Investerare tittar på ett projekt i Dong Nai - Foto: QUANG DINH
Marklagen från 2024 har åtgärdat många brister från tidigare versioner, men implementeringsprocessen har fortfarande många problem och är inte lämplig för den lokala förvaltningsmodellen med två nivåer.
Hur många dagar på sig att svara?
I ett samtal med Tuoi Tre sa Pham Duc Toan, generaldirektör för EZ Real Estate, att företag för närvarande har svårigheter med övergången av markförvärv och tilldelning. Överföringen av röjningsuppgifter från distriktsnivå till kommunnivå har skapat många utmaningar på grund av att gräsrotstjänstemännens professionella kapacitet inte uppfyller kraven. Tvärtom, om för mycket fokus läggs på provinsnivå kommer det att leda till överbelastning och långsam handläggning. Dessutom förlänger stadiet för att fastställa markens ursprung också röjningsarbetet.
Herr Toan sade att om decentraliseringsprocessen inte åtföljs av snabb vägledning och policyjusteringar, kommer utarbetandet och godkännandet av kompensationsplaner att fortsätta vara svåra. Han föreslog att man skulle förkorta utvärderingsperioden för anbud, som för närvarande varar upp till 60 dagar eftersom "företag ofta måste skriva en begäran om förlängning, samtidigt som kostnaden för anbudssäkerhet ökar."
Dessutom är bygglovsförfarandet också en stor flaskhals. Efter att projektet har en total investering och grundläggande design är kraven för brandförebyggande och brandbekämpning de mest komplicerade.
I ett uttalande till Tuoi Tre sa Le Huu Nghia, VD för Le Thanh Company, att den viktigaste punkten för fastighetsprojekt i allmänhet och projekt för sociala bostäder i synnerhet är de långdragna rättsliga förfarandena. Enligt Nghia tar många projekt för ett bostadsprojekt upp till 5–7 år, istället för att vara två år.
Till exempel, i det här företagets projekt finns det bara en procedur men enheterna har olika åsikter, vilket tvingar företaget att ändra sig, vilket förlänger handläggningstiden och implementeringskostnaderna. För att inte tala om när det finns ett problem som kräver samråd med statliga myndigheter, skickas dokument men ibland får man inget svar på en hel månad, vilket gör företaget "oroligt" eftersom tid är pengar.
Därför anser herr Nghia att det för administrativa förfaranden är nödvändigt att tydligt ange hur många dagar det tar att få resultat, annars måste det tydligt anges vad företag måste göra, vem som är ansvarig och varje specifikt steg.
”Om ni ber om yttranden från andra myndigheter, hur många dagar har ni på er att svara? Om det inte kommer något svar, hur ska det lösas? Ni kan inte be om yttranden och sedan vänta i månader och år utan att se några resultat. Om tidsgränsen överskrids och det inte finns någon lösning måste företaget skicka ett dokument till en högre nivå för hantering”, föreslog Nghia.
Markvärderingsproblem
Det svåraste problemet för många företag är markvärderingen för att fastställa markanvändningsavgifter. Det finns orter som sätter mycket höga priser, vilket gör att många projekt "misslyckas". "Nuvarande markanvändningsavgifter är fortfarande ett stort problem på marknaden, så det behövs en lämplig beräkningsmetod. När priserna pressas upp för högt kommer inte bara företag utan även husköpare att drabbas", sa Toan.
Enligt en expert från Yuanta Vietnams analysavdelning bör man prioritera att ta bort föråldrade regler för att undanröja flaskhalsar i projektutvecklingen. Det faktum att ministeriet för naturresurser och miljö måste se över marklagen från 2024 efter bara ett års implementering visar att nuvarande hinder hindrar framstegen.
Från och med den 1 juli 2025 kommer Vietnam officiellt att tillämpa en tvådelad förvaltningsmodell. Därför blir bestämmelser om årliga markanvändningsplaner på distriktsnivå överlappande, vilket orsakar projektförseningar och bör avskaffas, enligt denna expert.
Regeringen har släppt det första utkastet till den reviderade marklagen – en omfattande "översyn" med 68 tillagda eller justerade bestämmelser. Experter förväntar sig att nationalförsamlingen ska anta den under sin oktobersession, med verkan från början av 2026.
