppsägning av kontraktet enligt klausul 11.7b och fullgörande av byggherrens skyldigheter enligt klausul 18.4. Dessutom begärde vissa kunder endast att Gamuda Land skulle betala en dröjsmålsränta på 18 % per år på det redan betalda beloppet, enligt avtalsvillkoren.

Gamuda Land fick böter för att ha anskaffat kapital på ett felaktigt sätt, vilket fick kunderna att förlora förtroendet och vilja säga upp sina kontrakt.

För att hävda sina legitima rättigheter begärde vissa kunder under möten att Gamuda Land skulle tillhandahålla alla juridiska dokument relaterade till projektet, såsom intyget som bekräftar behörighet för försäljning och uthyrning av framtida bostäder utfärdat av Ho Chi Minh-stadens byggdepartement, intyget som bekräftar behörighet för acceptanstestning och godkännandedokumentet för bankgarantin, etc.

Efter ett flertal dialoger har dessa önskemål och krav på rättigheter fortfarande inte tillgodosetts helt. Innehållet går bara så långt som att erkänna problemen utan att ge en tydlig lösning. Därför har vissa personer uttryckt frustration över att behöva lägga ner så mycket ansträngning på att hävda sina rättigheter, vilka tydligt angavs i köpekontraktet.

Till exempel uppgav Mr. P.D.T, en kund som den 4 september 2020 tecknade ett kontrakt med Gamuda Land om att köpa en lägenhet i P1-kvarteret i Diamond Alnata (A5a)-komplexet, att han på grund av utvecklarens brott mot överlämningsfristen inte längre hade förtroende för projektet och beslutade att säga upp köpeavtalet enligt kontraktsvillkoren.

Den 9 november 2022 skickade T. ett meddelande om uppsägning av kontraktet till Gamuda Land och begärde att byggherren skulle aktivera de villkor som överenskommits i köpekontraktet. Den 18 november 2022 fortsatte T. att skicka en betalningsförfrågan till byggherren och krävde att Gamuda Land skulle göra full betalning.

Istället för att uppfylla kundens rättigheter enligt villkoren, bjöd Gamuda Land den 5 december 2022 in Mr. T. till ett möte angående den försenade överlämningen och erbjöd sig att skicka honom kampanjer och sänkta serviceavgifter. Mr. T. gick dock inte med på de erbjudna kampanjerna.

”De kan inte erbjuda de där kampanjerna för att undvika ansvar för den försenade överlämningen. Jag begärde också att byggherren skulle tillhandahålla juridiska dokument och en kopia av det undertecknade garantiavtalet, men de misslyckades med att göra det. På grund av dessa problem med projektet och byggherrens beteende vill jag inte längre behålla den här lägenheten”, sa herr T. ilsket.

Som en sista utväg, efter ett flertal misslyckade försök att hävda sina rättigheter, väckte T. nyligen en civilrättslig stämning mot byggherren Gamuda Land vid Tan Phu-distriktets folkdomstol för att kräva sina legitima rättigheter.

Det är känt att även om lägenhetsköpekontrakten i block A5 och A6 i Tan Thang Sports Complex and Residential Area - Celadon City-projektet undertecknades för länge sedan, var det först nyligen, den 8 maj, som Ho Chi Minh-stadens byggnadsverk utfärdade ett dokument som tillåter Gamuda Land att sälja bostäder under uppförande.

Enligt detta dokument är det tillåtet för projektet att sälja bostäder utanför planlösning för 160 lägenheter i byggnad A5 och 1 153 lägenheter i byggnad A6.

Angående detta projekt utfärdade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté den 13 april även ett beslut om att ålägga Gamuda Land administrativa påföljder för brott mot reglerna om "olaglig insamling" vid det tidigare nämnda lägenhetskomplexet A5. Gamuda Land bötfälldes med 900 miljoner VND och beordrades att återbetala det olagligt insamlade kapitalet.

Är detta brottet att "lura kunder"?

Med tanke på fallet ur ett juridiskt perspektiv anser advokaten Diep Nang Binh - chef för Tinh Thong Law Office - att investeraren, för att bedriva verksamhet inom bostäder under uppförande, måste uppfylla villkoren för att fastigheter under uppförande ska få tas i bruk enligt artikel 55 i 2014 års lag om fastighetsverksamhet innan de bjuds ut till försäljning.

Mer specifikt måste investeraren ha följande dokument: intyg om markanvändningsrättigheter, projektdokumentation, byggritningar godkända av behörig myndighet, bygglov (om så krävs) och dokument som intygar att motsvarande teknisk infrastruktur har slutförts enligt projektets tidsplan. När det gäller flerbostadshus eller byggnader med blandad användning avsedda för bostäder under uppförande måste det finnas ett färdigställandeintyg för byggnadens grund.

Innan bostäder under uppförande säljs eller uthyrs måste byggherren skriftligen anmäla till den provinsiella bostadsförvaltningsmyndigheten att bostäderna uppfyller villkoren för försäljning eller uthyrning.

"Därför, när ett bygglov inte har erhållits och villkoren för att sälja hus under uppförande inte har uppfyllts, är det olagligt för investeraren att ingå försäljningsavtal med kunder. Denna handling kan bli föremål för straffrättsligt åtal för brottet att lura kunder om den utredande myndigheten efter utredning verifierar att det finns tillräckliga bevis för att utgöra brottet."