Herr Ngo Quang Phuc - VD för Phu Dong Group - beräknade att om ett projekt som varar i två år tar upp till fem år, kommer företagets finansiella kostnader att öka avsevärt, ibland till och med hälften av markkostnaden. Herr Phuc gav ett exempel på en tomt värd 500 miljarder VND, om räntan för två år bara är 100 miljarder VND, men på grund av problem som gör att projektet tar fem år kan räntekostnaden vara upp till 250 miljarder VND. "Staten måste minska förfarandena så att det istället för 2-3 år att slutföra projektet bara tar 6 månader till ett år att slutföra, vilket bidrar till att minska kostnaderna och öka utbudet", sa herr Phuc.
Det finns projekt som måste genomföras i 177 steg innan platsen kan frigöras.
Herr Nguyen Quoc Hiep - ordförande för GP.Invest - reflekterade en gång över att antalet sigill som måste stämplas för varje projekt i administrativa förfaranden är cirka 38-40. Det finns projekt där företag måste genomföra 177 steg, som varar i 360 dagar, för att vara berättigade till dialog innan tvångsröjning av plats.
Nationalförsamlingsdelegaten Hoang Van Cuong sade också att det fortfarande finns komplexiteter i de administrativa förfarandena inom fastighetssektorn. Han varnade dock för att om det bara finns 4–5 steg men de inte är tydliga, kan det göra beslutsfattandet svårare och mer komplicerat.
Istället är de viktiga faktorerna att beakta: Hur lång tid tar det att behandla ett projekt? Är rutinerna tydliga, offentliga och transparenta? Är regelverket förenligt med verkligheten? Tydlighet hjälper till att fördela specifikt ansvar och undvika generell skuldbeläggning.
Dr. Can Van Luc anser att kostnadsbördan är den direkta orsaken till de stigande bostadspriserna. Därav står kostnader för mark och tomtröskning för en allt större andel, särskilt när den nya markprislistan närmar sig marknadspriset, vilket gör att företagens ekonomiska förpliktelser ökar kraftigt.
Han betonade att många projekt har kört fast, inte på grund av brist på kapital utan på grund av långa godkännandeförfaranden, vilket har minskat utbudet och drivit upp bostadspriserna. Om denna process reformeras kan tusentals projekt snart komma ut på marknaden, vilket bidrar till att öka utbudet och kyla ner priserna.
Herr Tran Van Khai (vice ordförande i nationalförsamlingens utskott för vetenskap, teknologi och miljö):
Kommer att minska många procedurer, kraftigt decentralisera
Fastighetsprojekt under uppbyggnad i Ho Chi Minh-staden - Foto: QUANG DINH
Administrativa förfaranden inom byggsektorn är fortfarande besvärliga, komplicerade och mångfacetterade. Vissa företag menar att "det svåraste just nu inte är kapital eller mark, utan investeringsförfaranden". De har pengar och mark, men projektet har fortfarande "fastnat" på grund av en rad tillstånd och värderingar.
Till exempel tar det mer än ett år att få bygglov för ett enfamiljshusprojekt eftersom det krävs att en ansökan efter en annan skickas in och granskas av många myndigheter. Det finns till och med fastighetsprojekt i Hanoi som tar flera år bara för att slutföra procedurerna för att påbörja byggnationen.
Dessutom orsakar bristen på enhetlighet och konsekvens mellan bygglagen och relaterade lagar förvirring för investerare. För närvarande omfattas ett genomsnittligt byggprojekt av regleringen av cirka 5–7 lagar, vilket gör att investerare "inte vet vilka regler de ska följa korrekt".
Därför kommer den kommande ändringen av bygglagen att fokusera på att förenkla och drastiskt minska förfarandena, i linje med att "skapa istället för att kontrollera". I synnerhet kommer bygglov att undantas för projekt som har godkänts och förkortas till endast ett tillståndsförfarande för andra projekt, med en maximal tillståndstid på endast 7 dagar.
Tillsammans med detta kommer decentralisering, delegering av befogenheter och ansvar inom byggledningen i en anda av maximal decentralisering, i kombination med effektiva kontrollmekanismer, övervakning med hjälp av teknik och data, ansvarsskyldighetsmekanismer och sanktioner för överträdelser. Utifrån detta kommer vi att främja och skapa en jämlik miljö för den privata sektorn och attrahera sociala resurser.
Källa: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm
Kommentar (0)