”Baserat på bestämmelserna i paragraf 1, artikel 198 i strafflagen från 2015, ändrad och kompletterad 2017, kan bedra kunder förstås som köp och försäljning av varor eller tillhandahållande av tjänster där vägning, mätning, räkning eller beräkning av varor eller tjänster är bedräglig, eller andra vilseledande metoder används i köp- och försäljningsprocessen för att göra olagliga vinster”, analyserade advokaten Diep Nang Binh.

Om däremot, om handlingen att lura kunder inte uppfyller de element som utgör brottet att lura kunder enligt 2015 års strafflag, kommer gärningsmannen att bli föremål för administrativa påföljder enligt artikel 61 i dekret 98/2020/ND-CP med ett maximalt bötesbelopp på 20 000 000 VND.

Dessutom kan den som överträder få sitt företagslicens, sitt behörighetsintyg för företag eller sitt yrkescertifikat återkallat i 1 till 3 månader, eller sin verksamhet avstängd i 1 till 3 månader för brott mot bestämmelserna i klausulerna 4 och 5 i denna artikel i händelse av upprepade överträdelser eller återfall i brott.

Dessutom har många kunder uttryckt oro över huruvida deras försäljningsavtal med Gamuda Land kommer att ogiltigförklaras eftersom utvecklaren undertecknade kontrakten innan de uppfyllde villkoren för försäljning, och huruvida deras rättigheter kommer att skyddas enligt dessa kontrakt.

Angående denna fråga uppgav advokat Diep Nang Binh att, baserat på artiklarna 123 till 129, artikel 407 och artikel 408 i 2015 års civillag, är civilrättsliga avtal ogiltiga i åtta fall: Avtal ogiltiga på grund av brott mot lagliga förbud eller social moral; avtal ogiltiga på grund av förfalskning; avtal ogiltiga på grund av upprättande och verkställande av minderåriga, personer som saknar rättshandlingsförmåga, personer med svårigheter att förstå och kontrollera sina handlingar, eller personer med begränsad rättshandlingsförmåga; avtal ogiltiga på grund av misstag; avtal ogiltiga på grund av bedrägeri, hot eller tvång; avtal ogiltiga på grund av upprättarens bristande förståelse och kontroll över sina handlingar; avtal ogiltiga på grund av bristande efterlevnad av formella krav; och avtal ogiltiga på grund av att avtalets syfte är omöjligt att fullgöra.

Om något av ovanstående villkor är uppfyllda kan därför avtalet vara ogiltigt. Det finns dock två typer av ogiltiga avtal: helt ogiltiga avtal och delvis ogiltiga avtal.

"Om ett avtal är helt ogiltigt ska parterna återställa det ursprungliga skicket och återlämna till varandra vad de har mottagit. Om det inte är möjligt att återlämna varorna in natura ska de återbetalas i pengar, utom i de fall då tillgångar, frukter eller erhållna vinster förverkas enligt lagens bestämmelser. Om ett avtal är delvis ogiltigt ska den återstående giltiga delen fortsätta att fullgöras av parterna."

"Om villkoren i kontraktet för detta projekt, såsom: Vite för säljaren vid sen överlämning på 18 % per år; säljaren måste kompensera 30 % om köparen vill säga upp kontraktet på grund av sen överlämning, fortfarande är giltiga delar av kontraktet, måste parterna genomföra transaktionen exakt enligt utfästelsen", analyserade advokaten Diep Nang Binh.

Som svar på läsarnas oro skickade Journalist- och opinionstidningen även frågor till investeraren Gamuda Land för att förtydliga den rapporterade informationen och för att fråga om vilka åtgärder investeraren kommer att vidta för att lösa kundernas rättigheter i enlighet med det undertecknade avtalet i framtiden. Gamuda Land har dock fortfarande inte svarat på dessa frågor efter att ha skickat informationen och frågorna för flera dagar sedan.

Gia Nguyen - Le Phong

Enligt information på Gamuda Lands webbplats är detta fastighetsutvecklingsavdelningen inom Gamuda Berhad, en ledande malaysisk bygg- och infrastrukturutvecklingsgrupp. Med över 25 års erfarenhet av stads- och höghusutveckling har Gamuda Land byggt 12 stadsutvecklingar och 9 storskaliga integrerade höghusprojekt i Malaysia, Singapore, Vietnam och Australien, med ett totalt bruttonationalvärde (GDV) som överstiger 5,5 miljarder USD.
Gamuda Land etablerade sig på den vietnamesiska marknaden 2007 och investerar för närvarande i två stadsområden: Gamuda City, ett 274 hektar stort utvecklingsprojekt i Hoang Mai-distriktet, Hanoi , och Celadon City, ett 82 hektar stort utvecklingsprojekt i Tan Phu-distriktet, Ho Chi Minh-staden.
Dessutom marknadsförde Gamuda Land nyligen Elysian-projektet på Lo Lu Street 170 (Truong Thanh Ward, distrikt 9, Thu Duc-distriktet, Ho Chi Minh-staden) som sitt andra projekt i Ho Chi Minh-staden. Detta är ett bostadsrättsprojekt som utvecklats för att dra nytta av områdets växande transportinfrastruktur, och omfattar 3 hektar och nästan 1 400 lägenheter.

[annons_2]
Källa